Bauvoranfrage: Alle Infos, Kosten & Tipps

Planen Sie ein Bauprojekt und sind sich unsicher, ob es den behördlichen Anforderungen entspricht? Eine Bauvoranfrage kann Ihnen Klarheit verschaffen und unnötige Kosten sowie Verzögerungen vermeiden. In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, um Ihre Bauvoranfrage erfolgreich zu stellen. Das ist vor allem für angehende Bauherren, aber auch für Immobilienentwickler und Investoren von großer Bedeutung, die aktuell in der Planungsphase stehen. Für Ihr erfolgreiches Bauvorhaben gehen wir ins Detail und erklären, welche Dokumente eine Bauvoranfrage enthalten muss und welche Kosten auf Sie zukommen können. Außerdem verraten wir Ihnen, ob eine Bauvoranfrage auch ohne Architekten möglich ist, um Geld zu sparen. Lassen Sie sich von uns durch den Prozess führen und starten Sie Ihr Bauvorhaben mit einem soliden Fundament an Wissen!

Was ist eine Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage, amtlich auch „Antrag auf Bauvorbescheid“ genannt, ist ein formelles Verfahren, bei dem Bauherren oder Grundstückseigentümer vor der eigentlichen Bauantragstellung die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens klären lassen können. Dabei wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde angefragt, ob das geplante Bauprojekt den geltenden Vorschriften des Baurechts entspricht. Die Bauvoranfrage umfasst typischerweise Skizzen, Beschreibungen und gegebenenfalls technische Zeichnungen des Vorhabens. Dies ist besonders hilfreich, um Unsicherheiten und potenzielle Probleme frühzeitig zu identifizieren und abzuklären, bevor umfassendere und kostenintensivere Planungsarbeiten beginnen. Die Entscheidung der Behörde über die Bauvoranfrage hat einen bindenden Charakter und gibt Bauherren Planungssicherheit für die weitere Entwicklung ihres Bauprojekts. Bei einer positiven Entscheidung erhalten Sie einen Bauvorbescheid, der die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit Ihres Bauvorhabens bestätigt.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Eine Bauvoranfrage ist in verschiedenen Situationen sinnvoll, insbesondere wenn Unklarheiten über die Genehmigungsfähigkeit eines Bauprojekts bestehen. In solchen Fällen bietet eine Bauvoranfrage eine frühzeitige Absicherung und hilft, kostspielige Planungsfehler zu vermeiden. Besonders, wenn einer der folgenden Fälle auf Sie zutrifft, kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein:

• Unklarheiten im Bebauungsplan: Wenn der geltende Bebauungsplan nicht eindeutig ist oder Interpretationsspielräume lässt, kann eine Bauvoranfrage helfen, Klarheit zu schaffen.
• Besondere Bauvorhaben: Bei ungewöhnlichen oder innovativen Bauprojekten, die von den üblichen Bauvorschriften abweichen, ist es ratsam, frühzeitig die Zustimmung der Behörden einzuholen.
• Planungssicherheit: Vor größeren Investitionen in detaillierte Baupläne und Gutachten bietet eine Bauvoranfrage die Sicherheit, dass das Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist.
• Grundstückskauf: Bereits vor dem Kauf eines Grundstücks kann eine Bauvoranfrage klären, ob das geplante Bauprojekt auf dem Grundstück realisiert werden kann.
• Änderungen an bestehenden Gebäuden: Bei umfangreichen Umbauten oder Erweiterungen eines bestehenden Gebäudes, die möglicherweise rechtliche Grenzen überschreiten, gibt eine Bauvoranfrage Aufschluss über die Machbarkeit.

Bauvoranfrage stellen – so geht’s

Eine Bauvoranfrage zu stellen ist ein wichtiger Schritt, um die Genehmigungsfähigkeit eines Bauprojekts frühzeitig abzuklären. Dabei kann der Bauherr selbst die Bauvoranfrage stellen oder er gibt die Aufgabe an einen Architekten oder Bauingenieur weiter. Auch ein Kaufinteressent kann eine Bauvoranfrage stellen, benötigt dafür jedoch eine Vollmacht des Bauherren. Adressat der Bauvoranfrage ist das örtliche Bauordnungsamt oder die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Die folgenden Schritte müssen Sie durchlaufen, um eine Bauvoranfrage erfolgreich zu stellen:

1. Vorbereitung der Unterlagen: Für eine Bauvoranfrage benötigen Sie ein korrekt ausgefülltes Bauvoranfrageformular sowie weitere Dokumente, die Ihr Bauvorhaben beschreiben. Welche Dokumente das sind und wie diese aussehen müssen, haben wir im Anschluss für Sie aufgelistet.
2. Einreichung der Bauvoranfrage: Reichen Sie das ausgefüllte Bauvoranfrageformular zusammen mit allen erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder dem örtlichen Bauordnungsamt ein. In diesem Schritt müssen Sie auch die erforderlichen Gebühren bezahlen, die je nach Gemeinde variieren können.
3. Bearbeitung durch die Behörde: Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Bauvoranfrage auf Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften, Bebauungsplänen und sonstigen rechtlichen Bestimmungen. Gegebenenfalls werden weitere Fachabteilungen oder externe Gutachter hinzugezogen.
4. Erhalt des Bauvorbescheids: Nach der Prüfung erhalten Sie einen sogenannten Bauvorbescheid, der Ihnen verbindliche Auskunft darüber gibt, ob Ihr Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist und unter welchen Bedingungen.

Wichtige Dokumente für die Bauvoranfrage

Eine Bauvoranfrage muss gut vorbereitet sein und alle erforderlichen Unterlagen enthalten, um eine fundierte und schnelle Entscheidung durch die Bauaufsichtsbehörde zu ermöglichen. Hier finden Sie alle wichtigen Unterlagen und Dokumente, die Sie einreichen sollten:

• Bauvoranfrageformular: Das offizielle Formular der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, vollständig ausgefüllt und unterschrieben.
• Detaillierter Fragenkatalog: Eine ausgearbeitete Liste von Fragen, die die Behörden mit Ja oder Nein beantworten können. In der Regel übernimmt diesen Punkt ein Architekt oder Bauingenieur. (Eine Frage könnte beispielsweise wie folgt lauten: „Ist dieses Bauvorhaben in seiner Art der Nutzung mit einer Grundfläche von x m² und einer Firsthöhe von x m planungsrechtlich zulässig?")
• Lageplan: Ein aktueller und maßstabsgetreuer Lageplan des Grundstücks (meist im Maßstab 1:500 oder 1:1000), auf dem das geplante Bauvorhaben eingezeichnet ist.
• Flurkarte/ Katasterauszug: Ein aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster, der die genaue Lage und Grenzen des Grundstücks zeigt.
• Bauzeichnungen/ Skizzen: Einfache Bauzeichnungen oder Skizzen des geplanten Vorhabens (Grundrisse, Ansichten und Schnitte) im Maßstab 1:100 oder 1:200, die die wesentlichen Bauabsichten darstellen.
• Beschreibung des Bauvorhabens: Eine schriftliche Beschreibung des Bauvorhabens, einschließlich der Nutzung, Bauweise, Größe, Höhe und besonderen Merkmale des Gebäudes.
• Fotodokumentation: Fotos des Grundstücks und der Umgebung, um einen besseren Eindruck der örtlichen Gegebenheiten zu vermitteln.
• Darstellung der Erschließung: Informationen zur Erschließung des Grundstücks (Zufahrtswege, Ver- und Entsorgungsleitungen).
• Nachweis des Eigentums: Kopie des Grundbuchauszugs oder ein anderer Nachweis des Eigentums am Grundstück.
• Bebauungsplan: Auszug aus dem geltenden Bebauungsplan, sofern vorhanden, mit Kennzeichnung des betroffenen Grundstücks.
• Berechnungen zum Bruttorauminhalt: Der Bruttorauminhalt (BRI) berechnet das Volumen des Gebäudes. Es ist der Rauminhalt in Kubikmetern inkl. Decken, Wänden sowie dem Dach.
• Stellungnahmen und Gutachten: Falls bereits vorhanden, Stellungnahmen oder Gutachten von Fachbehörden oder Sachverständigen (z.B. Denkmalschutz, Naturschutz, Brandschutz).
• Energie- und Nachhaltigkeitskonzept: Angaben zu geplanten Maßnahmen zur Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, falls erforderlich oder gewünscht.
• Kosten- und Gebührennachweis: Nachweis über die Zahlung der Bearbeitungsgebühren für die Bauvoranfrage.

Wie lange dauert eine Bauvoranfrage?

Wie lange die Bearbeitung einer Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde dauert, hängt vor allem davon ab, ob die Bauvoranfrage förmlich oder formlos gestellt wurde. Entscheiden Sie sich für eine formlose Bauvoranfrage, kann die Wartezeit zwar etwas kürzer ausfallen, jedoch erhalten Sie als Ergebnis keine rechtsverbindliche Auskunft. Die förmliche Antragstellung dauert unter Umständen etwas länger, bietet Ihnen dafür aber deutlich mehr Planungssicherheit. Im Schnitt können Sie mit einer Bearbeitungsdauer von 3 Monaten rechnen. Haben Sie die Unterlagen unvollständig eingereicht oder kommen weitere Rückfragen während der Bearbeitung durch die Behörde auf, kann sich diese Zeitspanne verlängern.

Kosten einer Bauvoranfrage

Die Kosten einer Bauvoranfrage können variieren und hängen von mehreren Faktoren ab, wie dem Umfang des geplanten Bauvorhabens, der Größe des Grundstücks und den spezifischen Gebühren der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Im Allgemeinen setzen sich die Kosten wie folgt zusammen:

• Gebühren der Bauaufsichtsbehörde: Die Gebühren der Bauaufsichtsbehörde variieren je nach Kommune und hängen zudem vom Aufwand der Prüfung sowie der Art des Bauvorhabens ab. Sie können jedoch grob mit Kosten von 0,1 - 0,2 % der in der Bauvoranfrage genannten Bausumme kalkulieren.
• Kosten für Planungsunterlagen: Je nach Komplexität des Projekts können zusätzliche Kosten für die Erstellung von Lageplänen, Bauzeichnungen und anderen technischen Unterlagen anfallen. Diese können zwischen 100 und 1.000 Euro oder mehr liegen, je nach Honorar des beauftragten Architekten oder Ingenieurs.
• Gutachten und Stellungnahmen: Falls für die Bauvoranfrage spezielle Gutachten (z.B. zum Denkmalschutz, Brandschutz oder Umweltschutz) erforderlich sind, können hierfür zusätzliche Kosten anfallen. Diese variieren stark je nach Art und Umfang des Gutachtens.
• Verwaltungsaufwand: In einigen Fällen können auch Kosten für den Verwaltungsaufwand innerhalb der Gemeinde oder Stadt anfallen, besonders wenn externe Fachstellen einbezogen werden müssen.

Bauvoranfrage ohne Architekt – ist das möglich?

Eine Bauvoranfrage ohne Architekt ist grundsätzlich möglich, kann jedoch mit einigen Herausforderungen verbunden sein. Die Bauvoranfrage dient dazu, die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens zu klären, bevor umfangreiche Planungen und Investitionen getätigt werden. Dabei werden grobe Skizzen und Beschreibungen des geplanten Projekts bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht.

Ohne die Hilfe eines Architekten müssen Sie als Bauherr selbst sicherstellen, dass alle erforderlichen Unterlagen korrekt und vollständig sind. Dies umfasst unter anderem einen maßstabsgetreuen Lageplan des Grundstücks, Skizzen der geplanten Bauvorhaben, eine schriftliche Beschreibung des Projekts, einen detaillierten Fragenkatalog für die Baubehörde sowie gegebenenfalls weitere Nachweise und Dokumente. Für Laien kann dies eine Herausforderung darstellen, da die Bauvoranfrage dennoch den geltenden baurechtlichen Anforderungen entsprechen muss.

Ein Architekt kann wertvolle Unterstützung bieten, indem er fachkundig die notwendigen Pläne und Beschreibungen erstellt und sicherstellt, dass alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Dies erhöht die Wahrscheinlichkeit einer positiven Entscheidung und spart Zeit und Aufwand. Möchten Sie Ihre Bauvoranfrage dennoch ohne Architekten durchführen, erfordert dies ein hohes Maß an Eigeninitiative und Fachwissen.

Wie lange ist ein Bauvorbescheid gültig?

Sie haben die Bauvoranfrage gestellt, doch jetzt verzögert sich der Bau? Kein Problem, denn ein Bauvorbescheid ist in der Regel für drei Jahre gültig. Dies bedeutet, dass Sie als Bauherr innerhalb dieses Zeitraums den eigentlichen Bauantrag stellen müssen, um die im Vorbescheid genehmigten Bauvorhaben zu realisieren. In vielen Fällen besteht außerdem die Möglichkeit, die Gültigkeit des Bauvorbescheids zu verlängern. Eine Verlängerung muss rechtzeitig vor Ablauf der ursprünglichen Gültigkeitsdauer bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Die Bedingungen und Fristen für eine Verlängerung können je nach Bundesland und Gemeinde variieren.

Der geplante Bau fällt ganz aus? Dann kann ein bestehender Bauvorbescheid als Pluspunkt für potenzielle Kaufinteressenten dienen. Die Vorlage eines konkreten Bauvorhabens sowie die bestätigte Genehmigungsfähigkeit können den Wert Ihres Grundstücks steigern und sogar den Grundstückspreis erhöhen.

Bauvoranfrage und Bauantrag – wo liegt der Unterschied?

Eine Bauvoranfrage und ein Bauantrag sind zwei wichtige Schritte im Bauprozess, die unterschiedliche Zwecke erfüllen und sich in ihrem Umfang und ihrer Verbindlichkeit unterscheiden. Die Bauvoranfrage dient dazu, die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens zu klären, bevor umfangreiche Planungen und Investitionen getätigt werden. Bei einer Bauvoranfrage reicht der Bauherr eine grobe Skizze und Beschreibung des geplanten Projekts bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein. Die Behörde prüft dann, ob das Vorhaben im Einklang mit den geltenden Bauvorschriften und Bebauungsplänen steht. Ein positiver Bauvorbescheid gibt dem Bauherrn eine rechtlich bindende Zusicherung, dass das Bauvorhaben grundsätzlich zulässig ist.

Ein Bauantrag hingegen ist der formale und umfassende Antrag auf Baugenehmigung. Er enthält detaillierte Baupläne, technische Zeichnungen, statische Berechnungen und weitere erforderliche Unterlagen. Der Bauantrag wird anschließend nach den Vorgaben der Bauordnung umfassend geprüft. Eine Genehmigung des Bauantrags ist zwingend erforderlich, um mit dem Bau beginnen zu können.

Die Bauvoranfrage bietet also eine frühzeitige, unverbindliche Klärung der Genehmigungsfähigkeit, während der Bauantrag eine detaillierte, verbindliche Prüfung und Genehmigung des gesamten Bauprojekts umfasst.

FAQ zu Bauvoranfrage: Alle Infos zu Kosten, Dauer & Tipps