Erbpacht und Erbbaurecht: Das eigene Haus auf fremdem Grund

Wer über den Bau eines Eigenheims nachdenkt, der weiß über die Lage am Grundstücksmarkt Bescheid. Wenige Grundstücke und hohe Preise können die Suche nach einem idealen Wohnort erschweren. Eine mögliche Lösung ist die Erbpacht, denn dank des Erbbaurechts können Sie Ihr eigenes Haus auf fremdem Boden bauen. Das spart Ihnen nicht nur den Kauf eines Grundstücks, sondern eröffnet Ihnen auch viele weitere Möglichkeiten.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was eine Erbpacht bedeutet, welche Kosten auf Sie zukommen und mit welchen Laufzeiten Sie rechnen können. Außerdem beleuchten wir wichtige Vor- und Nachteile des Erbbaurechts und geben Ihnen praktische Tipps für die Übernahme eines Erbpachtgrundstückes an die Hand.

Um welches Objekt handelt es sich?
Was ist meine Immobilie wert

Haus

Wohnung

Grundstück

Gewerbe

Wohnfläche in m²

Grundstücksfläche in m²

Zurück Erschlossen Teilerschlossen Nicht erschlossen

Zurück Eckgrundstück Rechteckig Sonstiges

Zurück Verkaufen Kaufen Mieten Vermieten

Zurück Schnellstmöglich < 12 Monaten < 24 Monaten Später

Zurück Büro / Praxis Halle / Produktion Einzelhandel Gastronomie / Hotel Sonstige

Zurück Eigentümer Teil-Eigentümer Angehöriger Sonstiges

Dein Vorname

Dein Nachname

Deine E-Mail Adresse:

Deine Telefonnummer:

Unverbindlich

Keine versteckten Kosten

Mit Klick auf "Bewertung anfordern" stimmen Sie den Datenschutzbedingungen, sowie der Weitergabe Ihrer Daten an die Immobilien Scout GmbH, welche eine Weitergabe der Daten an professionelle Makler veranlasst zu.

Bewertung anfordern

Zurück Weiter

Was bedeutet Erbpacht?

Erbpacht ist eine Form der Pacht, bei der das Pachtrecht über einen sehr langen Zeitraum, oft über Jahrzehnte oder sogar Jahrhunderte, besteht. Dies ermöglicht dem Pächter, langfristige Investitionen zu tätigen, ohne das Grundstück tatsächlich zu erwerben. Als Gegenleistung zahlt der Pächter einen jährlichen Pachtzins für die Nutzung des Grundstücks an den Eigentümer. Geregelt wird die Erbpacht dabei über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz).

Ein charakteristisches Merkmal der Erbpacht ist, dass sie mit dem Grundstück vererbt werden kann. Das bedeutet, dass der Pächter das Recht hat, die Erbpacht an seine Erben weiterzugeben. Dies schafft eine langfristige Bindung zwischen dem Pächter und dem Grundstück.

Wer bietet Erbpachtgrundstücke an?

Erbpachtgrundstücke werden in der Regel von Gemeinden, Kirchen und Stiftungen angeboten. Dies gibt ihnen einen gewissen Spielraum, um beispielsweise großen Familien oder Haushalten mit erschwerten Lebensumständen günstigere Konditionen anbieten zu können, um diese zu unterstützen. Aber auch Privatpersonen sind dazu berechtigt, ein Grundstück über das Erbbaurecht zu verpachten.

Welche Kosten fallen bei Erbpacht an?

Wer darüber nachdenkt, ein Erbpachtgrundstück zu pachten, der sollte sich zuvor über die anstehenden Kosten informieren. Zwar kommt kein einmaliger, großer Kostenblock auf Sie zu, wie es beim Kauf eines Grundstücks der Fall wäre, trotzdem sollten Sie sicherstellen, dass Sie die anstehenden Kosten tragen bzw. finanzieren können. Dabei kommen einige Positionen nur einmalig bei Vertragsschluss auf Sie zu, andere Kosten wiederholen sich jedoch in regelmäßigen Abständen. Folgende Kostenpositionen fallen für Sie als Pächter eines Grundstücks über das Erbbaurecht an:

• Erbpachtzins: Der Erbpachtzins oder auch Pachtgebühr genannt, ist eine regelmäßige Zahlung, die der Erbpachtnehmer (Pächter) dem Grundstückseigentümer (Verpächter) leistet. Dieser Betrag wird in der Regel jährlich entrichtet und repräsentiert die Pacht für die Nutzung des Grundstücks. Die Höhe des Erbpachtzinses wird bei Vertragsabschluss festgelegt und kann je nach Vertragsbedingungen variieren.
• Eintragung ins Grundbuch: Zwar werden Sie durch die Pachtung eines Grundstücks nicht dessen Eigentümer, dennoch werden Sie mit den entsprechenden Nutzungsrechten im Grundbuch eingetragen. Die Gebühr für die Eintragung einer Erbpacht im Grundbuch wird nach dem Wert des Erbbaurechts berechnet. Der Wert kann dabei von einem Gutachterausschuss geschätzt werden.
• Grunderwerbsteuer: Obwohl der Boden Ihnen als Erbbaurechtsnehmer nicht gehört, müssen Sie die Grunderwerbsteuer zahlen. Diese wird jedoch anders berechnet, als beim Kauf eines Grundstücks. Als Basis dient dafür die Summe der jährlichen Pachtzinsen, multipliziert mit den Jahren der Laufzeit. Dieser Wert dient als Basis, den die Bundesländer mit den individuellen Steuersätzen zwischen 3,5 % und 6,5 % besteuern.
• Erschließungskosten: Möchten Sie das Erbpachtgrundstück an das Wasser- und Stromnetz sowie an weitere technische Netze anschließen lassen, müssen Sie Erschließungskosten an die jeweilige Kommune entrichten. Die Kosten hierfür hängen von verschiedenen Faktoren ab, liegen in der Regel jedoch zwischen 15 € und 40 € pro Quadratmeter.
• Grundsteuer: Sollten Sie ein Haus auf dem Erbpachtgrundstück bauen, sind Sie ebenso verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen. Diese Steuer ist jährlich zu entrichten und sollte in Ihre langfristige Finanzplanung einfließen.

Welche Laufzeit hat eine Erbpacht?

Die Laufzeit einer Erbpacht wird in der Regel zwischen dem Grundstückseigentümer (Verpächter) und dem Erbbauberechtigten (Pächter) ausgehandelt und anschließend im Erbbaurechtsvertrag, einschließlich der Bedingungen für eine eventuelle Verlängerung oder Kündigung, festgehalten. Je nach Absprache kann die Dauer des Erbbaurechts also variieren, typisch sind jedoch 50 bis 99 Jahre.

In einigen Fällen können Erbbaurechtsverträge auch eine Option vorsehen, das Erbbaurecht nach Ablauf der festgelegten Laufzeit zu verlängern. Jede Verlängerung oder Kündigung muss jedoch im Einklang mit den vertraglichen Vereinbarungen und den gesetzlichen Bestimmungen erfolgen. Zudem ist es möglich, die Pacht zu vererben. So endet der Erbpachtvertrag also nicht zwingend mit dem Tod des Pächters, sondern wird in diesem Fall von dessen Erben weitergeführt.

Was passiert mit dem Haus nach Ablauf des Erbpachtvertrags?

Bei Auslaufen der Erbpacht verfällt das Nutzungsrecht des Pächters am Grundstück und fällt vollständig an den Verpächter zurück. Im Falle eines darauf errichteten Hauses geht auch dieses an den Grundstückseigentümer über – jedoch gegen eine Ablösung von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes. Hierfür kann der Grundstückseigentümer dem Pächter ein Angebot unterbreiten, das entweder willkürlich abgegeben oder bereits im Vertrag festgehalten wurde.

Diese Rechte haben Pächter von Erbpachtgrundstücken

Pächter von Erbpachtgrundstücken haben verschiedene Rechte, die ihnen im Rahmen des Erbpachtvertrags gewährt werden. Dazu gehören das Nutzungsrecht des Grundstücks für die vereinbarte Laufzeit, das Recht zur Bebauung und Nutzung der Immobilie auf dem Grundstück sowie das Mitspracherecht bei eventuellen Veränderungen oder Modernisierungen. Pächter haben auch das Recht auf eine angemessene Entschädigung im Fall von Bauarbeiten oder anderen Eingriffen, die ihre Nutzung beeinträchtigen. Darüber hinaus können Pächter in bestimmten Fällen das Recht auf Verlängerung des Erbpachtvertrags oder auf den Erwerb des Grundstücks erlangen, sofern dies im Vertrag vorgesehen ist. Es ist wichtig, die genauen Rechte im individuellen Erbpachtvertrag zu prüfen, da sie je nach Vereinbarung variieren können.

Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht bietet einige Vor- und Nachteile, die Sie abwägen sollten, um eine Entscheidung treffen zu können, die genau auf Ihre individuelle Situation passt. Flexibilität, Kosten sowie die aktuelle Marktlage sind entscheidende Kriterien und bestimmen, ob sich die Inanspruchnahme von Erbpacht für Sie lohnt. Folgende Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts sollten Sie für die ideale Planung beachten:

Vorteile von Erbpacht

Die Erbpacht bietet verschiedene Vorteile sowohl für den Erbpachtgeber als auch für den Erbpächter. Inwiefern sich die Vorteile auch auf Ihren individuellen Fall auswirken, kommt letztendlich auf die getroffenen Bedingungen an, die in Ihrem Erbpachtvertrag festgelegt wurden. Auf diese Vorteile können sich Erbpachtgeber und Pächter freuen:

Für den Erbpachtgeber:

• Langfristige Einnahmen: Der Grundstückseigentümer erhält regelmäßige Erbpachtzinsen über die Laufzeit des Vertrags.
• Werterhalt des Grundstücks: Durch die langfristige Nutzung des Grundstücks wird dessen Wert erhalten oder kann sogar steigen.
• Kontrolle über die Nutzung: Der Erbpachtgeber behält Kontrolle darüber, wie das Grundstück genutzt wird, da dies im Erbpachtvertrag festgelegt ist.

Für den Erbpächter:

• Erschwinglicher Zugang zu Grund und Boden: Erbpacht ermöglicht es dem Pächter, Land zu nutzen, ohne es kaufen zu müssen, was oft kostengünstiger ist.
• Langfristige Planungssicherheit: Der Erbpachtvertrag bietet eine langfristige Planungssicherheit für den Pächter.
• Möglichkeit der Immobiliennutzung: Der Pächter kann eine Immobilie auf dem Erbpachtgrundstück errichten und nutzen.

Nachteile von Erbpacht

Trotz einiger Vorteile birgt die Erbpacht auch potenzielle Nachteile sowohl für den Erbpachtgeber als auch für den Erbpächter. Dabei ist es wichtig zu betonen, dass die Nachteile einer Erbpacht stark vom spezifischen Erbpachtvertrag und den individuellen Bedingungen abhängen können. Eine sorgfältige Prüfung des Vertrags ist daher vor Abschluss der Erbpacht ratsam. Achten Sie besonders auf die folgenden Nachteile:

Für den Erbpachtgeber:

• Beschränkte Kontrolle über die Nutzung: Der Grundstückseigentümer kann weniger Kontrolle über die Nutzung des Grundstücks haben, insbesondere wenn der Erbpachtvertrag eine umfassende Nutzung vorsieht.
• Langfristige Bindung: Der Grundstückseigentümer ist langfristig an den Erbpachtvertrag gebunden und kann das Grundstück nicht einfach anderweitig nutzen oder verkaufen.

Für den Erbpächter:

• Zusätzliche Kosten: Neben dem Erbpachtzins können dem Erbpächter zusätzliche Kosten für die Immobilienentwicklung und -wartung entstehen.
• Begrenzte Verfügung über das Grundstück: Der Erbpächter hat möglicherweise begrenzte Freiheiten hinsichtlich baulicher Veränderungen oder anderer Aktivitäten auf dem Grundstück.
• Unsicherheit bei Verlängerung: Bei Auslaufen des Erbpachtvertrags besteht Unsicherheit darüber, ob der Vertrag verlängert wird und zu welchen Konditionen.

Erbpachtgrundstück oder Eigentum?

Ob Sie sich für ein Erbpachtgrundstück oder doch für den Kauf eines eigenen Grundstücks entscheiden, liegt ganz bei Ihnen. Für viele Menschen sind die Kosten jedoch einer der größten Faktoren, sich für die Erbpacht zu entscheiden. Durch das Zahlen von monatlichen oder jährlichen Pachtzinsen ist keine Finanzierung nötig, was mehr finanzielle Freiheit bedeutet. Eigentum hingegen bietet Ihnen mehr Freiraum im Hinblick auf Ihren Umgang mit dem Grundstück sowie eine größere Planungssicherheit. Für welche Alternative Sie sich am Ende entscheiden, hängt also stark von Ihren persönlichen Vorlieben sowie Ihrer wirtschaftlichen Situation ab.

Beleihbarkeit von Erbpachtgrundstücken

Die Beleihbarkeit von Grundstücken bezieht sich auf die Möglichkeit, das Grundstück als Sicherheit für einen Kredit zu verwenden, insbesondere für Hypothekendarlehen. Da es sich bei Erbbaurechten um grundstücksgleiche Rechte handelt, können diese also ebenso beliehen werden, wie ein Grundstück, das in Ihrem Eigentum liegt. Um ein Erbpachtgrundstück zu beleihen, müssen gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 3 und 4 BelWertV jedoch zwei Vorgaben erfüllt sein:

1. Die Rückzahlung des Darlehens muss spätestens 10 Jahre vor dem Ablauf des Erbbaurechts erfolgen.
2. Die reguläre Rückzahlung des Darlehens darf die planmäßige Abschreibung des Erbpachtgrundstückes nach wirtschaftlichen Kriterien nicht überschreiten.

Sind beide Kriterien erfüllt, wird der Beleihungswert des Erbpachtgrundstückes berechnet. Für die Beleihungswertermittlung wird das Grundstück zuerst behandelt, als gäbe es kein Erbbaurecht, weshalb sowohl das Sachwertverfahren als auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen können. Anschließend finden Abzüge statt, die den Beleihungswert an den Fall eines Erbpachtgrundstückes anpassen.

Das sollten Sie bei der Übernahme von Erbpachten beachten

Bei der Übernahme von Erbpachten gehen Sie eine langfristige Verpflichtung ein. Umso wichtiger ist es, alle offenen Fragen und kritischen Punkte abzuklären, um böse Überraschungen nach Vertragsschluss zu vermeiden. Dies sind die wichtigsten Aspekte, die Sie bei der Übernahme einer Erbpacht beachten sollten:

• Vertragsprüfung: Vor der Übernahme eines Erbbaurechts ist es entscheidend, den bestehenden Erbbaurechtsvertrag sorgfältig zu prüfen. Hierbei sollten insbesondere Laufzeit, Erbbauzins, mögliche Verlängerungsoptionen und etwaige Auflagen berücksichtigt werden.
• Finanzielle Überlegungen: Die künftigen finanziellen Verpflichtungen, wie der Erbbauzins, sollten gut kalkuliert werden. Eine realistische Einschätzung der langfristigen Kosten ist essenziell, um spätere finanzielle Probleme zu vermeiden.
• Zustand der Immobilie: Der bauliche Zustand der auf dem Erbbaugrundstück befindlichen Immobilie ist zu prüfen. Eventuelle Sanierungs- oder Modernisierungsbedarfe sollten einkalkuliert werden.
• Laufzeit und Verlängerungsoptionen: Die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts sowie etwaige Verlängerungsoptionen sollten klar verstanden und berücksichtigt werden, um langfristige Planungssicherheit zu gewährleisten.
• Kommunikation mit dem Verpächter: Eine offene Kommunikation mit dem Verpächter ist ratsam. Eventuelle Veränderungen oder Absprachen sollten schriftlich festgehalten werden.
• Rechtliche Beratung: Aufgrund der Komplexität von Erbbaurechtsverträgen ist eine rechtliche Beratung empfehlenswert. Ein Anwalt oder Notar kann Ihnen dabei helfen, mögliche Risiken zu identifizieren und rechtliche Fragestellungen zu klären.

FAQ zu Erbpacht und Erbbaurecht: Das eigene Haus auf fremdem Grund