Kaufpreisaufteilung: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises

Kaufpreisaufteilung

Wer eine Immobilie kauft, der wird an der Kaufpreisaufteilung fast nicht vorbeikommen. Zwar unterliegt die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Teilwerte keiner gesetzlichen Pflicht, jedoch bringt diese viele Vorteile mit sich. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was genau die Kaufpreisaufteilung ist, wann und von wem diese durchgeführt wird und welche Vorteile auf Sie warten. Außerdem verraten wir Ihnen die Verfahren, die zur Berechnung der Kaufpreisaufteilung existieren und welches sich am besten für Sie eignet.

Was ist die Kaufpreisaufteilung?

Die Kaufpreisaufteilung ist eine Methode, bei der der Gesamtkaufpreis eines Immobilienkaufs auf unterschiedliche Kategorien von Vermögenswerten aufgeteilt wird. Diese Aufteilung bezieht sowohl die Kosten für das Gebäude mit ein, als auch die Grundstückskosten (Grund und Boden) sowie eventuelle Einrichtungen. In der Regel wird die Kaufpreisaufteilung aus steuerlichen Gründen durchgeführt, um die Abschreibung sowie steuerliche Vorteile für verschiedene Vermögenswerte zu optimieren.

Wann muss eine Kaufpreisaufteilung durchgeführt werden?

Die Durchführung einer Kaufpreisaufteilung ist in der Regel dann erforderlich, wenn eine Immobilientransaktion stattfindet und der Kaufpreis auf verschiedene Vermögenswerte aufgeteilt werden muss. In Deutschland gibt es spezielle Vorschriften und steuerliche Regelungen, die den Zeitpunkt und die Notwendigkeit der Kaufpreisaufteilung bestimmen. In folgenden Situationen ist eine Kaufpreisaufteilung erforderlich:

Der Zeitpunkt der Kaufpreisaufteilung kann je nach den spezifischen Umständen der Immobilientransaktion variieren. Sie sollte jedoch vorzugsweise vor dem Abschluss des Kaufvertrags oder spätestens bei der Steuererklärung erfolgen, um die steuerlichen Vorteile bestmöglich nutzen zu können.

Wer führt die Kaufpreisaufteilung durch?

Die Kaufpreisaufteilung wird in der Regel von Experten durchgeführt, die über Kenntnisse in den Bereichen Steuern, Immobilienbewertung und Rechnungswesen verfügen. So können beispielsweise Steuerberater, die sich auf Immobilientransaktionen spezialisiert haben, die Durchführung der Kaufpreisaufteilung übernehmen. Steuerberater sind darüber hinaus in der Lage, die steuerlichen Aspekte der Aufteilung zu bewerten und sicherzustellen, dass sie den aktuellen Steuergesetzen entsprechen. Aber auch Sachverständige oder Gutachter für Immobilienbewertung können die Aufteilung des Kaufpreises vornehmen. Sie analysieren den Immobilienwert und teilen den Kaufpreis auf die verschiedenen Vermögenswerte auf. Zudem besteht die Möglichkeit, ein spezialisiertes Dienstleistungsunternehmen mit der Kaufpreisaufteilung zu beauftragen. Hierunter zählen beispielsweise Beratungsfirmen, die sich auf die Durchführung von Kaufpreisaufteilungen spezialisiert haben. Sie verfügen häufig über Teams von Fachleuten, darunter Steuerberater und Immobilienexperten.

Die Wahl des Dienstleisters hängt von den spezifischen Anforderungen der Immobilientransaktion ab, darunter die Art der Immobilie, die gesetzlichen Vorschriften in der Region und die steuerlichen Ziele des Käufers. Es ist wichtig sicherzustellen, dass der ausgewählte Dienstleister über die erforderliche Expertise und Erfahrung verfügt, um die Kaufpreisaufteilung ordnungsgemäß durchzuführen und die steuerlichen Vorteile zu maximieren.

Vorteile: Wofür wird die Kaufpreisaufteilung benötigt?

Die Kaufpreisaufteilung ist ein Verfahren, das in verschiedenen Situationen benötigt wird, insbesondere bei Immobilientransaktionen, um steuerliche Vorteile zu nutzen und die Abschreibungsmöglichkeiten für bestimmte Vermögenswerte zu optimieren. Die folgenden Gründe machen eine Kaufpreisaufteilung erforderlich:

Die Kaufpreisaufteilung berechnen: So geht’s

Gemäß § 6 Absatz 1 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stehen den Betroffenen gleich drei Verfahren für die Berechnung der Kaufpreisaufteilung zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Alle drei Wertermittlungsverfahren sind gleichwertig, dennoch kann nicht einfach frei gewählt werden. Welches Verfahren zur Berechnung der Kaufpreisaufteilung im Einzelfall herangezogen wird, ist gemäß § 6 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV von der Art des Wertermittlungsobjekts, der zur Verfügung stehenden Daten sowie den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs abhängig.

Wichtig: Auch hinsichtlich des Gesamtkaufpreises gibt es etwas zu beachten, denn der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist nicht nach der Restwertmethode aufzuteilen, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte (oder Teilwerte) für das Gebäude sowie den Grund und Boden.

Das Vergleichswertverfahren zur Berechnung der Kaufpreisaufteilung

Bei Wohnungseigentum oder auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern kann das Vergleichswertverfahren im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung genutzt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren für die Grundstücks- und Gebäudearten vorliegen. Das Vergleichswertverfahren zur Berechnung der Kaufpreisaufteilung erfolgt auf Basis des §§ 24 Absatz 1 Satz 2, 24 Absatz 2 Nummer 2 und 26 Abs. 1 ImmoWertV.

Das Ertragswertverfahren zur Berechnung der Kaufpreisaufteilung

Die Anwendung des Ertragswertverfahrens eignet sich vor allem bei der Kaufpreisaufteilung für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke. Grund dafür ist die notwendige Vorlage der tatsächlichen oder üblichen Miete. Außerdem kann das Ertragswertverfahren bei Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt werden, wenn keine Vergleichsfaktoren für das Vergleichswertverfahren vorliegen. Die Berechnung der Kaufpreisaufteilung mithilfe des Ertragswertverfahrens wird in § 28 ImmoWertV festgelegt.

Das Sachwertverfahren zur Berechnung der Kaufpreisaufteilung

Liegen keine Daten für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens oder des Ertragswertverfahrens vor, wird das Sachwertverfahren zur Berechnung der Kaufpreisaufteilung herangezogen. Die gesetzlichen Regelungen zur Anwendung dieses Verfahrens sowie der konkreten Sachwertermittlung im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung liegen in §§ 35 ff. ImmoWertV vor.

FAQ zu Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für Grund, Boden & Gebäude

Wo ist die Kaufpreisaufteilung zu finden?

Die steuerrechtlichen Regelungen zur Kaufpreisaufteilung sind in H 7.3 EStH (Kaufpreisaufteilung) und in R 7.3 EStR (Bemessungsgrundlage für die AfA) des BMF zu finden. Die Berechnung der Kaufpreisaufteilung wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Welche Daten werden für die Kaufpreisaufteilung benötigt?

Je nach Wertermittlungsverfahren benötigen Sie unterschiedliche Daten für die Kaufpreisaufteilung. In der Regel sind jedoch folgende Daten nötig: Gesamtkaufpreis, Grundstücksart, Lage der Immobilie, Jahr der Anschaffung und des Baus, Größe des Grundstücks und der Wohnfläche, Bodenrichtwert und einzelfallbedingte Daten wie die Anzahl von Garagen etc.

Letzte Aktualisierung: 23.10.2023