Bodenrichtwerte und Grundstückspreise in Köln

So entstehen die Grundstückspreise in Köln

Die Grundstückspreise in Köln setzen sich aus dem Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zusammen. Generell lässt sich sagen, dass die Millionenstadt im Westen Deutschlands sehr beliebt ist. Die Nachfrage nach Grundstücken ist somit hoch. Da Köln bereits in weiten Teilen bebaut ist, kommen neue Grundstücke eher selten auf den Markt und sind entsprechend begehrt.

Kaufinteressenten sollten sich vergewissern, dass der vorliegende Preis angemessen ist. Dies geht zum Beispiel über den Vergleich mit dem aktuellen Kölner Bodenrichtwert für das entsprechende Grundstück oder über den Vergleich mit ähnlichen Grundstücken in der Nähe. Wer sich gut informiert, kann mit ein wenig Glück und Verhandlungsgeschick den Preis für das gewünschte Grundstück in Köln noch ein wenig drücken.

Bodenrichtwert Köln und Vergleichsobjekte als Anhaltspunkt

In Köln wird wie in anderen Gemeinden und Städten Deutschlands alle zwei Jahr der Bodenrichtwert für jedes zum Verkauf stehende Grundstück ermittelt. Ein unabhängiges Expertenkomitee wertet dafür die erzielen Preise für ähnliche Grundstücke aus und veröffentlicht diese Zahlen bei der zuständigen Gemeinde. Es handelt sich beim Bodenrichtwert in Köln um eine Orientierung und eine Empfehlung. Damit ist der Wert nicht verpflichtend. Dennoch ist es für Verkäufer und Käufer interessant, sich vor dem Grundstückskauf über den aktuellen Bodenrichtwert zu informieren, da dieser zumindest einen Anhaltspunkt bietet.

Jedoch gibt es auch Kritikpunkte am Bodenrichtwert. Zum Beispiel berücksichtigt er nicht alle wichtigen Faktoren und kann in einer Großstadt wie Köln, wo sich die Nachfrage schnell ändern kann, rasch nicht mehr aktuell sein. Daher sollten Grundstückskäufer zusätzlich die Preise von vergleichbaren Grundstücken in der Nähe in Betracht ziehen. So lässt sich schnell erfahren, wie viel Euro ein Quadratmeter in der Region in etwa wert ist.

Unterschiedliche Kosten für Grundstücke in Köln

Durchschnittlich kostet ein Quadratmeter Land in Köln 321,83 Euro (Stand April 2020). Jedoch kann sich diese Zahl schnell ändern. Je nach Postleitzahl und Lage eines Grundstücks kann der Quadratmeterpreis in Köln deutlich höher oder niedriger sein. Umso wichtiger ist es, sich anhand von Vergleichswerten einen Eindruck zu verschaffen. Zudem sollten Kaufinteressenten stets die folgenden Faktoren bei ihrem Grundstückskauf in Köln berücksichtigen:

• Lage der Immobilie
• Lärmbelästigung (durch Straßen oder Flugschneisen)
• Luftverschmutzung (hohe Feinstaubbelastung oder Chemieindustrie)
• Bodenqualität
• Risikofaktoren wie Erdbeben oder Überschwemmungen

Sollte der Preis für ein Grundstück deutlich unter oder über dem Durchschnitt liegen, ist besondere Vorsicht angesagt. Zudem ist es immer sinnvoll, das Grundstück in Frage ausführlich und nach Möglichkeit zu verschiedenen Tageszeiten zu begehen. Ein Gespräch mit den Nachbarn hilft dabei, herauszufinden, welche Probleme und welche Vorteile die Lage mit sich bringt und wie sich der Grundstückspreis erklären lässt. Käufer, die sich gut informieren und zusätzlich Vergleichswerte einholen, können so vor dem Grundstückskauf in Köln noch ein wenig verhandeln.

Grundstücksgröße und Verkäufer als Faktoren für den Grundstückspreis in Köln

Neben den genannten Faktoren spielen auch die Grundstücksgröße sowie die Frage, wer das Grundstück in Köln verkauft, eine wichtige Rolle beim Preis des Objektes. Zum Beispiel sind übergroße Grundstücke oft überraschend günstig. Dies liegt daran, dass sie sich weniger gut verkaufen lassen und oft sehr pflegeintensiv sind. Verhältnismäßig teurer hingegen sind Kölner Grundstücke in einer Durchschnittsgröße, die sich optimal für den Bau eines Einfamilienhauses mit Garten eignen. Sehr kleine Grundstücke wiederum lassen sich weniger gut verkaufen und sind daher günstiger, können jedoch bei einer Lage im Stadtzentrum wieder teurer werden.

Die besten Grundstückspreise in Köln lassen sich bei privaten Verkäufern erzielen. Diese sind häufig verhandlungsbereit und setzen von Anfang an Preise an, die dem Bodenrichtwert ähneln. Die Stadt selbst verkauft ebenfalls günstige Grundstücke, die jedoch sehr beliebt sind. Am teuersten sind die Kölner Grundstücke, die von Großinvestoren veräußert werden. Diese spekulieren mit ihren Immobilien, setzen hohe Aufpreise an und sind meistens nicht verhandlungsbereit. Für Privatkäufer ist es daher weniger interessant, Grundstücke in Köln zu kaufen, die einem Investor oder einer Immobilienfirma gehören.

Tipp: Vor dem Kauf ist es immer sinnvoll, Kontakt zu der zuständigen Gemeinde in Köln aufzunehmen. So lassen sich die folgenden Fragen klären: Wie ist der Bodenrichtwert für das Grundstück? Plant die Stadt demnächst den Verkauf interessanter Grundstücke? Gibt es Pläne für Großbaustellen in der Region, die den Wert eines Grundstücks höhen oder mindern könnten?

Zusätzliche Kosten für den Grundstückskauf in Köln

Grundstückskäufer sollten außerdem berücksichtigen, dass neben dem Grundstückspreis in Köln auch weitere Kostenpunkte hinzukommen können. Hier sind zunächst die Maklergebühren, die Notarkosten sowie die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch zu nennen. Zudem fallen Grundsteuern an.

Wenn das gewünschte Grundstück noch nicht oder nicht ausreichend erschlossen ist, muss der Käufer die Kosten für den Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation übernehmen. So geht der Grundstückspreis schnell noch einmal um etwa 10% in die Höhe. Bei Neubaugebieten sind die Erschließungskosten normalerweise bereits im Grundstückspreis enthalten. Hinzu kommen jedoch Kosten für den Bau von Wegen, Gehwegen, Grünflächen und weiterer Infrastruktur wie Wasserauffangbecken oder Spielplätzen. Grundstücke in Köln, die bereits voll erschlossen sind oder die bereits ein Gebäude haben, müssen hingegen nicht mehr erschlossen werden und sind daher oft günstiger, selbst wenn der Grundstückspreis etwas höher ist.