Grundstück verkaufen
Ein Grundstück ist ein wichtiges Wertobjekt, weshalb es sich lohnt, viel Zeit und Arbeit in den Verkauf zu investieren. Verkäufer sollten sich unter anderem über die Art der erlaubten Bebauung, den Bodenrichtwert, den Verkehrswert und die vorhandenen Belastungen des Grundstücks informieren. Zudem gilt es, rechtzeitig alle wichtigen Unterlagen zusammenzustellen, die den Verkauf beschleunigen können. In diesem Beitrag geht es außerdem um die Kosten eines Grundstücksverkaufs sowie um die Vor- und Nachteile am Verkauf mit einem Makler.
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Die Ermittlung des Kaufpreises für ein Grundstück
Wer überlegt, sein Grundstück zu verkaufen, sollte zunächst den möglichen Gewinn ermitteln. So stellt sich schnell heraus, ob der Grundstücksverkauf lohnenswert ist. Der erste Anhaltspunkt für den erzielbaren Verkaufspreis ist der Bodenrichtwert. Dieser wird überall in Deutschland alle zwei Jahre von einem unabhängigen Expertenkomitee (dem Gutachterausschuss) festgelegt und lässt sich bei der zuständigen Verwaltung einsehen. Es handelt sich hier um eine Empfehlung, die auf tatsächlich erzielten Verkaufspreisen der letzten Jahre basiert. Verkäufer erhalten somit eine hilfreiche erste Orientierung.
Ein weiterer wichtiger Anhaltspunkt ist der Verkehrswert eines Grundstücks. Dieser gibt an, welchen Preis das Grundstück zum aktuellen Zeitpunkt relativ sicher auf dem Markt erzielen könnte. Daher ist der Verkehrswert auch als Marktwert bekannt. Dieser Durchschnittspreis berücksichtigt keine speziellen Umstände und ist daher ebenfalls vor allem zur Orientierung gedacht. Er lässt sich mit dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Vergleichsverfahren ermitteln. Grundstücksbesitzer können das Vergleichswertverfahren selbst ermitteln, indem sie ähnliche Grundstücke in der Umgebung und deren Preise notieren. Für die anderen Verfahren ist es sinnvoll, einen Gutachter oder einen Makler zu beauftragen.
Neben der Lage spielt auch die individuelle Bebaubarkeit eines Grundstücks. Diese kann den Grundstückspreis wesentlich beeinflussen. Verkäufer sollten daher vor Beginn des Verkaufsprozesses mit der Stadt oder Gemeinde klären, welcher Bebaubarkeit-Status mit dem Grundstück verbunden ist. Diese Arten von Grundstücken lassen sich unterscheiden:
- Bauerwartungsland: Diese Grundstücke dürfen aktuell noch nicht bebaut werden, werden aber in näherer Zukunft zu Bauland erklärt
- Rohbauland: Diese Grundstücke sind bereits rechtsverbindlich als Bauland gekennzeichnet, aber noch nicht erschlossen
- Bauland: Diese Grundstücke sind für Käufer besonders attraktiv, da sie bereits erschlossen sind und der Bau eines Gebäudes somit direkt beginnen kann
- Bebautes Grundstück: Diese Grundstücke können den Grundstücksverkauf je nach Zustand des Gebäudes erleichtern oder erschweren
- Brachland und Ackerland: Diese Grundstücke wurden früher zum Beispiel für die Landwirtschaft genutzt, was häufig in problematischer Bodenqualität resultiert; der Verkauf ist daher eher schwierig
Berücksichtigung von Belastungen im Grundbuch
Der Grundstückspreis orientiert sich stets an der Lage, der Größe, dem Zuschnitt und der Ausrichtung eines Grundstücks. Hinzu kommen Faktoren wie die Art und das Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungsstand, ein eventuell vorhandener Denkmalschutz, Topografie und Bodenverhältnisse sowie vorhandene Eintragungen im Grundbuch.
Wenn im Grundbuch Lasten und Beschränkungen wie etwa eine alte Grundschuld, ein Wohnrecht oder ein Wegerecht eingetragen sind, wird es schwieriger, die Immobilie zu verkaufen. Auch Altlasten, die sich bei der Gemeinde erfragen lassen, verkomplizieren den Verkauf. Verkäufer sollten daher rechtzeitig überprüfen, welche Bodenbelastungen im Grundbuch eingetragen sind. Häufig ist es möglich, durch geschickte Verhandlungen einige dieser Belastungen vor dem Verkauf aufzuheben. Auf Anfrage können Grundstücksbesitzer eine Kopie der Grundbuchseite erhalten. Zudem ist es möglich, sich im Grundbuchamt oder von einem erfahrenen Makler beraten zu lassen, was vorhandene Belastungen angeht.
Darüber hinaus sollten Verkäufer beim Bauamt nach dem aktuellen Flächenbebauungsplan fragen. Dort lässt sich ebenfalls ersehen, welche Beschränkungen und Belastungen die einzelnen Grundstücke haben. Diese Eintragungen sind für den Käufer besonders wichtig:
- Abstandsflächen
- Art der erlaubten baulichen Nutzung
- Grundflächenzahl
- Maximale Anzahl der Geschosse
- Baugrenzen und Baufester
- Dachform und Dachneigung
- Festsetzungen weiterer Elemente des Gebäudes
Je nach Kommune kann es dabei Einschränkungen geben, die für potenzielle Käufer wichtig sind. Zum Beispiel müssen manche Grundstücke innerhalb einer bestimmten Zeit bebaut werden, während andere erst nach Ablauf eines definierten Zeitfensters bebaut werden dürfen.
Ablauf des Grundstückverkaufs
Der Grundstücksverkauf hat einen ähnlichen Ablauf wie der Verkauf anderer Immobilien. Verkäufer sollten zunächst de Preis der Immobilie festlegen und sichergehen, dass keine Belastungen mehr vorhanden sind. Für den schnellen Verkauf ist es zudem sinnvoll, so früh wie möglich die nötigen Unterlagen zusammenzustellen. Diese helfen dabei, ein aussagekräftiges Exposé für den Verkauf zu erstellen. Dieses sollte der Verkäufer, gegebenenfalls mit Hilfe eines Maklers, auf geeigneten Online-Portalen hochladen, um die Zielgruppe zu erreichen.
Wenn sich die ersten Interessenten melden, ist es an der Zeit, einen oder mehrere Besichtigungstermine festzulegen. Während der Besichtigung fragen Kaufinteressenten vermutlich nach weiteren Unterlagen, die der Verkäufer bereithalten sollte. Zudem sollte er (oder der Makler) auf alle möglichen Fragen rund um Bebaubarkeit, Infrastruktur und Erschließung des Grundstücks vorbereitet sein. Je nach Anzahl der Kaufinteressenten kann direkt ein geeigneter Kandidat ausgewählt werden oder das Bieterverfahren genutzt werden. Der Käufer setzt dann gemeinsam mit dem Verkäufer einen Kaufvertragsentwurf auf, wobei ein Notar hilft. Der Verkäufer koordiniert normalerweise die Notartermine. Nach einer gründlichen Prüfung des Kaufvertragsentwurfs kommt es zum Vertragsabschluss. Nach Eingang des Kaufpreises ist der Käufer der neue Besitzer des Grundstücks. Einige Wochen später, wenn der Notar nach erfolgter Zahlung der Grundsteuer an das Finanzamt das Grundbuch kontaktiert, wird der Käufer durch die Umtragung auch offiziell zum Eigentümer des Grundstücks.
Übersicht der Verkaufsschritte
Grundsätzlich kann der Grundstücksverkauf je nach individueller Situation länger dauern oder sehr schnell abgeschlossen sein. Abhängig von der Anzahl der Interessenten sowie von eventuellen Komplikationen sieht der Ablauf jeweils ein wenig unterschiedlich aus. Grundsätzlich folgt der Verkauf aber diesen Schritten:
- Abschluss des Kaufvertrags
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Grundschuldeintragung im Grundbuch für die Finanzierung des Käufers
- Kaufpreiserstattung und damit Besitzübertragung
- Eigentümeränderung im Grundbuch und damit Eigentumsübertragung
Verkauf mit Makler vs. Verkauf ohne Makler
Damit der Grundstücksverkauf erfolgreich ist, sollten Verkäufer sich von Anfang an eine gute Strategie überlegen. Dazu gehört die Definition einer Zielgruppe sowie die Erarbeitung verschiedener Bauszenarien, die für die Zielgruppe attraktiv sind und mit dem Bebauungsplan übereinstimmen.
Für Grundstücke in einer sehr beliebten Lage oder in einer dicht bebauten Stadt, die sich mit Sicherheit gut verkaufen, ist ein Bieterverfahren sinnvoll. Dabei handelt es sich um eine Art Auktion. Die Kaufinteressenten bieten auf Grundlage eines Mindestgebots und treiben den Preis somit selbst in die Höhe, was für den Verkäufer sehr profitabel sein kann. Jedoch ist es wichtig, sich beim Bieterverfahren von einem erfahrenen Makler unterstützen zu lassen. Überhaupt ist es für die meisten Grundstücksverkäufer sinnvoll, einen Makler anzustellen. Dieser spart viel Zeit und Mühe und hilft dabei, den besten Preis für das Grundstück zu erzielen.
Übersicht der Vorteile am Verkauf mit Makler:
- Bester Preis für das Grundstück
- Wertvolle Tipps vom Experten, zum Beispiel rund um das Bieterverfahren
- Hilfe bei der Erstellung eines Exposés
- Expertise des regionalen Marktes
- Kundendatenbank vorhanden
- Hilfe bei rechtlichen Fragen sowie bei Vorgaben im Flächennutzungs- und Bebauungsplan
- Makler übernimmt die Abwicklung des Verkaufs
Auf der anderen Seite entstehen dem Verkäufer so gut wie keine Nachteile beim Grundstücksverkauf mit Makler. Wenn dieser einen Käufer findet, fällt die Maklerprovision an, die je nach Bundesland zwischen 3,57% und 7,14% des Kaufpreises beträgt. Verkäufer und Käufer können miteinander verhandeln, wer die Provision übernimmt. Üblich ist es, diese hälftig aufzuteilen, aber auch eine andere Verteilung ist erlaubt. Diese sollte im Kaufvertrag festgehalten werden. Vor allem bei leicht zu verkaufenden Grundstücken ist es auch möglich, die Maklerprovision herunterzuhandeln.
Kosten beim Grundstücksverkauf
Neben der eventuell anfallenden Beteiligung an der Maklerprovision fallen für die Verkäufer beim Grundstücksverkauf Kosten für das Gutachten, für die Verteilung des Exposés und für die Notarleistungen an. Auch dann, wenn der Verkauf nicht zustande kommen sollte, muss der Verkäufer den Notar für seine bereits geleistete Arbeit vergüten. Die Notarkosten orientieren sich an der geltenden Gebührenverordnung. Sie liegen bei ca. 1,5% des Grundstückswertes.
Verkäufer sollten sich außerdem mit der Spekulationssteuer beschäftigen. Diese fällt dann an, wenn ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb weiterverkauft wird, oder wenn Verkäufer innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte verkaufen. In diesem Fall ist der gesamte Gewinn aus dem Verkauf, bis auf die Werbungskosten, steuerpflichtig. Dies kann eine Reduzierung des Gewinns um bis zu 40% bedeuten. Daher ist es sinnvoll, als Verkäufer im Zweifelsfall eher zu warten, um der Spekulationssteuer aus dem Weg zu gehen.
Nötige Unterlagen für den Verkauf
Grundstücksverkäufer sollten sicherstellen, dass sie rechtzeitig alle nötigen Unterlagen vorlegen können. Dabei handelt es sich um die folgenden Dokumente:
- Flurkarte: erhältlich beim Bezirksamt oder der Gemeinde
- Liegenschaftskarte: erhältlich im Bezirksamt
- Bebauungsplan: erhältlich im Bezirksamt oder der Gemeinde
- Flächennutzungsplan: erhältlich beim Bezirksamt oder der Gemeinde
- Grundbuchauszug: erhältlich im Grundbuchamt
- Baulastenverzeichnis: erhältlich im Bezirksamt oder der Gemeinde
- Erschließungsnachweis: erhältlich bei der Gemeinde
- Außen- und Luftbildaufnahmen: erhältlich bei Google Maps
- Grundsteuerbescheid: erhältlich beim Finanzamt
Tipps für den Verkaufsvertrag
Der Entwurf für den Verkaufsvertrag sollte von beiden Parteien gründlich studiert werden. Dafür haben sie normalerweise mindestens zwei Wochen Zeit. In dieser Zeit sollten Verkäufer, gegebenenfalls mit Hilfe des Maklers oder eines Rechtsanwalts, überprüfen, dass alle Details stimmen. Besonders wichtig ist, dass alle wichtigen Fakten eindeutig genannt werden. Dabei ist eine ausführliche Beschreibung immer besser als eine zusammenfassende Variante.
Aus dem Vertrag muss unter anderem hervorgehen, wer der aktuelle Eigentümer ist, wer der Käufer ist, um welches Grundstück es sich handelt, welchen baurechtlichen Zustand das Grundstück hat, ob noch Lasten vorhanden sind und welcher Kaufpreis ausgehandelt wurde. Auch die Zahlungsmodalitäten sowie die Vereinbarung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch sollten im Vertrag festgehalten werden, ebenso wie die Übernahme von Nebenkosten wie Notar- und Maklerkosten.
Es ist üblich, im Kaufvertrag die nachträgliche Haftung des Verkäufers bei eventuellen Grundstücksmängeln auszuschließen. Auch ein Vorvertrag ist möglich, um dem Käufer mehr Sicherheit zu geben. Eine wichtige Sicherheit für den Verkäufer ist die Bonität des Käufers, die er schon vor dem Kauf überprüfen sollte. Wichtig: Für arglistig verschwiegene Mängel muss der Verkäufer haften, für offensichtliche Mängel am Grundstück jedoch nicht.