Grundstück finanzieren: Den idealen Kredit mit günstigen Zinsen finden

Sie überlegen, ein Grundstück zu kaufen? Die Finanzierung Ihres Grundstücks ist einer der wichtigsten Punkte auf Ihrer Agenda und verlangt einiges an Informationen. Denn es gibt zahlreiche Finanzierungen, individuelle Konditionen und Co., die von Ihnen begutachtet werden wollen. Damit Sie die ideale Grundstücksfinanzierung für Ihre Lebenssituation, Wünsche und Bedürfnisse finden, haben wir die beliebtesten Finanzierungsarten für Sie zusammengefasst. Außerdem verraten wir Ihnen, welche Vor- und Nachteile die verschiedenen Grundstücksfinanzierungen bieten und wie Sie dank kleiner Tricks viel Geld sparen können.

Was kosten Grundstücke aktuell?

Wird Deutschland wirklich immer teurer? In der Immobilienbranche lautet die Antwort leider Ja – zumindest in den meisten Fällen. In vielen großen Städten steigen die Grundstückspreise jährlich an, während ländliche Gebiete zumeist von einem hohen Preisanstieg verschont bleiben. So kommt es, dass der durchschnittliche Grundstückspreis in Deutschland 2024 bei 321,48 €/m² liegt. Starke Schwankungen zwischen Metropolen und ländlichen Bereichen machen aber Grundstückspreise von unter 100,00 €/m² ebenso möglich, wie Preise von über 4.000,00 €/m². Sie möchten die aktuellen Grundstückspreise für Ihr Bundesland, Ihren Landkreis oder Ihre Stadt erfahren? Wir haben die aktuellen Werte parat!

Welche Kosten entstehen beim Grundstückskauf?

Beim Grundstückskauf entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene Kosten und Nebenkosten, die bei der Finanzplanung berücksichtigt werden müssen. Nur so können Sie eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten des Grundstückskaufs erhalten und die richtige Finanzierung wählen. Die Kosten beim Grundstückskauf setzen sich in der Regel wie folgt zusammen:

• Kaufpreis: Der größte Teil der Kosten besteht aus dem Kaufpreis des Grundstücks. Dieser ist abhängig von der Lage und Größe des Grundstücks sowie weiteren Besonderheiten. Durchschnittlich liegt der Grundstückspreis in Deutschland 2024 bei 321,48 €/m², variiert jedoch stark.
• Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis des Grundstücks erhoben und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
• Notarkosten: Der Notar übernimmt die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Die Notarkosten liegen in der Regel bei etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
• Grundbuchkosten: Für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch fallen Gebühren an, die sich auf etwa 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises belaufen.
• Maklerprovision: Falls ein Makler involviert ist, wird eine Provision fällig. Diese variiert, beträgt aber in der Regel zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Vermessungskosten: Falls das Grundstück neu vermessen werden muss, können hierfür zusätzliche Kosten anfallen, die je nach Aufwand variieren.
• Bodengutachten: Ein Bodengutachten kann notwendig sein, um die Beschaffenheit des Grundstücks und eventuelle Bodenbelastungen zu prüfen. Die Kosten dafür liegen meist um die 0,4 % des Kaufpreises.
• Erschließungskosten: Erschließungskosten fallen an, wenn das Grundstück an das öffentliche Versorgungsnetz (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation) angeschlossen werden muss. Die Höhe kann stark variieren, oft liegen die Kosten im fünfstelligen Bereich.
• Altlastenbeseitigung: Falls das Grundstück mit Altlasten belastet ist, können erhebliche Kosten für die Entfernung entstehen. Diese sind stark abhängig von Art und Umfang der Altlasten.
• Finanzierungskosten: Bei der Finanzierung des Grundstückskaufs können zusätzliche Kosten wie Bearbeitungsgebühren oder Bereitstellungszinsen anfallen.

Grundstück finanzieren: Welcher Kredit passt zu Ihnen?

Sie haben das Grundstück Ihrer Träume gefunden? Dann steht nun die Suche nach einer geeigneten Finanzierung an. Dabei haben Sie die Wahl aus zahlreichen Modellen, die unterschiedliche Schwerpunkte wie Zinssicherheit, Flexibilität und Co. bieten. Da Sie eine Grundstücksfinanzierung über einen langen Zeitraum begleitet, ist es umso wichtiger, das richtige Modell für Ihre individuellen Lebensumstände, Wünsche und Bedürfnisse zu finden. Die folgenden Finanzierungsmöglichkeiten sollten Sie bei Ihrer Wahl berücksichtigen:

Bauspardarlehen als Grundstücksfinanzierung

Ein Bauspardarlehen ist eine spezielle Form der Grundstücksfinanzierung, die aus zwei Phasen besteht: der Ansparphase und der Darlehensphase. In der Ansparphase spart der Bausparer regelmäßig einen bestimmten Betrag auf einem Bausparvertrag an. Nach Erreichen der Bausparsumme und einer festgelegten Mindestsparzeit kann das Darlehen in Anspruch genommen werden. Diese Finanzierungsart zeichnet sich durch relativ niedrige und festgeschriebene Zinssätze aus, was Planungssicherheit bietet. Sie ist für Grundstücksfinanzierungen geeignet, da die langfristige Zinssicherheit und die Kombination aus Sparen und Darlehen attraktive Konditionen bieten. Nachteile sind die langen Ansparzeiten und die meist geringeren Darlehenssummen im Vergleich zu anderen Finanzierungsarten, was zusätzliche Finanzierungen erforderlich machen könnte.

Annuitätendarlehen als Grundstücksfinanzierung

Ein Annuitätendarlehen ist eine häufig genutzter Kredit für Grundstücke, bei dem der Kreditnehmer regelmäßig gleichbleibende Raten (Annuitäten) zahlt, die sich aus Zins- und Tilgungsanteilen zusammensetzen. Anfangs ist der Zinsanteil hoch, während der Tilgungsanteil mit der Zeit steigt. Diese Art der Finanzierung bietet eine hohe Planungssicherheit durch feste monatliche Raten und ist daher ideal für Grundstücksfinanzierungen geeignet. Ein großer Vorteil ist außerdem die Berechenbarkeit der Kosten über die gesamte Laufzeit. Allerdings können die festgeschriebenen Zinssätze bei langfristigen Darlehen auch ein Nachteil sein, insbesondere wenn die Zinssätze sinken. Zudem besteht eine langfristige Bindung an die Bank, und vorzeitige Rückzahlungen sind oft mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Variables Darlehen als Grundstücksfinanzierung

Ein variables Darlehen zeichnet sich durch einen Zinssatz aus, der regelmäßig an die aktuellen Marktbedingungen angepasst wird, meist in vierteljährlichen Abständen. Diese Finanzierungsart bietet Flexibilität, da der Kreditnehmer bei sinkenden Zinssätzen von niedrigeren Raten profitiert und jederzeit Sondertilgungen vornehmen kann. Für die Grundstücksfinanzierung ist ein variables Darlehen geeignet, wenn der Kreditnehmer auf kurzfristige Zinsentwicklungen reagieren möchte und plant, den Kredit in absehbarer Zeit zurückzuzahlen. Nachteile sind die Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Zinsentwicklungen und das Risiko steigender Zinssätze, die zu höheren monatlichen Belastungen führen können. Daher erfordert diese Darlehensform eine gute finanzielle Planung und Risikobereitschaft.

Hypothekarkredit als Grundstücksfinanzierung

Ein Hypothekarkredit ist ein Darlehen, das durch eine Grundschuld oder Hypothek auf das zu finanzierende Grundstück abgesichert wird. Diese Absicherung ermöglicht in der Regel niedrigere Zinssätze, da das Risiko für die Bank reduziert ist. Hypothekarkredite sind besonders für Grundstücksfinanzierungen geeignet, die hohe Kreditsummen und lange Laufzeiten benötigen. Der Vorteil liegt in der Sicherheit der Finanzierung und den oft besseren Konditionen im Vergleich zu unbesicherten Darlehen. Nachteile können in den zusätzlichen Kosten und dem Aufwand für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch liegen. Zudem kann das Grundstück bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zwangsversteigert werden, um die Schulden zu begleichen.

Bürgschaft als Grundstücksfinanzierung

Bei einer Bürgschaft übernimmt eine dritte Partei (der Bürge) die Verpflichtung, die Zahlungen zu leisten, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. Dies kann die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers erhöhen und ihm bessere Kreditkonditionen verschaffen. Eine Bürgschaft ist besonders nützlich, wenn der Kreditnehmer selbst nicht über ausreichende Sicherheiten verfügt. Für die Grundstücksfinanzierung kann sie eine gute Option sein, da sie den Zugang zu Krediten erleichtert. Nachteile umfassen das Risiko für den Bürgen, der bei Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners einspringen muss, sowie mögliche Einschränkungen bei der Kreditvergabe, da Banken die Bonität des Bürgen sorgfältig prüfen und nicht jeder als Bürge akzeptiert wird.

Welche Konditionen bei der Grundstücksfinanzierung?

Nicht nur die Art der Finanzierung Ihres Grundstücks kann sich unterscheiden – auch innerhalb der einzelnen Finanzierungsformen haben Sie die Möglichkeit, bestimmte Konditionen an Ihr Leben anzupassen. Hierzu zählen vor allem die Laufzeit der Grundstücksfinanzierung sowie die Dauer der Zinsbindung. Beide Stellschrauben mögen auf den ersten Blick klein wirken, können jedoch einen großen Einfluss auf die letztendlichen Kosten Ihrer Grundstücksfinanzierung haben.

Festzinsbindung lang oder kurz

Die meisten Kredite bieten Ihnen als Kreditnehmer die Wahl, wie lang Ihre Festzinsbindung sein soll. Gemeint ist damit, dass Sie den gleichen Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum nutzen können – egal, wie sich die tatsächliche Zinslage verändert. Eine lange Zinsbindung ist anfänglich in der Regel teurer, bietet dafür jedoch mehr Planungssicherheit durch festgesetzte Zinsen. Eine kurze oder gar keine Zinsbindung hingegen, kann sich für Sie in Niedrigzinsperioden auszahlen, führt in Zeiten hoher Zinsen jedoch zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung.

Laufzeit

Viele Grundstückskäufer neigen dazu, die Laufzeit des Kredits so kurz wie möglich anzusetzen, um schnell von der finanziellen Verpflichtung loszukommen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn das führt zu hohen monatlichen Raten, die erst einmal bezahlt werden wollen – vor allem in Monaten, in denen weitere hohe Kosten wie Urlaube, ein kaputtes Auto und Co. anstehen.

Viele Finanzexperten raten daher zu längeren Laufzeiten bei der Grundstücksfinanzierung. So können Sie Ihre Raten nicht nur mit einer höheren Wahrscheinlichkeit begleichen, Sie können den übriggebliebenen Teil Ihres Geldes auch noch sparen. Tun Sie das für mehrere Jahre, können Sie die angesparte Summe für die vorzeitige Tilgung des Kredits nutzen. Dies ist in den meisten Fällen zwar mit einer Vorfälligkeitsentschädigung (ca. 1 % der offenen Kreditsumme) verbunden, doch dieses Vorgehen gibt Ihnen eine deutlich größere finanzielle Sicherheit. Haben Sie sich für einen variablen Kredit entschieden, ist das vorzeitige Tilgen sogar kostenlos.

Grundstück und Haus getrennt finanzieren?

Wer ein Grundstück kauft, der muss häufig tief in die Tasche greifen. Doch ein Grundstück allein reicht noch nicht aus, sondern verlangt nach dem Bau eines Hauses. Für viele stellt sich an diesem Punkt die Frage, ob Grundstück und Haus getrennt oder doch zusammen finanziert werden sollen. Eine klare Lösung gibt es hier jedoch nicht, denn beide Seiten haben Vor- und Nachteile, die Sie für Ihre individuelle Situation abwägen sollten.

Grundstück und Haus zusammen zu finanzieren, bietet Ihnen vor allem eine größere Planungssicherheit, denn Sie haben die Möglichkeit, Grundstück und Hausbau aufeinander abzustimmen. So können Sie vor dem Grundstückskauf beispielsweise eine Bauvoranfrage stellen, um zu prüfen, ob sich Ihr Traumhaus auf dem betroffenen Grundstück realisieren lässt. Zudem gibt es bestimmte Finanzpakete, die für die Finanzierung von Grundstück und Haus angeboten werden. Auf der anderen Seite müssen Sie jedoch mit einer finanziellen Belastung rechnen, die gerade zu Beginn in den meisten Fällen sehr hoch ausfällt.

Also dann doch lieber Grundstück und Haus getrennt finanzieren? Bei dieser Option senken Sie die finanzielle Belastung zu Beginn Ihrer Immobilienkäufe und strecken diese über eine längere Zeit. Wirklich entscheidend ist jedoch die Auswirkung auf Ihre Bonität, denn hier gibt es zwei Fälle. Haben Sie das Grundstück bereits abbezahlt, wenn Sie einen Kredit für den Hausbau aufnehmen, dann wirkt sich das positiv auf Ihre Bonität aus und verbessert Ihre Kreditkonditionen. Zahlen Sie jedoch nach wie vor den Kredit des Grundstücks ab, ist das Gegenteil der Fall. Ihnen wird möglicherweise eine geringere Kreditsumme gewährt, während die Kreditkonditionen aufgrund fehlender Eigenmittel schlechter ausfallen. Grundstück und Haus getrennt zu finanzieren, lohnt sich also vor allem dann, wenn Sie sicher sind, dass das Grundstück zum Zeitpunkt des Hausbaus bereits abbezahlt ist.

Grunderwerbsteuer sparen durch getrennten Kauf

Ein weiterer Tipp, um die günstigste Finanzierung beim Grundstückskauf zu erhalten, ist das Sparen der doppelten Grunderwerbsteuer. Indem Sie Grundstück und Haus getrennt kaufen und finanzieren, können Sie hier nämlich einen kleinen Trick anwenden. Während im Normalfall die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % auf den Gesamtpreis für Grundstück und Neubau berechnet wird, ist das anders, wenn Sie zuerst das Grundstück und später den Hausbau finanzieren und realisieren. In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer nur für das meist günstigere Grundstück fällig und kann Ihnen Einsparungen im fünfstelligen Bereich bescheren.

Voraussetzung für die Einsparung der doppelten Grunderwerbsteuer ist es, dass Sie Grundstückskauf und Hausbau in zwei separaten Verträgen abschließen – sowohl zeitlich als auch inhaltlich. Beide Immobilien sollten zudem nicht von demselben Eigentümer, beispielsweise der gleichen Baufirma, stammen. Zu guter Letzt achten Sie unbedingt darauf, dass zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Abschluss des Bauvertrags mindestens 12 Monate, die sogenannte Schamfrist, liegen. Das Finanzamt wird sehr genau prüfen, ob es einen Zusammenhang zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Bau Ihres Hauses gibt. Nehmen Sie die Voraussetzungen also genau, um nachträglich nicht doch noch dazu aufgefordert zu werden, die Grunderwerbsteuer für den Hausbau nachzuzahlen.

Finanzierung beim Grundstückskauf: Das müssen Sie beachten

• Werfen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks einen Blick ins Grundbuch, um etwas über das Eigentumsverhältnis, Einschränkungen, Nutzungsrechte und Co. zu erfahren.
• Reichen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks eine Bauvoranfrage ein, um zu prüfen, ob Sie Ihr Traumhaus überhaupt auf dem Grundstück realisieren dürfen.
• Berücksichtigen Sie für die Grundstücksfinanzierung nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Kaufnebenkosten wie Grundbucheintragung und Makler sowie weitere Kosten hinsichtlich Erschließung, Altlastenbeseitigung, Vermessung und Co.
• Bei zeitlich verzögertem Hausbau: Nutzen Sie Ihr bezahltes Grundstück als Eigenkapital, um günstigere Zinsen für Ihren Neubau zu erhalten.
• Vergleichen Sie die verschiedenen Angebote zur Finanzierung Ihres Grundstücks, um die günstigsten Konditionen zu finden. Ein unabhängiger Makler kann helfen!