Grundstückspreise

Deutschland wird immer teuer. Diesen Eindruck haben zumindest die Immobilien- und Grundstückskäufer in deutschen Metropolen. Nicht ganz zu Unrecht, denn in allen wichtigen Städten ist die Tendenz stark steigend. Aber wie kommen so hohe Grundstückspreise überhaupt zu Stande? Grundsätzlich sollte sich an der Struktur der Regionen doch nichts geändert haben?

Der Bodenrichtwert und Vergleichsobjekte

Im Prinzip bestimmt sich ein Grundstückspreis auf Grund zweier Hauptfaktoren: Dem Bodenrichtwert und Vergleichsobjekten in der näheren Umgebung. Ersterer wird gewöhnlich von der Gemeinde bzw. dem Gutachterausschuss festgelegt und gibt einen Anhaltspunkt, wie viel Geld ein Quadratmeter in einem bestimmten Baugebiet wert sein kann. Wie genau eben jener Wert ermittelt wird, unterscheidet sich je nach Gemeinde. Die Bodenrichtwerte werden in der Regel im zwei Jahres Abstand veröffentlicht und sind im BORIS System des jeweiligen Bundesland einsehbar. Dennoch spielt auch eine andere Kenngröße, der Wert von Vergleichsobjekten, eine zentrale Rolle. Hat sich der Markt so entwickelt, dass in dem jeweiligen Ort alle Grundstücke teurer verkauft wurden, als noch ein Jahr zuvor, ist auch bei neuen oder von anderen Personen gekauften Grundstücken eine Preissteigerung zu erwarten. Ein hoher Grundstückspreis entsteht also hauptsächlich dadurch, dass andere Käufer mehr Geld für ihr Grundstück bezahlt haben. Diese Kenngröße findet zumeist auch bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts Einzug.

Kosten für Erschließung und Anschlüsse

Diese beiden Faktoren sind bei Weitem aber noch nicht die einzigen, die eine zentrale Rolle beim Grundstückspreis spielen. Oftmals sind bei neuen Grundstücken auch die Kosten für die Erschließung und die Verlegung von diversen Kabeln sehr hoch. Dadurch können Grundstückspreise schnell um zehn Prozent steigen. Das liegt daran, dass jeder Grundstückskäufer in einem Neubaugebiet dafür bezahlen muss, dass Straßen, Gehwege, Grünflächen und natürliche Ausgleichsflächen, beispielsweise Wasserauffangbecken, gebaut werden können. Neben diesen normalen Erschließungskosten werden die Grundstückspreise oftmals noch mit einem Aufschlag für die Verlegung von Kabeln, Telekommunikationsanschlüsse und Wasser-, sowie Abwasserleitungen ausgegeben. Dadurch enthalten die Grundstückskäufer zumeist aber bereits all die Anschlüsse, die benötigt werden. Als normal gilt eine Kostenübernahme durch den Käufer insbesondere bei Kabeln für Strom und Telefon/Internet sowie die Leitungen für Frisch- und Abwasser.

Unterschiedliche Grundstückspreise je nach Lage

Der Grundstückspreis sagt des Öfteren auch etwas darüber aus, in welchem Gebiet ein Grundstück liegt. Entsprechend lohnt es sich zumeist, selbst Vergleichswerte einzuholen und einen Blick in die Tabelle für Bodenrichtwerte oder eine Online Datenbank zu werfen. Liegt der Grundstückspreis weit unter vergleichbaren Objekten, ist Vorsicht geboten, denn im Normalfall handelt es sich dann um ein Grundstück, das in keiner idealen Lage liegt. Mögliche Einschränkungen liegen in der Lärmbelästigung (Flughäfen, Einflugschneisen, Bahnstrecken, Schnellstraßen oder Autobahnen), der Luftverschmutzung (Schwer- oder Chemieindustrie) oder diversen Risikofaktoren (Hochwasser, Erdbeben).

Hier besteht auch die Möglichkeit, dass ein Grundstück nur teilerschlossen ist oder gar nicht erschlossen ist. Dadurch entstehen weitere Kosten für Wasser-, Strom- und Gasanschlüsse. Je nachdem wie weit das Grundstück von der Versorgung entfernt ist kann dies teuer werden.

Neben einer ausgiebigen Grundstücksbesichtigung lohnt es sich deswegen meistens auch bei den Nachbarn nachzufragen, warum der Grundstückspreis an dieser Stelle besonders günstig ist. Übrigens sollten Käufer auch dann einen Blick in unsere  Grundstückspreise Datenbank für Städte werfen, wenn ihnen der Preis besonders hoch vorkommt. In diesem Fall können mit guter Recherche möglicherweise noch Preisnachlässe verhandelt werden.

Preisunterschiede bei Größe und Verkäufer

Zwei weitere gravierende Unterschiede bei dem Preis für ein Grundstück liegen in den Faktoren Größe und Verkäufer. So werden beim Kauf größerer Flächen oftmals hohe Rabatte auf die Grundstückspreise erteilt. Wird dagegen ein kleines Grundstück gesucht, sind die Preise, besonders in Ballungsgebieten, meistens besonders hoch. Nicht zu vernachlässigen ist auch ein Blick darauf, wer das Grundstück verkauft. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Möglichkeiten: Meistens ist es am günstigsten, wenn Grundstücke direkt von der Stadt verkauft werden. In manchen Fällen verkaufen Privatleute, denen das erschlossene Gebiet zuvor gehört hat, allerdings noch günstiger. Am höchsten sind Grundstückspreise zumeist dann, wenn die Flächen Finanzinvestoren oder Baufirmen gehören. Da diese versuchen den höchstmöglichen Profit aus ihrem Investment zu schlagen, müssen Kunden oftmals einen hohen Aufschlag auf den Grundstückspreis hinnehmen. Entsprechend lohnt es sich zu aller erst mit der jeweiligen Gemeinde Kontakt aufzunehmen, um herauszufinden, ob die Stadt selbst im Moment Grundstücke veräußert. Dies wäre in den meisten Fällen die günstigste Konstellation.

Hohe Preise in der Stadt, geringe Preise auf dem Land

In den letzten Jahren hat sich die Schere bei den Grundstückspreisen deutlich weiter aufgetan. Grundstücke innerhalb der Großstädte kosten mittlerweile teilweise das Zehnfache wie auf dem Land. In dieser Hinsicht haben sich insbesondere die wichtigsten Metropolen in Deutschland (München, Berlin, Frankfurt, Köln, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart) und zahlreiche bekannte Universitätsstädte (zum Beispiel: Regensburg, Mannheim, Heidelberg oder Tübingen) besonders in Richtung eines hohen Preises entwickelt. Allerdings sind die Grundstückspreise auf Grund des Ansturms nicht nur im Stadtgebiet selbst rapide angestiegen, auch das Umland der genannten Städte ist deutlich teurer geworden. Entsprechend lohnt es sich, nach einem Grundstück in etwas weiterer Entfernung Ausschau zu halten. Dadurch lässt sich oftmals viel Geld sparen. Wirklich günstig sind Grundstücke allerdings nur in den Gebieten, die von der sogenannten "Landflucht" betroffen sind. Dort müssen zumeist allerdings Abstriche in den Belangen des täglichen Lebens gemacht werden, beispielsweise bei der Infrastruktur oder der Nahversorgung.

Einen Blick auf die verschiedenen Stadtteile werfen

Soll es trotz der hohen Preis ein Grundstück innerhalb des Dunstbereichs einer Groß- und Universitätsstadt sein, empfiehlt es sich, einen genauen Blick auf die Preise in den unterschiedlichen Stadtteilen zu werfen. In den meisten Städten gibt es besonders teure Viertel und etwas günstigere Gebiete. Bei den Grundstückspreisen zeigt sich das besonders deutlich, denn in den Innenstädten existieren nur noch sehr wenige unbebaute Flächen. Eine genaue Recherche empfiehlt sich auch im Umland. So sind Orte, die beispielsweise über keine S-Bahn-Anbindung verfügen, zumeist deutlich günstiger als andere Regionen. Allen voran ist es aber wichtig, dass Grundstückskäufer sich ein Bild von verschiedenen Grundstücken machen und genügend Recherche betreiben. Nur so lässt sich ein ideales Grundstück zu einem vernünftigen Preis finden. Dabei spielen die in der Grafik gezeigten Faktoren immer eine Rolle für den Preis des Grundstücks.

Faktoren zur Bestimmung des Grundstückspreises

Verschiedene Grundstücksarten und Preisverteilung in Deutschland

Je nachdem um was für ein Grundstück es sich handelt variieren die Preise durchaus. So sind beispielsweise Ackergrundstücke um einiges günstiger als erschlossenes Bauland oder noch nicht erschlossenes Bauland. Beispielsweise kostet ein Ackergrundstück in der Regel unter 10€ pro Quadratmeter, allerdings entstehen durch sogenanntes Bauerwartungsland auch hier höhere Preise von bis zu 40€ pro Quadratmeter.

Bauland ist je nach Region zu Preisen von bis zu mehreren 100€ pro Quadratmeter erhältlich. Die Unterschiede sind allerdings extrem hoch, wenn man in der Nähe von der Stadt kaufen oder verkaufen möchte kann man meist höhere Preise bekommen.

Am günstigsten sind die Grundstückspreise in den östlichen Bundesländern, in Bayern hingegen werden die höchsten Preise verlangt.

Interessante Informationen rund um das Thema Grundstücke und Grundstückspreise:

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Einfriedung, was muss man beachten

Ein Grundstück verkaufen

Grundstückspreise im Bundesdurchschnitt

Eigenschaft Durchschnitt €/m²
Grundstückspreis pro Quadratmeter im bundesweiten Durchschnitt 328,48 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Baden-Württemberg 492,61 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Rheinland-Pfalz 206,54 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Nordrhein-Westfalen 326,04 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Hessen 312,33 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Schleswig-Holstein 480,99 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Bayern 584,51 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Thüringen 87,14 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Niedersachsen 239,01 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Berlin 778,81 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern 120,32 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Sachsen 131,21 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Sachsen-Anhalt 113,13 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Brandenburg 308,88 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Hamburg 615,96 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Saarland 138,80 €
Grundstückspreis pro Quadratmeter im Bundesland Bremen 319,42 €

Grundstückspreise Deutschland Tabelle

In den folgenden beiden Tabellen sehen Sie die Grundstückspreise für Deutschland aufgeteilt nacht Städten. Etwas weiter oben im Text ist eine Tabelle mit den Grundstückspreisen der Bundesländer in Deutschland zu sehen

Die teuersten Städte in Deutschland

Stadt Angebote Median €/m² Durchschnitt €/m²
Bad Homburg vor der Höhe 5 6.500,00 € 4.503,03 €
München 74 2.979,80 € 3.064,51 €
Grünwald 70 3.046,34 € 3.048,76 €
Gräfelfing 72 2.979,80 € 2.980,89 €
Unterhaching 77 2.930,67 € 2.964,98 €
Oberhaching 83 2.831,08 € 2.962,62 €
Ottobrunn 83 2.771,37 € 2.944,09 €
Planegg 82 2.903,23 € 2.933,35 €
Neubiberg 76 2.735,67 € 2.927,50 €
Taufkirchen 70 2.831,08 € 2.900,63 €
Putzbrunn 81 2.735,67 € 2.874,00 €
Unterföhring 59 2.540,83 € 2.779,71 €
Werder (Havel) 10 650,00 € 2.759,88 €
Baierbrunn 80 2.676,62 € 2.740,76 €
Aschheim 80 2.540,83 € 2.733,98 €
Straßlach-Dingharting 67 2.512,69 € 2.726,88 €
Grasbrunn 84 2.497,88 € 2.699,95 €
Hohenbrunn 84 2.497,88 € 2.647,52 €
Höhenkirchen-Siegertsbrunn 64 2.500,00 € 2.639,17 €
Schäftlarn 66 2.500,00 € 2.624,26 €
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Die teuersten Landkreise in Deutschland

Landkreis Angebote Median €/m² Durchschnitt €/m²
München 353 2.283,46 € 2.353,22 €
Bad Tölz-Wolfratshausen 190 1.737,50 € 1.882,94 €
Starnberg 206 1.708,57 € 1.854,03 €
Ebersberg 230 1.725,49 € 1.803,88 €
Fürstenfeldbruck 267 1.414,68 € 1.660,74 €
Miesbach 158 1.505,11 € 1.652,77 €
Dachau 231 1.188,93 € 1.406,36 €
Main-Taunus-Kreis 122 1.120,69 € 1.274,17 €
Erding 215 998,12 € 1.184,54 €
Weilheim-Schongau 208 1.072,20 € 1.131,56 €
Freising 226 1.026,86 € 1.106,73 €
Garmisch-Partenkirchen 65 1.079,76 € 1.018,33 €
Rosenheim 183 1.075,00 € 1.017,98 €
Groß-Gerau 168 900,00 € 995,32 €
Landsberg am Lech 253 966,16 € 981,13 €
Hochtaunuskreis 145 743,24 € 974,29 €
Ludwigsburg 196 823,43 € 960,42 €
Rems-Murr-Kreis 165 828,03 € 938,72 €
Esslingen 197 816,99 € 867,91 €
Böblingen 186 807,29 € 866,28 €
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Fragen und Antworten zu Grundstückspreisen in Deutschland

Wie werden sich die Grundstückspreise in Deutschland entwickeln?

Da es sich bei Grundstücken um eine begrenzte Ressource handelt ist davon auszugehen, dass die Grundstückspreise in Deutschland in den kommenden Jahren weiter steigen. Allerdings hängt dies auch vom Zinsniveau und dem gesamten Immobilienmarkt ab. Wenn es tendenziell mehr Personen gibt, die ein Grundstück kaufen möchten, als Verkäufer, dann steigt der Preis weiter.

Welche Stadt hat den teuersten Grundstückspreis in Deutschland?

Die Stadt Bad Homburg vor der Höhe aus dem Bundesland Hessen ist die teuerste Stadt in Deutschland mit einem durchschnittlichem Grundstückspreis pro Quadratmeter von 4.503,03 € (Stand Dez. 2022).

Welche Stadt hat den günstigsten Grundstückspreis in Deutschland?

Die Stadt Pfreimd aus dem Bundesland Bayern hat den günstigsten Grundstückspreis in Deutschland mit einem durchschnittlichem Preis pro Quadratmeter von 3,23 € (Stand Feb. 2023).

Welcher Landkreis ist der teuerste bezogen auf den Grundstückspreis in Deutschland?

Der Landkreis München aus dem Bundesland Bayern ist der teuerste Kreis in Deutschland mit einem durchschnittlichem Grundstückspreis pro Quadratmeter von 2.353,22 € (Stand Feb. 2023).

Welcher Landkreis ist der günstigste bezogen auf den Grundstückspreis in Deutschland?

Der Landkreis Prignitz aus dem Bundesland Brandenburg ist der günstigste Kreis in Deutschland mit einem durchschnittlichem Grundstückspreis pro Quadratmeter von 30,14 € (Stand Feb. 2023).

In welchem Bundesland sind Grundstücke in Deutschland am teuersten?

In Berlin ist der gibt es den höchsten durchschnittlichen Grundstückspreis in Deutschland, dieser beläuft sich auf 778,81 €/m² (Stand Feb. 2023).

In welchem Bundesland sind Grundstücke in Deutschland am günstigsten?

In Thüringen ist der gibt es den geringsten durchschnittlichen Grundstückspreis in Deutschland, dieser beläuft sich auf 87,14 €/m² (Stand Feb. 2023).