Erschließungskosten für Grundstücke
Wer ein neues Baugrundstück kauft, muss sich darauf einstellen, dass dieses noch nicht komplett erschlossen ist. In diesem Fall kann es sein, dass Kosten für den Anschluss des Grundstücks an die Ver- und Entsorgungsnetze auf den Grundstückspreis hinzugeschlagen werden. Besonders wichtig sind die Anschlüsse an Elektrizität, Gas, die öffentliche Wasserversorgung und die Kanalisation. In Neubaugebieten fallen oft zusätzlich anteilige Kosten für den Straßenbau, den Bau von Gehwegen, die Beleuchtung, öffentliche Grünflächen, Lärmschutzanlagen und Kinderspielplätze an. Ein weiterer Posten ist der Anschluss an das Kabelfernseh- und Telefonnetz.
Die Erschließungskosten werden von der Kommune erhoben. Die rechtliche Voraussetzung dafür ist §129 des Baugesetzbuches, in dem unter anderem festgelegt ist, dass der Grundstückkäufer maximal 90 Prozent der Kosten übernehmen muss. Diese können den Grundstückskaufpreis um etwa 10 Prozent erhöhen. Es lässt sich in den meisten Fällen davon ausgehen, dass die Erschließungskosten unter 10.000 Euro liegen.
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Grundstücke mit Erschließungskosten
Vor dem Kauf eines Grundstücks gilt es, zu prüfen, ob und wie gut der Baugrund bereits erschlossen ist. Für den Hausbau ist ein voll erschlossenes Grundstück empfehlenswert, denn so kann sich der Käufer Zeit und Geld für die Erschließung sparen. Jedoch kann es gerade in neu ausgezeichnetem Bauland sein, dass noch nicht alle Anschlüsse vorhanden sind. In diesem Fall gilt es, sich genau über den Zustand der Erschließung zu informieren und die anfallenden Kosten zu überschlagen. Diese sind von Stadt zu Stadt unterschiedlich und können je nachdem, wie weit die nächste Hauptanschlussstelle entfernt ist, schwanken.
Mögliche Bestandteile der Erschließungskosten
Für alle, die sich noch nicht mit dem Thema Erschließungskosten auskennen, gilt es, zunächst einen Überblick zu gewinnen. Der Makler sowie der Verkäufer des Grundstücks in Frage sollten Auskunft darüber geben können, ob und welche Erschließungskosten für diese Anschlüsse fällig werden:
- Öffentliche Trinkwasserversorgung
- Öffentliche Kanalisation
- Stromnetz
- Gasversorgung
- Telefonnetz
- Kabelfernsehnetz
- Örtliches Verkehrsnetz (Straßen und Bürgersteige)
- Straßenbeleuchtung
Darüber hinaus ist ein Anruf bei der zuständigen Kommune oft sehr aufschlussreich. Die jeweiligen Anbieter für die Anschlüsse können einen ersten Kostenvoranschlag geben, wenn Sie am Telefon die Situation beschreiben.
Wenn es sich um ein Neubaugebiet mit mehreren Grundstücken handelt, die Erschließungskosten haben, gibt es verschiedene Verteilungsmaßstäbe. Laut Baugesetzbuch lassen sich die Kosten durch die bauliche Nutzungsart, durch die Fläche des Grundstücks in Quadratmetern oder durch die Grundstücksbreite in Metern ermitteln. In der zutreffenden Gemeindesatzung findet sich der jeweils genutzte Verteilungsschlüssel. Übrigens gibt bereits der Bodenrichtwert für ein Grundstück an, ob mit Erschließungskosten zu rechnen ist: Erschließungspflichte Grundstücke erhalten die Abkürzung „ebp“, während erschließungsbeitragsfreie Grundstücke die Abkürzung „ebf“ verwenden.
Höhe der Erschließungskosten
Obwohl sich die Erschließungskosten je nach Lage unterscheiden, lässt sich sagen, dass sich die Kosten in üblichen Neubaugebieten in etwa zwischen 4.000 und 7.000 Euro bewegen. Meistens geht es hier um den Anschluss an die Kanalisation. Teilerschlossene Grundstücke haben den Vorteil, dass die nötigen Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Gas und Strom schon an der Straße befindlich sind. Dann müssen die Leitungen nur noch auf das Grundstück verlängert werden, was die Kosten beträchtlich senkt.
Kosten für den Bau gemeinschaftlich genutzter Infrastruktur wie Spielplätzen und Grünflächen sind sehr unterschiedlich, werden aber von den Nachbarn geteilt. Beim Kauf des Grundstücks können Makler und Verkauf Auskunft darüber geben, ob diese Kosten bereits im Grundstückskaufpreis enthalten sind.
Richtwerte zu den einzelnen Bereichen
In der folgenden Übersicht wird ersichtlich, mit welchen ungefähren Kosten für die einzelnen Bereiche der Erschließung gerechnet werden kann:
| Kostenart | Preis | Besonderheit |
|---|---|---|
| Wasser | 2.000 - 5.000 € | bei großer Distanz zum nächsten Abschlusspunkt ist es auch möglich, einen Abwassertank auf dem Grundstück einzugraben oder aufzustellen (Achtung laufende Nebenkosten) |
| Strom | 2.000 - 3.000 € | bei deutlich längeren Leitungen sind weitaus höhere Kosten möglich, die wiederum durch die Installation von Photovoltaikanlagen langfristig verringert werden können |
| Gas | bis 2.000 € | nicht bei jeder Heizung nötig, da auch Erdwärme, Wärmepumpen und andere Wärmeträger denkbar sind |
| Telefon / Internet | bis 800 € | die Verlegung eines Glasfasernetzes für besonders schnelles Internet kann für zusätzliche Kosten sorgen |
| Kabelfernsehen | bis 800 € | nicht unbedingt nötig, da meist Satelitten Fernsehen genutzt werden kann |
| Gesamt | 4.000 - 7.000 € | Gas ist nicht unbedingt notwendig, genauso wie Kabelfernsehen |
Da immer mehr Personen ganz auf einen Telefon- und Fernsehanschluss verzichten, da sie die ganze Telekommunikation und das Fernsehschauen online erledigen, ist der klassische Anschluss an das Telefonnetz nicht immer nötig. Umso wichtiger ist es jedoch, dass die Internetverbindung absolut zuverlässig ist, was gerade in ländlichen Regionen höhere Anschlusskosten nach sich zieht. Viele Telekommunikationsanbieter haben günstige Kombitarife im Sortiment, die im Anschluss an TV, Internet und Telefon bestehen.
Auch die Erschließungskosten ziehen Nebenkosten nach sich. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie das Grundstück zuerst vermessen lassen müssen. Dies kann mehrere Tausend Euro kosten und stellt eine wichtige Bedingung für die Verlegung von Anschlüssen dar. Bei neuen Grundstücken ist ein Boden- oder Baugrundgutachten nötig, aus dem eine Baugenehmigung entsteht. Diese stellt den ersten Schritt zur erfolgreichen Erschließung an. Auf manchen Grundstücken ist es nötig, Bäume zu fällen oder Abrissarbeiten durchzuführen, bevor Anschlüsse und Leitungen verlegt werden können. Hier gibt es gebührenpflichtige Genehmigungen, die der Bauherr zunächst einholen muss. Danach folgen die Arbeiten zur Vorbereitung der Erschließung.
Erschließungskosten berechnen
Hier können Sie Ihre Erschließungskosten mit unserem interaktiven Rechner berechnen:
Rechtslage bei Erschließungskosten
Die anfallenden Erschließungskosten werden von der Kommune oder dem zuständigen Versorgungsamt erhoben. Diese Einheiten stellen eine Rechnung an den Bauherren aus. Die Kosten dürfen jedoch zu maximal 90 Prozent an den Bauherren umgelegt werden, wie es sich im §129 des Baugesetzbuches nachlesen lässt. Dort gibt es außerdem viele weitere Informationen rund um den Erschließungsaufwand.
Eine wichtige Norm bezieht sich auf den Neubau einer Straße. Diese Kosten werden vom Bundesrecht bestimmt, während Kosten für die Verbesserung oder den Ausbau einer bestehenden Straße durch das Kommunalabgabenrecht des jeweiligen Bundeslandes bestimmt wird. Auch die leitungsgebundenen Erschließungskosten für Wasser und Abwasser sind bei Neubau dem Bundesrecht unterlegen, bei Erweiterung und Verbesserung hingegen Landesrecht. Die Kosten für die Erschließung können auch noch Jahre nach den eigentlichen Bauarbeiten in einem Bescheid festgesetzt und berechnet werden. Wer hier Widerspruch einlegen möchte, muss sich beim jeweils zuständigen Gericht mit einem Anwalt melden.
Steuerliche Einordnung von Erschließungskosten
Wer ein Haus besitzt oder baut, kann die Erschließungskosten von der Steuer absetzen. Denn diese Kosten gelten als Modernisierungsmaßnahmen. Es spielt dabei keine Rolle, ob Sie die Immobilie vermieten oder selbst nutzen. Auch ist nicht relevant, ob die Kosten für Erschließungsarbeiten auf dem eigenen Grundstück oder auf öffentlichem Grund (z.B. Spielplatz, Bürgersteig) anfallen.
FAQ zu Erschließungskosten für Grundstücke - ein Überblick
Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein teilerschlossenes Grundstück?
Die Erschließungskosten für ein teilerschlossenes Grundstück sind variabel, das bedeutet je nachdem wie weit das Grundstück erschlossen ist können unterschiedliche Kosten auftreten. Beispielsweise ist ein Kanalanschluss teurer als ein Telefonanschluss.
Kann ich Erschließungskosten von der Steuer absetzen?
Die Erschließungskosten kann man als Modernisierungsleistung oder als Handwerkerleistung von der Steuer absetzen. Dabei ist es egal, ob das Haus vermietet ist oder von einem selbst genutzt wird.
Kann man Erschließungskosten abschreiben?
Steuerlich lassen sich Erschließungskosten als Modernisierungsleistung geltend machen und sind somit abschreibbar.
Sind Erschließungskosten Baunebenkosten?
Ja Erschließungskosten zählen zu den Baunebenkosten und sind wenn nötig bei der Finanzierung eines Bauvorhabens mit einzuberechnen.
Sind Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten?
Das kommt auf das Angebot des Grundstücksverkäufers an. Oft werden Grundstücke voll erschlossen von Bauträgern angeboten, mit der direkten Option dort ein Haus errichten zu lassen. Unerschlossene Grundstücke enthalten nicht die Erschließungskosten im Grundstückspreis.
Wann fallen Erschließungskosten an?
Wenn ein Grundstück keinerlei oder nur teilweise an das Versorgungsnetz angeschlossen ist. Um ein Grundstück als voll Erschlossen zu sehen sollten folgende Dinge erledigt sein: Wasser- & Abwasseranschluss, Anschluss an das Stromnetz, Anschluss an die Telekommunikationsdienste, sowie eine voll ausgebaute Straße direkt am Grundstück. Andernfalls fallen in der Regel Erschließungskosten an.