Grundstücksarten: Diesen Kategorien kann Ihr Grundstück angehören
Die Art eines Grundstücks ist für Eigentümer von großer Bedeutung, denn sie hat Einfluss darauf, welche Kosten auf Sie zukommen. Um die Grundstücksart zu bestimmen, kommt es vor allem auf die Kategorisierung an, denn Grundstücke können sowohl nach ihrem Nutzen, als auch nach ihrem Zuschnitt und weiteren Kriterien eingeteilt werden. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, welche Grundstücksarten es gibt und welche Kriterien hinter den Kategorien stehen.
Haus
Wohnung
Grundstück
Gewerbe
Welche Grundstücksarten gibt es?
Die Grundstücksart wird häufig in Zusammenhang mit der Grundsteuererklärung gebracht, denn hier muss diese angegeben werden. Die Art des Grundstücks entscheidet in diesem Fall, mithilfe welchen Verfahrens der Grundsteuerwert berechnet wird. Unterteilt wird in acht Grundstücksarten, wobei vor allem die tatsächliche Nutzung des Grundstücks oder Gebäudes darüber entscheidet, in welche Kategorie der besagte Grund fällt.
Die Art eines Grundstücks können Sie in verschiedenen offiziellen Dokumenten finden. So sollte sowohl im Kaufvertrag, als auch im Grundbuchauszug, dem Einheitswertbescheid sowie dem Grundsteuermessbescheid vermerkt sein, um welche Grundstücksart es sich handelt.
Unbebaute Grundstücke
Ein Grundstück gilt dann als unbebaut, wenn es kein nutzbares Gebäude enthält. Auch wenn sich ein zerstörtes oder verfallenes Gebäude auf dem Grundstück befindet, gilt dieses als unbebaut. Sobald ein Gebäude jedoch bezugsfertig ist, gilt es als nutzbar und wandelt das unbebaute Grundstück in ein Wohn- oder Nichtwohngrundstück um. Für diesen Vorgang ist keine Bauabnahme nötig.
Wohngrundstücke
Unter einem Wohngrundstück wird ein bebautes Grundstück verstanden, welches mindestens eine Wohnung enthält. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass die Wohnung in der Regel eine geschlossene Wohneinheit darstellt, die über einen eigenen Zugang sowie die nötigen Räume (Küche und Bad) verfügt, um die Führung eines Haushaltes zu ermöglichen. Wohngrundstücke werden in die folgenden Grundstücksarten unterteilt:
- Einfamilienhaus
In diese Kategorie fallen alle Grundstücke, welche eine einzelne Wohneinheit enthalten, die kein Wohnungseigentum ist. Ein Einfamilienhaus darf zu maximal 49 % für betriebliche oder öffentliche Zwecke mitbenutzt werden, ohne in eine andere Grundstücksart umgewandelt zu werden. Dies gilt jedoch nur solange, wie die Eigenart des Einfamilienhauses nicht zu stark beeinträchtigt wird.
- Zweifamilienhaus
Ein Zweifamilienhaus besteht aus zwei Wohneinheiten, die kein Wohnungseigentum sind. Auch diese Grundstücksart darf zu maximal 49 % betrieblich oder öffentlich genutzt werden, ohne dadurch die Art des Grundstücks zu verändern. Dies gilt jedoch nur solange, wie die Eigenart des Zweifamilienhauses nicht zu stark beeinträchtigt wird.
- Mietwohngrundstück
Mietwohngrundstücke müssen mit über 80 % ihrer Fläche Wohnzwecken dienen. Außerdem darf es sich nicht um ein Einfamilienhaus, ein Zweifamilienhaus oder um Wohnungseigentum handeln.
- Wohnungseigentum
Wohnungseigentum bezeichnet das individuelle Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses oder eines Wohnungskomplexes. Es ist eine spezielle Form des Eigentums an Immobilien, bei der eine Person oder ein Rechtssubjekt das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung erwirbt, während gemeinschaftliche Teile des Gebäudes wie Treppenhäuser, Dach, Fundamente und Außenwände in der Regel im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer bleiben.
Nichtwohngrundstücke
Wird ein bebautes Grundstück überwiegend nicht zu Wohnzwecken genutzt, so wird es als Nichtwohngrundstück bezeichnet. Die folgenden Grundstücksarten gelten als Nichtwohngrundstücke:
- Teileigentum
Das Teileigentum bezieht sich auf das Sondereigentum an bestimmten Teilen eines Gebäudes oder Grundstücks, insbesondere in Wohnanlagen. Das Teileigentum wird nicht zu Wohnzwecken genutzt und bezieht sich auf spezifische Räume oder Bereiche innerhalb eines größeren Gebäudes oder Anwesens.
- Geschäftsgrundstück
Wird ein Grundstück zu mehr als 80 % für betriebliche oder öffentliche Zwecke genutzt, zählt es zu den Geschäftsgrundstücken. Diese können sowohl vom Eigentümer selbst als auch von Fremden für die genannten Zwecke genutzt werden, sollten jedoch kein Teileigentum sein.
- Gemischt genutztes Grundstück
Ein gemischt genutztes Grundstück dient ebenso Wohnzwecken wie betrieblichen oder öffentlichen Zwecken und kann sowohl vom Eigentümer selbst als auch von Fremden genutzt werden. Es handelt sich jedoch erst dann um ein gemischt genutztes Grundstück, wenn es unter keine der zuvor genannten Grundstücksarten fällt.
- Sonstiges bebautes Grundstück
Diese Grundstücksart deckt alle Grundstücke ab, die unter keine der anderen Kategorien fallen. Hierunter zählen beispielsweise Wochenendhäuser, die nicht ganzjährig bewohnt werden, selbstständige Garagengrundstücke, die nicht gewerblich genutzt werden, Vereinshäuser, Turnhallen und Jagdhütten.
Grundstücksart nach Nutzung
Neben den Grundstücksarten für die Grundsteuererklärung können Grundstücke auch nach anderen Kriterien aufgeteilt werden. Für viele ist daher auch die Kategorisierung nach Nutzung relevant, denn Bebauungspläne und örtliche Vorschriften legen fest, welche Art von Bebauung auf einem bestimmten Grundstück erlaubt ist. Werden Grundstücke auf Basis ihrer primären Nutzung aufgeteilt, ergeben sich die folgenden Grundstücksarten:
- Wohngrundstücke:
Diese Grundstücke sind für Wohnzwecke vorgesehen. Hier können Einzel- oder Mehrfamilienhäuser errichtet werden.
- Gewerbegrundstücke:
Diese Grundstücke sind für gewerbliche Aktivitäten wie Unternehmen, Fabriken, Bürogebäude, Lagerhäuser und Geschäfte bestimmt.
- Agrarland:
Dieses Land wird für die Produktion von Nutzpflanzen und Vieh sowie anderen landwirtschaftlichen Tätigkeiten genutzt, einschließlich Äckern und Weiden.
- Wald- und Forstgrundstücke:
Diese Grundstücke bestehen aus Waldflächen und werden für die Forstwirtschaft und Holzproduktion genutzt.
- Industriegrundstücke:
Hier werden schwere Industrien und Produktionsanlagen angesiedelt.
- Gewerbeparks:
Dies sind spezielle Areale, die für verschiedene gewerbliche Aktivitäten entwickelt wurden, oft mit gemeinsamen Infrastrukturen.
- Freizeit- und Erholungsgrundstücke:
Solche Flächen sind für Freizeit- und Erholungszwecke bestimmt, wie Grünanlagen, Sportanlagen, Golfplätze und Freizeitparks.
- Gartenland:
Diese Flächen sind für private oder gemeinschaftliche Gärten und Freizeitnutzung vorgesehen.
- Sondergebiete:
Diese Grundstücke können spezielle Nutzungsbestimmungen haben, wie z.B. Flughäfen, Bildungseinrichtungen, Gesundheitseinrichtungen oder Freizeitanlagen.
Grundstücksart nach Zuschnitt
Grundstücksarten können auch nach ihrem Zuschnitt oder ihrer Form klassifiziert werden. Die verschiedenen Grundstücksarten bringen dadurch verschiedene Vor- und Nachteile, aber auch variierende Kosten mit sich, welche bei der Auswahl berücksichtigt werden sollten. Die Form eines Grundstücks kann zudem Einfluss auf seine Nutzungsmöglichkeiten und Bebauungsvorschriften haben. Folgende Grundstücksarten lassen sich nach Zuschnitt unterteilen:
- Rechteckiges Grundstück:
Diese Grundstücke sind in ihrer Form rechteckig, wobei die jeweils gegenüberliegenden Seiten in etwa gleich lang sind. Die vier Ecken weisen in der Regel einen (annähernd) rechten Winkel auf.
- Quadratisches Grundstück:
Quadratische Grundstücke haben vier gleich lange Seiten und (annähernd) rechte Winkel zwischen ihnen.
- Dreieckiges Grundstück:
Grundstücke in Dreiecksform haben drei Seiten und drei Winkel, die nicht zwangsläufig rechtwinklig sein müssen.
- Unregelmäßiges Grundstück:
Diese Grundstücke haben keine klare geometrische Form, sondern variieren in ihrem Zuschnitt sowie ihrer Größe.
- L-förmiges Grundstück:
Diese Grundstücke haben eine charakteristische L-Form, die oft durch den Zuschnitt des Landes oder angrenzende Straßen bestimmt wird.
- Hanggrundstück:
Hanggrundstücke sind an Hängen oder Abhängen gelegen und können in verschiedenen Formen vorkommen.
- Ufergrundstück:
Ufergrundstücke, auch Wassergrundstücke genannt, liegen in der Nähe von Gewässern wie Seen, Flüssen oder dem Meer und können unterschiedliche Formen haben.
- Eckgrundstück:
Eckgrundstücke sind an den Ecken von Straßenkreuzungen gelegen und haben oft eine besondere Bedeutung und Sichtbarkeit.
- Innenhofgrundstück:
Diese Grundstücke befinden sich inmitten eines Blockes von Grundstücken und haben oft begrenzte Zugangsmöglichkeiten.
- Durchgangsgrundstück:
Diese Grundstücke erstrecken sich von einer Straße zur nächsten und haben Zufahrten von beiden Seiten.
Welche Regeln gelten bei der Kategorisierung von Grundstücksarten?
Die Kategorisierung von Grundstücksarten kann je nach Kontext und Zweck variieren. Im Allgemeinen erfolgt die Kategorisierung von Grundstücksarten anhand verschiedener Kriterien, die oftmals von lokalen Gesetzen, Baubestimmungen und Immobilienpraktiken beeinflusst werden. Welche Grundstücksart anhand der Kriterien festgelegt wurde, ist in der Regel im Kaufvertrag, im Grundbuchauszug, im Einheitswertbescheid und im Grundsteuermessbescheid einzusehen. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie die gebräuchlichsten Kriterien und Regeln, die bei der Kategorisierung von Grundstücksarten berücksichtigt werden:
| Kriterien | Ausprägungen |
| Grundstücksgröße | Grundstücke können nach ihrer Gesamtfläche kategorisiert werden, z.B. als Klein-, Mittel- oder Großgrundstück. Die genauen Größenkategorien können je nach Region variieren. |
| Nutzungszweck | Grundstücke können je nach beabsichtigter Nutzung kategorisiert werden, z.B. als Wohngrundstück, Gewerbegrundstück, Agrarland, Industrieland usw. |
| Zuschnitt und Form | Grundstücke können nach ihrer Form und ihrem Zuschnitt kategorisiert werden, wie z.B. rechteckig, quadratisch, dreieckig, unregelmäßig, L-förmig usw. |
| Topografie | Hanggrundstücke, Ufergrundstücke und flache Grundstücke können basierend auf ihrer topografischen Lage kategorisiert werden. |
| Zugänglichkeit | Grundstücke können nach ihrer Zugänglichkeit klassifiziert werden, z.B. als Eckgrundstück, Innenhofgrundstück oder Durchgangsgrundstück. |
| Lage | Die geografische Lage eines Grundstücks, z.B. in städtischen, ländlichen oder Vorortgebieten, kann ebenfalls eine Kategorisierung beeinflussen. |
| Bebauungsstatus | Grundstücke können in entwickelte, unbebaute oder brachliegende Grundstücke unterteilt werden. |
| Zonierung und Baubestimmungen | Die geltenden Zonierungsregelungen und Baubestimmungen, die von lokalen Behörden festgelegt werden, können die Kategorisierung von Grundstücken beeinflussen, z.B. in Wohn-, Gewerbe- oder Industriezonen. |
| Anwendung für steuerliche Zwecke | In einigen Fällen kann die steuerliche Klassifizierung von Grundstücken, z.B. für die Grundsteuer, die Kategorisierung beeinflussen. |
Es ist wichtig zu beachten, dass die spezifischen Regeln und Kriterien zur Kategorisierung von Grundstücken von Region zu Region variieren können. Die genaue Klassifizierung der Grundstücke erfolgt oft in Übereinstimmung mit den örtlichen Gesetzen und Verordnungen, sodass die Grundstücksart ähnlicher Flächen je nach Bundesland unterschiedlich sein kann.