Ackergrundstück in Deutschland
Bei einem Ackergrundstück handelt es sich um landwirtschaftliche Fläche. Diese ist normalerweise nicht als Bauland ausgezeichnet und darf daher nicht ohne Weiteres bebaut werden. Zudem ist Ackerland normalerweise nicht erschlossen. Jedoch ist es möglich, das Land in Bauland oder zunächst Bauerwartungsland umzuwandeln, um bei einem späteren Verkauf einen höheren Preis zu erzielen.
In diesem Beitrag geht es um die Ackergrundstück Definition, um die ordentliche Nutzung von Ackerland, die korrekte Umwidmung zu Bauland und die mögliche Spekulation mit Ackergrund. Zudem erhalten Sie Informationen zur Verpachtung eines Ackergrundstücks und Antworten auf häufig gestellte Fragen.
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Inhaltsverzeichnis
Ackergrundstück Definition
Ackerland ist eine landwirtschaftlich genutzte Fläche und ist auch als Kulturlandschaft bekannt. Meist wird auf einem Ackergrundstück regelmäßig mit landwirtschaftlichen Geräten gearbeitet. Auch Weiden, Wiesen und Verkehrswege auf dem Gelände können zum Ackergrundstück gehören. Ackerland ist fast immer Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs, der neben den Ackerflächen auch Wohngebäude, Ställe, Scheunen und weitere Gebäude umfassen kann. Auch Stallbesitzer und Käufer, die Ackerland für den Eigenbedarf bewirtschaften möchten, gehören zu den Besitzern von Ackerland.
Anders als bei Bauland darf auf Ackerland nicht gebaut werden. Entsprechend sind diese Grundstücke normalerweise nicht erschlossen. Neben der Bezeichnung Acker sind auch Begriffe wie Feld, Grünland, Streuobstwiesen und Weideland üblich. Obwohl diese keine Ackerfläche im eigentlichen Sinne darstellen, da sie nicht immer wieder neu bestellt werden, gehören sie zur Kategorie Ackergrundstück.
Ackerland befindet sich meist im Außenbereich von Gemeinden. Es ist oft nicht durch regulär befahrbare Straßen erreichbar und nicht erschlossen. Wasserleitungen für Viehtränken oder Ställe sind jedoch häufig vorhanden, obwohl sie nicht die gleichen Voraussetzungen wie Versorgungsleitungen für Wohngebiete erfüllen.
Ordentliche Nutzung eines Ackergrundstücks
Äcker dienen meist zur Bestellung einer Feldfrucht oder zum Weiden von Vieh. Der Kulturboden besteht aus unterschiedlichen Erdschichten, die oft bestimmten, welche Früchte angebaut werden können. In der sogenannten Ackerkrume verteilt der Landwirt organisches Material wie Gülle auf der obersten Schicht, um die Fruchtbarkeit der Erde zu erhöhen.
In Deutschland werden auf den Feldern und Äckern typischerweise diese Produkte angebaut:
- Getreide wie Weizen, Roggen, Gerste und Hafer
- Raps
- Kartoffeln
- Rüben
- Silomais und Grünmais
Zur ordentlichen Nutzung von Ackergrundstücken gehört auch die Still- oder Brachlegung einer Fläche. Dies kann damit zu tun haben, dass sich die Erde erholen muss. Im Flächennutzungsplan der jeweiligen Gemeinde gibt es weitere Informationen zur möglichen Nutzung des Grundstücks.
Umwidmung von Ackerland
Grundsätzlich ist es möglich, aus Ackerland Bauland zu machen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Gemeinde zustimmt. Dies kann dauern, denn ein Grundstück wird erst dann zu Bauland, wenn das ganze Areal entsprechend ausgewiesen wird. Dafür muss ein Bedarf vorhanden sein. Wenn also zum Beispiel andere Baugebiete vollständig ausgelastet sind, kann die Gemeinde neues Bauland auszeichnen. Sollten ausreichend Bauflächen vorhanden sein, ist eine Umwidmung im Rahmen einer Lückenschließung möglich. Dafür beschließt die Gemeinde die Umwidmung der Flurstücke und kündigt dies im örtlichen Gemeindeanzeiger an.
Die folgenden Voraussetzungen sollten erfüllt sein, damit die Umwidmung von Ackerland zu Bauland erfolgreich ist:
- Grundstück sollte nicht im Außenbereich der Gemeinde liegen
- Nur wenige andere Bauflächen in der Gemeinde vorhanden
- Flächennutzungsplan sieht Grundstück als Baufläche vor (anderenfalls: Änderung des Flächennutzungsplan beantragen)
- Bebauungsplan für das entsprechende Grundstück und Umgebung muss vorliegen (kann bei der Gemeinde beantragt werden)
- Umlegungsverfahren nach §46 BauGB beginnt, bei dem Grundstücksbesitzer angehört werden und ihre Wünsche zur Grundstücksneubemessung vortragen können
Man kann also Ackerland zu Bauland umwandeln, wenn bestimmte Vorraussetzungen erfüllt werden und der Antrag von der zuständigen Behörde genehmigt wird.
Ackerland als Bauerwartungsland
Wer ein Ackergrundstück kauft, sollte darauf achten, ob dieses eventuell bereits als Bauerwartungsland vorgemerkt ist. Dabei handelt es sich um mögliches Bauland, das laut Nutzungsplan in den nächsten Jahren umgewandelt werden kann. Zudem dürfen der Bebauung keine Hindernisse wie etwa Flüsse oder Böschungen im Weg stehen. Die Erschließung als Bauland muss möglich sein, was nicht immer der Fall ist.
Das Land ist erst dann „baureif“, wenn die Anbindung an die öffentliche Versorgung schon erfolgt ist. Bauerwartungsland ist entsprechend noch nicht erschlossen. Es ist auch als Rohbauland bekannt. Normalerweise sieht der Flächennutzungsplan der Gemeinde vor, dass bestimmte Areale zu Bauland werden können. Jedoch sollten Kaufinteressenten bedenken, dass es sich dabei noch nicht um Baurecht handelt. Erst der Bebauungsplan kann aus dem Bauerwartungsland Bauland machen.
Spekulation mit Ackergrund
Wer Ackerland oder Grünland besitzt oder kaufen möchte, kann darauf spekulieren, dass die Flächen mit der Zeit zu Bauland werden. Dann lassen sie sich mit einem hohen Wertgewinn verkaufen, weshalb Spekulation mit landwirtschaftlichen Flächen häufig vorkommt.
Jedoch sollten Interessenten beachten, dass der Gewinn durch den Verkauf von Bauland durch die Erschließungskosten vom Ackergrundstück gemindert wird. Die Gemeinde übernimmt die Erschließung, aber der Eigentümer des Ackergrundstücks übernimmt einen Großteil der Kosten. Grundsätzlich gilt, dass ein Quadratmeter Ackerfläche durchschnittlich 4 bis 5 Euro kostet. Die jährlichen Preissteigerungen können ca. 10% betragen und auch je nach Region schwanken. Im Gegensatz dazu kostet ein Quadratmeter Bauland normalerweise mindestens 50 Euro, in stark nachgefragten Regionen auch ein Vielfaches davon. Der Bodenrichtwert gibt einen ersten Anhaltspunkt.
Wo also eine Nachfrage nach bebaubaren Grundstücken besteht, etwa in Gemeinden, die an große Städte angrenzen, lohnt es sich oft, Ackerland zu Bauland zu machen und dieses zu verkaufen. In kleineren Dörfern oder strukturschwachen Regionen hingegen kann es vorkommen, dass die Kosten für Vermessung und Erschließung höher sind als der Gewinn beim Verkauf des Baulands.
Verpachtung eines Ackergrundstücks
Ackerland wird normalerweise verpachtet. Im Unterschied zur Vermietung ist es beim Pachtverhältnis erlaubt, die gepachtete Fläche zu nutzen und die erzielten Erträge zu behalten. Pachtverträge können zum Beispiel mit der Gemeinde oder mit Landwirten bestehen. Alle Details werden schriftlich im Pachtvertrag festgehalten. Besonderes Augenmerk sollten Sie auf die Kündigungsbedingungen legen, denn oft sind Pachtverhältnisse langfristiger angelegt als Mietverhältnisse.
FAQ zu Ackergrundstück - was muss bei der Nutzung beachtet werden
Was darf auf einem Ackergrundstück angebaut werden?
Auf einem Ackergrundstück dürfen landwirtschaftliche Feldfrüchte, Gemüse, Gartengewächse und Sonderkulturen angebaut werden. Auch die Viehhaltung ist normalerweise erlaubt. Im Zweifelsfall empfiehlt sich ein Blick in den Flächennutzungsplan oder ein Gespräch mit der zuständigen Gemeinde.
Darf ich auf einem Ackergrundstück bauen?
Nein, normalerweise ist das Bauen auf einem Ackergrundstück verboten. Ausnahmen stellen Ställe oder landwirtschaftliche Schuppen dar, wobei auch hier oft eine Baugenehmigung nötig ist. Für den Bau ist eine Umwidmung des Ackerlands in Bauland erforderlich.
Lohnt sich der Weiterverkauf von Ackerland?
Nach einer Umwidmung und Erschließung kann der Weiterverkauf von Ackerland hohe Erträge bringen. Diese Geldanlage ist interessant für Spekulationen. Jedoch sollten die Kosten für Erschließung und Vermessung mit dem erwarteten Kaufpreis verglichen werden, um eine lukrative Entscheidung zu treffen.