Der Bodenrichtwert

In Deutschland veröffentlichen die Gutachterausschüsse der jeweiligen Bundesländer in regelmäßigen Abständen den sogenannten Bodenrichtwert, für die Gemeinden und Städte des Landes. Dies erfolgt in aller Regel im 2 Jahresturnus, oder im Jahresturnus wie zum Beispiel in Niedersachsen. In fast allen Bundesländern sind die Abrufe kostenfrei in anderen muss man dafür bezahlen. Die Gebühren sind allerdings gering und belaufen sich auf wenige Euro, meist kostet ein Abruf unter 50 €.

Der Bodenrichtwert wird in € / m² festgelegt, zusätzlich wird der Typ des Grundstücks mit angegeben. Auch kann man in den Bodenrichtwertsystemen die historischen Daten der Vorjahre abrufen.

Um welche Immobilie handelt es sich?
Haus

Haus
Wohnung

Wohnung
Grundstück

Grundstück
Gewerbe

Gewerbe

Den aktuellen Bodenrichtwert ermitteln

Um an den Bodenrichtwert für ein Grundstück zu gelangen muss man zuerst wissen, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet. Danach kann man im Bodenrichtwertsystem (Abkürzung: BORIS) des jeweiligen Bundeslands eine Abfrage starten und erhält dann eine Karte vom gewählten Grundstück / der gewählten Region.

Bei der Anzeige werden verschiedene Dinge angezeigt im Beispiel von Nordrhein Westfalen gibt man eine Adresse ein und sieht dann im Rechten Teil des Bodenrichtwertsystem eine Karte mit einem Marker. Im Linken werden die Werte angezeigt, dieser Wert ist der Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter für die ausgewählte Adresse.

Neben dem Bodenrichtwert sieht man noch die Art des Grundstücks, handelt es sich um Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Gewerbe/Industrie oder um ein Wohngebiet (hier wird meist auch die Bebauungsart mit angegeben).

Bodenrichtwertsystem NRW

Es gibt keinen Bodenrichtwert für mein Grundstück

In manchen Fällen gibt es keinen Bodenrichtwert für eine Gemarkung, dieser Fall tritt ein, wenn keine Verkäufe in den vergangenen Jahren im Gebiet stattgefunden haben. Dies bedeutet allerdings nicht, dass dieses Grundstück keinen echten Wert hat. Wenn man verkaufen möchte kann in diesem Fall ein Makler helfen oder man vergleicht das Grundstück mit Objekten und Angeboten in der Nähe. Zusätzlich kann man nach älteren Bodenrichtwerten aus vergangenen Jahren ausschau halten und diese als Basis heranziehen. Sind auch keine alten Datensätze vorhanden bieten die Bodenrichtwerte der Umgebung einen weiteren Anhaltspunkt zur Wertermittlung des Grundstücks.

Bodenrichtwert gleich Grundstückspreis?

Wichtig ist zu verstehen, dass der Bodenrichtwert wie der Name schon sagt ein Richtwert ist. Dieser kann für die Bewertung einer Immobilie mit herangezogen werden. Der Grundstückspreis ist in aller Regel ein echter Verkaufspreis. Dem entsprechend handelt es sich hierbei um zwei unterschiedliche Werte. Wobei der gezahlte Preis für ein Grundstück später mit in den Bodenrichtwert zur Berechnung mit einfließt.

Der Verkauf eines Grundstücks erfolgt in den seltensten Fällen zum Bodenrichtwert, vor allem weil dieser immer aus älteren Verkäufen hervorgeht. Meistens werden Grundstücke zu einem höheren Preis als dem Bodenrichtwert verkauft.

Es handelt sich bei dem Bodenrichtwert also nicht um einen Verkehrswert sondern eher um eine Betrachtung der Vorjahre. Er kann als Orientierung, bzw. Richtwert dienen.

Die Abweichung von tatsächlichen Marktpreisen für Grundstücke liegt oft bei bis zu 20% im positiven, sowie im negativen. Grundstücke können also erheblich teurer angeboten werden, aber auch um einiges günstiger.

Unterschied zum Verkehrswert

Der Verkehrswert kann aus vergleichbaren Verkäufen oder Angeboten aus der Gegenwart ermittelt werden. Dabei können verschiedene Verfahren angewendet werden, vereinfacht gesagt wird meist folgendes gemacht:

Man sucht vergleichbare Angebote heraus und rechnet sich deren Quadratmeterpreise aus. Nun hat man einen Marktüberblick, daraus entsteht ein Bild von den aktuellen Grundstückspreisen in der Region. Wenn man jetzt noch Faktoren wie die Bebaubarkeit, die Grundstücksart, den Erschließungsgrad, sowie die genaue Lage mit einbezieht kann dies bei der Preisfindung enorm helfen.

Bodenrichtwertsysteme der einzelnen Bundesländer

Jedes Bundesland stellt ein sogenanntes BORIS zur Verfügung, hier können Bodenrichtwerte von jedem abgerufen werden, in den meisten Fällen ist dies kostenfrei. Bayern ist das einzige Bundesland, welches den Abruf aus dem Bodenrichtwertsystem nicht kostenfrei anbietet. In anderen Bundesländern hat man die Möglichkeit zumindest eine Basisversion des Bodenrichtwertsystems ohne Entgelt zu nutzen.

Systeme nach Bundesländern:

Die Systeme sind vom Aufbau alle ähnlich, man gibt eine Adresse ein, danach bekommt man auf der Karte den jeweils relevanten Ausschnitt angezeigt. In diesem Bereich des Systems kann man auf der Karte einen Marker setzen und bekommt den Richtwert für das gewählte Grundstück angezeigt.

Bewertung unterschiedlicher Grundstücksarten

Neben normalen Wohngrundstücken gibt es auch Forstwirtschaftliche Grundstücke, Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, Gewerbe- und Industriegrundstücke. Die Bewertungen dieser einzelnen Grundstücksarten sind unterschiedlich, damit auch deren Bodenrichtwert. So sind beispielsweise Landwirtschaftliche Nutzflächen um einiges günstiger als Bauland oder Gewerbeflächen. Dafür ist deren Grundstücksgröße in der Regel um einiges höher.

Folgende Grundstücksarten werden bei der Erstellung der Richtwert berücksichtigt:

Datengrundlage der Gutachterausschüsse

Die Gutachterausschüsse beziehen sich bei der Berechnung der Richtwerte auf in den vergangenen Jahren getätigte Grundstücksgeschäfte. Dabei handelt es sich nicht um Marktwerte, sondern es werden nur Daten aus tatsächlich entstandenen Verkäufen verwendet.

Der Bodenwert

Der Bodenwert errechnet sich aus den Quadratmetern des Grundstücks und dem Bodenrichtwert. Die Genaue Formel lautet:

Bodenwert in € = Bodenrichtwert (in € / m²) * Quadratmeter des Grundstücks

FAQ zu Bodenrichtwert, Bedeutung, Verwendung und Erstellung

Warum ist der Bodenrichtwert nicht immer kostenfrei?
Die Gutachterausschüsse müssen viel Zeit in die Auswertung der Daten und somit in die Berechnung der Bodenwerte stecken, somit kostet dies auch einiges an Geld. Durch die Premiumfunktionen der Bodenrichtwertsysteme werden diese Kosten zum Teil gedeckt.
Wer bestimmt den Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert wird durch die Gutachterausschüsse der einzelnen Bundesländer bestimmt, diese errechnen den Wert aus Daten von erfolgten Verkäufen im jeweiligen Gebiet.
Muss ich zum Bodenrichtwert verkaufen?
Nein, der Verkauf zum Bodenrichtwert ist nicht ratsam, da dieser meist etwas unter dem aktuellen Marktpreis liegt. Bei der Preisfindung kann der Vergleich mit ähnlichen Grundstücken helfen, oder ein Gespräch mit einem Immobilienmakler. Ein Vergleichswertverfahren kann helfen um einen fairen, sowie guten Grundstückspreis zu finden.
Warum ist ein Grundstück teurer als der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist wie der Name schon sagt ein Richtwert, dieser wird jährlich oder alle zwei Jahre durch die Gutachterausschüsse der Bundesländer veröffentlicht und basiert auf historischen Verkaufspreisen aus den Vorjahren. Da Grundstückspreise aber durch den Markt bestimmt werden sind diese in der Regel teurer als der Bodenrichtwert.
Wie oft wird der Bodenrichtwert veröffentlicht?
Die Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland jährlich oder zweijährlich veröffentlicht. In Niedersachsen wird der Bodenwert seit 2022 jährlich veröffentlicht.
Letzte Aktualisierung: 22.05.2024