Zwangsversteigerung bei Grundstücken: Ablauf, Kosten und Tipps
Nicht nur Immobilien, sondern auch Grundstücke können zwangsversteigert werden und bieten Interessenten damit eine grandiose Möglichkeit, preiswert an Eigentum zu gelangen. Doch wann genau kommt es zu einer Zwangsversteigerung bei Grundstücken und wie sieht der Ablauf einer solchen Versteigerung aus? Wir verraten Ihnen alles über das Verfahren der Zwangsversteigerung und welche Kosten auf Sie zukommen. Außerdem geben wir Ihnen hilfreiche Tipps, wie Sie als Eigentümer die Zwangsversteigerung Ihres Grundstücks stoppen können.
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Wann ist eine Zwangsversteigerung nötig?
Eine Zwangsversteigerung kommt immer dann zustande, wenn eine Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers eines Grundstücks (oder einer Immobilie) besteht. In der Regel nimmt der Eigentümer ein Bankdarlehen zur Finanzierung des Grundstücks auf und verpflichtet sich dazu, dieses fristgerecht abzubezahlen. Wird der Eigentümer aus diversen Gründen langfristig zahlungsunfähig, kann das Grundstück zwangsversteigert werden, damit das Bankdarlehen aus dem daraus entstehenden Erlös beglichen wird.
Bevor es jedoch zu der Zwangsversteigerung eines Grundstücks kommt, wird der Kreditgeber den Kreditnehmer mahnen. In diesem Fall können Sie sich mit Ihrer Bank in Verbindung setzen, um eine Stundung Ihrer Zahlungsverpflichtung zu erreichen oder die Höhe Ihrer Tilgung herabzusetzen. Eine Einigung außerhalb der Zwangsversteigerung Ihres Grundstücks ist also möglich.
Wer veranlasst eine Zwangsversteigerung bei Grundstücken?
Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks wird im ersten Schritt vom jeweiligen Kreditgeber veranlasst. Nimmt der Eigentümer ein Bankdarlehen auf, wird zugleich auch eine Grundschuld zugunsten des Kreditgebers eingetragen und sogar im Grundbuch vermerkt. Sollte der Eigentümer das Darlehen zu einem Zeitpunkt nicht mehr abzahlen können, darf der Kreditgeber die Zwangsversteigerung des betroffenen Grundstücks beantragen. Die öffentliche Versteigerung selbst erfolgt jedoch über das örtliche Amtsgericht.
Ablauf der Zwangsversteigerung eines Grundstücks
Findet eine Zwangsversteigerung statt, dann folgt diese einem festen Ablauf, der die Richtigkeit und Fairness aller ausgeführten Handlungen gewährleisten soll. Der Ablauf einer Zwangsversteigerung bei Grundstücken sieht wie folgt aus:
- Der Kreditgeber beantragt die Zwangsversteigerung des Grundstücks bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das betroffene Objekt liegt. Das Versteigerungsgericht, eine Abteilung im Amtsgericht, prüft durch einen Rechtspfleger, ob alle für die Versteigerung notwendigen Informationen in korrekter Form vorliegen.
- Der Zwangsversteigerungsvermerk wird im Grundbuch eingetragen.
- Der Eigentümer wird vom Versteigerungsgericht über die angeordnete Zwangsversteigerung informiert. Ab diesem Moment gilt das betroffene Grundstück als beschlagnahmt.
- Der Eigentümer bekommt eine Frist von sechs Monaten, in der er die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen kann.
- Ein Sachverständiger stellt den Wert des Grundstücks fest und erstellt ein Verkehrswertgutachten. Zur Begleichung der Kosten des Sachverständigen muss der Kreditgeber einen Vorschuss zahlen. Dieser beläuft sich auf etwa 1.000 €.
- Das Verkehrswertgutachten wird dem Amtsgericht, dem Eigentümer und dem Kreditgeber vorgelegt. Diese dürfen innerhalb einer Frist Stellung zu dem Gutachten beziehen und Kritikpunkte vorbringen. Werden diese für korrekt empfunden, muss der Sachverständiger das Verkehrswertgutachten unter Umständen anpassen.
- Liegt das endgültige Verkehrswertgutachten vor, wird der Verkehrswert per Beschluss vom Vollstreckungsgericht festgesetzt. Eigentümer und Kreditgeber können auch hier noch einmal Einwendungen erheben. Sollten diese jedoch zurückgewiesen werden, ist der Beschluss über den Verkehrswert rechtskräftig.
- Das Versteigerungsgericht legt einen Termin für die öffentliche Versteigerung des Grundstücks fest. Der Termin erscheint an der Gerichtstafel im Amtsgericht sowie im Amtsblatt des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt. Mit dem Termin werden auch Unterlagen zu dem Grundstück, wie das Verkehrswertgutachten, öffentlich.
- Die Zwangsversteigerung beginnt und ermöglicht es jedem Interessenten, daran teilzunehmen.
- Der Rechtspfleger benennt den Kreditgeber, informiert über die bestehenden Grundbucheinträge und gibt das geringste Gebot bekannt. Das geringste Gebot setzt sich aus der Höhe der ausstehenden Darlehenssumme, den Kosten für die Zwangsversteigerung sowie eventuell bestehenden öffentlich-rechtlichen Belastungen wie der Grundsteuer zusammen.
- Die Bietzeit beginnt und ermöglicht es den Interessenten, ihre Gebote mündlich vorzubringen. Jeder Bieter kann beliebig oft Gebote abgeben, ist jedoch dazu verpflichtet, sich auszuweisen und 10 % des Verkehrswertes des Grundstücks als Sicherheit nachzuweisen. Ist der Bietende während des Versteigerungstermins nicht vor Ort, sondern lässt sich von einer dritten Person vertreten, muss der Vertreter eine öffentlich beglaubigte Bietvollmacht vorlegen. Für juristische Personen muss der Vertreter eine Vertretungsberechtigung durch einen beglaubigten Handelsregisterauszug mit dem aktuellen Datum nachweisen.
- Die Sicherheitsnachweise der Gebote werden geprüft. Gültig sind die Bürgschaft einer Bank, ein Bundesbankscheck oder ein Verrechnungsscheck, der nicht älter als drei Tage ist. Auch eine Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse wird als Sicherheit anerkannt, insofern sie rechtzeitig (idealerweise zehn Tage) vor dem Zwangsversteigerungstermin getätigt wurde. Gebote ohne gültigen Sicherheitsnachweis werden abgelehnt.
- Nach Beendigung der Bietzeit wird das höchste gültige Gebot akzeptiert. Der Meistbietende erhält den Zuschlag entweder sofort oder in einem späteren Verkündungstermin. Der Zuschlag macht den Ersteher automatisch auch zum Eigentümer des Grundstücks und überträgt alle Rechte, Pflichten, Nutzungen und Lasten auf diesen.
- Die Zwangsversteigerung des Grundstücks ist mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch sowie der Zahlung der Kaufsumme erfolgreich abgeschlossen.
Sonderfälle bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks
Nicht immer läuft eine Zwangsversteigerung nach Plan – vor allem im Hinblick auf die getätigten Gebote der Interessenten. Diese drei Sonderfälle können in der Bietzeit auftreten und beeinflussen den Ablauf der Versteigerung.
- Es werden keine Gebote abgegeben:
Gibt es keine Gebote, wird das Verfahren der Zwangsversteigerung einstweilen eingestellt. Der Kreditgeber kann jedoch zu jeder Zeit die Fortsetzung beantragen. In diesem Fall wird ein neuer Termin bestimmt, welcher mindestens drei Monate und maximal sechs Monate später stattfinden sollte.
- Die 5/10-Grenze:
Liegt das höchste Gebot bei 5/10 des festgelegten Verkehrswertes des Grundstücks oder niedriger, ist das Gericht gemäß § 85a ZVG dazu verpflichtet, den Zuschlag zu versagen. In diesem Fall wird die Zwangsversteigerung so behandelt, als wäre kein Gebot abgegeben worden und es muss ein neuer Termin bestimmt werden.
- Die 7/10-Grenze:
Im Fall der 7/10-Grenze liegt das Höchstgebot bei maximal 70 % des Verkehrswertes, jedoch über 50 %. Hier darf der Kreditgeber entscheiden, ob er das höchste Gebot annimmt oder den Zuschlag versagt. Die Zwangsversteigerung des Grundstücks kann bei Annahme des Gebotes regulär fortgeführt werden. Wird das Höchstgebot versagt, muss ein neuer Termin bestimmt werden, zu dem die Versteigerung in die zweite Runde geht.
Findet der zweite Termin der Zwangsversteigerung für ein Grundstück statt, finden die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze keine Anwendung mehr. Ist der Kreditgeber mit dem Höchstgebot auch dieses Mal nicht zufrieden, kann er eine einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen und so den Zuschlag verhindern.
Kosten einer Zwangsversteigerung: Das kommt auf Sie zu
Wer ein Grundstück bei einer Zwangsversteigerung erwirbt, der kann im Vergleich zu einem normalen Kauf häufig Geld sparen. Doch auch die Zwangsversteigerung bringt neben dem Gebot für das Grundstück weitere Kosten mit sich, die Sie beachten sollten. So fällt eine Gebühr für die Versteigerung selbst an, welche in §34 Gerichtskostengesetz (Anlage 2) geregelt ist. Die Gebühr bezieht sich immer auf das Höchstgebot und setzt sich aus einer 0,5 Verfahrensgebühr für die Bearbeitung des Verfahrens, einer 0,5 Termingebühr für die Durchführung des mündlichen Versteigerungstermins und einer 0,5 Zuschlagsgebühr für die Erteilung und die Abrechnung des Zuschlags an den Meistbietenden zusammen. Den genauen Wert je nach Höchstgebot können Sie §34 Gerichtskostengesetz (Anlage 2) entnehmen.
Wie bei einem normalen Grundstückskauf müssen Sie auch bei einer erfolgreichen Zwangsversteigerung die Kosten für den Grundbucheintrag mit ca. 0,5 % der Kaufsumme, die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % bis 6,5 % der Kaufsumme je nach Bundesland sowie eine eventuelle Eintragung der Grundschuld übernehmen. Notarkosten und Maklerprovisionen entfallen in der Regel.
Das Gericht verlangt außerdem Zinsen in Höhe von 4 % für jeden Monat, den Sie die Zahlung des Gebotes nach Erteilung des Zuschlags nicht durchführen. Die Zinsen beziehen sich gemäß §68 ZVG auf den Verkehrswert des Grundstücks abzüglich der bereits gezahlten Sicherheit. Da die Verzinsung für den Monat entfällt, in dem die Kaufsumme überweisen wird, können Sie hier mit einer schnellen Zahlung viel Geld sparen.
Gibt es Preisabschläge bei Zwangsversteigerungen?
Auch wenn Zwangsversteigerungen in der Regel günstigere Preise bieten als der reguläre Markt, kann nicht jedes Grundstück erfolgreich versteigert werden. Ein Grund hierfür ist beispielsweise die fehlende Möglichkeit einer Besichtigung, wodurch die Bieter nicht genau wissen, was sie erwartet. Auch ungewöhnliche oder komplexe Grundstücksvoraussetzungen oder eine erschwerte Eigennutzung durch ein bestehendes Mietverhältnis des zu versteigernden Grundstücks können sich negativ auf die Nachfrage auswirken. Als Lösung sollen Preisabschläge die Attraktivität des betroffenen Objekts erhöhen, indem sie die zu zahlende Kaufsumme senken. Diese Preisabschläge können individuell bestimmt werden und sind je nach Art des Grundstücks sowie je nach Bundesland und Nachfrage verschieden.
Die Versteigerung eines Grundstücks stoppen
Natürlich ist die Zwangsversteigerung eines Grundstücks für die Eigentümer keine schöne Sache. Sollten Sie von Ihrem Kreditgeber gemahnt werden, haben Sie mehrere Handlungsmöglichkeiten, um eine Zwangsversteigerung zu umgehen. So können Sie die Bank um eine Stundung Ihrer Zahlungsverpflichtung bitten oder versuchen, die Höhe Ihrer Tilgung herabzusetzen. Ist dies nicht möglich, sollten Sie frühzeitig über den Verkauf Ihres Grundstücks oder eine freihändige Versteigerung nachdenken – idealerweise bevor der Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen ist. Hier werden in der Regel höhere Kaufsummen erzielt, mit denen Sie das Bankdarlehen zurückzahlen können. Auch eine Umschuldung kann Ihnen die Zwangsversteigerung Ihres Grundstücks ersparen. In diesem Fall nehmen Sie ein Darlehen bei einer anderen Bank auf, um die Zahlungsverpflichtung des mahnenden Kreditgebers zu begleichen. Diese Möglichkeit setzt jedoch eine brauchbare Bonität voraus, damit die Umschuldung realisiert werden kann.
Ist das Verfahren einer Zwangsversteigerung bereits im Gange, gibt es ebenfalls Wege, um die Versteigerung Ihres Grundstücks zu stoppen. Die wohl beste Möglichkeit besteht darin, die einstweilige Einstellung des Verfahrens gemäß § 30a ZVG zu beantragen. Dies können Sie innerhalb einer sechsmonatigen Frist nach Zustellung des Beschlusses zur Zwangsversteigerung des Versteigerungsgerichts durchführen. Beachten Sie jedoch, dass Sie glaubhaft nachweisen müssen, dass sich Ihre Zahlungsunfähigkeit in den nächsten sechs Monaten verbessern wird und Sie die monatlichen Raten wieder zahlen können. Ein weiterer Grund zur Beantragung einer einstweiligen Einstellung des Verfahrens ist die sittenwidrige Härte gemäß § 765a ZPO. In diesem Fall geben Sie an, dass es aufgrund der aktuellen Umstände unzumutbar ist, die Zwangsversteigerung durchzuführen.