Bodenbelastung bei Grundstücken: Was tun bei Schadstoffen im Boden?

Liegen gute Fundamentbedingungen oder düstere Überraschungen unter Ihren Füßen? Eine Bodenbelastung auf dem Grundstück kann nicht nur Ihre Baupläne verzögern, sondern auch Gesundheits- und Umweltrisiken bergen. Besonders künftige Grundstückskäufer und Bauherren, aber auch Grundstücksverkäufer sollten sich über Bodenbelastungen informieren, um teure Sanierungen oder Haftungsfallen zu vermeiden.

Wer frühzeitig weiß, wie man Schadstoffe im Boden feststellen und beseitigen kann, behält die Kontrolle über sein Budget, spart Geld und schützt Mensch sowie Umwelt langfristig.

Was sind Bodenbelastungen bei Grundstücken?

Bodenbelastungen bezeichnen die Schadstoffbelastung im Boden eines Grundstücks – etwa durch Schwermetalle, Mineralöle oder Altlasten. Solche Schadstoffe im Boden entstehen meist durch frühere industrielle Nutzung, unsachgemäße Entsorgung, Schadstoffunfälle oder Altbebauung. Eine Bodenbelastung kann die Bebaubarkeit, den Wert und die Nutzung eines Grundstücks erheblich beeinträchtigen.

Ursachen für Bodenbelastungen

Bodenbelastungen können viele Ursachen haben – oft unbemerkt und über Jahrzehnte entstanden. Besonders Grundstücke mit industrieller oder gewerblicher Vornutzung sind gefährdet. Auch Altlasten, Unfälle oder falsche Entsorgung führen dazu, dass Schadstoffe im Boden zurückbleiben und die Nutzung des Grundstücks einschränken. Häufige Ursachen für Bodenbelastungen sind:

• Altlasten durch frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung: Ein klassischer Fall ist eine Bodenbelastung im Industrieboden. Früher genutzte Produktionsstätten, Werkstätten oder Tankstellen hinterlassen oft Altlasten wie Mineralölkohlenwasserstoffe, BTX (Benzol, Toluol, Xylol), CKW (Chlorkohlenwasserstoffe) oder Schwermetalle.
• Unsachgemäße Entsorgung und Lagerung: Wenn Chemikalien, Farben, Öle oder Altbatterien unsachgemäß gelagert oder entsorgt werden, gelangen Schadstoffe direkt in den Boden. Die Schadstoffbelastung im Boden steigt dann oft unbemerkt über Jahre hinweg.
• Schadstoffunfälle: Unfälle mit Tanklastern, Leckagen von Heizöltanks oder havarierte Lagerstätten führen oft punktuell zu sehr hohen Schadstoffkonzentrationen im Boden. Die Folgen bleiben häufig dauerhaft, wenn nicht gezielt saniert wird.
• PAK im Boden: PAK (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) entstehen vor allem durch unvollständige Verbrennung (z. B. von Kohle, Holz oder Teer). Eine PAK-Belastung im Boden findet sich oft auf ehemaligen Bahngeländen, in der Nähe alter Teerwerke oder bei aufgeschüttetem Bauschutt.
• Militärische Altlasten und Blindgänger: In ehemaligen Kriegsgebieten können Blindgänger, Munitionsreste oder chemische Kampfstoffe im Boden verbleiben. Auch militärisch genutzte Areale weisen häufig eine besonders hohe Schadstoffbelastung im Boden auf.

Beispiel aus der Praxis: Bodenbelastung durch ein altes Tanklager

Ein Grundstück in einem Mischgebiet sollte neu bebaut werden. Bei der Erkundung des Baugrunds stellte sich heraus: In den 1960er-Jahren wurde hier ein kleines Heizöltanklager betrieben. Mehrere Leckagen wurden nie dokumentiert. Die Analyse ergibt eine massive Bodenbelastung durch Mineralölkohlenwasserstoffe – mit aufwendiger Sanierungspflicht für die heutigen Eigentümer.

Rechtliche Situation bei Bodenbelastungen

Bodenbelastungen unterliegen in Deutschland strengen gesetzlichen Regelungen. Die wichtigsten Grundlagen finden sich im Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) sowie in der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV). Ergänzend greifen auch das Baugesetzbuch, Umweltgesetze der Länder sowie EU-Vorgaben. Für Grundstückseigentümer ergeben sich daraus umfassende Pflichten, insbesondere bei der Feststellung oder dem Verdacht auf Schadstoffe im Boden.

Verdacht auf Bodenbelastung: Was kann ich tun?

Wenn Sie vermuten, dass Ihr Grundstück von Bodenbelastung betroffen ist, sollten Sie zügig handeln. Eine frühzeitige Klärung schützt vor Gesundheitsrisiken und hohen Sanierungskosten. In vielen Fällen helfen gezielte Recherchen, fachliche Beratung und eine Bodenuntersuchung auf Schadstoffe, um Klarheit zu schaffen. Mit den folgenden Schritten können Sie Schadstoffbelastung im Boden effektiv feststellen und rechtzeitig Gegenmaßnahmen einleiten:

• Historische Nutzung prüfen: Ermitteln Sie, was früher auf Ihrem Grundstück stattfand (z. B. Tanklager, Gewerbe).
• Altlastenkataster einsehen: Kommunale Altlastenverzeichnisse geben Auskunft über bekannte Schadstoffverdachtsflächen.
• Absicherung vor Kauf: Sehen Sie vor Grundstückserwerb das Grundbuch sowie die Altlastenauskunft ein und lassen Sie dies im Vertrag vermerken.
• Fachberatung in Anspruch nehmen: Umweltgutachter oder zertifizierte Bodenschutzberater unterstützen Sie mit Expertise.
• Bodenproben entnehmen & analysieren: Eine professionelle Bodenanalyse auf Schadstoffe klärt, ob und welche Schadstoffe im Boden vorliegen.
• Behördliche Unterstützung: Die Untere Bodenschutzbehörde kann bei Bewertung, Genehmigung und weiteren Schritten helfen.

Maßnahmen, um Bodenbelastungen zu beseitigen

Haben Sie ein belastetes Grundstück erworben, sind Sie als neuer Eigentümer grundsätzlich verpflichtet, die Schadstoffbelastung im Boden zu beseitigen. Welche Maßnahmen erforderlich sind, hängt von der Art der Bodenbelastung ab. Erst nach einer detaillierten Bodenanalyse auf Schadstoffe lässt sich erkennen, ob beispielsweise Mineralölkohlenwasserstoffe, Schwermetalle oder PAK im Boden vorliegen und welche Sanierungstechnik infrage kommt.

Wichtige Maßnahmen zur Bodensanierung

1. Bodenaustausch: Verschmutzter Oberboden wird ausgehoben und gegen unbelastetes Material ersetzt. Diese Methode beseitigt zuverlässig Mineralölrückstände und PAK-Belastung im Boden. Der Bodenaustausch ist kostenintensiv und erfordert eine fachgerechte Entsorgung.
2. In-situ-Injektion: Chemische oder biologische Wirkstoffe (z. B. Oxidationsmittel) werden direkt in kontaminierte Bodenzonen eingebracht. Mit diesem Baugrundinjektionsverfahren lassen sich organische Schadstoffe wie BTEX oder luzides PAK im Boden behandeln, ohne den Boden großflächig auszutauschen.
3. Biologische Bodenbehandlung (Bioremediation): Mikroorganismen oder Pilze bauen organische Schadstoffe (z. B. Mineralöle, PAK) ab. Diese umweltfreundliche Technik eignet sich besonders für leicht abbaubare Kohlenwasserstoffe und senkt langfristig die Schadstoffbelastung im Boden.
4. Phytosanierung: Speziell ausgewählte Pflanzen nehmen Schwermetalle oder organische Schadstoffe auf und reichern sie in oberirdischen Pflanzenteilen an. Nach der Ernte wird das belastete Pflanzenmaterial sicher entsorgt, wodurch die Boden­kontamination allmählich sinkt.
5. Immobilisation: Chemikalien wie Kalk oder Aktivkohle werden in den Boden eingearbeitet, um Schadstoffe (z. B. PAK im Boden) zu binden und ihre Mobilität zu reduzieren. Die Schadstoffe verbleiben im Boden, können jedoch nicht mehr ins Grundwasser gelangen.
6. Thermische Verfahren: Erhitzung des Bodens oder gezielte Thermodesorption löst und verdampft organische Schadstoffe wie Mineralölkohlenwasserstoffe oder PAK. Die entstehenden Dämpfe werden abgesaugt und anschließend gereinigt, sodass der Boden weitgehend unbelastet zurückbleibt.

Sonderfall: Belastung von Ackergrund

Ackergrundstücke und andere landwirtschaftlich genutzte Flächen sind besonders häufig belastet, da eine Überdüngung oder die falsche Nutzung von Düngemitteln langfristige Folgen hat. Stickstoffdünger und Phosphatdünger wie Nitrate bleiben für lange Zeit im Boden und sorgen dafür, dass dieser nicht für andere Zwecke nutzbar ist. Organische Dünger, die heute vorrangig eingesetzt werden, sind deutlich besser für den Ackergrund, denn sie vermeiden Umweltprobleme wie Nitrat-Belastungen oder Schadstoff-Anreicherungen. Diese Schadstoffe können auch die Luft verunreinigen.

Je nachdem, welche Arten von Altlasten auf dem Grundstück vorhanden sind und für welche Zwecke Sie das Ackergrundstück nutzen möchten, sollten Sie unbedingt ein Bodengutachten erstellen lassen. Zusätzlich sollten Sie die Grundstückshistorie überprüfen, die Nachbarn zur Geschichte des Grundstücks befragen, das Altlastenkataster einsehen und sich über ein mögliches Verdachtsflächenkataster informieren. Für manche Zwecke sind geringe Belastungen akzeptabel, während zum Beispiel für den Hausbau Schwermetalle, Chemikalien oder andere Gifte nicht unbehandelt bleiben dürfen.

Kosten bei Bodenbelastungen: Damit müssen Sie rechnen

Die Kosten für die Beseitigung von Bodenbelastungen hängen von zahlreichen Faktoren ab: Art und Konzentration der Schadstoffe im Boden, Fläche und Tiefe der Kontamination, gewähltes Sanierungsverfahren sowie Entsorgungs- und Gutachterkosten. In Deutschland bewegen sich die Gesamtkosten grob zwischen 50 € und 400 € pro m² beziehungsweise 10.000 € bis über 200.000 € für mittelgroße Flächen. Eine präzise Berechnung der Bodenbelastung basiert auf einer detaillierten Bodenuntersuchung auf Schadstoffe und definierten Sanierungskonzepten.

Kosten bei Bodenbelastungen im Überblick

Beispiel: Berechnung der Kosten für Bodenbelastungen

Angenommen, Sie haben ein 300 m² Grundstück mit einer PAK-Belastung im Boden. Diese befindet sich in 0,5 m Tiefe. In diesem Fall könnte die Kalkulation Ihrer Kosten wie folgt aussehen (beispielhaft):

Welchen Einfluss haben Bodenbelastungen auf den Grundstückspreis?

Eine Bodenbelastung drückt den Grundstückspreis meist deutlich, da Sanierungskosten einkalkuliert werden müssen. Käufer können daraus einen Verhandlungs­vorteil erzielen und den Preis nach unten korrigieren. Gleichzeitig birgt eine unerkannte Schadstoffbelastung im Boden erhebliche Risiken: Hohe Kosten für Bodengutachten, Bodenanalyse auf Schadstoffe und spätere Sanierung können Ihr Budget sprengen. Eine präzise Berechnung der Bodenbelastung – bereits vor dem Kauf – hilft, versteckte Kosten aufzudecken und realistische Angebote zu machen.

Fazit: So schützen Sie sich vor Bodenbelastungen und hohen Kosten

Sie haben Ihr Traumgrundstück gefunden? Dann sollten Sie einiges beachten, damit es nicht doch noch zum Albtraum wird! Bevor Sie ein Grundstück kaufen, fordern Sie verbindliche Altlastenauskünfte ein und lassen Sie bei starkem Verdacht auf Bodenbelastungen eine Bodenuntersuchung auf Schadstoffe durchführen. Verankern Sie außerdem Altlastenklauseln im Kaufvertrag, um mögliche Sanierungskosten dem Verkäufer zuzuweisen.

Wer sich zusätzlich absichern und bares Geld sparen möchte, der kann Sanierungs­fonds oder Förderprogramme (z. B. KfW-Umweltschutzkredite) für günstige Finanzierungen nutzen. Erwägen Sie zudem eine Umwelt­haftpflichtversicherung, die unerwartete Schadstoffbelastungen im Boden abdeckt.

FAQ zu Bodenbelastung bei Grundstücken: Wie erkennen und was tun?