In manchen Fällen gibt es keinen Bodenrichtwert für eine Gemarkung, dieser Fall tritt ein, wenn keine Verkäufe in den vergangenen Jahren im Gebiet stattgefunden haben. Dies bedeutet allerdings nicht, dass dieses Grundstück keinen echten Wert hat. Wenn man verkaufen möchte kann in diesem Fall ein Makler helfen oder man vergleicht das Grundstück mit Objekten und Angeboten in der Nähe. Zusätzlich kann man nach älteren Bodenrichtwerten aus vergangenen Jahren ausschau halten und diese als Basis heranziehen. Sind auch keine alten Datensätze vorhanden bieten die Bodenrichtwerte der Umgebung einen weiteren Anhaltspunkt zur Wertermittlung des Grundstücks.
Wichtig ist zu verstehen, dass der Bodenrichtwert wie der Name schon sagt ein Richtwert ist. Dieser kann für die Bewertung einer Immobilie mit herangezogen werden. Der Grundstückspreis ist in aller Regel ein echter Verkaufspreis. Dem entsprechend handelt es sich hierbei um zwei unterschiedliche Werte. Wobei der gezahlte Preis für ein Grundstück später mit in den Bodenrichtwert zur Berechnung mit einfließt.
Der Verkauf eines Grundstücks erfolgt in den seltensten Fällen zum Bodenrichtwert, vor allem weil dieser immer aus älteren Verkäufen hervorgeht. Meistens werden Grundstücke zu einem höheren Preis als dem Bodenrichtwert verkauft.
Die Abweichung von tatsächlichen Marktpreisen für Grundstücke liegt oft bei bis zu 20% im positiven, sowie im negativen. Grundstücke können also erheblich teurer angeboten werden, aber auch um einiges günstiger.
Der Verkehrswert kann aus vergleichbaren Verkäufen oder Angeboten aus der Gegenwart ermittelt werden. Dabei können verschiedene Verfahren angewendet werden, vereinfacht gesagt wird meist folgendes gemacht:
Man sucht vergleichbare Angebote heraus und rechnet sich deren Quadratmeterpreise aus. Nun hat man einen Marktüberblick, daraus entsteht ein Bild von den aktuellen Grundstückspreisen in der Region. Wenn man jetzt noch Faktoren wie die Bebaubarkeit, die Grundstücksart, den Erschließungsgrad, sowie die genaue Lage mit einbezieht kann dies bei der Preisfindung enorm helfen.
Jedes Bundesland stellt ein sogenanntes BORIS zur Verfügung, hier können Bodenrichtwerte von jedem abgerufen werden, in den meisten Fällen ist dies kostenfrei. Bayern ist das einzige Bundesland, welches den Abruf aus dem Bodenrichtwertsystem nicht kostenfrei anbietet. In anderen Bundesländern hat man die Möglichkeit zumindest eine Basisversion des Bodenrichtwertsystems ohne Entgelt zu nutzen.
Systeme nach Bundesländern:
Bundesland | Preis für den Abruf | Bodenrichtwertsystem (BORIS) |
---|---|---|
kostenlos | https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?app=boris_bw&lang=de | |
kostenlos | ||
kostenlos | ||
kostenlos | ||
kostenlos | https://danord.gdi-sh.de/viewer/resources/apps/VBORIS/index.html?lang=de#/ | |
25 € - 50 € pro Auszug | ||
kostenlos | ||
kostenlos | ||
kostenlos | ||
Basisversion kostenlos | ||
kostenlos | https://www.boris.sachsen.de/bodenrichtwerte-aktuell-4032.html | |
Basisversion kostenlos | https://www.lvermgeo.sachsen-anhalt.de/de/geodatendienst-bodenrichtwerte.html | |
Basisversion kostenlos | ||
kostenlos | ||
kostenlos | https://geoportal.saarland.de/mapbender/frames/index.php?lang=de&gui_id=Geoportal-SL-2020&WMC=3019 | |
kostenlos |
Die Systeme sind vom Aufbau alle ähnlich, man gibt eine Adresse ein, danach bekommt man auf der Karte den jeweils relevanten Ausschnitt angezeigt. In diesem Bereich des Systems kann man auf der Karte einen Marker setzen und bekommt den Richtwert für das gewählte Grundstück angezeigt.
Neben normalen Wohngrundstücken gibt es auch Forstwirtschaftliche Grundstücke, Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, Gewerbe- und Industriegrundstücke. Die Bewertungen dieser einzelnen Grundstücksarten sind unterschiedlich, damit auch deren Bodenrichtwert. So sind beispielsweise Landwirtschaftliche Nutzflächen um einiges günstiger als Bauland oder Gewerbeflächen. Dafür ist deren Grundstücksgröße in der Regel um einiges höher.
Folgende Grundstücksarten werden bei der Erstellung der Richtwert berücksichtigt:
Wohngrundstücken
Gewerbegrundstücke
Industriegrundstücke
Forstwirtschaftliche Nutzflächen
Gartengrundstücke / Freizeitgrundstücke
Die Gutachterausschüsse beziehen sich bei der Berechnung der Richtwerte auf in den vergangenen Jahren getätigte Grundstücksgeschäfte. Dabei handelt es sich nicht um Marktwerte, sondern es werden nur Daten aus tatsächlich entstandenen Verkäufen verwendet.
Der Bodenwert errechnet sich aus den Quadratmetern des Grundstücks und dem Bodenrichtwert. Die Genaue Formel lautet:
Die Gutachterausschüsse müssen viel Zeit in die Auswertung der Daten und somit in die Berechnung der Bodenwerte stecken, somit kostet dies auch einiges an Geld. Durch die Premiumfunktionen der Bodenrichtwertsysteme werden diese Kosten zum Teil gedeckt.
Der Bodenrichtwert wird durch die Gutachterausschüsse der einzelnen Bundesländer bestimmt, diese errechnen den Wert aus Daten von erfolgten Verkäufen im jeweiligen Gebiet.
Nein, der Verkauf zum Bodenrichtwert ist nicht ratsam, da dieser meist etwas unter dem aktuellen Marktpreis liegt. Bei der Preisfindung kann der Vergleich mit ähnlichen Grundstücken helfen, oder ein Gespräch mit einem Immobilienmakler. Ein Vergleichswertverfahren kann helfen um einen fairen, sowie guten Grundstückspreis zu finden.
Der Bodenrichtwert ist wie der Name schon sagt ein Richtwert, dieser wird jährlich oder alle zwei Jahre durch die Gutachterausschüsse der Bundesländer veröffentlicht und basiert auf historischen Verkaufspreisen aus den Vorjahren. Da Grundstückspreise aber durch den Markt bestimmt werden sind diese in der Regel teurer als der Bodenrichtwert.
Die Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland jährlich oder zweijährlich veröffentlicht. In Niedersachsen wird der Bodenwert seit 2022 jährlich veröffentlicht.