Makleralleinauftrag: Definition, Vorteile und Risiken im Überblick
Der Verkauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Für Eigentümer, die den Verkaufsprozess in professionelle Hände legen möchten, ist der Makleralleinauftrag von besonderer Relevanz. Diese spezielle Form des Maklervertrags bietet klare Vereinbarungen und sorgt für Verbindlichkeit auf beiden Seiten. Ob für Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder Grundstück verkaufen möchten, oder für Käufer, die ein objektives Verkaufsverfahren wünschen – der Makleralleinauftrag spielt eine zentrale Rolle im Immobilienmarkt. Wer die Unterschiede zwischen den verschiedenen Vertragsarten kennt und versteht, welche Bedingungen sowie Vor- und Nachteile an den Makleralleinauftrag geknüpft sind, kann besser entscheiden, welcher Vertrag für den eigenen Verkaufsprozess am besten geeignet ist.
Wir erklären, was der Makleralleinauftrag ist, welche Regelungen damit verbunden sind und welche Alternativen Sie haben. Mit fundiertem Wissen können Sie den Verkaufsprozess optimal gestalten und teure Fehler vermeiden.
Was ist ein Makleralleinauftrag?
Ein Makleralleinauftrag ist eine besondere Form des Maklervertrags, bei dem sich der Immobilienverkäufer verpflichtet, nur einem bestimmten Makler den Auftrag zum Verkauf der Immobilie zu erteilen. Das bedeutet, dass der Makler exklusiv mit der Vermittlung der Immobilie beauftragt ist und der Eigentümer selbst keine weiteren Makler für den Verkauf hinzuziehen darf. Der Immobilienmakler erhält somit die alleinigen Rechte, das Objekt zu vermarkten. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler, den Verkauf aktiv voranzutreiben und alle nötigen Schritte zu unternehmen, um Interessenten zu finden. Durch den Alleinauftrag entsteht für den Makler eine höhere Sicherheit, dass er bei erfolgreicher Vermittlung auch die vereinbarte Provision erhält. Diese Exklusivität macht den Makleralleinauftrag besonders attraktiv für Verkäufer, die auf ein engagiertes und professionelles Vorgehen Wert legen.
Schriftlich oder mündlich – wie muss ein Makleralleinauftrag abgeschlossen werden?
Ein Makleralleinauftrag kann sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. In der Praxis wird jedoch empfohlen, den Vertrag schriftlich festzuhalten, um Missverständnisse zu vermeiden und klare Rahmenbedingungen zu schaffen. Ein schriftlicher Vertrag dokumentiert die Vereinbarungen und sorgt für Transparenz über die Rechte und Pflichten beider Parteien. In einigen Fällen, insbesondere bei qualifizierten Makleralleinaufträgen, kann sogar die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben sein. Zwar ist ein mündlicher Alleinauftrag rechtlich nicht ungültig, jedoch besteht bei einem solchen Abschluss immer das Risiko von Unklarheiten, die zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen können. Daher ist die schriftliche Fixierung immer der sicherste Weg.
Seit Ende 2020 ist die Schriftform eines Maklervertrages bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gemäß § 126b BGB vorgeschrieben. Das kann per E-Mail oder Vertragsformular erfolgen – wichtig ist, dass die Erklärung aufbewahrt bzw. gespeichert werden kann.
3 Arten von Maklerverträgen
Beim Verkauf von Immobilien gibt es drei wesentliche Formen des Maklervertrags: den allgemeinen Maklerauftrag, den einfachen Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag. Diese drei Vertragstypen unterscheiden sich in den Rechten und Pflichten für Immobilienverkäufer und Makler gleichermaßen. Vor Vertragsschluss sollten Sie daher unbedingt prüfen, welcher Maklervertrag am besten zu Ihren Wünschen und Ansprüchen passt.
1. Allgemeiner Maklerauftrag
Beim allgemeinen Maklerauftrag kann der Verkäufer mehrere Makler gleichzeitig mit der Vermittlung seiner Immobilie beauftragen. Der Verkäufer kann zudem auch selbst aktiv werden und das Objekt privat verkaufen. Nur der Makler, der den Kaufvertrag vermittelt, hat Anspruch auf Provision. Diese Art des Vertrags bietet dem Verkäufer maximale Flexibilität, da er nicht an einen einzigen Immobilienmakler gebunden ist. Allerdings gibt es keine Garantie, dass ein Makler den Verkauf intensiv vorantreibt, da das Risiko besteht, dass ein anderer Makler den Auftrag schneller abschließt.
2. Makleralleinauftrag
Der einfache Makleralleinauftrag verpflichtet den Verkäufer, ausschließlich einen Makler mit der Vermittlung der Immobilie zu beauftragen. Anders als beim allgemeinen Auftrag darf der Verkäufer keine weiteren Makler einschalten. Allerdings bleibt dem Verkäufer die Möglichkeit, die Immobilie eigenständig zu verkaufen, ohne dass der Makler dabei Anspruch auf Provision hat. Diese Variante bietet dem Makler mehr Sicherheit und sorgt so dafür, dass der Makler den Verkaufsprozess intensiver verfolgt und engagierter arbeitet.
3. Qualifizierter Alleinauftrag
Der qualifizierte Alleinauftrag ist die strengste Form des Maklervertrags. Hier darf der Verkäufer nicht nur keinen weiteren Makler beauftragen, sondern ist auch daran gebunden, das Objekt nicht privat zu verkaufen. Jede Interessentenanfrage muss über den beauftragten Makler abgewickelt werden. Diese Variante stellt sicher, dass der Makler die vollständige Kontrolle über den Verkaufsprozess hat und garantiert damit ein hohes Maß an Engagement. Der qualifizierte Alleinauftrag bringt jedoch eine verhältnismäßig große Abhängigkeit vom Makler mit sich.
Provision beim Makleralleinauftrag – wann ist sie fällig?
Die Provision beim Makleralleinauftrag wird in der Regel dann fällig, wenn der Makler den Kaufvertrag erfolgreich vermittelt hat. Dies bedeutet, dass ein Käufer für die Immobilie gefunden wurde und der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist. Es gibt jedoch Ausnahmen, denn sollte der Verkäufer das Objekt privat verkaufen, obwohl dies im Vertrag ausgeschlossen wurde, kann der Makler dennoch Anspruch auf seine Provision erheben. Dies gilt insbesondere bei qualifizierten Alleinaufträgen, bei denen der Privatverkauf ausgeschlossen ist. In Fällen, in denen kein Käufer durch den Immobilienmakler gefunden wird, bis der Makleralleinauftrag ausläuft, entfällt die Provisionspflicht für den Verkäufer.
Auch ein nicht unterschriebener Makleralleinauftrag kann gültig sein und somit den Verkäufer zur Zahlung einer Provision verpflichten. Voraussetzung hierfür ist ein Schriftverkehr, der nachweist, dass Sie aufrichtiges Interesse an einer Zusammenarbeit haben und über die Provisionspflicht informiert wurden.
Privatverkauf trotz Makleralleinauftrag
Grundsätzlich ist es für Eigentümer möglich, ihr Haus oder Grundstück zu verkaufen, selbst wenn ein Makleralleinauftrag vorliegt. Allerdings hängt dies stark von der Art des Alleinauftrags ab. Bei einem einfachen Alleinauftrag darf der Verkäufer das Objekt privat verkaufen, ohne dass der Makler eine Provision erhält. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag hingegen ist der Privatverkauf untersagt, und der Makler kann sogar Schadensersatzansprüche geltend machen, falls der Verkäufer gegen diese Klausel verstößt. Ein Privatverkauf trotz qualifiziertem Alleinauftrag kann rechtliche Konsequenzen und hohe Kosten nach sich ziehen und ist daher nicht zu empfehlen. Umso wichtiger ist es daher, sich im Vorfeld gut über die verschiedenen Maklerverträge zu informieren und das richtige Modell für die eigenen Wünsche und Ansprüche zu wählen.
Makleralleinauftrag kündigen oder widerrufen
Ein Makleralleinauftrag kann unter bestimmten Bedingungen gekündigt oder widerrufen werden. Automatisch passiert die Kündigung, wenn ein befristeter Vertrag abläuft. Sie haben aber auch die Möglichkeit, einen unbefristeten Makleralleinauftrag zu beenden. Für die außerordentliche Kündigung eines Maklervertrags bedarf es jedoch einem triftigen Grund – beispielsweise, wenn der Makler seine vereinbarten Pflichten nicht erfüllt. Außerdem kann ein vorzeitiger Widerruf innerhalb der ersten 14 Tagen nach Vertragsabschluss erfolgen, wenn der Makleralleinauftrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder online abgeschlossen wurde. In Fällen einer vorzeitigen Kündigung oder eines Widerrufs muss der Verkäufer sicherstellen, dass er die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen einhält, um rechtliche Komplikationen zu vermeiden.
Wie lange ist ein Alleinauftrag gültig?
Ein Makleralleinauftrag wird in der Regel befristet abgeschlossen. Die Laufzeit variiert, beträgt jedoch häufig zwischen drei und sechs Monaten. Es ist wichtig, dass beide Parteien die Laufzeit im Vertrag klar festlegen, um Missverständnisse zu vermeiden. Nach Ablauf der Frist kann der Auftrag entweder verlängert oder beendet werden. In der Regel hat der Verkäufer nach Ablauf des Auftrags keine Verpflichtungen mehr gegenüber dem Makler, es sei denn, eine Verlängerung wird vereinbart.
Schadensersatz bei der Kündigung des Makleralleinauftrags
Schadensersatzansprüche können entstehen, wenn der Verkäufer den Makleralleinauftrag unrechtmäßig kündigt oder gegen vertragliche Vereinbarungen verstößt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Verkäufer die Immobilie privat verkauft, obwohl dies vertraglich untersagt ist. Der Makler kann dann den entgangenen Provisionsanspruch geltend machen. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach der vereinbarten Provision und kann im schlimmsten Fall mehrere tausend Euro betragen.
Makleralleinauftrag Vorteile & Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Höhere Motivation des Maklers | Bindung an einen einzigen Makler |
| Professionelle Betreuung | Keine Flexibilität für Verkäufer |
| Bessere Vermarktungsmöglichkeiten | Abhängigkeit vom Makler |
| Verbindlichkeit im Verkaufsprozess | Privatverkauf teilweise untersagt |
| Strukturierte Abwicklung | Risiko von Schadensersatzforderungen |
Mehrere Makler beauftragen – sinnvoll, oder nicht?
Mehrere Makler beim Immobilienverkauf zu beauftragen, kann in bestimmten Fällen sinnvoll sein, aber auch Nachteile mit sich bringen. Ein Vorteil besteht darin, dass mehrere Makler einen breiteren Kundenkreis ansprechen und so die Verkaufschancen erhöhen. Auch unterschiedliche regionale oder fachspezifische Expertisen der Immobilienmakler (z.B. Gewerbemakler, Luxusmakler, Grundstücksmakler etc.) können dazu beitragen, die Immobilie schneller zu verkaufen. Zudem besteht die Möglichkeit, von verschiedenen Marketingstrategien der Makler zu profitieren, was den Verkaufsprozess beschleunigen kann.
Bei der Entscheidung, mehrere Makler im Rahmen eines allgemeinen Maklervertrags beauftragen zu wollen, sollten Sie jedoch auch die Nachteile beachten. So können die Verkaufsbedingungen und Preise durch konkurrierende Angebote verwässert werden, was potenzielle Käufer verunsichern und den letztlich erzielten Preis der Immobilie senken könnte. Auch sind Makler weniger motiviert, wenn sie wissen, dass sie mit anderen konkurrieren. Zudem kann die Beauftragung mehrerer Immobilienmakler zu unübersichtlichen Kommunikationswegen sowie unkoordinierten Marketingmaßnahmen führen, was den Verkaufsprozess unnötig verkomplizieren kann. Für Verkäufer, die eine engere Zusammenarbeit und Verbindlichkeit bevorzugen, ist der Makleralleinauftrag meist die bessere Wahl.