Grundstückspreise

Deutschland wird immer teuer. Diesen Eindruck haben zumindest die Immobilien- und Grundstückskäufer in deutschen Metropolen. Nicht ganz zu Unrecht, denn in allen wichtigen Städten ist die Tendenz stark steigend. Aber wie kommen so hohe Grundstückspreise überhaupt zu Stande? Grundsätzlich sollte sich an der Struktur der Regionen doch nichts geändert haben?

Der Bodenrichtwert und Vergleichsobjekte

Im Prinzip bestimmt sich ein Grundstückspreis auf Grund zweier Hauptfaktoren: Dem Bodenrichtwert und Vergleichsobjekten in der näheren Umgebung. Ersterer wird gewöhnlich von der Gemeinde festgelegt und gibt einen Anhaltspunkt, wie viel Geld ein Quadratmeter in einem bestimmten Baugebiet wert ist. Wie genau eben jener Wert ermittelt wird, unterscheidet sich je nach Gemeinde. Dennoch spielt auch eine andere Kenngröße, der Wert von Vergleichsobjekten, eine zentrale Rolle. Hat sich der Markt so entwickelt, dass in dem jeweiligen Ort alle Grundstücke teurer verkauft wurden, als noch ein Jahr zuvor, ist auch bei neuen oder von anderen Personen gekauften Grundstücken eine Preissteigerung zu erwarten. Ein hoher Grundstückspreis entsteht also hauptsächlich dadurch, dass andere Käufer mehr Geld für ihr Grundstück bezahlt haben. Diese Kenngröße findet zumeist auch bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts Einzug.

Kosten für Erschließung und Anschlüsse

Diese beiden Faktoren sind bei Weitem aber noch nicht die einzigen, die eine zentrale Rolle beim Grundstückspreis spielen. Oftmals sind bei neuen Grundstücken auch die Kosten für die Erschließung und die Verlegung von diversen Kabeln sehr hoch. Dadurch können Grundstückspreise schnell um zehn Prozent steigen. Das liegt daran, dass jeder Grundstückskäufer in einem Neubaugebiet dafür bezahlen muss, dass Straßen, Gehwege, Grünflächen und natürliche Ausgleichsflächen, beispielsweise Wasserauffangbecken, gebaut werden können. Neben diesen normalen Erschließungskosten werden die Grundstückspreise oftmals noch mit einem Aufschlag für die Verlegung von Kabeln und Leitungen ausgegeben. Dadurch enthalten die Grundstückskäufer zumeist aber bereits all die Anschlüsse, die benötigt werden. Als normal gilt eine Kostenübernahme durch den Käufer insbesondere bei Kabeln für Strom und Telefon/Internet sowie die Leitungen für Frisch- und Abwasser.

Unterschiedliche Grundstückspreise je nach Lage

Der Grundstückspreis sagt des Öfteren auch etwas darüber aus, in welchem Gebiet ein Grundstück liegt. Entsprechend lohnt es sich zumeist, selbst Vergleichswerte einzuholen und einen Blick in die Tabelle für Bodenrichtwerte zu werfen. Liegt der Grundstückspreis weit unter vergleichbaren Objekten, ist Vorsicht geboten, denn im Normalfall handelt es sich dann um ein Grundstück, das in keiner idealen Lage liegt. Mögliche Einschränkungen liegen in der Lärmbelästigung (Flughäfen, Einflugschneißen, Bahnstrecken, Schnellstraßen oder Autobahnen), der Luftverschmutzung (Schwer- oder Chemieindustrie) oder diversen Risikofaktoren (Hochwasser, Erdbeben). Neben einer ausgiebigen Grundstücksbesichtigung lohnt es sich deswegen meistens auch bei den Nachbarn nachzufragen, warum der Grundstückspreis an dieser Stelle besonders günstig ist. Übrigens sollten Käufer auch dann einen Blick in die Tabelle werfen, wenn ihnen der Preis besonders hoch vorkommt. In diesem Fall können mit guter Recherche möglicherweise noch Preisnachlässe verhandelt werden.

Preisunterschiede bei Größe und Verkäufer

Zwei weitere gravierende Unterschiede bei dem Preis für ein Grundstück liegen in den Faktoren Größe und Verkäufer. So werden beim Kauf größerer Flächen oftmals hohe Rabatte auf die Grundstückspreise erteilt. Wird dagegen ein kleines Grundstück gesucht, sind die Preise, besonders in Ballungsgebieten, meistens besonders hoch. Nicht zu vernachlässigen ist auch ein Blick darauf, wer das Grundstück verkauft. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Möglichkeiten: Meistens ist es am günstigsten, wenn Grundstücke direkt von der Stadt gekauft werden. In manchen Fällen verkaufen Privatleute, denen das erschlossene Gebiet zuvor gehört hat, allerdings noch günstiger. Am höchsten sind Grundstückspreise zumeist dann, wenn die Flächen Finanzinvestoren oder Baufirmen gehören. Da diese versuchen den höchstmöglichen Profit aus ihrem Investment zu schlagen, müssen Kunden oftmals einen hohen Aufschlag auf den Grundstückspreis hinnehmen. Entsprechend lohnt es sich zu aller erst mit der jeweiligen Gemeinde Kontakt aufzunehmen, um herauszufinden, ob die Stadt selbst im Moment Grundstücke veräußert.

Hohe Preise in der Stadt, geringe Preise auf dem Land

In den letzten Jahren hat sich die Schere bei den Grundstückspreisen deutlich weiter aufgetan. Grundstücke innerhalb der Großstädte kosten mittlerweile teilweise das Zehnfache wie auf dem Land. In dieser Hinsicht haben sich insbesondere die wichtigsten Metropolen in Deutschland (München, Berlin, Frankfurt, Köln, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart) und zahlreiche bekannte Universitätsstädte (zum Beispiel Regensburg, Mannheim, Heidelberg oder Tübingen) besonders negativ entwickelt. Allerdings sind die Grundstückspreise auf Grund des Ansturms nicht nur im Stadtgebiet selbst rapide angestiegen, auch das Umland der genannten Städte ist deutlich teurer geworden. Entsprechend lohnt es sich, nach einem Grundstück in etwas weiterer Entfernung Ausschau zu halten. Dadurch lässt sich oftmals viel Geld sparen. Wirklich günstig sind Grundstücke allerdings nur in den Gebieten, die von der sogenannten "Landflucht" betroffen sind. Dort müssen zumeist allerdings Abstriche in anderen Gebieten, beispielsweise der Infrastruktur oder Nahversorgung, gemacht werden.

Einen Blick auf die verschiedenen Stadtteile werfen

Soll es trotz der hohen Preis ein Grundstück innerhalb der Dunstbereichs einer Groß- und Universitätsstadt sein, empfiehlt es sich, einen genauen Blick auf die Preise in den unterschiedlichen Stadtteilen zu werfen. In den meisten Städten gibt es besonders teure Viertel und etwas günstigere Gebiete. Bei den Grundstückspreisen zeigt sich das besonders deutlich, denn in den Innenstädten existieren nur noch sehr wenige unbebaute Flächen. Eine genaue Recherche empfiehlt sich auch im Umland. So sind Orte, die beispielsweise über keine S-Bahn-Anbindung verfügen, zumeist deutlich günstiger als andere Regionen. Allen voran ist es aber wichtig, dass Grundstückskäufer sich ein Bild von verschiedenen Grundstücken machen und genügend Recherche betreiben. Nur so lässt sich ein ideales Grundstück zu einem vernünftigen Preis finden.