Bauantrag: Antragstellung, Kosten und Fristen

Der Bauantrag ist für viele Grundstücksbesitzer ein wichtiger Schritt vor dem Bau, denn er bringt das Baugenehmigungsverfahren in Gang. Im Bauantrag sind alle Unterlagen enthalten, die die Behörde für das Bauvorhaben prüfen muss. Bauherren müssen alle Dokumente in dreifacher Ausführung einreichen. Davon erhalten sie nach Genehmigung ein Exemplar zurück. Eine Ausführung bleibt bei der Gemeinde und die dritte bei der Bauaufsichtsbehörde.

Der Bauantrag kann recht kompliziert und ausführlich sein. So darf er beispielsweise nur von Bauvorlagenberechtigten eingereicht werden. Wie Sie Ihren Bauantrag komplikationslos stellen können, was dieser enthalten muss und weitere wichtige Informationen rund um die Baugenehmigung erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist ein Bauantrag?

Ein Bauantrag ist eine formelle Anfrage, die bei der zuständigen Baubehörde eingereicht wird, um die Erlaubnis für ein Bauvorhaben zu erhalten. Er enthält detaillierte Pläne und Beschreibungen des geplanten Baus, damit geprüft werden kann, ob das Vorhaben den geltenden Bauvorschriften und Bebauungsplänen entspricht. Aus einem stattgegebenen Bauantrag resultiert eine Baugenehmigung, welche bestätigt, dass das Bauvorhaben rechtlich zulässig und sicher ist. Ohne die Baugenehmigung darf mit dem Bau nicht begonnen werden. Sie schützt sowohl den Bauherren als auch die Allgemeinheit vor möglichen rechtlichen und sicherheitstechnischen Problemen.

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Welche Bauvorhaben benötigen einen Bauantrag?

Ein Bauantrag ist in der Regel für alle Bauvorhaben erforderlich, die baurechtlich genehmigungspflichtig sind. Dazu gehören:

• Neubauten: Häuser, Wohnanlagen, Gewerbebauten, Garagen, Carports und andere bauliche Anlagen.
• Anbauten und Erweiterungen: Wenn bestehende Gebäude vergrößert oder erweitert werden, wie z.B. der Anbau eines Wintergartens oder einer Terrasse.
• Umbauten: Wesentliche Änderungen an der Gebäudestruktur, wie der Ausbau des Dachgeschosses oder Änderungen an tragenden Wänden.
• Nutzungsänderungen: Wenn die Nutzung eines Gebäudes verändert wird, etwa von einem Wohnhaus zu einem Bürogebäude.
• Bauliche Veränderungen: Änderungen an der Fassade, am Dach oder anderen wesentlichen Bauteilen.
• Gartenhäuser und andere Nebengebäude: In manchen Fällen ist auch für kleine Bauten auf dem Grundstück ein Bauantrag erforderlich.

Den Bauantrag stellen

Bevor Sie den Bauantrag stellen, ist es sinnvoll, sich zunächst einmal darüber zu informieren, ob das Bauvorhaben überhaupt durchsetzbar ist. Hier lässt sich ein Vorantrag stellen, der auch als kleines Genehmigungsverfahren oder als Bauvoranfrage bekannt ist. Dabei erhält der Antragsteller Auskunft darüber, ob ein Grundstück bebaubar ist und welche Anträge sowie Vorschriften wichtig sind. Fällt das kleine Genehmigungsverfahren positiv aus, kann der ausführliche Bauantrag erfolgen. Um hier sicher eine Baugenehmigung zu erhalten, darf dieser jedoch nicht von den Angaben im Vorbescheid abweichen.

Der fertige Bauantrag muss postalisch oder persönlich eingereicht werden. Je nach Bundesland ist das Bauamt oder die Bauaufsichtsbehörde der Region zuständig. Wichtig ist, dass der Bauantrag den jeweiligen Anforderungen entspricht. Einige Bauvorhaben sind zum Beispiel genehmigungsfrei, müssen aber trotzdem ein Prüfverfahren durchlaufen. Für kleinere Gartenhäuser und Carports gibt es häufig ein vereinfachtes Verfahren, während große Maßnahmen wie der Neubau eines Gebäudes einen ausführlichen Antrag benötigen.

Nach Eingang des korrekten Antrags erhält der Antragsteller eine Eingangsbestätigung. In dieser steht auch, ob noch Dokumente fehlen und bis zu welcher Frist diese nachgereicht werden müssen. Inzwischen gibt es bei vielen Bauämtern ein Online-Serviceportal, in dem sich der Stand der Bearbeitung online nachverfolgen lässt. Dort erhält der Antragsteller auch eine Benachrichtigung über die erfolgte Baugenehmigung.

Wer darf einen Bauantrag stellen?

Einen Bauantrag darf grundsätzlich der Bauherr stellen, also die Person, die das Bauvorhaben durchführt oder durchführen lässt. In vielen Fällen wird der Bauantrag jedoch von einem beauftragten Architekten, Bauingenieur oder einem anderen Planer eingereicht, da die Erstellung der notwendigen Bauunterlagen spezielle Fachkenntnisse erfordert.

Aber Achtung, denn in einigen Bundesländern dürfen nur Personen, die über eine entsprechende Bauvorlageberechtigung verfügen, den Bauantrag stellen. Das bedeutet, dass sie die Qualifikation und Erlaubnis haben, Bauvorlagen wie Pläne, Zeichnungen und Berechnungen anzufertigen und einzureichen. Bauvorlageberechtigt sind in der Regel Architekten, Bauingenieure und in bestimmten Fällen auch Bautechniker, Maurer-, Zimmer- und Betonbauhandwerksmeister mit entsprechender Qualifikation.

Wie lange ist ein Bauantrag gültig?

Aus einem erfolgreichen Bauantrag resultiert eine Baugenehmigung. Diese ist zeitlich begrenzt und hat in der Regel drei Jahre Gültigkeit. Das bedeutet, dass der Bauherr innerhalb dieses Zeitraums mit dem Bau beginnen muss. Wird innerhalb dieser Frist nicht mit dem Bau begonnen, verfällt die Baugenehmigung und der Bauantrag muss erneut gestellt werden.

Sollte es während der Bauphase zu Verzögerungen kommen, kann die Gültigkeit der Baugenehmigung auf Antrag um ein bis zwei Jahre verlängert werden. Dieser Antrag muss jedoch vor Ablauf der ursprünglichen Frist gestellt werden. Die genauen Regelungen können je nach Bundesland variieren, daher ist es ratsam, sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu informieren.

Wichtige Dokumente für den Bauantrag

Die Regelungen rund um den Bauantrag sind Ländersache. Antragsteller sollten sich daher ausführlich mit der gültigen Landesbauordnung beschäftigen. Obwohl die Anforderungen je nach Bundesland unterschiedlich sind, sind einige Dokumente wie Formularvordrucke, Pläne, Zeichnungen, Berechnungen, Nachweise und Beschreibungen des Bauvorhabens im Bauantrag Pflicht. Die folgenden Unterlagen sollten Sie daher immer mit dem Bauantrag einreichen, um eine Baugenehmigung zu begünstigen:

• Antragsformular
• Lageplan mit Wohn- und Nutzflächen sowie Freiflächenplan (vom Katasteramt)
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung vom Architekten oder Bauunternehmer
• Berechnung des umbauten Wohnraums (DIN 277)
• Statische Berechnungen
• Nachweise zu Standsicherheit, Wärme- und Schallschutz
• Angaben zur Grundstücksentwässerung, Wasserversorgung, Erschließung
• Nachweis der Haftpflichtversicherung des Antragstellers
• In vielen Fällen eine Abstandsflächenübernahmeerklärung, ein Abweichungsantrag oder eine Baumbestandserklärung
• Unterschrift des Bauvorlageberechtigten

Bauantrag mit oder ohne Architekt stellen?

Zu einem Bauantrag gehören viele Dokumente, die nicht nur Zeit in Anspruch nehmen, sondern auch nach Fachkenntnissen verlangen. Da es zudem auch noch viele Sonderregelungen gibt, die vom Bundesland und von der Art des Bauvorhabens abhängen, sind Laien häufig überfordert. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, den Bauantrag von einem Experten wie etwa dem Architekten oder dem Bauunternehmer selbst ausfüllen zu lassen. Da der Bauherr als Privatperson meist ohnehin nicht bauvorlageberechtigt ist, darf er den Bauantrag ohnehin nicht überall selbst unterschreiben.

Beim Neubau von individuellen Gebäuden sind der Architekt oder der Bauunternehmer die richtige Ansprechperson für den Bauantrag. Dieser Service ist im Preis meist schon enthalten. Der Bauherr sollte jedoch überprüfen, ob alle Informationen korrekt und vollständig sind, bevor der Bauantrag abgeschickt wird. Bei Fertighäusern wickelt der Haushersteller den Bauantrag automatisch mit ab. Für kleinere Bauvorhaben wie Garagen oder Gartenhäuser ist nicht immer ein vollständiger Bauantrag nötig. Hier dürfen auch Bautechniker, Maurer-, Zimmer- und Betonbauhandwerksmeister den Bauantrag ausstellen bzw. die nötigen Informationen einholen, wenn sie entsprechend qualifiziert sind.

Kosten für den Bauantrag

Welche Kosten ein Bauantrag bzw. eine Baugenehmigung verursacht, kann nicht pauschal festgelegt werden. Die Gebühren sind abhängig vom jeweiligen Bundesland und dort genauestens geregelt. Außerdem hängen die Kosten eines Bauantrags davon ab, ob ein voller Bauantrag oder nur ein Vorantrag gestellt wird. Die folgenden Preise können Sie jedoch als ersten Anhaltspunkt nutzen oder Sie berechnen die zu erwartenden Kosten ganz einfach mit unserem Bauantragskosten-Rechner.

Beim Bauamt entstehen Kosten für die Prüfung des Antrags mit seinen Anlagen. Hier gilt häufig ein Mindestbetrag von 100 bis 200 Euro. Hinzu kommen Gebühren für die Prüfung der Formulare und Pläne, die von der Anzahl dieser abhängig sind. Als Faustregel lässt sich sagen, dass die Kosten eines Bauantrags bei 0,4 – 0,5 Prozent der Gesamtkosten für das Bauvorhaben liegen. Meistens liegen die Kosten also zwischen 300 und 500 Euro.

Neben den Kosten für das Bauamt fallen aber auch Vergütungen für die beteiligten Personen an. Zum Beispiel muss der Bauherr den Architekten für seine Pläne und Berechnungen vergüten. Die Erstellung dieser Unterlagen verursacht noch einmal Kosten von etwa 10 Prozent des Bauvorhabens. Zum Beispiel würden bei einem Bauwert von 100.000 Euro zusätzliche 10.000 Euro Vergütungskosten für Berechnungen und Leistungen rund um den Bauantrag anfallen. Insgesamt liegen die Kosten für den Bauantrag somit bei etwa 10,5 Prozent der Bausumme.

Um sich einen Überblick der zu erwartenden Kosten für Ihren Bauantrag zu verschaffen, können Sie unseren Rechner nutzen:

Dauer von Bauantrag zur Baugenehmigung

Die Dauer der Bauantrag-Bearbeitung im zuständigen Amt kann bis zu vier Monate betragen. Umso wichtiger ist es, einen kompletten und korrekten Bauantrag vorzulegen. Denn wer keine Unterlagen nachreichen muss und alle Formulare komplett ausgefüllt hat, kann die Bearbeitungszeit erheblich verkürzen. Andernfalls kann es sein, dass durch Anpassungen oder Nachreichungen nicht nur die Dauer verlängert wird, sondern sich auch die Kosten erhöhen.

Häufig ist ein Anruf bei der zuständigen Behörde hilfreich. Hier können offene Fragen rechtzeitig geklärt werden. Freundliche Angestellte geben oft wichtige Hinweise und Handreichungen, die es ermöglichen, den Bauantrag ohne Schwierigkeiten und vor allem ohne Fehler auszufüllen. Vor der eingegangenen Genehmigung ist es nicht möglich, mit dem Bau zu beginnen.

Genehmigung des Bauantrags

Wenn alle Dokumente und Nachweise vorliegen, ist der Bauantrag soweit fertig und muss vom Bauvorlagenberechtigten unterschrieben werden. Dann wird er in dreifacher Ausführung in drei verschiedenfarbigen Mappen an die zuständige Behörde geschickt oder dort persönlich abgegeben. Idealerweise erteilt das Bauamt daraufhin die Baugenehmigung. Heften Sie diese nicht direkt ab, denn die Baugenehmigung muss während des gesamten Baus sichtbar am Bauplatz aufgehängt werden.

Erst, wenn die Baugenehmigung vorliegt, darf der Bau beginnen. Da es sich um eine Bearbeitungsdauer von mehreren Monaten handeln kann, ist es wichtig, den Antrag so früh wie möglich zu stellen. Dabei gilt es unter anderem, die Jahreszeiten zu berücksichtigen. Denn wenn der Antrag zu Winterbeginn genehmigt wird, verzögert sich der Baubeginn aufgrund der Witterungsbedingungen häufig noch um weitere Monate. Bauherren sollten sich rechtzeitig von ihrem Architekten oder Bauunternehmer beraten lassen und einen detaillierten Zeitplan für den Bau erstellen, der auch den Antrag auf Baugenehmigung berücksichtigt.

Was tun, wenn der Bauantrag abgelehnt wird?

Wenn ein Bauantrag abgelehnt wird, bedeutet dies, dass die zuständige Bauaufsichtsbehörde dem geplanten Bauvorhaben keine Genehmigung erteilt. Die Ablehnung kann aus verschiedenen Gründen erfolgen, etwa weil das Bauvorhaben nicht den baurechtlichen Vorschriften, dem Bebauungsplan oder den gestalterischen Anforderungen entspricht. Auch können Bedenken hinsichtlich des Umweltschutzes, der Statik oder der Erschließung des Grundstücks zur Ablehnung führen. Nach einer Ablehnung haben Sie als Antragsteller mehrere Möglichkeiten. In jedem Fall ist es ratsam, sich bei einer Ablehnung rechtlich beraten zu lassen, um die bestmögliche Vorgehensweise zu ermitteln.

1. Widerspruch einlegen: Innerhalb einer bestimmten Frist (meistens ein Monat) kann Widerspruch gegen die Entscheidung eingelegt werden. Dieser Widerspruch muss gut begründet sein und kann zu einer erneuten Überprüfung des Antrags führen.
2. Anpassung des Bauvorhabens: Der Antragsteller kann sein Bauvorhaben überarbeiten, um es den Vorgaben und Anforderungen anzupassen, und den Bauantrag erneut einreichen.
3. Klage einreichen: Wenn der Widerspruch ebenfalls abgelehnt wird oder keine Aussicht auf Erfolg besteht, kann der Bauherr vor dem Verwaltungsgericht Klage gegen die Entscheidung erheben.

Änderungen während des Bauprojekts vornehmen – geht das?

Es ist möglich, Änderungen an einem Bauprojekt vorzunehmen, auch wenn bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde. Allerdings müssen solche Änderungen ebenfalls von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Dabei ist es wichtig, sich rechtzeitig mit der Bauaufsichtsbehörde abzustimmen, um sicherzustellen, dass die Änderungen ordnungsgemäß genehmigt werden und das Bauvorhaben weiterhin rechtlich abgesichert ist. Je nach Umfang und Art der Änderungen gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen:

• Kleine Änderungen: Für geringfügige Änderungen, die die genehmigte Planung nur minimal beeinflussen, kann oft eine einfache Mitteilung an die Bauaufsichtsbehörde ausreichen. Die Behörde prüft, ob die Änderungen genehmigungsfrei durchgeführt werden können.
• Wesentliche Änderungen: Wenn die Änderungen signifikant sind, zum Beispiel Änderungen an der Gebäudegröße, Raumaufteilung oder Nutzung, muss ein sogenannter Tekturantrag gestellt werden. Dabei handelt es sich um einen Antrag auf Änderung der bereits erteilten Baugenehmigung. Die Behörde prüft die Änderungen und stellt gegebenenfalls eine geänderte Baugenehmigung aus.
• Genehmigungsfreie Änderungen: Manche kleinere Änderungen, die keine baurechtlichen Vorschriften betreffen, können ohne erneute Genehmigung durchgeführt werden. Es ist jedoch ratsam, dies im Vorfeld mit der Behörde abzuklären.

Bau ohne Baugenehmigung: Folgen und Strafen

Ein Bau ohne Baugenehmigung kann ernsthafte rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben. Die genauen Folgen hängen dabei von der Schwere des Verstoßes und den regionalen Bauvorschriften ab. Es ist dringend zu empfehlen, vor Beginn eines Bauvorhabens eine Baugenehmigung einzuholen, um diese Risiken zu vermeiden. Die folgenden möglichen Strafen können auf den Bauherrn zukommen, wenn dieser keinen Bauantrag mit daraus resultierender Baugenehmigung stellt:

• Baustopp: Die zuständige Bauaufsichtsbehörde kann einen sofortigen Baustopp verhängen, wenn festgestellt wird, dass ohne Genehmigung gebaut wird. Dies bedeutet, dass alle Bauarbeiten sofort eingestellt werden müssen.
• Rückbauverpflichtung: In schweren Fällen kann die Behörde den Rückbau des ohne Baugenehmigung errichteten Bauwerks anordnen. Das bedeutet, dass der Bauherr das Gebäude auf eigene Kosten wieder abreißen muss.
• Bußgelder: Verstöße gegen das Baurecht werden häufig mit empfindlichen Bußgeldern geahndet. Die Höhe des Bußgeldes variiert je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes und kann mehrere tausend Euro betragen.
• Nachträgliche Genehmigung: In einigen Fällen kann der Bauherr versuchen, nachträglich eine Baugenehmigung zu erwirken. Dies ist jedoch nicht immer möglich und verursacht zusätzliche Kosten für die Genehmigungsgebühren und eventuelle erforderliche Anpassungen am Bauwerk.
• Haftungsrisiken: Ohne eine ordnungsgemäße Baugenehmigung kann der Bauherr im Falle von Baumängeln oder Schäden haftbar gemacht werden, da Versicherungspolicen in der Regel nicht für illegale Bauvorhaben aufkommen.
• Eingeschränkte Nutzung: Ein Gebäude ohne Baugenehmigung darf offiziell nicht genutzt werden, was insbesondere bei Wohngebäuden oder gewerblichen Objekten problematisch ist.
• Wertminderung: Immobilien, die ohne Baugenehmigung errichtet oder erweitert wurden, können an Wert verlieren, da sie bei einem Verkauf weniger attraktiv sind und potenzielle Käufer durch die unklare Rechtslage abgeschreckt werden.

FAQ zu Bauantrag stellen: Wichtige Dokumente, Kosten & Fristen