Einheitswert: Das müssen Sie über den Einheitswertbescheid wissen

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie besitzt, der muss die Grundsteuer zahlen. Eine wichtige Größe zur Bestimmung der Grundsteuer sowie weiteren Steuern ist der Einheitswert. Wir erklären, was der Einheitswert für Grundstücke sowie Immobilien ist und wann Sie einen Einheitswertbescheid erhalten. Außerdem zeigen wir Ihnen, wie Sie den Einheitswert berechnen und was Sie gegen ungenaue Schätzungen des Finanzamtes tun können.

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Einheitswert

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist eine festgelegte Größe zur Bestimmung der Grundsteuer in Deutschland. Er wird für jedes Grundstück und jede Immobilie durch das Finanzamt ermittelt und bildet die Grundlage für die Berechnung der Steuer. Der Einheitswert basiert auf verschiedenen Faktoren wie der Größe und der Lage eines Grundstücks oder dem Zustand einer Immobilie sowie ihrer Nutzung. Er wird in einem zentralen Bewertungsverfahren festgelegt und regelmäßig überprüft, um Änderungen in den Immobilienmärkten widerzuspiegeln. Der Einheitswert dient auch als Grundlage für andere Steuern und Abgaben, wie z.B. die Grunderwerbsteuer sowie die Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Was ist der Einheitswertbescheid?

Der Einheitswertbescheid ist ein offizielles Dokument, das vom Finanzamt ausgestellt wird und den Einheitswert einer Immobilie oder eines Grundstücks festlegt, beziehungsweise mitteilt. Er enthält Informationen über die Berechnung des Einheitswerts sowie Angaben zur Lage, Größe und Nutzung des Objekts. In der Regel wird der Einheitswertbescheid alle paar Jahre vom Finanzamt aktualisiert, um Änderungen im Immobilienmarkt oder an der Immobilie selbst zu berücksichtigen. Der Empfänger des Einheitswertbescheids hat dabei das Recht, gegen die Festsetzung Einspruch einzulegen, wenn er Zweifel an der Richtigkeit der Berechnung hat.

Einheitswert bei Grundstück und Haus

Die Grundsteuer wird auf den vollständigen Grundbesitz einer Person erhoben. Hierzu zählt nicht nur das Grundstück, sondern auch Gebäude, die auf der Fläche stehen. Da der Einheitswert als Basis für die Berechnung der Grundsteuer dient, wird dieser folglich auch für Grundstücke und Häuser festgelegt. Diese Werte werden getrennt voneinander berechnet und in einem Einheitswertbescheid festgehalten, der vom Finanzamt ausgestellt wird.

Der Einheitswert von Grundstücken

Der Einheitswert von Grundstücken ist eine Kennzahl, die den Wert eines unbebauten Grundstücks repräsentiert. Er wird von den Finanzbehörden anhand bestimmter Kriterien wie Lage, Größe und Bodenbeschaffenheit ermittelt. Der Einheitswert kann sich im Laufe der Zeit ändern, zum Beispiel durch Veränderungen in der Boden- oder Lagequalität, die eine Neubewertung erforderlich machen können.

Der Einheitswert von Häusern

Der Einheitswert von Häusern bezieht sich auf die errichteten Gebäude eines Grundstücks. Ähnlich wie beim Einheitswert von Grundstücken wird der Einheitswert von Häusern von den Finanzbehörden anhand verschiedener Kriterien wie Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ermittelt. Änderungen an der Immobilie, wie Umbauten oder Modernisierungen, können sich auf den Einheitswert auswirken und gegebenenfalls eine Neubewertung anstoßen.

Berechnung des Einheitswertes

Der Einheitswert von Grundstücken und Gebäuden wird von den Finanzbehörden auf der Grundlage verschiedener Kriterien berechnet. Diese Informationen werden in einem standardisierten Verfahren erfasst und bewertet. Anhand dieser Daten wird dann der Einheitswert festgelegt, der als Grundlage für die Besteuerung dient. Die folgenden Kriterien gelten in der Regel als Berechnungsgrundlage für den Einheitswert:

Einheitswert für Grundstücke Einheitswert für Häuser
Größe des Grundstücks (Quadratmeterzahl) Größe des Gebäudes (Quadratmeterzahl)
Bodenbeschaffenheit Baujahr
Lage und Anbindung Lage und Anbindung
besondere Merkmale wie z.B. Gewässer auf dem Grundstück Ausstattung
  nachträgliche Modernisierungen und Umbauten
Hinweis:

Als weitere Berechnungsgrundlage für den Einheitswert gelten die Informationen über Rohmieten aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Diese Werteverhältnisse gelten häufig als Basis zur Berechnung des Einheitswertes für Häuser und Grundstücke.

So berechnen Sie den Einheitswert

Die Berechnung des Einheitswertes ist je nach Grundstücks- oder Gebäudeart unterschiedlich und greift auf verschiedene Verfahren und Kennzahlen zurück. Hier erfahren Sie, wie Sie den Einheitswert in den unterschiedlichen Fällen berechnen können:

  1. Grundstücke (unbebaut): Hier findet die einfachste Berechnung des Einheitswertes statt. In der Regel wird die Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem Bodenwert multipliziert. Die Formel lautet also: Quadratmeterzahl * Bodenwert zum Stichtag = Einheitswert.
  2. Grundstücke und Immobilien mit Jahresrohmiete: Hierunter zählen Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, die Informationen über die Jahresrohmiete im Jahr 1935 (Osten) bzw. 1964 (Westen) haben. In diesen Fällen wird das Ertragswertverfahren angewendet. Dafür wird die Jahresrohmiete mit einem festgelegten Faktor laut Bewertungsgesetz (BewG) multipliziert. Auch weitere Faktoren, die den Wert der Immobilie mindern oder erhöhen, werden vom Finanzamt berücksichtigt.
  3. Grundstücke und Immobilien ohne Jahresrohmiete: Sind keine Daten über die Jahresrohmieten aus 1935 (Osten) bzw. 1964 (Westen) vorhanden, greift das Finanzamt auf eine Ersatzbemessungsgrundlage zurück. Diese orientiert sich an der Wohn- bzw. Nutzfläche und wird anstelle der Jahresrohmiete in das Sachwertverfahren einbezogen. Des Weiteren werden auch die Kosten für die Herstellung der Fläche und die Größe der Immobilie berücksichtigt. Am Ende wird der ermittelte Wert durch eine festgelegte „Wertzahl“ geglättet.

Neuerungen in der Berechnung des Einheitswertes ab 2025

Die genannten Kennzahlen und Verfahren zur Berechnung des Einheitswertes gelten nur noch bis Ende 2024, denn mit Beginn des Jahres 2025 treten einige Neuerungen in Kraft. So sollen die einzelnen Bundesländer künftig eine Möglichkeit haben, eigene Ermittlungsverfahren für den Einheitswert festzulegen und umzusetzen. Kommunen dürfen jedoch weiterhin den Hebesatz der Grundsteuer bestimmen, um so die Höhe der Grundsteuer auch in Zukunft beeinflussen zu können.

Im Hinblick auf die Berechnung des Einheitswertes selbst, sollen ab 2025 weniger Einflussfaktoren berücksichtigt werden, um den Vorgang einfacher und transparenter zu gestalten. Künftig könnten also nur noch folgende Kriterien in die Einheitswertberechnung einfließen:

Eine weitere Neuerung ist die geplante Neubewertung des Einheitswertes, welcher ab 2025 alle sieben Jahre erfolgen soll. Sollten hierfür Anpassungen am Gesetz zur „Unverletzlichkeit der Wohnung“ (§13 GG) stattfinden, kann dies Beamten ermöglichen, Ihre Immobilie zu betreten, um den realen Wert zu ermitteln. Dies wird durch die neuen Kriterien der Berechnung jedoch nur in seltenen Fällen nötig sein.

Kosten für die Berechnung des Einheitswertes

Bei der Beantragung eines Einheitswertbescheids beim Finanzamt fallen für Sie keine Kosten an. In der Regel wird der erstellte Einheitswertbescheid dabei kostenlos an den Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie gesendet.

Es ist jedoch auch möglich, dass Ihr Steuerberater in Ihrem Namen einen Einheitswertbescheid beim Finanzamt beantragt, wenn ein rechtliches oder steuerliches Anliegen dies erfordert. Besonders häufig kommt das im Rahmen der Grundsteuererklärung vor. Zwar ist auch dann die Beantragung des Einheitswertes kostenlos, jedoch kommen Kosten für die Erstellung der Grundsteuererklärung auf Sie zu, die gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 11a Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) eine 1/20 bis 9/20 Gebühr nach Tabelle A betragen. Folglich sind die Kosten für die Erstellung der Grundsteuererklärung beim Steuerberater abhängig vom Wert Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie.

Einheitswert vom Finanzamt geschätzt: Das können Sie tun

In einigen Fällen kann es vorkommen, dass das Finanzamt Ihren Einheitswert schätzt, anstatt diesen auszurechnen. Hier besteht das Risiko, dass der Wert und damit auch die verbundene Grundsteuer zu hoch ausfallen. Doch einer Schätzung des Einheitswertes sind Sie nicht hilflos ausgeliefert, denn Sie haben die Möglichkeit, einen Einspruch einzulegen. Für einen solchen Einspruch reicht im Regelfall ein formloses Schreiben, in dem die wichtigsten Daten wie die eigene Adresse, das aktuelle Datum, das Aktenzeichen, die klare Bezeichnung des Bescheids sowie eine Begründung enthalten sind. Sie haben außerdem die Möglichkeit, Ihren Einspruch online über Elster oder vor Ort bei Ihrem zuständigen Finanzamt einzulegen. Sollten Sie im Besitz von Dokumenten sein, die die Berechnung Ihres Einheitswertes erleichtern bzw. konkretisieren, sollten Sie diese dem Finanzamt zur Verfügung stellen. Auf Basis dieser Informationen kann anschließend ein neuer, präziserer Einheitswertbescheid erstellt werden.

Unterschiede zwischen Einheitswert, Verkehrswert und Bodenrichtwert

Sie alle kennzeichnen den Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie – doch was genau unterscheidet den Einheitswert, den Verkehrswert sowie den Bodenrichtwert voneinander? Der wohl größte Unterschied liegt in den Berechnungsmethoden, die hinter den drei Werten liegen. Auch der Zweck von Einheitswert, Verkehrswert und Bodenrichtwert ist ein anderer. So unterscheiden Sie, wann es sich um welchen Wert handelt und wofür Sie diesen benötigen:

Einheitswert Verkehrswert Bodenrichtwert
Der Einheitswert ist eine steuerliche Bewertungsgröße, die den Wert von Grundstücken und Gebäuden für die Berechnung von Steuern wie Grundsteuer oder Grunderwerbsteuer festlegt. Der Verkehrswert ist der Preis, den eine Immobilie zum Zeitpunkt ihrer Veräußerung erzielen könnte, wenn sie auf dem freien Markt angeboten würde. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert pro Quadratmeter Land in einem bestimmten Gebiet, der auf Grundlage von Vergleichspreisen ermittelt wird.
Der Einheitswert basiert auf einem standardisierten Bewertungsverfahren und wird von den Finanzbehörden festgesetzt, um eine einheitliche Grundlage für die Besteuerung zu schaffen. Der Verkehrswert wird in der Regel durch einen Sachverständigen oder Gutachter ermittelt und berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Marktsituation. Der Bodenrichtwert dient als Orientierungshilfe für Grundstückspreise und wird von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Kommunen regelmäßig festgelegt.

FAQ zu Einheitswert: Definition, Berechnung & Kosten

Wo finde ich das Aktenzeichen auf dem Einheitswertbescheid?

Das Aktenzeichen für den Einheitswert finden Sie auf dem Einheitswertbescheid. Dieser steht je nach Bundesland jedoch an unterschiedlichen Stellen. Üblich ist die Position links oben auf der ersten Seite. Auch im Grundsteuerbescheid können Sie das Aktenzeichen ablesen.

Wie bekommt man den Einheitswert?

Den Einheitswert erstellt das Finanzamt. Sie können einen Einheitswertbescheid beim Finanzamt beantragen und bekommen diesen anschließend kostenlos zugesendet. Bei Veränderungen an Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie berechnet oder schätzt das Finanzamt den Einheitswert neu.

Wie berechne ich den Einheitswert?

Den Einheitswert für Grundstücke berechnen Sie wie folgt: Quadratmeterzahl * Bodenwert zum Stichtag = Einheitswert. Der Einheitswert von Immobilien wird entweder mit dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren ermittelt.

Letzte Aktualisierung: 20.02.2024