Kredite für Grundstücke

Die Tendenz zum Eigenheim ist in Deutschland nach wie vor deutlich. Wer ein Grundstück, ob mit oder ohne Immobilie, kaufen möchte, braucht in den meisten Fällen einen Kredit zur Finanzierung der hohen Kosten. Dabei lässt sich zwischen Krediten, die nur das Grundstück ohne Bebauung finanzieren, und Krediten für ein Objekt mit Bebauung unterscheiden. Am einfachsten ist es, ein bestehendes Haus zu kaufen, aber viele Personen wünschen sich einen Neubau ganz nach den eigenen Wünschen.

In diesem Beitrag geht es darum, welche wichtigen Kosten beim Grundstückskauf anfallen, wie die Finanzierung ohne Eigenkapital funktioniert und wo der Unterschied zwischen der Finanzierung eines Grundstücks mit Bebauung und ohne Bebauung liegt. Zudem erhalten Häuslebauer Informationen zum variablen Darlehen und zum Annuitätendarlehen, da es sich hier um die beiden beliebtesten Varianten zur Grundstücksfinanzierung handelt. Vor Antworten auf die häufigsten Fragen zum Thema Kredite für Grundstücke gibt es eine Übersicht zu den nötigen Unterlagen für die Beantragung einer Immobilienfinanzierung.


Letzte Aktualisierung: 24.04.2020
Wir möchten Sie einladen einmal wöchentlich unseren Newsletter zum Thema Immobilien zu erhalten. Sie erhalten: News zur Immobilienbranche & hilfreiche Tipps rund um Immobilien.
Grundstückskauf mit Kredit

Wichtige Kostenpunkte beim Grundstückskauf

Vor der Finanzierung ist es wichtig, sich einen Überblick der anfallenden Kosten beim Grundstückskauf zu verschaffen. Nur so können Grundstückskäufer entscheiden, in welcher Höhe sie den Immobilienkredit beantragen sollten. Die folgenden Kostenpunkte sind relevant:

  • Grundstückspreis (Empfehlung: mit Bodenrichtwert und Vergleichsobjekten abgleichen)
  • Kosten für Erschließung
  • Kosten für Anschluss an Straßen, Telekommunikation sowie Faktoren wie das Wegerecht
  • Vorhandene Bebauungspflichten
  • Kosten für den Bauantrag
  • Kosten für den Neubau oder die vorhandene Immobilie
  • Nebenkosten eines Gebäudes
  • Nebenkosten des Kaufs: Grunderwerbssteuer, Eintragung im Grundbuch, Makler- und Notargebühren

Die Recherche zu den anfallenden Kosten bringt auch den Vorteil mit sich, dass Käufer anhand passender Informationen den Preis für das Grundstück noch einmal neu verhandeln können. In vielen Fällen ist es möglich, sich die Notarkosten oder die Maklerkosten mit dem Verkäufer zu teilen. Auch Hinweise darauf, dass der angesetzte Grundstückspreis deutlich über oder unter dem durchschnittlichen Grundstückswert der Region liegt, ist hilfreich. In diesem Fall sollten Bauherren rechtzeitig herausfinden, wodurch sich die Abweichung erklärt, und können bei Bedarf rechtzeitig vor Vertragsabschluss vom Kauf zurücktreten oder vom Verkäufer entsprechende Maßnahmen verlangen.

Tipp: Vor dem Grundstückskauf sollten Interessenten mit den Nachbarn sprechen, um sich über besondere Gegebenheiten wie zum Beispiel Flug- oder Straßenlärm, Luftverschmutzung und Bodenverschmutzung zu informieren.

Die Finanzierung ohne Eigenkapital

Wer keine Ersparnisse hat, schreckt oft davor zurück, einen Kredit für ein Grundstück aufzunehmen. Früher war es jedoch schwieriger, ohne Eigenkapital einen Kredit für eine Immobilie zu erhalten. Heute ist dies häufiger möglich, da die Zinsen niedriger sind. Entsprechend müssen die Banken nicht mehr so hohe Refinanizerungs-Zinsen zahlen wie früher. Dies hat den Vorteil, dass Grundstückskäufer ohne Wartezeit direkt die gewünschte Immobilie erwerben können. Jedoch sind auch die Zinsen für den Kredit höher und dieser muss über längere Zeit abbezahlt werden.

Daher ist es nach wie vor empfehlenswert, die Grundstücksfinanzierung mit Eigenkapital vorzunehmen. Als Faustregel gilt, dass ein Eigenkapitalanteil von etwa 20% empfehlenswert ist. Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro wären das zum Beispiel 20.000 Euro. Diese können auch zur Hälfte für Nebenkosten wie etwa die Notar- und Grundbuchkosten verwendet werden.

Ein Grundstück ohne Bebauung finanzieren

In manchen Situationen ist es sinnvoll, zuerst das Grundstück zu erwerben und den geplanten Neubau mit zeitlichem Abstand durchzuführen. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn junge Menschen auf ihr gewünschtes Bauland stoßen, aber erst in mehreren Jahren darauf bauen möchten. Ideal ist es in diesem Fall, das Grundstück separat zu erwerben. Dies ist als „Kauf ohne Bauträgerzwang“ bekannt. Diese Variante ermöglicht es, zwei Kredite – einen für das Grundstück und einen für die Immobilie selbst – aufzunehmen und dabei jeweils günstige Konditionen zu erhalten.

Jedoch ist Vorsicht geboten, da bei der Finanzierung eines Grundstücks ohne Bebauung einige Stolperfallen lauern. Die Bank, die den Kredit für das Grundstück vergibt, wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Somit stellt das Objekt die Sicherheit für die Bank dar. Bei einer getrennten Finanzierung ist es schwierig, einen alternativen Geldgeber zu finden, der den Hausbau unterstützt. Dies liegt daran, dass andere Banken sich nicht mit dem zweiten oder dritten Platz im Grundbuch als Sicherheit zufriedengeben. In der Praxis heißt dies, dass der Bauherr normalerweise nur bei der Bank ein Darlehen für den Hausbau bekommt, die bereits den Grundstückskauf finanziert hat. Daher befinden sich die Käufer in einer schlechten Verhandlungsposition und müssen die Konditionen der Bank annehmen.

Ein Grundstück mit Bebauung finanzieren

Wer bereits weiß, dass er sowohl das Grundstück als auch die geplante Immobilie auf einmal finanzieren möchte, wird auf weniger Stolperfallen treffen. Hier ist es üblich, bei einem Kreditinstitut ein Darlehen für beide Kostenpunkte auf einmal zu übernehmen. Meist ist das Grundstück selbst teurer als die bereits darauf vorhandene Immobilie oder der geplante Neubau. Käufer sollten jedoch beachten, dass beim Bau und der Renovierung von Gebäuden viele unerwartete Kosten auftreten können.

Dies sind die Vorteile daran, ein Grundstück direkt mit Bebauung zu finanzieren:

  • Die Grundsteuer fällt nur einmal an
  • Das Grundstück lässt sich als Eigenkapital nutzen
  • Der Bauherr hat freie Wahl unter Kreditinstituten
  • Die Zinsen für den Kredit lassen sich fair verhandeln

Verschiedene Darlehensarten für den Grundstückskauf

Bei der Art des Kredits für den Grundstückskauf lässt sich zwischen verschiedene Darlehen entscheiden. Annuitätendarlehen sind weit verbreitet, aber um die erstrangige Besicherung des Grundstücks durch eine Bank zu vermeiden, ist eine sogenannte Zwischenfinanzierung eine Alternative. Dabei handelt es sich unter anderem um variable Darlehen, die mehr Flexibilität geben.

Variable Darlehen für den Grundstückskauf

Variable Darlehen sind Baukredite ohne lange Zinsbindung. Das bedeutet, dass die Zinsen alle drei Monate an den aktuellen Zinssatz angepasst werden. So sind Ersparnisse möglich. Zudem können Bauherren das Darlehen jederzeit mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Achtung: Bei einem zweiten Darlehen ist es schwierig, bei einer anderen Bank ähnlich gute Bedingungen zu finden. Daher müssen Bauherren hier meist ein Annuitätendarlehen aufnehmen, das eine lange Zinsbindung hat und sich nicht vorzeitig kündigen lässt.

Annuitätendarlehen als Alternative

Neben den variablen Darlehen sind Annuitätendarlehen weit verbreitet. Hier handelt es sich um eine klassische Form des Kredits, bei dem die Zinsen von Anfang an für die ganze Laufzeit feststehen. Wenn die finanzierende Bank beim Annuitätendarlehen nur an zweiten Stelle stehen kann, sind die Bedingungen meist entsprechend schlechter für den Kreditnehmer. Wer hingegen nur ein Annuitätendarlehen aufnimmt, kann insbesondere bei den zurzeit (Stand April 2020) günstigen Zinsen von einem niedrigen Zinssatz mit Bindung profitieren.

Nötige Unterlagen zur Beantragung eines Immobilienkredits

Vor dem Kauf einer Immobilie müssen Bauherren bereits die Finanzierung sichern, da die meisten Verkäufer eine Bestätigung über den Kredit sehen möchten. Um zu vermeiden, auf den Kosten bei der Bank sitzenzubleiben, falls der Verkäufer einen Rückzieher macht, ist es sinnvoll, den Notartermin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags so kurz wie möglich nach dem Banktermin zu planen. Um den Kredit ohne Probleme zu erhalten, verlangt die Bank zahlreiche Dokumente. Sie hat normalerweise ihre eigene Checkliste, an der der Bauherr sich orientieren kann. Wer frühzeitig die folgenden Unterlagen bereithält, kann den Prozess der Immobilienfinanzierung beschleunigen:

  • Kopie des Personalausweises
  • Kopien der letzten Gehaltsabrechnungen und Steuerbescheide
  • Einkommensnachweise bei Selbstständigen
  • Eigenkapitalnachweis in Form von Kontoauszügen
  • Grundbuchauszug mit Vermerk zum Eigentümer der Immobilie und Angaben zu eventuellen Belastungen (beim Grundbuchamt zu erhalten)
  • Pläne des Architekten mit Angaben zum Grundriss, zum Querschnitt, mit Außenansichten, einer Flurkarte, einer Wohnflächenberechnung und einer Berechnung des umbauten Raumes


FAQ zu Kredite für Grundstücke

Wo erhalte ich einen Kredit für den Grundstückskauf?

Um den Kauf eines Grundstücks zu finanzieren, ist die Unterstützung eines Kreditinstituts in den meisten Fällen erforderlich. Die fairsten Kredite gibt es normalerweise bei der Bank. Wer bei der Hausbank nachfragt, kann als bestehender Kunde Vorteilsraten bei den Zinsen erhalten.

Wie finde ich die beste Finanzierung für mein Grundstück?

Um die beste Finanzierung zu finden, ist es im Einzelfall sinnvoll, sich von einem objektiven Baufinanzierungsexperten beraten zu lassen. Dieser empfiehlt in den meisten Fällen eine kurzfristige Finanzierung des Grundstück. So ist es möglich, diesen Kredit abzubezahlen, bevor ein neuer Kredit für den Hausbau aufgenommen wird.

Wie kann ich ein Grundstück ohne Bebauung finanzieren?

Grundstücke ohne Bebauung lassen sich schon lange vor dem geplanten Hausbau kaufen. Hier ist eine kurzfristige Finanzierung, etwa über ein variables Darlehen, empfehlenswert. So kommen Bauherren nicht in die unangenehme Lage, zwei Kredite auf einmal aufnehmen zu müssen. Denn dies bringt mit sich, dass der zweite Kredit schlechtere Bedingungen hat, weil das Kreditinstitut als Sicherheit nur die zweite oder dritte Stelle im Grundbuch erhält.

Wie kann ich ein Grundstück mit Bebauung finanzieren?

Die Finanzierung eines bereits bebauten Grundstücks oder die Kombination aus Grundstückskauf und Beginn eines Neubaus zur gleichen Zeit ist in der Finanzierung unkomplizierter. Hier müssen Bauherren nur einen Kredit aufnehmen. Dieser hat zwar höhere Gesamtkosten, erlaubt es dafür aber, die Bank mit dem besten Angebot auszuwählen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem variablen Darlehen?

Ein variables Darlehen orientiert sich im Zinssatz an den aktuellen Zinsen und lässt sich auf Wunsch mit einer Frist von vier Wochen kündigen. Für die kurzfristige Finanzierung ist es eine gute Wahl. Das klassische Annuitätendarlehen hingegen läuft über einen langen Zeitraum und bringt eine Sollzinsbindung mit sich. Die derzeit niedrigen Zinsen sorgen für geringe Kosten beim Annuitätendarlehen.