Bodenrichtwert: So ermitteln Sie den Grundstückswert
Ob beim Grundstückskauf, einer Erbschaft oder der Finanzierung einer Immobilie – wer den Bodenrichtwert nicht kennt, riskiert, finanziell nachteilig zu entscheiden. Der Bodenrichtwert ist ein zentraler Faktor zur Wertermittlung von Grundstücken und beeinflusst zahlreiche steuerliche und wirtschaftliche Aspekte. Besonders für Eigentümer, Käufer und Investoren ist es essenziell, diesen Wert korrekt zu interpretieren, um realistische Preise zu bestimmen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie den Bodenrichtwert ermitteln können, welche Faktoren eine Rolle spielen, was der BORIS-BW ist und weitere nützliche Informationen, die Ihnen helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke in einer bestimmten Lage. Er wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden und Städte aus realen Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke abgeleitet und dient als Orientierungshilfe zur Wertermittlung.
Der Bodenrichtwert wird regelmäßig – meist alle zwei Jahre – im BORIS-BW oder ähnlichen Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Wichtig ist, dass der Bodenrichtwert keinen tatsächlichen Verkehrswert darstellt. Er berücksichtigt keine individuellen Merkmale des Grundstücks wie Bebauung, Erschließungszustand oder Altlasten. Auch besondere Lagemerkmale, etwa eine außergewöhnliche Aussicht oder eine schlechte Infrastrukturanbindung, werden nicht in die Ermittlung des Bodenrichtwertes einbezogen. Wer den Grundstückswert ermitteln möchte, sollte den Bodenrichtwert als Grundlage nutzen, aber zusätzlich spezifische Grundstücksmerkmale analysieren.
BORIS-BW: Was bedeutet die Abkürzung?
BORIS steht für Bodenrichtwertinformationssystem und bezeichnet eine digitale Plattform, auf der die Bodenrichtwerte einzelner Bundesländer abrufbar sind. Die meisten Bundesländer bieten eigene BORIS-Portale, auf denen Interessierte den Bodenrichtwert ermitteln können. Ein Beispiel ist BORIS-BW, das Bodenrichtwertsystem von Baden-Württemberg. In diesen Online-Systemen lassen sich die Werte nach Adresse oder Flurstücknummer abrufen. Da der BORIS Bodenrichtwert von den jeweiligen Gutachterausschüssen ermittelt wird, stellt er eine verlässliche Orientierung dar. Die Nutzung der Plattformen ist je nach Portal kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr möglich.
Bodenrichtwert und Bodenwert – was ist der Unterschied?
Der Bodenrichtwert und der Bodenwert sind eng miteinander verbunden, aber nicht identisch. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, der als Orientierungsgröße für Grundstückspreise dient. Er basiert auf den Kaufpreisen ähnlicher unbebauter Grundstücke in der Region. Der Bodenwert hingegen ist der tatsächliche Wert eines individuellen Grundstücks. Dieser wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter Lage, Größe, Erschließung, Bodenbeschaffenheit und mögliche Bebauung.
Während der Bodenrichtwert eine allgemeine Preisempfehlung ist, berücksichtigt der Bodenwert auch individuelle Gegebenheiten. Um den exakten Grundstückswert ermitteln zu können, sollte daher der Bodenrichtwert mit den spezifischen Eigenschaften des Grundstücks abgeglichen werden. Wer den Bodenwert ermitteln möchte, kann dies durch eine professionelle Verkehrswertermittlung tun lassen, etwa durch einen Sachverständigen oder die Gutachterausschüsse.
Faktoren bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes
Der Bodenrichtwert ist eine zentrale Orientierungsgröße, um den Grundstückswert zu ermitteln. Doch wie genau wird dieser Wert berechnet? Die Ermittlung des Bodenrichtwertes basiert auf einer Vielzahl an Faktoren, die von lokalen Behörden und Gutachterausschüssen analysiert werden. Die folgenden sechs Aspekte haben den größten Einfluss auf die Ermittlung des Bodenrichtwertes.
1. Lage und Infrastruktur
Die Lage eines Grundstücks ist der wichtigste Faktor für die Ermittlung des Bodenrichtwertes. Dabei wird zwischen innerstädtischen, stadtnahen und ländlichen Lagen unterschieden. Grundstücke in wirtschaftsstarken Regionen oder Metropolen mit guter Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinischer Versorgung haben meist einen deutlich höheren Bodenrichtwert als Grundstücke in strukturschwachen Gebieten. Auch der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder die Nähe zu attraktiven Wohnlagen kann den Wert erheblich steigern.
2. Angebot und Nachfrage
Wie bei jeder Marktpreisbildung spielen Angebot und Nachfrage eine wesentliche Rolle. In Regionen mit hoher Nachfrage und begrenztem Bauland – beispielsweise in Großstädten oder beliebten Wohnvierteln – steigen die Bodenrichtwerte kontinuierlich. In Gegenden mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung oder wirtschaftlichen Problemen kann der Wert hingegen stagnieren oder sogar sinken. Wer den Bodenrichtwert ermitteln möchte, sollte daher immer die aktuelle Marktlage in der jeweiligen Region berücksichtigen.
3. Grundstücksart
Neben normalen Wohngrundstücken gibt es auch forstwirtschaftliche Grundstücke, landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, Gewerbe- und Industriegrundstücke. Die Bewertungen dieser einzelnen Grundstücksarten sind unterschiedlich, damit auch deren Bodenrichtwert. So sind beispielsweise landwirtschaftliche Nutzflächen um einiges günstiger als Bauland oder Gewerbeflächen. Dafür ist deren Grundstücksgröße in der Regel um einiges höher. Folgende Grundstücksarten werden bei der Erstellung der Richtwert berücksichtigt:
- Wohngrundstücken (z. B. für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser)
- Gewerbegrundstücke (für Bürogebäude, Geschäfte oder Dienstleistungsbetriebe)
- Industriegrundstücke (für Produktionsstätten, Logistikzentren)
- Landwirtschaftliche Nutzflächen (z.B. Ackergrundstücke, Wiesen)
- Forstwirtschaftliche Nutzflächen (z.B. Wälder, Holzwirtschaft)
- Gartengrundstücke und Freizeitgrundstücke (z. B. Kleingärten)
4. Bebaubarkeit und Erschließung
Ob ein Grundstück bebaut werden darf und welche Art der Bebauung möglich ist, beeinflusst ebenfalls den Bodenrichtwert. Ein voll erschlossenes Baugrundstück mit vorhandenem Wasser-, Strom- und Straßennetz hat einen höheren Wert als unerschlossene Flächen, bei denen zusätzliche Erschließungskosten anfallen. Auch die Vorgaben des Bebauungsplans – etwa zur maximalen Gebäudehöhe oder Nutzungsart – haben Auswirkungen auf den Grundstückswert.
5. Vergleichbare Grundstücksverkäufe
Die Ermittlung des Bodenrichtwertes basiert auf realen Verkaufsdaten ähnlicher Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Hierbei fließen die Kaufpreise von Grundstücken ein, die in den letzten Jahren verkauft wurden. Je mehr Daten zur Verfügung stehen, desto präziser kann der Wert ermittelt werden. Preisentwicklungen der letzten Jahre werden ebenfalls berücksichtigt, sodass sich Trends wie steigende oder sinkende Immobilienpreise in der Bodenrichtwertkarte widerspiegeln.
6. Besondere Lagefaktoren und Nutzungseinschränkungen
Neben der allgemeinen Lage spielen spezifische Merkmale des Grundstücks eine Rolle. Ein Grundstück in direkter Nähe zu einem Park oder mit Seeblick kann einen höheren Wert haben als ein vergleichbares Grundstück an einer stark befahrenen Straße oder in der Nähe von Industrieanlagen. Auch Lärm-, Geruchs- oder Umweltbelastungen wirken sich auf den Bodenrichtwert aus. Zusätzlich werden mögliche Nutzungseinschränkungen, wie Denkmalschutz oder Hochwasserrisiken, in die Bewertung einbezogen.
Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?
Der Bodenrichtwert wird auf Basis realer Grundstücksverkäufe berechnet und gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke in einer bestimmten Region an. Die genaue Ermittlung des Bodenrichtwertes erfolgt durch die Gutachterausschüsse der jeweiligen Bundesländer. Dabei fließen verschiedene Faktoren wie Lage, Nutzungsmöglichkeiten und Marktentwicklungen ein. Aus dem vorgegebenen Bodenrichtwert können Sie anschließend selbst den Bodenwert berechnen.
Die Berechnung des Bodenwertes erfolgt nach einer einfachen Formel:
Eine selbstständige Berechnung ist möglich, allerdings erfordert die Ermittlung des Grundstückswerts eine präzise Datenbasis. Offizielle Berechnungen übernehmen die Gutachterausschüsse, die regelmäßig aktuelle Werte ermitteln und veröffentlichen.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
In Deutschland stellt jedes Bundesland ein eigenes Bodenrichtwert-Informationssystem (BORIS) bereit, über das sich die aktuellen Bodenrichtwerte abrufen lassen. In den meisten Fällen ist dieser Service kostenfrei nutzbar. Eine Ausnahme bildet Bayern, wo der Abruf kostenpflichtig ist. In allen anderen Bundesländern ist zumindest eine Basisversion der Bodenrichtwertkarte kostenlos verfügbar.
Die Funktionsweise der Bodenrichtwertsysteme ist meist ähnlich: Nutzer geben eine Adresse oder Flurstücknummer ein und erhalten eine Kartenansicht mit den relevanten Informationen. Durch das Setzen eines Markers auf das gewünschte Grundstück kann der zugehörige Bodenrichtwert ermittelt werden. Diese Daten dienen als Grundlage, um den Grundstückswert zu ermitteln und eine erste Einschätzung über den möglichen Preis beim Verkauf eines Grundstücks zu erhalten.
Was ist die Bodenrichtwertkarte?
Die Bodenrichtwertkarte ist eine visuelle Darstellung der Bodenrichtwerte innerhalb einer bestimmten Region. Sie zeigt für einzelne Bodenrichtwertzonen den durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter und ermöglicht eine einfache Ermittlung des Grundstückswerts. Die Bodenrichtwertkarte ist besonders hilfreich, wenn ein Grundstück verkauft, bewertet oder versteuert werden soll.
Die Karten sind online über die BORIS-Systeme der Bundesländer abrufbar. Alternativ können die Bodenrichtwerte auch direkt bei den Gutachterausschüssen eingesehen werden. Neben dem eigentlichen Bodenrichtwert enthält die Bodenrichtwertkarte oft weitere Angaben, wie die Nutzungsart des Grundstücks (z. B. Wohn-, Gewerbe- oder Landwirtschaftsfläche) und das letzte Bewertungsjahr.
Es gibt keinen Bodenrichtwert für mein Grundstück, was nun?
In seltenen Fällen existiert kein aktueller Bodenrichtwert für ein bestimmtes Grundstück. Dies geschieht, wenn in den vergangenen Jahren keine Verkäufe in der Region stattgefunden haben. Dennoch bedeutet dies nicht, dass das Grundstück keinen realen Wert hat.
Um den Grundstückswert zu ermitteln, gibt es verschiedene Möglichkeiten:
- Ein Grundstücksmakler oder Sachverständiger kann eine individuelle Bewertung vornehmen.
- Ein Vergleich mit ähnlichen Grundstücken in der Umgebung kann einen Anhaltspunkt geben.
- Die Bodenrichtwerte vergangener Jahre können als Grundlage dienen, sofern solche Daten verfügbar sind.
- Falls ältere Werte nicht vorhanden sind, kann die Ermittlung des Bodenrichtwertes über benachbarte Grundstücke erfolgen, um eine grobe Einschätzung zu erhalten.
In jedem Fall ist es ratsam, mehrere Quellen heranzuziehen, um eine möglichst realistische Wertermittlung des Grundstücks zu gewährleisten.
Wann muss ich den Bodenrichtwert ermitteln?
Die Ermittlung des Bodenrichtwerts ist in verschiedenen Situationen erforderlich oder zumindest vorteilhaft. In einigen Fällen ist sie sogar gesetzlich vorgeschrieben.
Pflicht zur Bodenrichtwertermittlung
- Grundsteuer-Berechnung: Seit der Grundsteuerreform müssen Eigentümer den Bodenrichtwert ermitteln, um den Grundstückswert festzulegen.
- Erbschaft oder Schenkung: Finanzämter nutzen den Bodenrichtwert, um die Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu berechnen.
- Verkauf eines Grundstücks: Zur realistischen Preisfindung ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Orientierungswert.
Dann ist die Ermittlung des Bodenrichtwertes sinnvoll
- Finanzierung oder Beleihung: Banken berücksichtigen den Bodenrichtwert zur Wertermittlung eines Grundstücks.
- Nachlassregelungen: Erben können so eine faire Aufteilung des Immobilienvermögens planen.
- Marktanalysen: Investoren nutzen den Bodenrichtwert, um Entwicklungspotenziale zu bewerten.
Bodenrichtwert, Grundstückspreis und Verkehrswert: Wann sie welchen Wert brauchen
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Orientierungswert für den Bodenpreis eines Grundstücks und wird aus vergangenen Verkäufen vergleichbarer Flächen abgeleitet. Der Grundstückspreis hingegen ist der tatsächliche Kaufpreis, den Käufer und Verkäufer individuell aushandeln. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, beschreibt den aktuell erzielbaren Preis unter realistischen Marktbedingungen.
Wann wird welcher Wert benötigt?
- Der Bodenrichtwert wird bei der Grundsteuer-Berechnung, Erbschaften oder für Finanzierungen herangezogen. Er kann über eine Bodenrichtwertkarte eingesehen werden.
- Der Grundstückspreis ist entscheidend beim Verkauf oder Kauf eines Grundstücks.
- Der Verkehrswert wird für Gutachten, Beleihungen und steuerliche Bewertungen benötigt.