Grundstückspreise in Deutschland 2023

Deutschland wird immer teuer. Diesen Eindruck haben zumindest die Immobilien- und Grundstückskäufer in deutschen Metropolen. Nicht ganz zu Unrecht, denn in allen wichtigen Städten ist die Tendenz stark steigend. Deshalb möchten wir Ihnen auf dieser Webseite folgende Fragen beantworten und zusätzlich einen Einblick in die aktuellen Marktpreise geben, diese finden Sie für jede Stadt im Suchfeld oben oder im unteren Bereich wenn Sie auf alle Städte anzeigen klicken.

• Aber wie kommen so hohe Grundstückspreise überhaupt zu Stande?
• Wer bestimmt den Bodenrichtwert und ist dieser gleich dem Grundstückspreis?
• Warum steigen die Grundstückspreise in Deutschland?

Der Bodenrichtwert und Vergleichsobjekte

Im Prinzip bestimmt sich ein Grundstückspreis auf Grund zweier Hauptfaktoren: Dem Bodenrichtwert und Vergleichsobjekten in der näheren Umgebung. Ersterer wird gewöhnlich von der Gemeinde bzw. dem Gutachterausschuss festgelegt und gibt einen Anhaltspunkt, wie viel Geld ein Quadratmeter in einem bestimmten Baugebiet wert sein kann.

Wie genau eben jener Wert ermittelt wird, unterscheidet sich je nach Gemeinde. Die Bodenrichtwerte werden in der Regel im zwei Jahres Abstand veröffentlicht und sind im BORIS System des jeweiligen Bundesland einsehbar. Dennoch spielt auch eine andere Kenngröße, der Wert von Vergleichsobjekten, eine zentrale Rolle.

Hat sich der Markt so entwickelt, dass in dem jeweiligen Ort alle Grundstücke teurer verkauft wurden, als noch ein Jahr zuvor, ist auch bei neuen oder von anderen Personen gekauften Grundstücken eine Preissteigerung zu erwarten. Ein hoher Grundstückspreis entsteht also hauptsächlich dadurch, dass andere Käufer mehr Geld für ihr Grundstück bezahlt haben. Diese Kenngröße findet zumeist auch bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts Einzug. Durch eine höhere Nachfrage können die Preise bei gleich bleibendem Angebot weiter steigen. Aber auch folgende weitere Faktoren beeinflussen den Preis eines Grundstücks teilweise enorm:

• Lage des Grundstücks innerhalb der Region
• Erschließungsgrad des Grundstücks
• Zuschnitt des Grundstücks
• Bodenqualität
• Größe des Grundstücks
• Nutzungsart des Grunds (Bauland, Gewerbe, Industrie, Landwirtschaft oder Forstwirtschaft)

Kosten für Erschließung und Anschlüsse

Diese beiden Faktoren sind bei Weitem aber noch nicht die einzigen, die eine zentrale Rolle beim Grundstückspreis spielen. Oftmals sind bei neuen Grundstücken auch die Kosten für die Erschließung und die Verlegung von diversen Kabeln sehr hoch.

Neben diesen normalen Erschließungskosten werden die Grundstückspreise oftmals noch mit einem Aufschlag für die Verlegung von Kabeln, Telekommunikationsanschlüsse und Wasser-, sowie Abwasserleitungen ausgegeben. Dadurch enthalten die Grundstückskäufer zumeist aber bereits all die Anschlüsse, die benötigt werden. Als normal gilt eine Kostenübernahme durch den Käufer insbesondere bei Kabeln für Strom und Telefon/Internet sowie die Leitungen für Frisch- und Abwasser.

Unterschiedliche Grundstückspreise je nach Lage

Der Grundstückspreis sagt des Öfteren auch etwas darüber aus, in welchem Gebiet ein Grundstück liegt. Entsprechend lohnt es sich zumeist, selbst Vergleichswerte einzuholen und einen Blick in die Tabelle für Bodenrichtwerte oder eine Online Datenbank zu werfen.

Liegt der Grundstückspreis weit unter vergleichbaren Objekten oder dem Bodenrichtwert, ist Vorsicht geboten, denn im Normalfall handelt es sich dann um ein Grundstück, das in keiner idealen Lage liegt.

Mögliche Einschränkungen am Standort können in folgenden Faktoren begründet sein:

• Lärmbelästigung (Flughäfen, Einflugschneisen, Bahnstrecken, Schnellstraßen oder Autobahnen)
• Luftverschmutzung (Schwer- oder Chemieindustrie)
• diversen andere Risikofaktoren (Hochwasser, Erdbeben).

Es besteht auch die Möglichkeit, dass ein Grundstück nur teilerschlossen ist oder gar nicht erschlossen wurde. Dadurch entstehen weitere Kosten für Wasser-, Strom- und Gasanschlüsse. Je nachdem wie weit das Grundstück von der Versorgung entfernt ist kann dies teuer werden.

Neben einer ausgiebigen Grundstücksbesichtigung lohnt es sich deswegen meistens auch bei den Nachbarn nachzufragen, warum der Grundstückspreis an dieser Stelle besonders günstig ist. Übrigens sollten Käufer auch dann einen Blick in unsere Grundstückspreise Datenbank für Städte werfen, wenn ihnen der Preis besonders hoch vorkommt. In diesem Fall können mit guter Recherche möglicherweise noch Preisnachlässe verhandelt werden.

Preisunterschiede bei Größe und Verkäufer

Zwei weitere gravierende Unterschiede bei dem Preis für ein Grundstück liegen in den Faktoren Größe und Verkäufer. So werden beim Kauf größerer Flächen oftmals hohe Rabatte auf die Grundstückspreise erteilt. Wird dagegen ein kleines Grundstück gesucht, sind die Preise, besonders in Ballungsgebieten, meistens besonders hoch.

Nicht zu vernachlässigen ist auch ein Blick darauf, wer das Grundstück verkauft. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Möglichkeiten:

• Meistens ist es am günstigsten, wenn Grundstücke direkt von der Stadt verkauft werden.
• In manchen Fällen verkaufen Privatleute, denen das erschlossene Gebiet zuvor gehört hat, allerdings noch günstiger.
• Am höchsten sind Grundstückspreise zumeist dann, wenn die Flächen Finanzinvestoren oder Baufirmen gehören.

Da diese versuchen den höchstmöglichen Profit aus ihrem Investment zu schlagen, müssen Kunden oftmals einen hohen Aufschlag auf den Grundstückspreis hinnehmen. Entsprechend lohnt es sich zu aller erst mit der jeweiligen Gemeinde Kontakt aufzunehmen, um herauszufinden, ob die Stadt selbst im Moment Grundstücke veräußert. Dies wäre in den meisten Fällen die günstigste Konstellation.

Hohe Preise in der Stadt, geringe Preise auf dem Land

In den letzten Jahren hat sich die Schere bei den Grundstückspreisen deutlich weiter aufgetan. Grundstücke innerhalb der Großstädte kosten mittlerweile teilweise das Zehnfache wie auf dem Land.

In dieser Hinsicht haben sich insbesondere die wichtigsten Metropolen in Deutschland (München, Berlin, Frankfurt, Köln, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart) und zahlreiche bekannte Universitätsstädte (zum Beispiel: Regensburg, Mannheim, Heidelberg oder Tübingen) besonders in Richtung eines hohen Preises entwickelt. Allerdings sind die Grundstückspreise auf Grund des Ansturms nicht nur im Stadtgebiet selbst rapide angestiegen, auch das Umland der genannten Städte ist deutlich teurer geworden. Entsprechend lohnt es sich, nach einem Grundstück in etwas weiterer Entfernung Ausschau zu halten.

Dadurch lässt sich oftmals viel Geld sparen. Wirklich günstig sind Grundstücke allerdings nur in den Gebieten, die von der sogenannten "Landflucht" betroffen sind. Dort müssen zumeist allerdings Abstriche in den Belangen des täglichen Lebens gemacht werden, beispielsweise bei der Infrastruktur oder der Nahversorgung.

Einen Blick auf die verschiedenen Stadtteile werfen

Soll es trotz der hohen Preis ein Grundstück innerhalb des Dunstbereichs einer Groß- und Universitätsstadt sein, empfiehlt es sich, einen genauen Blick auf die Preise in den unterschiedlichen Stadtteilen zu werfen.

In den meisten Städten gibt es besonders teure Viertel und etwas günstigere Gebiete. Bei den Grundstückspreisen zeigt sich das besonders deutlich, denn in den Innenstädten existieren nur noch sehr wenige unbebaute Flächen. Eine genaue Recherche empfiehlt sich auch im Umland. So sind Orte, die beispielsweise über keine S-Bahn-Anbindung verfügen, zumeist deutlich günstiger als andere Regionen.

Allen voran ist es aber wichtig, dass Grundstückskäufer sich ein Bild von verschiedenen Grundstücken machen und genügend Recherche betreiben. Nur so lässt sich ein ideales Grundstück zu einem vernünftigen Preis finden. Dabei spielen die in der Grafik gezeigten Faktoren immer eine Rolle für den Preis des Grundstücks.

Verschiedene Grundstücksarten und Preisverteilung in Deutschland

Je nachdem um was für ein Grundstück es sich handelt variieren die Preise durchaus. So sind beispielsweise Ackergrundstücke um einiges günstiger als erschlossenes Bauland oder noch nicht erschlossenes Bauland. Beispielsweise kostet ein Ackergrundstück in der Regel unter 10€ pro Quadratmeter, allerdings entstehen durch sogenanntes Bauerwartungsland auch hier höhere Preise von bis zu 40€ pro Quadratmeter.

Bauland ist je nach Region zu Preisen von bis zu mehreren 100€ pro Quadratmeter erhältlich. Die Unterschiede sind allerdings extrem hoch, wenn man in der Nähe von der Stadt kaufen oder verkaufen möchte kann man meist höhere Preise bekommen.

Am günstigsten sind die Grundstückspreise in den östlichen Bundesländern, in Bayern hingegen werden die höchsten Preise verlangt.

Grundstückspreise im Bundesdurchschnitt aufgeteilt nach Bundesländern

In der folgenden Tabelle sehen Sie die durchschnittlichen Grundstückspreise aufgeteilt nach Bundesländern, die oberste Zeile zeigt den Durchschnitt aller verfügbarer Werte an.

Grundstückspreise Deutschland Tabelle

In den folgenden beiden Tabellen sehen Sie die Grundstückspreise für Deutschland aufgeteilt nach Städten. Etwas weiter oben im Text ist eine Tabelle mit den Grundstückspreisen der Bundesländer in Deutschland zu sehen

Fragen und Antworten zu Grundstückspreisen in Deutschland