Wegerecht: Rechte & Pflichten, wenn Sie ein fremdes Grundstück nutzen
Nicht jedes Grundstück hat einen Zugang zu öffentlichen Straßen. Ist das der Fall, wird das Wegerecht relevant, denn dieses sorgt dafür, dass Sie Ihr Grundstück dennoch betreten oder befahren können. Wir verraten Ihnen, was genau das Wegerecht ist, welche Rechte und Pflichten Sie erhalten und ob Sie das Wegerecht im Grundbuch eintragen sollten. Außerdem geben wir Ihnen erste Anhaltspunkte über eventuelle Kosten im Zusammenhang mit dem Wegerecht sowie Bußgelder, die bei Verstößen auf Sie zukommen können.
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Was ist das Wegerecht?
Das Wegerecht ist ein Nutzungsrecht, das es einer Person gestattet, ein fremdes Grundstück zu betreten oder zu durchqueren. In der Regel findet das Wegerecht immer dann Anwendung, wenn ein Grundstück keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße besitzt. In diesem Fall kann der Eigentümer des betroffenen Grundstücks eine Durchgangserlaubnis des Nachbargrundstücks anfragen oder verlangen, um einen Weg zum öffentlichen Verkehrsnetz zu erhalten. Das Wegerecht wird in § 917 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) definiert und geregelt.
Wie läuft das Wegerecht ab?
Das Wegerecht kann verschiedene Formen annehmen, wie zum Beispiel ein Geh- und Fahrtrecht oder ein Leitungs- und Versorgungsrecht. Um welches Recht es sich bei dem jeweiligen Grundstück handeln soll, wird in der Regel in einem schriftlichen Vertrag zwischen den betroffenen Parteien festgelegt. Dieser Vertrag kann die Bedingungen für die Nutzung des Weges, die Dauer des Wegerechts und eventuelle Entschädigungen oder Gebühren festlegen. Nach Unterzeichnung des Vertrags wird das Wegerecht oft im Grundbuch eingetragen, um sicherzustellen, dass es von allen jetzigen und auch zukünftigen Eigentümern des betroffenen Grundstücks eingehalten werden muss.
Wenn keine einvernehmliche Vereinbarung erzielt werden kann, kann ein Wegerecht auch durch ein Gerichtsurteil festgelegt werden. Hierbei handelt es sich um ein sogenanntes Notwegerecht. In solchen Fällen kann das Gericht entscheiden, ob das Wegerecht notwendig ist und unter welchen Bedingungen es gewährt wird, basierend auf den Umständen des Falles und den rechtlichen Bestimmungen. In beiden Fällen ist es wichtig, dass alle Beteiligten ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Wegerecht verstehen und dass der Vertrag oder die gerichtliche Entscheidung klar und eindeutig formuliert ist, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.
Wird das Wegerecht im Grundbuch eingetragen?
Im Regelfall wird das Wegerecht im Grundbuch eingetragen und wird in diesem Moment zu einer Grunddienstbarkeit. Diese soll sicherstellen, dass das Wegerecht rechtlich bindend ist und von zukünftigen Eigentümern des betroffenen Grundstücks eingehalten werden muss. Die Eintragung erfolgt entweder auf Antrag einer betroffenen Partei oder aufgrund eines Gerichtsurteils, das das Wegerecht festlegt. Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Wegerecht öffentlich bekannt gemacht und ist für jeden einsehbar, der Einsicht in das Grundbuch nehmen möchte.
Es gibt aber auch die Möglichkeit, das Wegerecht ausschließlich durch einen privatschriftlichen Vertrag zwischen den betroffenen Parteien zu regeln. Auch in diesem „nicht öffentlichen“ Fall ist die Abmachung rechtlich bindend. Der Vertrag sollte natürlich auch dann korrekt und detailliert aufgesetzt werden, um spätere Streitpunkte zu vermeiden.
Was kostet die Eintragung des Wegerechts im Grundbuch?
Die Gebühren für die Eintragung des Wegerechts ins Grundbuch sind abhängig vom Wert des Wegerechts und können daher variieren. Die Kosten richten sich nach der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes und werden vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks, also des Grundstücks ohne Zugang zum öffentlichen Verkehrsnetz, getragen. Idealerweise wurde der Wert des Wegerechts zuvor von einem Sachverständigen oder Gutachter bestimmt. Im Durchschnitt können Sie mit Notarkosten von ca. 30 € rechnen. Hinzu kommen die Kosten der Eintragung mit ca. 20 € bis 60 €. Diese Angaben können je nach Wert des Wegerechts und je nach Bundesland abweichen.
Soll das Wegerecht vor Vertragsende aufgehoben werden, müssen beide Parteien der Löschung des Wegerechts im Grundbuch zustimmen. Erst dann kann der Vorgang von einem Notar angestoßen werden und das Wegerecht erlischt rechtskräftig.
Notwegerecht: Wann ist ein Wegerecht Pflicht?
Sie haben ein Grundstück ohne Zugang zu einer öffentlichen Straße, doch Ihre Nachbargrundstücke wollen Ihnen kein Wegerecht gewähren? Dann kommt das Notwegerecht zum Einsatz. Das Notwegerecht ist ein rechtliches Konzept, das es einem Grundstückseigentümer ebenso wie das Wegerecht ermöglicht, über das Land eines anderen zu gehen oder zu fahren, um das eigene Grundstück zu erreichen, wenn es keine andere angemessene Möglichkeit gibt, dorthin zu gelangen. Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) haben Sie das Recht, von Ihrem Nachbarn eine ausdrückliche Genehmigung für ein Notwegerecht zu verlangen, falls Ihr Grundstück nicht an eine öffentliche Straße angeschlossen ist. Im Ernstfall kann das Notwegerecht sogar eingeklagt werden, um sicherzustellen, dass Ihr Grundstück ordnungsgemäß zugänglich ist. Steht Ihnen ein Notwegerecht zu, sind Sie jedoch dazu verpflichtet, die Kosten für die Errichtung und Instandhaltung der Zufahrtsmöglichkeit zu tragen.
Wegerecht bei Eigentümerwechsel
Wechselt der Eigentümer eines der betroffenen Grundstücke, während das Wegerecht noch aktiv ist, können verschiedene Fälle eintreten. Diese richten sich nach der Art der Einigung und kann grundsätzlich andere Konsequenzen mit sich bringen, die Sie bereits bei Abschluss eines Vertrags berücksichtigen sollten. Folgende Möglichkeiten haben Sie, sollte der Eigentümer innerhalb des Wegerechts wechseln:
- Wegerecht durch privatschriftlichen Vertrag: Wenn sich die Parteien privat einigen, geht die Dienstbarkeit beim Verkauf eines Grundstücks nicht automatisch auf den neuen Besitzer über. Stattdessen müssen die Beteiligten eine neue Vereinbarung treffen. Es ist zu bedenken, dass auch mündliche Abmachungen verbindlich sind.
- Wegerecht mit Eintragung im Grundbuch: Sobald das Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist, wird es an das jeweilige Grundstück geknüpft, statt an den Eigentümer. Bei einem Eigentümerwechsel ändert sich an der Einigung also nichts und das Wegerecht bleibt bestehen. Es sollte jedoch ein entsprechender Vermerk im Kaufvertrag des Grundstückes existieren, der auf das vorhandene Wegerecht hinweist.
Darf das Wegerecht verkauft werden?
Das Wegerecht als solches darf nicht einzeln verkauft werden. Ist es jedoch als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, geht es beim Verkauf des Grundstücks mit in den Besitz des Käufers über. Aus diesem Grund wird das Wegerecht als bestehende Dienstbarkeit im Kaufvertrag aufgeführt.
Darf das Wegerecht entzogen werden?
Das Wegerecht endet mit der Frist, die im Vertrag vereinbart wurde. Alternativ kann auch dann das Wegerecht erlöschen, wenn ein Kriterium erfüllt wird, das die vorzeitige Beendigung des Vertrages bedeutet. Diese Kriterien müssen jedoch bei Abschluss des Vertrages besprochen und schriftlich festgehalten werden. Da es sich sowohl bei einem privatschriftlichen Vertrag als auch dem Eintrag im Grundbuch um eine rechtlich bindende Verpflichtung handelt, kann das Wegerecht in anderen Fällen nicht einfach entzogen werden. Dies ist natürlich auch dann der Fall, wenn Sie Anspruch auf das Notwegerecht haben.
Bußgelder bei Verstößen gegen das Wegerecht
Bei dem Wegerecht gemäß BGB handelt es sich um ein schriftlich festgelegtes und teilweise sogar gesetzlich vorgeschriebenes Recht, dem alle beteiligten Parteien nachkommen müssen. Wird gegen das Wegerecht verstoßen, drohen mitunter hohe Strafen. Dabei ist die Höhe des zu zahlenden Bußgeldes abhängig von der Art des Wegerechts, den vertraglichen Vereinbarungen sowie der Art und dem Ausmaß des Verstoßes. Bußgelder in Höhe von mehreren Tausend Euro sind jedoch möglich und können in Extremfällen sogar bis zu 100.000 € betragen.