Grundschuld: Definition, Löschung und Kosten für den Eintrag ins Grundbuch
Die Grundschuld ist ein zentrales Konzept im Bereich der Immobilienfinanzierung und des Grundstücksrechts. Wer über die Aufnahme eines Kredits nachdenkt, sollte unbedingt auch die Grundschuld mit in die Planung einbeziehen, denn sie dient als Sicherheit für Kreditgeber, beeinflusst die Kreditvergabe maßgeblich und bringt einige Besonderheiten mit sich. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was die Grundschuld ist, was sich hinter den Prozessen von Grundschuldbestellung sowie Grundschuldlöschung versteckt und welche Kosten auf Sie zukommen. Außerdem stellen wir verschiedene Arten der Grundschuld vor und verraten praktische Tipps, wie Sie bei der Eintragung der Grundschuld Geld sparen können.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das als Sicherheit für eine finanzielle Verpflichtung dient. Sie ermöglicht es dem Gläubiger im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners, das belastete Grundstück zu veräußern, um seine Forderung zu begleichen. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und kann unabhängig von der konkreten Forderung bestehen bleiben. Das bedeutet, dass der Gläubiger die Grundschuld für weitere Kredite nutzen kann.
Die Grundschuld wird nach der Grundschuldbestellung im Grundbuch eingetragen und ist dort für alle Zugriffsberechtigten ersichtlich. Ist die vertragliche Vereinbarung erschlossen, kann sie im Rahmen einer Grundschuldlöschung wieder entfernt werden. Obwohl sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek zu den Grundpfandrechten gehören, sind diese unbedingt voneinander getrennt zu betrachten.
Ablauf der Grundschuldbestellung beim Immobilienkauf
Die Grundschuldbestellung findet vor allem beim Kauf einer Immobilie Anwendung. Zwar kann der Ablauf je nach Bundesland und regionalen Gepflogenheiten variieren, typisch sind jedoch die folgenden Schritte:
- Kreditvereinbarung: Der Käufer vereinbart mit einem Kreditgeber (z. B. einer Bank) die Konditionen für einen Immobilienkredit.
- Formular zur Grundschuldbestellung: Der Käufer erstellt das Formular zur Grundschuldbestellung und reicht dieses beim zuständigen Notar ein.
- Notarielle Beurkundung der Grundschuld: Beim Notartermin werden der Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung unterzeichnet. Der Notar prüft die Verträge, beurkundet sie und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch.
- Eintragung der Grundschuld: Die Grundschuld wird vom Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen. Damit ist sie rechtlich wirksam und dient als Sicherheit für den Kreditgeber. Außerdem erhalten Sie eine Grundschuldbestellungsurkunde.
- Auszahlung des Kredits: Nach Eintragung der Grundschuld im Grundbuch kann der Kreditgeber den vereinbarten Kreditbetrag an den Kreditnehmer auszahlen.
Grundschuld löschen: So funktioniert die Grundschuldlöschung
Ist der Kredit abbezahlt oder erlischt die Grundschuld aus einem anderen Grund, beispielsweise beim Verkauf des Grundstücks, so kann die Grundschuld gelöscht werden. Die Grundschuldlöschung ist ein wichtiger Schritt, um das Grundstück von bestehenden Belastungen zu befreien und seine freie Verfügbarkeit zu gewährleisten. In der Regel erfolgt eine Grundschuldlöschung wie folgt:
- Begleichung der Schuld: Die zugrundeliegende Schuld, für die die Grundschuld eingetragen wurde, muss vollständig beglichen werden. Dies kann durch Rückzahlung des Kredits oder anderweitige Tilgung erfolgen. In seltenen Fällen kann die Grundschuld auch durch andere Umstände erlöschen.
- Notarielle Beurkundung: Die Löschung der Grundschuld muss notariell beurkundet werden. Dazu wird ein Löschungsantrag beim Notar gestellt.
- Antrag beim Grundbuchamt: Der notariell beurkundete Löschungsantrag wird beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. In manchen Fällen übernimmt dies der Notar im Namen des Eigentümers.
- Prüfung und Eintragung: Das Grundbuchamt prüft den Löschungsantrag und die Vollständigkeit der Unterlagen. Wenn alles in Ordnung ist, wird die Löschung der Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
- Benachrichtigung der Beteiligten: Nach Eintragung der Löschung werden alle beteiligten Parteien informiert, insbesondere der Eigentümer des belasteten Grundstücks und gegebenenfalls der Kreditgeber.
Kosten der Grundschuld
Im Rahmen einer Grundschuld können verschiedene Kosten entstehen. Dazu gehören Notarkosten für die Beurkundung der Grundschuldbestellung und möglicherweise auch für die Löschung. Zudem fallen Gebühren für die Eintragung und Löschung der Grundschuld im Grundbuch an. Bei einer Umschuldung oder Übertragung können weitere Gebühren für die Grundschuldabtretung entstehen, ebenso wie für eine Vorfälligkeitsentschädigung, die nötig wird, wenn die Grundschuld vorzeitig gelöscht wird. Mit welcher Höhe Sie die jeweiligen Kosten kalkulieren können, erfahren Sie hier.
Tipp
Möchte ein Kreditnehmer den Immobilienkredit vorzeitig abzahlen, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung (VfE), auch Vorfälligkeitszinsen, fällig. Diese Gebühr wird an die Bank gezahlt und kann unter Umständen so hoch ausfallen, dass eine vorzeitige Tilgung des Kredits nicht sinnvoll ist. Berechnen Sie zuvor unbedingt, ob die reguläre Abzahlung des Kredits vielleicht sogar günstiger ist als die Vorfälligkeitsentschädigung, um die beste Entscheidung zu treffen.
Kosten für die Grundschuldbestellung
Bei der Grundschuldbestellung fallen Kosten für zwei Positionen an. Zum einen kommen Notarkosten für die Bestellung und Beurkundung auf Immobilienkäufer zu, zum anderen entstehen Gebühren des Grundbuchamtes für die Eintragung der Grundschuld. Die Höhe der Kosten ist abhängig vom Wert der Grundschuld und kann je nach Region oder Bundesland variieren. Üblich sind jedoch ungefähr 0,6 % der Grundschuld, welche sich in ca. 60 % Notarkosten und ca. 40 % für das Grundbuchamt aufteilen.
Beispielrechnung:
| Grundschuld | 200.000 € |
| Kosten für den Notar (0,36 %) | 720 € |
| Kosten für das Grundbuchamt (0,24 %) | 480 € |
| Kosten der Grundschuldbestellung | 1.200 € (ohne MwSt.) |
Grundschuldzinsen
Neben der Grundschuld wird auch der Grundschuldzins im Grundbuch eingetragen. Grundschuldzinsen sind Zinsen, die auf die Grundschuld eines Grundstücks gezahlt werden. Die Höhe der Grundschuldzinsen richtet sich nach den vereinbarten Konditionen des Darlehensvertrags, liegt durchschnittlich jedoch zwischen 12 % und 20 % pro Jahr. Der Schuldzins dient als weitere Sicherheit für die Kreditgeber und wird nur dann fällig, wenn eine Zwangsvollstreckung angeordnet wird. Es muss also nicht jeder Kreditnehmer die Grundschuldzinsen zahlen.
Kosten für die Grundschuldlöschung
Auch die Löschung der Grundschuld wirft Kosten auf, die gleich an mehrere Parteien zu zahlen sind. So fordern sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt ein Honorar in Höhe von ca. 0,2 % des ursprünglichen Darlehensbetrags. Die Mehrwertsteuer wird auf die berechneten Kosten aufgeschlagen und ist zusätzlich zu zahlen.
Beispielrechnung:
| Darlehensbetrag | 200.000 € |
| Kosten für den Notar (0,2 %) | 400 € |
| Kosten für das Grundbuchamt (0,2 %) | 400 € |
| Kosten der Grundschuldlöschung | 800 € (ohne MwSt.) |
Arten der Grundschuld: Nicht jede Grundschuld ist gleich
Die verschiedenen Arten der Grundschuld haben einen maßgeblichen Einfluss auf ihre Ausgestaltung und ihre rechtlichen Verpflichtungen. Von modifizierten bis hin zu einfachen Grundschulden bieten sie unterschiedliche Vor- und Nachteile für Kreditnehmer und Gläubiger. Ein Verständnis dieser Unterschiede ermöglicht es, die bestmögliche Option für eine Immobilienfinanzierung oder Kreditsicherung zu wählen.
Der Unterschied zwischen Eigentümergrundschuld und Fremdgrundschuld
Die Eigentümergrundschuld und die Fremdgrundschuld sind zwei Arten von Grundschulden, die sich in ihrer Entstehung und ihren rechtlichen Auswirkungen unterscheiden:
Bei einer Eigentümergrundschuld belastet der Eigentümer des Grundstücks sein eigenes Eigentum, um eine Schuld zu sichern. Dies geschieht beispielsweise, wenn der Eigentümer selbst ein Darlehen aufnimmt und sein eigenes Grundstück als Sicherheit verwendet.
Eine Fremdgrundschuld entsteht, wenn eine Person oder ein Unternehmen ein fremdes Grundstück mit einer Grundschuld belastet, um eine Schuld zu sichern. Dies geschieht typischerweise im Rahmen einer Finanzierung, bei der das eigene Grundstück des Schuldners nicht als Sicherheit für ein Darlehen dienen kann.
- Der wesentliche Unterschied zwischen der Eigentümergrundschuld und der Fremdgrundschuld liegt also darin, ob der Eigentümer des Grundstücks selbst Schuldner ist und sein eigenes Eigentum belastet (Eigentümergrundschuld) oder ob das Grundstück eines Dritten zur Absicherung einer Schuld verwendet wird (Fremdgrundschuld). Beide Arten von Grundschulden haben unterschiedliche rechtliche und finanzielle Folgen für die Beteiligten.
Der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld
Auch die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld sind zwei Arten von Grundschulden, die sich in ihrer Form und ihrer rechtlichen Behandlung unterscheiden. Sie können sowohl in Kombination mit der Eigentümergrundschuld als auch mit der Fremdgrundschuld auftreten, da sie in einem anderen Aspekt unterschieden werden.
Eine Buchgrundschuld wird ausschließlich im Grundbuch eingetragen. Der Gläubiger erhält keinen physischen Grundschuldbrief, sondern lediglich einen Vermerk im elektronischen Grundbuch. Die Buchgrundschuld ermöglicht eine schnellere und kostengünstigere Abwicklung von Rechtsgeschäften, da kein physisches Dokument ausgetauscht werden muss.
Eine Briefgrundschuld wird durch einen physischen Grundschuldbrief verkörpert, der dem Gläubiger ausgehändigt wird. Dieser Brief ist ein Wertpapier und kann zur Übertragung der Grundschuld genutzt werden. Die Briefgrundschuld bietet eine höhere Sicherheit für den Gläubiger, da der Besitz des Briefes als Beweis für das Recht an der Grundschuld gilt. Soll die Grundschuld abgetreten werden, ist lediglich die Briefübergabe notwendig – es muss keine Grundbucheintragung erfolgen.
- Der größte Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld liegt also in der Form der Urkunde, die die Grundschuld verkörpert. Während die Buchgrundschuld nur im Grundbuch vermerkt ist, wird die Briefgrundschuld durch einen physischen Brief dokumentiert. Beide Arten von Grundschulden haben unterschiedliche Vor- und Nachteile hinsichtlich ihrer Handhabung und ihrer rechtlichen Bedeutung.
Die Rangfolge der Gläubiger im Grundbuch – so wichtig ist sie wirklich
Kann ein Kreditnehmer die Forderungen seines Kredits nicht mehr begleichen, dürfen Kreditgeber die finanzierte Immobilie oder das Grundstück zwangsversteigern lassen. Aus dem Erlös kann anschließend das Darlehen beglichen werden. Es kann in einigen Fällen jedoch passieren, dass der Erlös der Zwangsversteigerung nicht die volle Höhe des gewährten Kredits abdeckt. Sind in einem solchen Fall mehrere Kreditgeber beteiligt, kommt die Rangfolge der Gläubiger im Grundbuch zum Tragen. Denn die Position der Kreditgeber in der Gläubigerliste bestimmt, wer zuerst Anspruch auf sein Geld hat und wer im Ernstfall leer ausgeht. Je höher die Position des Gläubigers im Grundbuch ist, desto einfacher bekommt dieser also sein Geld zurück.
Tipp
Die Rangfolge der Gläubigerliste im Grundbuch können Sie sich als Kreditnehmer zunutze machen, denn häufig bieten Ihnen Banken bessere Konditionen oder gar günstigere Zinsen an, wenn sie im Gegenzug auf Rang 1 der Gläubigerliste eingetragen werden. Dies wird als sogenanntes erstrangiges Darlehen bezeichnet und kann Ihnen einiges an Kosten ersparen.