Grundschuldbestellung: Was Immobilienkäufer wissen sollten
Die Grundschuldbestellung ist ein zentraler Aspekt bei der Finanzierung von Immobilien und spielt eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, ein Grundstück oder ein Haus als Sicherheit für ein Darlehen zu nutzen. Für Käufer und Bauherren, die eine Immobilie finanzieren möchten, ist dieses Thema von besonderer Bedeutung. Aber auch für Eigentümer, die ihr Eigentum beleihen wollen, ist es wichtig zu verstehen, wie die Grundschuldbestellung funktioniert. In diesem Beitrag erklären wir, was die Grundschuldbestellung ist und wie sie abläuft. Außerdem verraten wir Ihnen, welche Kosten im Rahmen der Grundschuldbestellung auf Sie zukommen und wie Sie den Prozess positiv beeinflussen können, um schnellstmöglich eine Kreditauszahlung zu erhalten.
Was ist eine Grundschuldbestellung?
Die Grundschuldbestellung ist ein wichtiger Schritt bei der Immobilienfinanzierung. Sie bezeichnet die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch zugunsten eines Kreditgebers, in der Regel einer Bank. Die Grundschuld dient als Sicherheit für ein Darlehen, das beispielsweise zum Kauf einer Immobilie aufgenommen wird. Im Gegensatz zur Hypothek bleibt die Grundschuld auch nach vollständiger Tilgung des Kredits bestehen, bis sie vom Gläubiger gelöscht wird. Die Grundschuldbestellung erfolgt meist im Rahmen eines Notartermins, bei dem die Vereinbarungen zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber offiziell beurkundet werden. Diese Sicherheit ermöglicht es dem Kreditgeber, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers auf die Immobilie zuzugreifen und sie im Extremfall zwangsversteigern zu lassen, um die offene Schuld zu begleichen.
Ist eine Grundschuldbestellung beim Immobilienkauf Pflicht?
Eine Grundschuldbestellung ist beim Immobilienkauf in der Regel Pflicht, wenn der Kauf über ein Darlehen finanziert wird. Die Bank verlangt diese Sicherheit, um im Falle eines Zahlungsausfalls das Recht zu haben, die Immobilie zu verwerten und das Darlehen zurückzuerhalten. Ohne Grundschuldbestellung wird ein Darlehen selten gewährt. Wenn der Käufer das Haus oder Grundstück ohne Kredit erwirbt, ist eine Grundschuldbestellung nicht erforderlich. Dennoch kann sie sinnvoll sein, wenn später eine Beleihung oder ein Kredit aufgenommen werden soll. Grundsätzlich dient die Grundschuldbestellung dem Schutz der Kreditgeber und ist ein gängiges Verfahren in der Immobilienfinanzierung.
Zudem haben Sie die Wahl aus verschiedenen Krediten für Grundstücke und Häuser. Es ist wichtig, die richtige Finanzierung für Ihre persönlichen Ansprüche zu finden, um Zahlungsausfälle und weitere Risiken oder Kosten zu vermeiden. Das Ziel einer Grundschuld ist zwar die Sicherheit des Kreditgebers – im Idealfall wird die Grundschuld jedoch nicht eingelöst, sondern nach vollständig zurückgezahltem Darlehen wieder gelöscht.
Es gibt zwei Arten von Grundschulden: die briefliche Grundschuld und die buchmäßige Grundschuld. Bei der brieflichen Grundschuld wird ein Grundschuldbrief ausgestellt, der als Wertpapier dient. Die buchmäßige Grundschuld wird hingegen direkt ins Grundbuch eingetragen, ohne dass ein Brief ausgestellt wird. Beide sichern das Darlehen durch die Immobilie ab.
Ablauf einer Grundschuldbestellung: Vom Notartermin bis zum Grundbucheintrag
Sie möchten ein Haus oder Grundstück finanzieren – und zwar mithilfe eines Darlehens? Dann sollten Sie wissen, wie die Grundschuldbestellung abläuft, um sich bestmöglich vorzubereiten. In der Regel hat eine Grundschuldbestellung den folgenden Ablauf:
- Kreditvereinbarung: Zu Beginn steht die Einigung zwischen dem Kreditnehmer und der Bank über die Kreditkonditionen an. Hier sollte auch die Höhe der Grundschuld besprochen werden, die als Sicherheit dient.
- Notartermin: Sie als Kreditnehmer vereinbaren einen Termin beim Notar. Dieser setzt den Vertrag über die Grundschuldbestellung auf und beurkundet die Zustimmung des Kreditnehmers zur Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.
- Unterschrift und Beurkundung: Beim Notartermin wird der Vertrag von Ihnen als Kreditnehmer unterzeichnet und der Notar beglaubigt die Unterschrift. Dabei wird auch der sogenannte Grundschuldbrief ausgestellt, falls eine Briefgrundschuld vereinbart wurde.
- Eintragung ins Grundbuch: Der Notar leitet den beurkundeten Vertrag an das Grundbuchamt weiter, das die Grundschuld in das Grundbuch der betreffenden Immobilie einträgt. Ab diesem Zeitpunkt hat die Bank die Sicherheit, auf die Immobilie zugreifen zu können, falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird.
- Mitteilung an den Kreditgeber: Nach der Eintragung erhält die Bank eine Mitteilung über die erfolgreiche Grundschuldbestellung, was die Auszahlung des Darlehens ermöglicht.
Eine Grundschuld ist nicht in Stein gemeißelt. Nach vollständiger Rückzahlung des Kredits kann der Kreditnehmer die Löschung der Grundschuld beantragen. Dafür ist ein erneuter Notartermin erforderlich, um die Löschungsbewilligung der Bank zu erhalten und die Grundschuld im Grundbuch löschen zu lassen.
Wie lange dauert die Grundschuldbestellung?
Die Grundschuldbestellung dauert in der Regel einige Wochen. Der Prozess beginnt mit der Unterzeichnung des Grundschuldbestellungsformulars beim Notar, gefolgt von der Einreichung beim Grundbuchamt. Die Dauer variiert je nach Auslastung des Amts, beträgt jedoch üblicherweise zwischen zwei und sechs Wochen. Sobald die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, erhält die Bank eine Bestätigung, und das Darlehen kann ausgezahlt werden. Verzögerungen können auftreten, wenn zusätzliche Unterlagen erforderlich sind oder es Klärungsbedarf gibt. Eine zügige Abwicklung hängt also von der sorgfältigen Vorbereitung aller beteiligten Parteien ab.
Grundschuldbestellungsformular: Darauf sollten Sie achten
Eine Grundschuld bringt langfristige finanzielle Verpflichtungen und Risiken mit sich. Es ist daher sehr wichtig, dass Sie als Kreditnehmer das Grundschuldbestellungsformular sorgfältig lesen und verstehen, bevor Sie es unterschreiben. Besonders die folgenden Aspekte sollten Sie beachten, wenn Sie das Grundschuldbestellungsformular ausfüllen:
- Exakte Angaben zur Immobilie: Die Immobilie, die als Sicherheit dient, muss im Formular eindeutig identifiziert werden. Das bedeutet, die genaue Adresse und die Grundbuchdaten (Flurstücksnummer, Gemarkung, Grundbuchblattnummer) sollten korrekt eingetragen werden.
- Höhe der Grundschuld: Die vereinbarte Höhe der Grundschuld muss im Formular klar angegeben werden. Diese Summe entspricht meist dem Darlehensbetrag plus einer gewissen Sicherheitsspanne.
- Zinsangaben: Die im Grundschuldbestellungsformular angegebenen Zinsen sind nicht die Kreditzinsen, sondern Verzugszinsen, die im Fall eines Zahlungsausfalls anfallen könnten. Dieser Zinssatz liegt oft deutlich höher, um die Bank zusätzlich abzusichern.
- Verzicht auf Einreden: Meist enthält das Formular eine Klausel, die besagt, dass der Kreditnehmer auf Einreden verzichtet. Das bedeutet, dass die Bank im Ernstfall die Grundschuld durchsetzen kann, ohne dass der Kreditnehmer Einwände erheben kann.
- Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung: Oftmals wird der Kreditnehmer dazu verpflichtet, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Das bedeutet, dass die Bank bei einem Zahlungsausfall direkt auf die Immobilie zugreifen kann, ohne vorher ein Gerichtsurteil erwirken zu müssen.
- Zustimmungserklärung: Der Kreditnehmer muss im Formular bestätigen, dass er der Bestellung der Grundschuld zustimmt und sich der rechtlichen Konsequenzen bewusst ist.
- Vollmacht für den Notar: Oft enthält das Grundschuldbestellungsformular eine Klausel, die dem Notar die Vollmacht gibt, die Grundschuld ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Kosten einer Grundschuldbestellung
Die Kosten und Gebühren einer Grundschuldbestellung setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Insgesamt belaufen sich die Kosten für die Grundschuldbestellung auf etwa 2 % bis 2,5 % der Höhe der Grundschuld – abhängig von Region und Aufwand der Grundschuldbestellung. Die entstehenden Kosten müssen vom Kreditnehmer getragen werden und fallen in der Regel einmalig an.
| Art der Kosten | Höhe der Kosten |
|---|---|
| Notarkosten | 1,5 % der Grundschuld |
| Grundbuchamt | 0,5 % der Grundschuld |
| Weitere Kosten, wie beglaubigte Abschriften oder Bearbeitungsgebühren der Bank |
Was steht in der Grundschuldbestellungsurkunde?
Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält mehrere wichtige Informationen, die den rechtlichen Rahmen für die Grundschuld festlegen. Diese Urkunde wird vom Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Vor allem die folgenden Punkte sind von großer Bedeutung:
- Grundschuldbetrag: Die genaue Höhe der Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird.
- Grundstücksbeschreibung: Eine genaue Beschreibung des Grundstücks, auf das sich die Grundschuld bezieht, inklusive Lage und Größe.
- Gläubiger: Die Angaben zum Gläubiger, meist eine Bank, der die Grundschuld zusteht.
- Sicherungszweck: Die Grundschuld dient als Sicherheit für ein bestimmtes Darlehen; die Urkunde legt fest, welchem Zweck sie dient.
- Zinsen und Nebenleistungen: Vereinbarte Zinssätze und eventuelle weitere Leistungen, die im Rahmen der Grundschuld gesichert werden.
- Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung: Die Erklärung des Eigentümers, dass er sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, falls er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.