Bauvorschriften

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Wer ein Grundstück kauft und darauf sein Traumhaus errichten möchte, muss sich an verschiedene baurechtliche Vorschriften und Richtlinien halten. Diese können auf den ersten Blick unübersichtlich sein, bieten aber viel Orientierung. Beachten Sie, dass neben den bundesweit geltenden Bauvorschriften wie etwa der Energieeinsparverordnung auch viele regionale Vorschriften vorhanden sind, die sich auf das jeweilige Bundesland beziehen.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche verschiedenen Rechtsnormen Bauherren beachten sollten. Dies beginnt schon beim Grundstückskauf, denn es wichtig, rechtzeitig in Erfahrung zu bringen, welche Bebauung erlaubt ist. Der Bebauungsplan, aber auch das Grundbuch sind sehr aufschlussreich. Generell lässt sich sagen, dass es wichtig ist, vor dem Hausbau alle geltenden Regeln zu erfragen und Unklarheiten aufzuklären.


Letzte Aktualisierung: 10.04.2020
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Wichtige Bauvorschriften beim Grundstückskauf beachten

Bauherren sollten sich vor dem Grundstückskauf fragen, welche Regelungen für das entsprechende Grundstück gelten. Denn im schlimmsten Fall erhalten sie keine Baugenehmigung für das geplante Vorhaben, weil es sein kann, dass die geltenden Normen dieses verbieten. Eine wichtige erste Frage gilt daher der Bebaubarkeit des Landes. Normalerweise kann ein Architekt diese Frage beantworten. Baer auch bei der Baubehörde oder der Gemeinde können Bauherren die entsprechende Auskunft erhalten.

Wichtig: Lassen Sie sich die Information über die Bebaubarkeit schriftlich geben!

Das Grundbuch überprüfen

Zur Frage der grundsätzlichen Bebaubarkeit gehört auch die Auskunft im Grundbuch. Dort stehen neben den aktuellen Eigentumsverhältnissen Informationen zu anderen Rechten, die das Grundstück betreffen. Zum Beispiel kann es sein, dass ein Nachbar ein Wegerecht für das Grundstück besitzt, dass ein Wohnrecht einer dritten Person besteht oder dass Grundschulden auf dem Land lasten.

Wenn der Bauherr ein berechtigtes Interesse an dem Grundbuchauszug eines Grundstücks hat, kann er diesen beim Grundbuchamt einsehen. Das Kaufinteresse gilt als berechtigtes Interesse. Gegen eine geringe Gebühr ist es möglich, eine Kopie der Grundbuchseite zu erhalten. Dies geht inzwischen häufig online.

Relevant ist außerdem das Baulastenverzeichnis, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen vermerkt sind. Diese hat der Eigentümer des Grundstücks gegenüber der zuständigen Baubehörde. Wer das Grundstück kauft, übernimmt automatisch diese Verpflichtungen. Das Altlastenkataster gibt weitere Auskünfte, etwa dazu, ob der Boden des Grundstücks durch Chemikalien oder andere Schadstoffe belastet ist. Diese Information ist sehr wichtig, denn Schwierigkeiten können dem geplanten Bauvorhaben im Wege stehen oder die Kosten für den Bau deutlich erhöhen.

Vorschriften für den Bau eines Hauses

Wenn die Grundstücksbebauung möglich ist und die Frage nach eventuellen Grundschulden und Altlasten geklärt ist, kann der Bau des neuen Hauses beginnen. Hier haben Bauherren grundsätzlich Gestaltungsfreiheit, aber es gibt doch einige Einschränkungen. Daher ist es wichtig, das aktuell geltende Bauplanungsrecht sowie die jeweilige Landesbauordnung zu studieren. Darüber hinaus ist der gemeindeinterne Flächennutzungsplan ein relevantes Dokument. Ein guter Bauherr oder ein Bauunternehmen beachtet all diese Dokumente. Da der Bau jedoch letztendlich die Verantwortung des Bauherren ist, sollten Sie sich ebenfalls über die geltenden Normen informieren.

Das wichtigste Dokument mit Bauvorschriften für den Hausbau ist der Bebauungsplan. Dieser macht gestalterische Vorgaben und gibt genau vor, welche Parzelle bebaut werden darf und welche Vorschriften und Voraussetzungen dort jeweils zu erfüllen sind. So soll ein einheitlicher Siedlungscharakter geschaffen werden. Außerdem schützt der Bebauungsplan Einzelinteressen und moderiert damit auch die Beziehungen zwischen Nachbarn. In der Praxis heißt das, dass Sie als Bauherr nicht einfach einen mehrstöckigen Palast bauen dürfen, wenn sich in der Umgebung nur kleine Einfamilienhäuser befinden.

Der Bebauungsplan variiert je nach Bundesland und Gemeinde. Meistens enthält er diese Inhalte:

  • Erlaubte Nutzungsform
  • Zulässige Gebäudetypen
  • Standort der Hauptgebäude
  • Offene oder geschlossene Bauweise
  • Informationen über nicht bebaubare Flächen
  • Erlaubte Dachformen und vorgeschriebene Firstausrichtung
  • Maximale Anzahl der Stockwerke
  • Maximales Verhältnis von bebauter Fläche und Grundstücksgröße
  • Mindestabstand zu Nachbargrundstücken
  • Art und Farbe der Fassade

Darüber hinaus gewährt der Bebauungsplan auch bestimmte Rechte. Viele Personen sehen ihn als einschränkendes Dokument, aber letztlich hilft er dabei, auch die eigenen Interessen durchzusetzen. Sollte es Probleme mit dem Bauantrag geben, können Bauherren sich zum Beispiel auf den Bebauungsplan berufen und müssen dann die Baugenehmigung erhalten, sofern sie diese erfüllen.

Übrigens: Falls kein Bebauungsplan vorliegt, muss sich der Neubau laut §34 des Baugesetzbuches in seiner Nutzung und Bauweise in die Bestandsbebauung der näheren Umgebung einfügen. Die Baubehörde prüft für jeden Einzelfall, ob das Bauvorhaben den Vorgaben entspricht.

Unterschiedliche Wohnlagen

Je nach Wohnlage gibt es unterschiedliche Bauvorschriften. Wenn sich das Grundstück innerhalb eines Bebauungsplans befindet, ist dies die einfachste Variante, denn dann gelten ausführliche Vorschriften. Erschlossene Grundstücke mit Baugenehmigung können dort fast immer ohne Probleme bebaut werden. Jedoch hat nicht jede Kommune einen Bebauungsplan. Sie ist jedoch immer zur Auskunft verpflichtet.

Wenn es sich um ein Grundstück in einem bebauten Ortsteil handelt, ergibt sich fast immer ein automatisches Baurecht, da das Grundstück „im Zusammenhang bebaut“ wird. Die genauen Bauvorschriften hängen von Faktoren wie den örtlichen Eigenarten, der Landesbauordnung und der Gemeindesatzung ab.

Bei Grundstücken in Randlagen oder sogenannten Splittersiedlungen sind die Bauvorschriften oft strittig. Gemeinden versuchen, die Zersiedelung der Landschaft zu verhindern. Bauherren sollten überlegen, ob das Grundstück einen erkennbaren Zusammenhang mit der Siedlung hat und ob der Ortsteil ein Gewicht für die Siedlung bietet. Sind etwa Geschäfte, Arztpraxen oder eine Kirche vorhanden, lässt sich davon ausgehen, dass es sich um einen Ortsteil handelt, was die Baugenehmigung erleichtert. Wenn das betreffende Gebiet jedoch nicht als Ortsteil gewichtet werden kann, ist es für Bauherren oft schwierig, das Baurecht zu erhalten. Selbst ein Anwalt kann in diesen Fällen nicht helfen.

Die ungünstigste Lage für ein Grundstück ist also der Außenbereich einer Gemeinde. Hier gibt es weder einen Bebauungsplan noch einen Zusammenhang zum bebauten Ortsteil. Jedoch kann auch in dieser Lage in Ausnahmefällen ein Baurecht bestehen. Zum Beispiel ist dies bei vorhandenen, abrissfälligen Gebäuden der Fall. Diese darf der Bauherr normalerweise abreißen und ein gleich großes Gebäude mit derselben Nutzung errichten. Ist das vorhandene Gebäude nicht abrissfällig, ist es meist nur erlaubt, es zu sanieren und in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Anbauten und weitere Gebäude sind in diesem Fall meist nicht erlaubt. Wenn das Grundstück in Außenlage unbebaut ist, muss es dies normalerweise auch bleiben.

Die Energieeinsparverordnung beachten

Für den Bau ist neben den Bauvorschriften auch wichtig, dass der Bauherr nachweisen kann, wie er die Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen wird. Denn in Deutschland gibt es große Ambitionen, um energieeffizienter zu bauen. Damit bis zum Jahr 2021 der Niedrigstenergiegebäudestandard der Europäischen Union erfüllt werden kann, müssen vor allem Neubauten strengen Regelungen genügen.

Für Bauherren ist es lohnenswert, die aktuell gültigen Bauvorschriften der EnEV schon jetzt zu übertreffen und ein möglichst energieeffizientes Haus zu bauen. Insbesondere bei der Heizung, der Dämmung und der Nutzung von erneuerbaren Energien gibt es hier viele Möglichkeiten und sogar Fördermittel vom Bund. Die Energieeffizienz hat nicht nur den Vorteil, dass der Energieausweis gut ausfallen wird, sondern senkt auch die zukünftigen Energiekosten.

Hinweise für einen erfolgreichen Bauantrag

Bevor der Hausbau beginnen kann, muss eine Baugenehmigung vorliegen. Diese wird normalerweise von der zuständigen Behörde ausgestellt, nachdem der Architekt oder der Bauherr einen Bauantrag gestellt hat. Der Bauantrag enthält Angaben zur Erschließung, zur Energieeffizienz, Zeichnungen zum Bau und zum Höhenplan, Details zur Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung, eine Gebäudebeschreibung und eine ausführliche Bauzahlenberechnung. Auch hier sollte der Bauherr stets im Bilde bleiben und sich von seinem Architekten oder dem Bauunternehmen informieren lassen.

Um sicherzugehen, dass das Bauvorhaben genehmigt wird, ist es sinnvoll, eine Bauvoranfrage zu stellen. Vor allem dann, wenn kein Bebauungsplan existiert, ist diese Voranfrage empfehlenswert. Auch diese muss Angaben zum geplanten Bau enthalten und die baurechtlichen und technischen Bauvorschriften erfüllen. Die Voranfrage klärt, ob das Vorhaben theoretisch genehmigungsfähig ist. Ist dies der Fall, kann die ausführliche Planung beginnen. Der Bauantrag darf jedoch nicht vom Inhalt der Bauvoranfrage abweichen.

Für bestimmte Nutzungsflächen wie Dächer und Garagen gelten Sonderregelungen. Hier ist nicht immer ein Bauantrag nötig. Manchmal reicht es auch aus, den Bau anzuzeigen. Diese Anzeigepflicht statt einer Genehmigung gilt vor allem dann, wenn ein Bebauungsplan vorliegt und das Grundstück bereits erschlossen ist. Bauherren sollten immer darauf achten, die Baubehörde rechtzeitig über ihr Vorhaben zu informieren. Selbst für kleinere Bauvorhaben, die keine Genehmigung benötigen, sollte eine schriftliche Bestätigung vorliegen. Anderenfalls hat die Baubehörde innerhalb einer Frist das Recht, dem Bau zu widersprechen, sodass Sie im schlimmsten Fall das neue Carport oder den Gartenschuppen wieder abreißen müssen.