Gewerbegrundstück kaufen

Wer ein Gewerbegrundstück kaufen möchte, sollte sich dabei am besten von einem erfahrenen Makler unterstützen lassen. Denn die Suche ist sehr zeitintensiv und es gibt einige Fallstricke, die ein Immobilienmakler dank seiner Marktkenntnis vermeiden kann. Basierend auf den Präferenzen des Käufers kann der Makler passende Objekte vorschlagen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Besonderheiten ein Gewerbegrundstück mit sich bringt, was Sie vor dem Kauf überprüfen sollten und ob sich bei Gewerbegrundstücken der Kauf, die Miete oder die Pacht am ehesten lohnt. Zudem gehen wir auf den Unterschied zwischen Wohngrund und Gewerbegrund sowie auf die Bebaubarkeit von Gewerbegrundstücken ein. Zuletzt beantworten wir häufig gestellte Fragen zum Thema.


Letzte Aktualisierung: 25.09.2020
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Die Besonderheiten eines Gewerbegrundstücks

Beim Kauf eines Gewerbegrundstücks gibt es viele Besonderheiten sowie eventuelle Fallstricke zu beachten. Interessenten sollten Grundstücke, die in Frage kommen, zunächst einmal genau besichtigen. Fragen wie der allgemeine Zustand des Grundstücks, eventuell vorhandene Altlasten, vorhandene Gebäude, Garagen oder Schuppen, die Qualität des Bodens sowie Themen wie der Denkmalschutz sind hier sehr wichtig. Häufig lohnt es sich, einen Experten mit einem Bodengutachten zu beauftragen, um vor dem Bau sicherzustellen, dass Grundwasser- und Bodenqualität in Ordnung sind und dass keine archäologischen Reste oder Altlasten aus früheren Nutzung vorhanden sind.

 

Zudem sollten Interessenten mögliche Zusatzkosten berücksichtigen. Diese können zum Beispiel entstehen, wann das Grundstück eine Hanglage aufweist, wenn Schadstoffe im Boden entfernt werden müssen oder wenn Denkmalschutz besteht. Auch hier helfen Makler und Bodengutachter dabei, eine realistische Einschätzung zu erhalten.

 

Darüber hinaus sind grundsätzliche Eigenschaften des Gewerbegrunds ausschlaggebend für die Entscheidung. Das Objekt sollte die richtige Größe und Lage haben, gut erreichbar sein und verschiedene Möglichkeiten zur Bebauung bieten:

 

Die folgenden Fragen sind hilfreich für die Ermittlung der Bebaubarkeit:

  • Gibt es einen gültigen Bebauungsplan?
  • Wann kann die Bebauung des Grundstücks beginnen?
  • Welche gestalterischen Vorschriften gibt es?
  • Wie hoch dürfen Gebäude sein?
  • Welche Behörden müssen dem Bauvorhaben zustimmen?

 

Kaufen, mieten oder pachten?

Ist ein geeignetes Grundstück gefunden, steht als Nächstes die Frage der Finanzierung an. Gewerbegrundstücke gibt es sowohl zur Miete als auch zum Kauf und zur Pacht. Abhängig von den finanziellen Mitteln des Interessenten sowie der geplanten Nutzung des Grundstücks sind alle drei Varianten denkbar.

 

Beim Kauf eines Gewerbegrundstücks erhalten Interessenten direkt die volle Selbstbestimmung über ihr Eigentum. Somit handelt es sich um eine attraktive Transaktion, mit der jedoch ein hoher finanzieller Aufwand und daher auch ein Risiko verbunden ist. Wer ein hohes Eigenkapital mitbringt, ist mit dem Kauf gut beraten.

 

Wer das Grundstück hingegen mieten möchte, hat den Vorteil, dass der Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist kündbar ist. Jedoch ist hier keinen sogenannte „Fruchtziehung“ erlaubt, das heißt, Mieter dürfen keine Erträge aus dem Gewerbegrundstück ziehen und nutzen. Für Interessenten mit einem niedrigen Budget kommt im Gewerbebereich daher fast immer die Pacht in Frage.

 

Beim Pachten von Grundstücken ist man Mieter. Meist handelt es sich um sogenannte Erbpacht-Verträge mit einer Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren. Dafür fällt jährlich ein Erbbauzins in Höhe von 3 bis 5% des Grundstückswertes an. Je nach Pachtvertrag ist es auch möglich, den Pachtzins an den tatsächlich erzielten Gewinn zu koppeln. Pächter erhalten den Vorteil, dass sie alle aus dem Gewerbegrundstück erzielten Gewinne behalten dürfen. Jedoch gibt es beim Pachten den wesentlichen Nachteil, dass es sich um Dauerschuldverhältnis handelt. Dieses ist meistens nicht vor dem Ende der Laufzeit kündbar, sodass häufig eine lebenslange Bindung besteht.

 

Normaler Wohngrund und Gewerbegrund im Vergleich

Es gibt einige wichtige Unterschiede zwischen klassischem Wohngrund, Freizeitgrund, Ackergrund und Gewerbegrund. Während bei Acker- und Gewerbegrund eine Pacht üblich ist, die die „Fruchtziehung“ erlaubt, dürfen auf Freizeit- und Wohngrund normalerweise keine Gewerbe geführt werden, die einen Gewinn erwirtschaften.

 

Zudem haben die vier Grundstücksarten unterschiedliche Nutzungserlaubnisse, die im vor Ort gültigen Bebauungsplan festgehalten sind. Auf Ackergrund darf normalerweise nicht gebaut werden. Für manche Investoren ist jedoch die Spekulation mit Ackergrund, der später einmal zu deutlich teurerem Baugrund werden könnte, interessant. Freizeitgrund hat hohen touristischen Wert, darf aber normalerweise ebenfalls nicht mit Wohngebäuden, oft aber mit einer Hütte oder einem Gartenhau, bebaut werden.

 

Für Wohn- und Gewerbegrund ist eine Bebaubarkeit essenziell. Die Details zur Bebaubarkeit stehen im gültigen Bebauungsplan und müssen beachtet werden. Auch die Kosten dieser Grundstücke unterscheiden sich voneinander. Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Notarkosten und eventuelle Erschließungskosten kommen immer hinzu. Diese sind vor allem bei Gewerbegrundstücken oft recht hoch, da je nach Art des geplanten Gewerbes eine besondere Infrastruktur nötig ist. Zudem müssen Interessenten mit Kosten für den Natur- und Umweltschutz sowie eine eventuelle Verbesserung der Bodenqualität rechnen.

 

Die Bebaubarkeit von Gewerbegrundstücken

Schon bei der Besichtigung des Gewerbegrundstücks sollten Interessenten überprüfen, ob und wie der Gewerbegrund bebaut werden darf. Häufig befinden sich bereits Gebäude auf dem Land, die wesentlich umgebaut oder zum Teil auch abgerissen werden müssen. Hier ist eine Kommunikation mit dem zuständigen Bauamt nötig, denn manche Objekte stehen unter Denkmalschutz oder dürfen aus anderen Gründen nicht entfernt oder geändert werden. Zudem gelten Restriktionen, was den Neubau von Gewerbeimmobilien angeht. Diese müssen sich an bestimmte optische Regelungen sowie Angaben zu Höhe und Größe halten. Alle relevanten Details sind im Bebauungsplan der Gemeinde zu finden. Auch ein Anruf bei der Gemeinde hilft, um weitere wichtige Informationen zu erhalten.

 

Interessenten sollten Kosten wie Umbau- oder Abrisskosten direkt in den Finanzierungsplan für das Gewerbegrundstück einkalkulieren. Häufig ist es günstiger, ein unbebautes Grundstück zu erwerben und dieses innerhalb der vorgegebenen Grenzen selbst zu bebauen. Dabei ist es jedoch meist nicht erlaubt, ein Wohnhaus auf dem Gewerbegrundstück zu bauen. Insbesondere in Gewerbegebieten müssen alle Objekte für Gewerbe genutzt werden.

 

Für die Bebaubarkeit müssen die folgenden Kriterien erfüllt sein:

  • Anbindung an das Straßen- und Wegenetz
  • Anbindung an Wasser und Abwasser
  • Stromversorgung
  • Telekommunikationsleitungen
  • Leitungen für Fernwärme
  • Gasleitungen


FAQ zu Gewerbegrundstück kaufen - welche Besonderheiten gilt es zu beachten?

Darf ich auf einem Gewerbegrundstück ein Wohnhaus bauen?

Die Bebaubarkeit aller Grundstücke wird im Bebauungs- und Flächennutzungsplan einer Gemeinde genauer geregelt. Meist ist es nicht erlaubt, ein Wohnhaus auf einem Gewerbegrundstück zu errichten. Manchmal ist jedoch eine Umwidmung der Fläche oder eines Teiles der Fläche möglich.

Ist Gewerbegrund teurer als Wohngrund?

Gewerbegrundstücke sind auf den ersten Blick oft günstiger als Wohngrundstücke, ziehen aber viele Folgekosten für die Erschließung und Bebauung mit sich. Um zu vermeiden, dass zum Beispiel schlechte Bodenqualität oder bestehende Gebäude zu hohen Kosten führen, ist eine Beratung durch einen Bodengutachter sowie einen Makler empfehlenswert.

Lohnt sich der Kauf eines Gewerbegrundstücks, das bereits bebaut ist?

Je nach Art des Gewerbes kann sich der Kauf oder die Pacht eines bebauten Gewerbegrundstücks durchaus lohnen. Wenn jedoch Gebäude abgerissen oder deutlich verändern werden müssen, ist es oft einfacher und günstiger, ein unbebautes Grundstück zu erwerben und dieses dann entsprechend der Vorgaben zu bebauen.

Wie stelle ich die Qualität des Bodens sicher?

Gerade in Gewerbegebieten ist die Bodenqualität aufgrund von Altlasten oft nicht gut. Schon bei der Besichtigung sollten Sie auf die Qualität achten und am besten einen Bodengutachter bestellen, der Proben entnimmt und so einschätzen kann, ob und welche Schadstoffe sowie mögliche Fallstricke vorhanden sind.