Wassergrundstück: Kaufen, bauen & wohnen – das sollten Sie wissen

Ein Haus mit Wasserzugang ist für viele mehr als ein Traum – es ist ein exklusiver Lebensstil, der mit besonderen Chancen, aber auch mit klaren Herausforderungen verbunden ist. Wer ein Wassergrundstück kaufen möchte, trifft eine Entscheidung mit weitreichender Wirkung. Ob für ein dauerhaftes Zuhause, als Wochenendgrundstück oder als langfristige Investition: Grundstücke am Wasser sind gefragter denn je. Insbesondere in Ballungsgebieten wie Berlin, Hamburg oder München steigt die Nachfrage nach einem Freizeitgrundstück am Wasser kontinuierlich.

Umso wichtiger ist es, die Besonderheiten zu kennen – von Kaufkriterien, über das Baurecht, bis hin zur Frage, ob Sie ein Wassergrundstück pachten oder kaufen sollten. Denn wer die Details versteht, kann nicht nur Risiken vermeiden, sondern auch den vollen Wert eines Grundstücks mit Wasser optimal ausschöpfen. Alle wichtigen Informationen und was Sie als Käufer und Bauherr wissen sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wassergrundstück Definition: Was zählt wirklich dazu?

Ein Wassergrundstück liegt per Definition direkt an einem Gewässer – sei es das Meer, ein See, ein Fluss, ein Teich oder ein Bach. Der direkte Zugang zum Wasser sowie der freie Blick auf die Wasserfläche machen ein solches Grundstück besonders attraktiv. Ob als Erstwohnsitz, als Freizeitgrundstück mit Wasserzugang oder als Baugrundstück am Wasser: Die Nachfrage nach diesen Lagen ist hoch – vor allem wegen des Erholungswerts und der besonderen Atmosphäre.

Doch nicht jedes Grundstück in der Nähe eines Gewässers gilt automatisch als Wassergrundstück. Entscheidend ist, ob das Grundstück tatsächlich an das Gewässer angrenzt oder nur in der Nähe liegt. Grundstücke mit reinem Blick aufs Wasser, aber ohne direkten Zugang, zählen nicht in jedem Fall als Wassergrundstücke. Die genaue Definition ergibt sich aus den Liegenschaftskarten sowie den Angaben im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde.

Ein Wassergrundstück kann dabei unterschiedlich ausgewiesen sein – zum Beispiel als Erholungsgebiet, Baufläche für ein Einfamilienhaus oder auch als gemischt genutztes Grundstück. Je nach Einstufung gelten unterschiedliche Bau- und Nutzungsvorgaben. Wer ein Grundstück mit Wasser kaufen oder bebauen möchte, sollte daher vorab sorgfältig prüfen, ob und wie das Grundstück nutzbar ist. Besonders wichtig ist hierbei der Blick in den Bebauungsplan und in die wasserrechtlichen Vorgaben.

Besonderheiten von Wassergrundstücken: Was Sie wissen sollten

Ein Wassergrundstück bringt viele Vorzüge mit sich – darunter einen hohen Freizeitwert, ein einzigartiges Wohngefühl und meist eine besonders idyllische Lage. Doch im Vergleich zu klassischen Baugrundstücken gibt es wichtige Besonderheiten, die Sie als Käufer oder Bauherr unbedingt kennen sollten. Ob Sie ein Haus auf einem Wassergrundstück als Erstwohnsitz oder den Kauf eines Freizeit- oder Wochenendgrundstücks am Wasser planen: Es gelten spezielle rechtliche, technische und bauliche Anforderungen.

Grundstücke mit direktem Wasserzugang unterliegen häufig wasserrechtlichen Vorgaben. Dazu zählen etwa Auflagen zum Hochwasserschutz, eingeschränkte Bebaubarkeit in Uferzonen oder naturschutzrechtliche Einschränkungen. Auch Genehmigungen für Stege oder Boote sind oft nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Darüber hinaus kann es je nach Gewässerlage zu höheren Anforderungen an die Statik, die Bodenbeschaffenheit oder die Gebäudedämmung kommen.

Ein weiterer Aspekt: Viele Grundstücke am Wasser befinden sich in ausgewiesenen Erholungs- oder Landschaftsschutzgebieten. Hier ist oft keine dauerhafte Wohnnutzung erlaubt. Wer ein Grundstück mit Wasser kaufen möchte, sollte also unbedingt die Einträge im Bebauungsplan und mögliche Nutzungseinschränkungen prüfen lassen – idealerweise durch eine sachkundige Beratung.

Wassergrundstück kaufen: Darauf sollten Sie achten

Der Kauf eines Wassergrundstücks bietet einzigartige Möglichkeiten, erfordert jedoch auch besondere Aufmerksamkeit, da sich die Anforderungen deutlich von denen herkömmlicher Grundstücke unterscheiden. Eine sorgfältige Vorbereitung und umfassende Recherche sind daher unerlässlich, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Bevor Sie ein Wassergrundstück kaufen, sollten Sie folgende Aspekte berücksichtigen:​

• Bebaubarkeit prüfen: Stellen Sie sicher, dass das Grundstück gemäß Bebauungsplan für Ihre geplanten Bauvorhaben geeignet ist.​ Stellen Sie im Zweifel eine Bauvoranfrage.
• Bodengutachten einholen: Informieren Sie sich über die Eignung des Bodens für Ihre Absichten, indem Sie ein Baugrundgutachten erstellen lassen. Handelt es sich um guten Baugrund oder sind zuvor aufwändige Baugrundverbesserungen nötig?
• Altlasten untersuchen: Ein Bodengutachten kann außerdem Aufschluss über mögliche Altlasten geben und sollte vor dem Kauf eingeholt werden, um die Kosten kalkulieren zu können.
• Erschließungszustand klären: Überprüfen Sie, ob das Grundstück bereits an Versorgungsnetze wie Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen ist. Fehlende Anschlüsse können zusätzliche Kosten verursachen.
• Nachbarschaft und Umgebung: Informieren Sie sich über die Infrastruktur und die Nachbarschaft, um sicherzustellen, dass das Umfeld Ihren Vorstellungen entspricht.

Zusätzliche Kosten beim Kauf eines Wassergrundstücks

Neben dem Kaufpreis fallen beim Kauf eines Wassergrundstücks weitere Kosten an. Einige davon sind übliche Nebenkosten beim Grundstückskauf, andere fallen speziell bei Wassergrundstücken an oder sind dort deutlich höher:

Wassergrundstück mit Haus oder ohne kaufen?

Der Kauf eines bereits bebauten Wassergrundstücks kann den Vorteil bieten, sofort einziehen zu können. Allerdings sind Sie hierbei an die bestehende Bausubstanz gebunden, die möglicherweise nicht Ihren Vorstellungen entspricht. Die Alternative: Ein unbebautes Grundstück ermöglicht es Ihnen, Ihr Traumhaus nach eigenen Wünschen zu gestalten.

Beachten Sie jedoch, dass die Bebauung eines Wassergrundstücks spezielle Herausforderungen mit sich bringen kann, wie beispielsweise besondere Bauvorschriften oder höhere Baukosten aufgrund der Nähe zum Wasser sowie den damit verbundenen Einschränkungen oder Zusatzmaßnahmen. Für Bauherren mit individuellen Vorstellungen und Erfahrungen Hausbau ist ein unbebautes Grundstück daher oft die bessere Wahl, während Käufer, die schnell einziehen möchten oder noch unerfahren sind, von einem bebauten Grundstück am Wasser profitieren können.

Wassergrundstück kaufen oder pachten? Wann lohnt sich was?

Neben dem Kauf besteht oft die Möglichkeit, ein Wassergrundstück zu pachten. Der Hauptvorteil des Kaufs liegt in der dauerhaften Eigentümerschaft und der damit verbundenen Gestaltungsfreiheit. Die Pacht hingegen erfordert geringere Anfangsinvestitionen, was gerade bei teuren Wassergrundstücken ein großer Vorteil sein kann. Mit der Flexibilität einer Pacht kommen oft jedoch auch zeitliche Begrenzungen und Nutzungseinschränkungen.

Für Personen, die langfristig planen und das Grundstück individuell nutzen möchten, ist der Kauf meist sinnvoller. Wer hingegen das Grundstück nur temporär nutzen möchte oder finanziell flexibler bleiben will, für den kann die Pacht eine attraktive Alternative sein – vor allem wenn es um ein Freizeitgrundstück oder Wochenendgrundstück am Wasser geht, das nicht dauerhaft genutzt wird.

Bauen auf einem Wassergrundstück

Wenn Sie ein Wassergrundstück kaufen, sollten Sie unbedingt im Vorfeld klären, ob es überhaupt bebaubar ist. Im besten Fall liegt bereits eine Baugenehmigung vor oder zumindest ein positiver Bauvorbescheid. Denn je nach Nutzungs- oder Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde kann das Bauen auch untersagt sein – etwa, wenn das Wassergrundstück als reines Freizeitgrundstück oder als Erholungsfläche ausgewiesen ist. Ein persönliches Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter im Bauamt ist hier sehr zu empfehlen. Lassen Sie sich am besten schriftlich bestätigen, dass ein Bau auf dem Grundstück mit Wasser zulässig ist – so vermeiden Sie später böse Überraschungen.

Bodenbeschaffenheit, Sicherheit und Gutachten für Grundstücke am Wasser

Wassergrundstücke bringen oft besondere Herausforderungen mit sich. Da das Gelände in Gewässernähe meist feucht ist, kann die Bodenstabilität beeinträchtigt sein – was den Bau erschwert oder gar einschränkt. Eine Unterkellerung ist bei einem Haus auf einem Wassergrundstück häufig nicht möglich, da ständig Wasser eindringen könnte. Auch die Wasserqualität des angrenzenden Flusses, Sees oder Bachs spielt eine Rolle: Bei stark verschmutztem Wasser kann es sein, dass bestimmte Arten der Nutzung, beispielsweise der Anbau von Obst oder Gemüse, entfallen.

Wer plant, auf einem Grundstück mit Wasserzugang zu bauen – sei es dauerhaft oder als Wochenendgrundstück am Wasser – sollte vor dem Kauf ein professionelles Bodengutachten sowie einen geotechnischen Bericht anfertigen lassen. Diese liefern wichtige Informationen zu:

• Bodenaufbau und Tragfähigkeit
• Geländeeigenschaften
• Grundwasserstand und Versickerung
• Statik und Wasserhaltung
• Hochwasser- und Überschwemmungsrisiken
• Frostsicherheit

Erschließung von Wassergrundstücken

Wenn der Bau auf dem Wassergrundstück möglich ist und genehmigt wurde, ist der nächste Schritt die Erschließung. Dabei werden Rohre, Leitungen und Kabel verlegt, die das Grundstück mit Strom, Wasser- und Abwasserableitungen, Gas, Telekommunikation etc. versorgen. Auch ein Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz muss teilweise erst gebaut werden. Die Erschließung muss von der zuständigen Gemeinde genehmigt werden – bei Genehmigung schickt die Gemeinde dann einen Bescheid an den Eigentümer, der die Erschließungskosten auflistet. Diese können den Kaufpreis für das Wassergrundstück noch einmal um bis zu 10% erhöhen.

Freizeitgrundstück statt Erstwohnsitz: Wohnen auf Wassergrundstücken ist nicht immer möglich

Wenn das Wassergrundstück als Wohngrundstück ausgezeichnet ist und die gewünschte Immobilie steht, ist das Bewohnen ohne Probleme möglich. Viele Wassergrundstücke gehören jedoch in ein Erholungsgebiet. Dies bedeutet, dass auf ihnen zwar eine Datsche oder ein Ferienhaus stehen darf, sie jedoch nicht vom Besitzer bewohnt werden dürfen. Gelegentliche Übernachtungen werden je nach Gemeinde geduldet, sind aber bei wenig erschlossenen Freizeitgrundstücken oft nicht empfehlenswert, da die nötige Infrastruktur wie eine Versorgung mit Trinkwasser oder Strom fehlen können.

Wer auf seinem Wassergrundstück wohnen darf, sollte sich entscheiden, ob er dieses als Erstwohnsitz oder als Zweitwohnsitz anmeldet. Bei Bewohnung ist eine Meldung immer verpflichtend. Viele Gemeinden erheben außerdem die Zweitwohnsitzsteuer.

Vor- und Nachteile von Wassergrundstücken

FAQ zu Wassergrundstück: Kaufen, bauen, wohnen – wichtige Infos