Grundbuch - Wer hat Zugriff und was ist das überhaupt?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis, das die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken in Deutschland regelt. Dabei gilt, dass jedes Grundstück auf einem Grundbuchblatt steht. Die einzelnen Blätter werden wiederum in Heftern zusammengefasst. Neben Informationen zum Besitzverhältnis lässt sich dem Grundbuch entnehmen, welche Rechte und Lasten das jeweilige Grundstücke besitzt.

In diesem Beitrag geht es darum, eine ausführliche Grundbuch Definition zu erhalten, die verschiedenen Abteilungen des Grundbuchs besser zu verstehen, einen historischen Überblick zu geben und Informationen zu den Zugriffsrechten auf die eigene Grundbuchseite zu verstehen.


Letzte Aktualisierung: 23.02.2020
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Grundbuch Definition

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Das jeweils zuständige Grundbuchamt führt dieses Register für jedes Grundstück, wobei es alle Grundstücke eines Eigentümers auf jeweils ein Grundbuchblatt listet. Seit 2009 sind diese Informationen in Deutschland auch online erhältlich. In Österreich gibt es neben dem Grundbuch noch das Haupt- und Sondergrundbuch mit weiteren Informationen.

Wer den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks plant, wird unweigerlich mit dem Grundbuch in Berührung kommen. Denn die Eigentumsübertragung erfolgt mit Hilfe des Notars auf der entsprechenden Grundbuchseite. Dies hat auch eine Gebühr. Außerdem ist das Grundbuch dann wichtig, wenn Sie einen Kredit bei der Bank aufnehmen möchten, um ein Grundstück zu kaufen oder wenn Sie eine Immobilie als Sicherheit für die Bank angeben.

Die wichtigsten Abteilungen im Grundbuch

Jede Grundbuchseite besteht einheitlich aus fünf Sparten. Diese Aufteilung ist in der Grundbuchordnung festgehalten. Dabei steht am Anfang jeder Seite der Name des zuständigen Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks sowie die laufende Nummer des Grundbuchblattes. Dies ist die sogenannte Aufschrift. Es folgt das Bestandsverzeichnis, das Angaben vom Katasteramt und zur Wirtschaftsart der Immobilie enthält. Auch Größe und genaue Lage des Grundstücks sind hier geregelt.

Danach folgen diese drei Sparten:

  • 1. Abteilung: Angaben zu Eigentümern oder Erbbauberechtigten
  • 2. Abteilung: Lasten und Beschränkungen wie eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsumschreibung
  • 3. Abteilung: mögliche Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden

Die Geschichte des Grundbuchs

Schon seit vielen Jahrhunderten werden die Rechte an Grundstücken festgehalten. Bereits in der Antike gab es Steuerkataster. Im Mittelalter spielten sogenannte Traditionscodices und Urbare eine wichtige Rolle zur Bestimmung der Grundherrschaften. In Städten entstanden die ersten Stadtbücher, die sich als Vorläufer des heutigen Grundbuchs verstehen lassen. Sie enthielten neben den Besitzverhältnissen der einzelnen Grundstücke auch Informationen zu Privilegien und Rechtsgeschäften zwischen Bürgern.

Diese ersten Aufzeichnungen entwickelten sich immer weiter, und mit der Bildung neuer Staaten sowie mit immer mehr Kriegen, die zu Unklarheiten führten, wuchs das Bedürfnis nach eindeutigen Eigentumsverhältnissen in Europa. Im frühmodernen Stadt entwickelte sich daher ein systematisches Amtsbuchwesen. Neben Grundstücksgeschäften wurden dort auch erbrechtliche Verfügungen festgehalten, wie es bis heute der Fall ist. Seit 1993 ist in Deutschland ein Gesetz gültig, das die digitale Nutzung von Grundbüchern ermöglicht, die heute gang und gäbe ist.

Zugriff auf das Grundbuch

Der Grundbuchauszug für das Grundstück, das Ihnen gehört oder an dem Sie interessiert sind, ist unter anderem für die Beleihungsprüfung seitens eines Kreditinstitutes und für den Immobilienkauf erforderlich. Ausschlaggebend für den Zugriff ist ein berechtigtes Interesse, das der Interessent beim Grundbuchamt nachweisen muss. Sachliche und verständliche Gründe werden akzeptiert. Reine Neugier hingegen erlaubt keinen Zugriff.

Neben dem Eigentümer selbst, der jederzeit Einsicht in seine Grundbuchseite erhalten darf, haben diese Personen bei berechtigtem Interesse ein Einsichtsrecht:

  • Mieter, die die Eigentumsverhältnisse sehen möchten
  • Gläubiger, die das Grundstück zwangsversteigern möchten
  • Erben
  • Ehepartner
  • Pflichtteilsberechtigte

Der Auszug lässt sich beim zuständigen Grundbuchamt, aber auch online anfordern. Normalerweise ist der Zugriff innerhalb von 5 Werktagen möglich. Bei der Online Einsicht wird eine digitale Kopie der Grundbuchseite per E-Mail versendet. Je nach Grundbuchamt kann dabei eine geringe Gebühr anfallen.

Änderungen im Grundbuch

Eine der häufigsten Änderungen im Grundbuch ist die Eintragung des Eigentümerwechsels. Dieser ist erst dann offiziell vollzogen, wenn der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen ist. Normalerweise findet die Eintragung etwa ein halbes Jahr nach der notariellen Beurkundung statt. Für die „Reservierung“ des künftigen Erwerbs ist es oft sinnvoll, eine Auflassungsvormerkung eintragen zu lassen.

Die Änderungen, zu denen neben Eigentümerwechsel auch eine Grundschuld oder ein neuer Erbe gehören können, werden im Grundbuch eingetragen. Löschungen sind grundsätzlich nicht möglich. Sie werden in rot oder bei der digitalen Variante in schwarz in den vorhandenen Text eingetragen. So lassen sich die Änderungen und Löschungen im Grundbuch auch rückblickend nachvollziehen.

Gebühr für Änderungen im Grundbuch

Sowohl Eintragungen als auch Löschungen oder Abtretungen im Grundbuch ziehen Gebühren nach sich. Diese werden eindeutig im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) geregelt. Ein Grundbuchrechner hilft dabei, die zu erwartenden Kosten abzuschätzen. Oft ist es nötig, die recht hohen Kosten durch eine sogenannte Abtretung zu senken. Außerdem müssen Käufer und Verkäufer genau regeln, wer die Kosten übernimmt. Idealerweise halten Sie alle Regelungen dazu im Kaufvertrag fest. Der Notar dient hier als unterstützende und beratende Instanz.