Grundstückspreise in Deutschland 2023: Das kosten Grundstücke aktuell

Deutschland wird immer teurer – diesen Eindruck haben zumindest die Immobilien- und Grundstückskäufer in deutschen Metropolen. Nicht zu Unrecht, denn in vielen wichtigen Städten steigen die Grundstückspreise auch 2023 stark an. Damit Sie den Überblick behalten und zu jederzeit bestens über die aktuellen Grundstückspreise in Deutschland informiert sind, möchten wir Ihnen auf dieser Webseite die wichtigsten Fragen beantworten. Außerdem erhalten Sie einen Einblick in die aktuellen Marktpreise für jede Stadt – geben Sie diese ganz einfach im Suchfeld oben ein oder klicken Sie auf „Alle Städte anzeigen“ im unteren Bereich der Seite.

• Wie kommen die hohen Grundstückspreise in Deutschland zustande?
• Wie wird der Grundstückspreis ermittelt?
• Warum steigen die Grundstückspreise in Deutschland und wie entwickeln sie sich weiter?

Wie hoch ist der aktuelle Grundstückspreis in Deutschland 2023?

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Grundstück in Deutschland liegt aktuell bei 342,08 €/m². Doch natürlich ist der Grundstückspreis nicht überall gleich. Je nach Grundstücksart, Lage, Bundesland und weiteren Einflussfaktoren unterscheiden sich die Kosten für ein Grundstück extrem. So sind beispielsweise Ackergrundstücke um einiges günstiger als erschlossenes Bauland oder noch nicht erschlossenes Bauland. Ein Ackergrundstück kostet in der Regel unter 10,00 €/m², allerdings entstehen durch sogenanntes Bauerwartungsland auch hier höhere Quadratmeterpreise von bis zu 40,00 €/m².

Grundstückspreise in Deutschland nach Bundesland

Bauland ist in Deutschland je nach Region zu Preisen von bis zu mehreren Hundert oder gar Tausend Euro pro Quadratmeter erhältlich. Welcher Grundstückspreis vorherrscht, kommt unter anderem auf das Bundesland an, in welchem das Grundstück liegt. Am günstigsten sind die Grundstückspreise in den östlichen Bundesländern – in Thüringen zahlen Sie sogar nur 84,3 €/m². In Hamburg werden mit 877,13 €/m² hingegen die höchsten Quadratmeterpreise für Grundstücke verlangt.

Grundstückspreise im Vergleich: Der aktuelle Bundesdurchschnitt, aufgeteilt nach Bundesländern

Welche durchschnittlichen Grundstückspreise Sie 2023 in den einzelnen Bundesländern erwarten, sehen Sie in der folgenden Grafik. Außerdem können Sie vergleichen, welche Grundstückspreise über und welche unter dem Bundesdurchschnitt von 342,08 €/m² liegen.

Die teuersten Grundstückspreise in Deutschland

Wo sind die Grundstückspreise in Deutschland am höchsten? Diese Frage stellen sich auch 2023 viele Immobilien- und Grundstückskäufer. Ob Sie sich nun für eine Stadt oder einen Landkreis interessieren, bei uns finden Sie alle aktuellen Grundstückspreise in Deutschland. Es ist nicht die richtige Stadt oder der richtige Landkreis in der Tabelle enthalten? Durch den Link am jeweiligen Tabellenende gelangen Sie auf die ausführliche Übersicht aller Grundstückspreise 2023.

Diese Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise in Deutschland

Die Grundstückspreise variieren nicht nur von Jahr zu Jahr, sondern auch von Ort zu Ort. Doch warum gibt es diese Unterschiede und welche Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis?

Um eine Antwort auf diese Fragen zu finden, müssen verschiedene Aspekte eines Grundstücks betrachtet werden. So beeinflusst ebenso die Lage den Grundstückspreis, wie der Bodenrichtwert, die nahe gelegene Infrastruktur und die Erschließung des Grundstücks. Welche Faktoren genau für die aktuellen Grundstückspreise sorgen, erfahren Sie hier.

Kosten für Erschließung und Anschlüsse nehmen Einfluss auf die Grundstückspreise

Neben dem Bodenrichtwert und Vergleichsobjekten gibt es jedoch noch weitere Faktoren, die eine zentrale Rolle beim Grundstückspreis spielen. Denn oftmals sind bei neuen Grundstücken auch die Kosten für die Erschließung und die Verlegung von diversen Kabeln sehr hoch.

Neben den normalen Erschließungskosten werden die Grundstückspreise oftmals noch mit einem Aufschlag für die Verlegung von Kabeln, Telekommunikationsanschlüssen und Wasser- sowie Abwasserleitungen ausgegeben. Dadurch enthalten die Grundstückskäufer zumeist bereits alle Anschlüsse, die benötigt werden. Als normal gilt eine Kostenübernahme durch den Käufer, insbesondere bei Kabeln für Strom und Telefon/Internet sowie den Leitungen für Frisch- und Abwasser.

Größe und Verkäufer des Grundstücks beeinflussen den Grundstückspreis

Zwei weitere gravierende Faktoren für die Höhe der Grundstückspreise in Deutschland sind die Größe und der Verkäufer eines Grundstücks. So werden beim Kauf größerer Flächen oftmals hohe Rabatte auf die Grundstückspreise erteilt. Wird dagegen ein kleines Grundstück gesucht, sind die Preise, besonders in Ballungsgebieten, meistens besonders hoch.

Nicht zu vernachlässigen ist auch ein Blick darauf, wer das Grundstück verkauft. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Möglichkeiten:

• Das Grundstück wird direkt von der Stadt verkauft. Hier sind die Grundstückspreise oftmals am günstigsten.
• Das Grundstück wird von einer Privatperson verkauft, der das erschlossene Gebiet zuvor gehört hat. In der Regel wird der Grundstückspreis für Sie als Käufer höher ausfallen, als es der Verkäufer damals selbst erworben hat.
• Die Fläche gehört Finanzinvestoren oder Baufirmen und wird von diesen verkauft. In der Regel sind die Grundstückspreise hier am höchsten.

Grund für diese starken Unterschiede im Grundstückspreis sind die Absichten, die hinter dem Verkauf stehen. Da Finanzinvestoren oder Baufirmen versuchen, den höchstmöglichen Profit aus ihrem Investment zu schlagen, müssen Kunden oftmals einen hohen Aufschlag auf den Grundstückspreis hinnehmen. Entsprechend lohnt es sich, zuallererst mit der jeweiligen Gemeinde Kontakt aufzunehmen, um herauszufinden, ob die Stadt selbst im Moment Grundstücke veräußert. Dies wäre in den meisten Fällen die günstigste Alternative.

Unterschiedliche Grundstückspreise je nach Lage

Der Grundstückspreis sagt des Öfteren auch etwas darüber aus, in welchem Gebiet ein Grundstück liegt. Grundstücke in gut angebundenen, schönen oder beliebten Gegenden sind daher häufig teurer als vergleichbare Grundstücke, die ungünstig gelegen sind. Entsprechend lohnt es sich, selbst Vergleichswerte einzuholen und einen Blick in die Tabelle für Bodenrichtwerte oder eine Online-Datenbank zu werfen.

Liegt der Grundstückspreis weit unter vergleichbaren Objekten oder dem Bodenrichtwert, ist Vorsicht geboten, denn im Normalfall handelt es sich dann um ein Grundstück, das in keiner idealen Lage liegt. Mögliche Einschränkungen am Standort können in folgenden Faktoren begründet sein:

• Lärmbelästigung (Flughäfen, Einflugschneisen, Bahnstrecken, Schnellstraßen oder Autobahnen)
• Luftverschmutzung (Schwer- oder Chemieindustrie)
• Diverse andere Risikofaktoren wie Hochwasser oder Erdbeben

Es besteht auch die Möglichkeit, dass ein Grundstück nur teilerschlossen ist oder gar nicht erschlossen wurde. Dadurch entstehen weitere Kosten für Wasser-, Strom- und Gasanschlüsse. Je nachdem, wie weit das Grundstück von der Versorgung entfernt ist, kann dies teuer werden.

Neben einer ausgiebigen Grundstücksbesichtigung lohnt es sich deswegen meistens auch bei den Nachbarn nachzufragen, warum der Grundstückspreis an dieser Stelle besonders günstig ist. Übrigens sollten Käufer auch dann einen Blick in unsere Grundstückspreise Datenbank für Städte werfen, wenn ihnen der Preis besonders hoch vorkommt. In diesem Fall können mit guter Recherche möglicherweise noch Preisnachlässe verhandelt werden.

Stadtteile als Einflussfaktor für Grundstückspreise

Soll es trotz der hohen Preise ein Grundstück innerhalb des Dunstbereichs einer Groß- und Universitätsstadt sein, empfiehlt es sich, einen genauen Blick auf die Preise in den unterschiedlichen Stadtteilen zu werfen. Der Grund dafür: In den meisten Städten gibt es besonders teure Viertel und etwas günstigere Gebiete. Bei den Grundstückspreisen zeigt sich das besonders deutlich, denn in den Innenstädten existieren nur noch sehr wenige unbebaute Flächen. Eine genaue Recherche empfiehlt sich auch im Umland. So sind Orte, die beispielsweise über keine S-Bahn-Anbindung verfügen, zumeist deutlich günstiger als andere Regionen.

Ermittlung des Grundstückspreises: Bodenrichtwert und Vergleichsobjekte

Der Grundstückspreis kann durch zwei Verfahren ermittelt werden: Der Bodenrichtwert und das Vergleichswertverfahren. Diese beiden Methoden dienen nicht nur der Ermittlung des Grundstückspreises, sondern beeinflussen diesen auch unterschiedlich.

Der Bodenrichtwert wird gewöhnlich von der Gemeinde bzw. dem Gutachterausschuss festgelegt und gibt einen Anhaltspunkt, wie viel Geld ein Quadratmeter in einem bestimmten Baugebiet wert sein kann. Wie genau eben jener Wert ermittelt wird, unterscheidet sich je nach Gemeinde. Die Bodenrichtwerte werden in der Regel im Zwei-Jahres-Abstand veröffentlicht und sind im BORIS System des jeweiligen Bundeslandes einsehbar.

Die zweite wichtige Kenngröße zur Ermittlung des Grundstückspreises sind die Werte von Vergleichsobjekten in der näheren Umgebung. Hat sich der Markt so entwickelt, dass in dem jeweiligen Ort alle Grundstücke teurer verkauft wurden, als noch ein Jahr zuvor, ist auch bei neuen oder von anderen Personen gekauften Grundstücken eine Preissteigerung zu erwarten. Ein hoher Grundstückspreis entsteht also hauptsächlich dadurch, dass andere Käufer mehr Geld für ihr Grundstück bezahlt haben. Das Vergleichswertverfahren findet zumeist auch bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts Einzug. Auch durch eine höhere Nachfrage können die Preise bei gleichbleibendem Angebot weiter steigen.

Die Entwicklung des Grundstückspreises in Deutschland 2023

Die Grundstückspreise steigen – und das nicht erst seit 2023. Seit mehr als zehn Jahren findet ein kontinuierlicher Anstieg der Grundstückspreise in Deutschland statt. Wer im Jahr 2013 durchschnittlich 134 €/m² zahlen musste, der sieht zehn Jahre später einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 342,08 €/m² entgegen. Vor allem die gesteigerte Nachfrage nach Grundstücken und Immobilien ist für diesen Anstieg verantwortlich. So wollen sich zum einen immer mehr Menschen im Alter durch eine Immobilie absichern, zum anderen haben die vergleichsweise niedrigen Bauzinsen in den vergangenen Jahren viele Menschen zum Bauen animiert. Zudem lockt die Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten in Deutschland inländische und ausländische Investoren an, die die Nachfrage nach Grundstücken weiter steigern. Ein Ende des Anstiegs der Grundstückspreise ist daher vorerst nicht in Sicht.

Stadt oder Land: Wo sind die Grundstückspreise 2023 günstiger?

In den letzten Jahren hat sich die Schere bei den Grundstückspreisen in Deutschland deutlich weiter aufgetan. Grundstücke innerhalb der Großstädte kosten mittlerweile teilweise das Zehnfache, wie auf dem Land.

In dieser Hinsicht haben sich insbesondere die wichtigsten Metropolen in Deutschland (München, Berlin, Frankfurt, Köln, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart) und zahlreiche bekannte Universitätsstädte (zum Beispiel: Regensburg, Mannheim, Heidelberg oder Tübingen) in Richtung eines hohen Preises entwickelt. Allerdings sind die Grundstückspreise aufgrund des Ansturms nicht nur im Stadtgebiet selbst rapide angestiegen, auch das Umland der genannten Städte ist deutlich teurer geworden. Entsprechend lohnt es sich, nach einem Grundstück in etwas weiterer Entfernung, sprich auf dem Land, Ausschau zu halten.

Durch den Kauf eines Grundstücks auf dem Land lässt sich oftmals viel Geld sparen. Wirklich günstig sind Grundstücke allerdings nur in den Gebieten, die von der sogenannten "Landflucht" betroffen sind. Dort müssen oftmals jedoch Abstriche in den Belangen des täglichen Lebens gemacht werden, beispielsweise bei der Infrastruktur oder der Nahversorgung.

Fragen und Antworten zu Grundstückspreisen in Deutschland