Teilungserklärung: Inhalte, Kosten und Stolpersteine
Ein Mehrfamilienhaus soll in einzelne Wohnungen aufgeteilt und verkauft werden? Oder möchten Sie Ihr Grundstück in Einheiten separieren und veräußern? In beiden Fällen ist eine Teilungserklärung Pflicht. In diesem Beitrag erfahren Sie, was eine Teilungserklärung für Grundstücke, Häuser und Wohnungen ist und welche Inhalte diese mit sich bringt. Außerdem erklären wir den Ablauf zur Beantragung einer Teilungserklärung und verraten, mit welchen Kosten Sie rechnen können. Für ein besonders reibungsloses Miteinander Ihrer Wohnungseigentümer sowie weniger zukünftige Schwierigkeiten lesen Sie unbedingt auch die häufigsten Fallstricke im Bereich der Teilungserklärung.
Was ist eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Eigentumseinheiten regelt, wie beispielsweise Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Sie definiert die Grenzen der einzelnen Einheiten sowie gemeinschaftliche Bereiche und regelt Fragen des gemeinschaftlichen Eigentums, wie etwa die Nutzung und Instandhaltung von gemeinsamen Flächen und Einrichtungen. Die Teilungserklärung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und bildet eine wichtige Komponente für Wohnungseigentümergemeinschaften.
In der Regel wird eine Teilungserklärung für Häuser beantragt, um diese in einzelne Wohnungen aufzuteilen. Aber auch eine Teilungserklärung für Grundstücke ist möglich, wenn dieses in mehrere Eigentumseinheiten gegliedert werden soll. In beiden Fällen ermöglicht es das Verfahren, die einzelnen Flächen oder Wohnungen separat zu verkaufen oder zu verwalten.
Inhalt einer Teilungserklärung
Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines Grundstücks in separate Eigentumseinheiten und enthält daher eine Vielzahl an wichtigen Angaben und Regelungen. In ihr werden die Grenzen der einzelnen Einheiten festgelegt sowie Fragen des gemeinschaftlichen Eigentums und der Nutzung von gemeinsamen Bereichen beantwortet. Die Teilungserklärung ist von großer Bedeutung für die Eigentümergemeinschaft und regelt darüber hinaus Aspekte wie die Verwaltung, Instandhaltung und Nutzung der Anlagen. Sie dient als rechtliche Grundlage für das Wohn- und Nutzungsrecht jedes Eigentümers und legt die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft fest. Um den Inhalt der gut 20 bis 40 Seiten langen Teilungserklärung besser zu verstehen, ist eine Unterteilung sinnvoll, die die Angaben zur betroffenen Fläche von den zu befolgenden Regelungen abgrenzt.
Diese Angaben enthält eine Teilungserklärung
Die Teilungserklärung für Grundstücke, Häuser und Wohnungen enthält die folgenden Angaben, um die Ausgangslage so präzise wie möglich festzuhalten und künftigen Missverständnissen vorzubeugen:
- Miteigentumsanteile (in 100stel, 1000stel oder 10.000stel)
- Größe, Lage und Anzahl der einzelnen Wohnungen bzw. Flächen
- Beschreibung der einzelnen Wohneinheiten bzw. Flächen
- Beschreibung des Grundstücks
- Benennung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten
- Beschreibung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
- Angaben zum Stimmrecht
- Aufteilung bestehender Kosten und Lasten
- Bestellung der Hausverwaltung bzw. des Hausverwalters
Diese Regelungen enthält eine Teilungserklärung
Im Rahmen der Teilungserklärung werden nicht nur Grundstücke in Wohneinheiten aufgeteilt, sondern auch Rechte und Pflichten festgelegt, die die einzelnen Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft zu befolgen haben. Drei der wohl wichtigsten Regelungen stellen der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung dar, aber auch viele weitere Vorgaben finden in der Teilungserklärung ihren Platz.
1. Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan zeigt die genaue Aufteilung des Grundstücks in einzelne Eigentumseinheiten (Sondereigentum) und gemeinschaftliche Flächen. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung, die durch das Bauamt oder einen Sachverständigen geprüft und für gültig befunden werden muss. Im Rahmen der Teilungserklärung stellt der Aufteilungsplan den Grundriss sowie die Lage des betroffenen Grundstücks dar und macht die Aufteilung des Sondereigentums durch Nummerierung deutlich. Der Aufteilungsplan ist im Maßstab 1:100 zu erstellen.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass alle Wohneinheiten, die im Rahmen des Aufteilungsplans festgelegt wurden, in sich abgeschlossen sind. Diese Bestätigung ist eines der entscheidenden Kriterien, welches zwingend für eine WEG zu erfüllen ist.
3. Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung legt Regelungen zum Miteinander der Eigentümergemeinschaft fest und ist für alle Wohnungsbesitzer rechtlich verbindlich. Die Gemeinschaftsordnung kann die folgenden Punkte enthalten:
- Nutzung der Gemeinschaftsbereiche (Gemeinschaftseigentum)
- Nutzung der einzelnen Wohneinheiten (Sondereigentum)
- Kostenverteilung
- Nebenkostenabrechnung und Wirtschaftsplan
- Vermietung und Veräußerung
- Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums
- Umbaumaßnahmen
- Tierhaltung
- Verteilung der Stimmrechte
- Eigentümerversammlungen
- Verwalterbestellung
In seltenen Fällen kann es passieren, dass sich die Regelungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung widersprechen. In diesem Fall gelten die Angaben der Gemeinschaftsordnung und sind für alle Wohnungseigentümer der betroffenen Immobilie verbindlich.
Wie kann man eine Teilungserklärung beantragen?
Die Beantragung einer Teilungserklärung erfolgt in der Regel durch einen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt. Dieser Antrag sollte alle relevanten Informationen zur geplanten Aufteilung des Grundstücks sowie die gewünschten Eigentumseinheiten enthalten. Es ist ratsam, sich vorab von einem Notar oder einem Rechtsanwalt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Unterlagen und Informationen vollständig und korrekt sind. Der Ablauf zur Beantragung einer Teilungserklärung sieht in der Regel wie folgt aus:
- Erstellung des Aufteilungsplans, z.B. durch einen Architekten.
- Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt.
- Einreichen der beglaubigten oder beurkundeten Teilungserklärung nach § 8 WEG beim Grundbuchamt.
- Bei Genehmigung: Schließen des Grundstücksgrundbuches und Bildung der einzelnen Wohnungsgrundbücher.
Wo wird die Teilungserklärung aufbewahrt?
Haben Sie eine Teilungserklärung beantragt, wird diese nach Genehmigung beim Grundbuchamt aufbewahrt. Zudem wird ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorgenommen, welcher die Teilung des Grundstücks in mehrere Einheiten bestätigt.
Wie lange dauert es, eine Teilungserklärung zu beantragen?
Wie lange die Beantragung der Teilungserklärung insgesamt dauert, kann nicht pauschal beantwortet werden. Zum einen hängt die Dauer davon ab, wie schnell der beauftragte Architekt einen Aufteilungsplan erstellt, bzw. wie lange das Bauamt braucht, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung auszustellen. Haben Sie diese Schritte gemeistert, liegt es an der Auslastung des Grundbuchamtes, wie schnell Ihre Teilungserklärung genehmigt und ins Grundbuch eingetragen werden kann. Sie sollten jedoch mit einer gesamten Bearbeitungszeit von mehreren Wochen rechnen.
Kosten einer Teilungserklärung – damit müssen sie rechnen
Die Kosten der Teilungserklärung setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Die folgenden Werte sind Durchschnitte und können je nach Bundesland, Aufwand sowie nach dem geltenden Gerichts- und Notarkostengesetz variieren.
| Kostenart | Höhe der Kosten |
|---|---|
| Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung | bis zu 200 € |
| Beglaubigung der Teilungserklärung | 70 bis 140 € |
| notarielle Beurkundung der Teilungserklärung | 10/10 Gebühr (nach Gebührentabelle) des halben Verkehrswertes der Immobilie |
Einige Notare nehmen für die Beurkundung der Teilungserklärung den gesamten Verkehrswert der Immobilie als Basis für ihre Kostenkalkulation. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie die Gebühren im Vorhinein mit dem Notar klären.
Kann man eine Teilungserklärung ändern?
Die Änderung einer Teilungserklärung ist generell möglich, unterliegt jedoch bestimmten rechtlichen Voraussetzungen. Änderungen erfordern in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer oder eine Mehrheit gemäß den in der Teilungserklärung festgelegten Regeln. Änderungen können beispielsweise notwendig sein, um neue Regelungen für die Verwaltung oder Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche festzulegen oder um Änderungen an den Eigentumseinheiten vorzunehmen. Zudem müssen die vorgenommenen Änderungen der Teilungserklärung von einem Notar beurkundet und im Grundbuch vermerkt werden, um wirksam zu sein. Die Kosten, die in diesem Rahmen anfallen, werden im Normalfall von der Eigentümergemeinschaft getragen.
Achtung! Häufige Stolpersteine in der Teilungserklärung
Zwar regelt das Wohneigentumsgesetz (WEG) die rechtlichen Grundlagen der Teilungserklärung, doch auch den Eigentümern ist es möglich, eigene Regelungen festzusetzen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn einige Vereinbarungen können sich nachteilig für zukünftige Eigentümer auswirken und zum Beispiel den Wiederverkauf von Wohneinheiten erschweren. Werden Rechte und Pflichten nicht präzise genug festgelegt, können auch Streitereien unter den Wohnungseigentümern eine mögliche Konsequenz sein. Um Probleme und Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Sie bereits zu Beginn Ihrer Teilungserklärung auf folgende Dinge achten:
- Definieren Sie die Nutzung sowie die Nutzungsrechte des Gemeinschaftseigentums genau, um Missverständnisse und Grauzonen zu vermeiden.
- Bestimmen Sie außerdem, wer für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist und wer die anfallenden Kosten trägt. Beachten Sie hier unbedingt den Fall, wenn ein Gegenstand des Gemeinschaftseigentums von einem Eigentümer beschädigt wurde.
- Listen Sie alle Kostenarten genau auf und halten Sie die daraus entstehende Kostenverteilung im Detail fest.
- Legen Sie fest, ob neue Eigentümer verpflichtet sind, eventuelle Wohngeldrückstände des Voreigentümers auszugleichen.
- Bestimmen Sie, ob das Eigentum privat oder auch gewerblich genutzt werden darf.
- Legen Sie fest, ob Tiere gehalten werden dürfen und ob es Einschränkungen hinsichtlich Tierart oder Anzahl gibt.
- Definieren Sie, welches Stimmrecht bei der Abstimmung von neuen Entscheidungen gelten soll. (Kopfprinzip oder Wert- bzw. Anteilsstimmrecht)