Grundstückskauf, was beachten? Checkliste für den Kauf eines Grundstücks
Der Kauf eines Grundstücks ist eine bedeutende Investition, die gut durchdacht sein muss. Ob Sie das Grundstück zu Ihrem neuen Zuhause machen möchten oder anderweitig nutzen werden – wer sich frühzeitig umfassend informiert, minimiert das Risiko von teuren Fehlern und unvorhergesehenen Kosten. Besonders für Immobilienkäufer, die sich zum ersten Mal mit dem Thema Grundstückskauf beschäftigen, ist es entscheidend, die wichtigsten Schritte und Kriterien zu kennen. Eine gründliche Vorbereitung und das Wissen um rechtliche, finanzielle und baurechtliche Aspekte ermöglichen es, bessere Entscheidungen zu treffen und mögliche Fallstricke zu umgehen.
Wir haben die besten Tipps in unserer Checkliste für den Grundstückskauf parat. Außerdem verraten wir Ihnen mehr über den genauen Ablauf beim Grundstückserwerb, die entstehenden Kaufnebenkosten und vieles mehr, das Sie beim Grundstückskauf beachten sollten.
Die richtige Vorbereitung für den Grundstückskauf
Die richtige Vorbereitung ist der Schlüssel zum erfolgreichen Grundstückskauf. Bevor Sie auf die Suche gehen, sollten Sie Ihr Budget genau kalkulieren – einschließlich Kaufnebenkosten wie den Notargebühren und der Grunderwerbsteuer. Eine Finanzierungszusage von der Bank ist ebenfalls sinnvoll, um Klarheit über die verfügbaren Mittel zu haben. Zudem müssen Sie entscheiden, welche Kriterien Ihnen beim Grundstück wichtig sind, beispielsweise die Lage, Größe oder Erschließung. Kategorisieren Sie die Grundstückskriterien am besten in verschiedene Prioritäten, um einen genauen Überblick darüber zu haben, welche Eigenschaften weniger Gewicht haben als andere. So können Sie ein Baugrundstück finden, das wirklich zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt.
Eine gründliche Vorbereitung zum Grundstückskauf kann mehrere Wochen dauern, je nachdem, wie umfangreich Ihre Recherchen sind und wie schnell Sie Finanzierungsangebote einholen können. Nehmen Sie sich diese Zeit, denn eine ausführliche Vorbereitung hilft, unnötige Komplikationen während des Kaufprozesses zu vermeiden und ermöglicht es Ihnen, bei attraktiven Angeboten schnell zu reagieren. So sind Sie optimal für den Grundstückskauf gerüstet.
Ablauf beim Grundstückskauf: Schritt für Schritt erklärt
- Vorbereitung abschließen: Sie wissen, welches Budget Sie haben und können sich auf die Finanzierungszusage Ihrer Bank stützen? Sie kennen die wichtigsten Kriterien für das Grundstück Ihrer Träume und wissen, bei welchen Eigenschaften Sie Abstriche machen können? Dann können Sie ruhigen Gewissens in die Grundstückssuche und den anschließenden Grundstückskauf starten.
- Passendes Grundstück suchen: Durchsuchen Sie Immobilienportale, wenden Sie sich an Makler oder prüfen Sie Ausschreibungen. Neben dem Preis sollten Faktoren wie Lage, Infrastruktur, Grundstücksgröße und Bauvorschriften berücksichtigt werden.
- Kaufvertrag aufsetzen: Haben Sie das passende Grundstück gefunden und sind sich mit dem Verkäufer einig, erstellt der Notar den Kaufvertrag. Er sollte die wichtigsten Eckdaten des Kaufs enthalten, wie die genaue Zuordnung des Grundstücks, den Kaufpreis, die Fälligkeit, mögliche Belastungen und die Eigentumsübertragung.
- Notartermin und Kaufvertragsunterzeichnung: Beim Notartermin wird der Kaufvertrag verlesen und durch beide Parteien unterzeichnet. Der Vertrag wird außerdem notariell beglaubigt, um die Eigentumsübertragung rechtsgültig zu machen.
- Kaufpreiszahlung: Nach der Unterschrift und der Notarbestätigung wird der Kaufpreis gemäß den vertraglich vereinbarten Fristen an den Verkäufer gezahlt.
- Grunderwerbsteuer zahlen: Innerhalb von vier Wochen nach Kaufvertragsunterzeichnung ist die Grunderwerbsteuer fällig, die Sie ans Finanzamt überweisen müssen, um den Kauf abzuschließen.
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Nach der Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen und der Grundstückskauf ist abgeschlossen.
Checkliste: Das sollten Sie beim Grundstückskauf beachten
Der Grundstückskauf erfordert einiges an Wissen und Vorsicht, um böse Überraschungen zu vermeiden. Ob es um die Erschließung, Bebaubarkeit oder die Lage des Grundstücks geht – zahlreiche Aspekte spielen eine Rolle. Wussten Sie, dass auch Faktoren wie der Grundbucheintrag oder mögliche Pachtverhältnisse geprüft werden sollten? Unsere detaillierte Checkliste hilft Ihnen dabei, alle wichtigen Punkte zu berücksichtigen. Wir verraten Ihnen, was Sie beim Grundstückskauf beachten müssen, um Sie bestmöglich bei Ihrem Vorhaben zu unterstützen. Unser Tipp: Wer sich gut vorbereitet, kann zudem bei Preisverhandlungen punkten und ordentlich sparen.
Tipp 1: Erschließung des Grundstücks
Ein unerschlossenes Grundstück kann hohe Zusatzkosten verursachen. Achten Sie darauf, ob das Grundstück über Straßen, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikationsanschlüsse verfügt. Falls nicht, sollten die Erschließungskosten für das Grundstück unbedingt in das Gesamtbudget eingeplant werden. In manchen Fällen müssen Sie die Erschließung selbst organisieren, was sowohl zeitaufwendig als auch kostspielig sein kann. Informieren Sie sich bei der Gemeinde über geplante Erschließungsmaßnahmen. Auch die Abklärung von Erschließungskosten ist essenziell, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Tipp 2: Bebaubarkeit des Grundstücks
Die Bebaubarkeit ist entscheidend für die Realisierung Ihres Bauvorhabens. Der Bebauungsplan legt fest, wie groß und in welcher Form auf dem Grundstück gebaut werden darf. Prüfen Sie, ob es Einschränkungen durch Bewuchs, Bodenbeschaffenheit oder Schutzgebiete gibt. Messen Sie auch, ob die Grundstücksgröße Ihren Anforderungen entspricht – vor allem im Hinblick auf die Einhaltung von Abstandsflächen. Im Bebauungsplan sind neben den Regelungen zur Grenzbebauung auch die Geschossflächenzahl und Baulinien festgelegt. Wer hier genaue Kenntnisse hat, kann sicherstellen, dass das Grundstück zu den geplanten Bauvorhaben passt.
Tipp 3: Lage des Grundstücks
Die Lage bestimmt den Wert und die Wohnqualität des Grundstücks. Achten Sie auf die Nähe zu Schulen, Einkaufszentren, Ärzten und öffentlichem Verkehr. Eine gute Anbindung steigert den Wert und erleichtert den Alltag. Gleichzeitig sollten Sie sich über mögliche Lärmbelastungen durch Verkehrsstraßen oder Industriebetriebe informieren. In einer ruhigen Wohngegend steigert sich nicht nur der Wohlfühlfaktor, sondern oft auch der Wiederverkaufswert des Grundstücks.
Tipp 4: Boden des Grundstücks
Die Bodenbeschaffenheit ist ein zentraler Faktor, der die Baukosten erheblich beeinflussen kann. Bodengutachten geben Aufschluss über die Tragfähigkeit des Bodens, Schadstoffbelastungen oder das Vorhandensein von Altlasten. Besonders wichtig ist dies bei Baugrundstücken in ehemaligen Industriegebieten. Achten Sie darauf, ob zusätzliche Maßnahmen wie Bodenverfestigungen oder Altlastensanierungen notwendig sind. Auch Grundwasserstand und Hochwassergefahr sollten geklärt werden, da diese die Baukosten und die spätere Nutzung beeinflussen können.
Tipp 5: Nachbarschaft und Umgebung des Grundstücks
Die Umgebung bestimmt das Lebensgefühl in der neuen Immobilie. Informieren Sie sich über die Nachbarschaft und erkundigen Sie sich nach zukünftigen Bauprojekten oder geplanten Infrastrukturveränderungen. Gewerbegebiete oder geplante Straßen könnten später die Wohnqualität negativ beeinflussen. Auch soziale Strukturen, Lärmbelästigungen oder Sicherheitsaspekte sollten bei der Auswahl eine Rolle spielen. Gespräche mit Anwohnern können wertvolle Einblicke in die örtlichen Gegebenheiten geben.
Tipp 6: Grundbucheintrag prüfen
Der Grundbucheintrag ist ein Muss bei jedem Grundstückskauf. Er enthält Informationen zu Eigentümern, Grunddienstbarkeiten und Hypotheken, die auf dem Grundstück lasten. Achten Sie besonders auf Wegerechte, Baulasten oder Nutzungsbeschränkungen, die die Bebauung oder Nutzung des Grundstücks beeinflussen könnten. Auch Pachtverhältnisse oder Wohnrechte könnten im Grundbuch vermerkt sein. Ein Notar hilft Ihnen, den Grundbucheintrag korrekt zu interpretieren und unerwartete Verpflichtungen zu vermeiden.
Tipp 7: Preisverhandlung vorbereiten
Eine gründliche Vorbereitung auf die Preisverhandlung ist entscheidend, um den Kaufpreis zu senken. Bedenken Sie hierbei Faktoren wie die Erschließung, Altlasten, Einschränkungen der Bebaubarkeit oder den Zustand des Bodens. Auch Vergleiche mit ähnlichen Grundstücken in der Umgebung können hilfreich sein, um Argumente für eine Preissenkung zu finden. Je besser Sie informiert sind, desto leichter fällt es, überzeugend zu verhandeln.
Tipp 8: Pachtverhältnisse beachten
Wenn das Grundstück verpachtet ist, sollten die Pachtverhältnisse im Detail geklärt werden. Fragen Sie nach den Pachtbedingungen und der Dauer des Pachtvertrags. Bestehende Pachtverträge gehen nach dem Kauf auf den neuen Eigentümer über und können eine sofortige Nutzung des Grundstücks einschränken. Auch mögliche Pachtverpflichtungen sollten genau geprüft werden, um unvorhergesehene Verpflichtungen zu vermeiden.
Tipp 9: Kaufvertrag und notarielle Beglaubigung
Der Kaufvertrag sollte alle wichtigen Aspekte des Grundstückskaufs regeln, von der Fälligkeit des Kaufpreises bis zu eventuellen Belastungen im Grundbuch. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung von einem Notar prüfen. Die notarielle Beglaubigung ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben, um die Eigentumsübertragung rechtsgültig zu machen. Der Notar stellt sicher, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch.
Nebenkosten beim Grundstückskauf
Beim Grundstückskauf ist der Kaufpreis nur ein Teil der Gesamtkosten. Oft werden die zusätzlichen Nebenkosten unterschätzt, die je nach Region und individuellen Umständen erheblich ausfallen können – in der Regel zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises für das Grundstück. Dazu zählen nicht nur die Gebühren für Notar und Grundbuchamt, sondern auch Steuern und mögliche Maklerprovisionen. Wer sich frühzeitig mit den Kaufnebenkosten eines Grundstücks beschäftigt, kann besser planen und teure Überraschungen vermeiden. Besonders für Erstkäufer ist es wichtig, einen klaren Überblick über die anfallenden Nebenkosten beim Grundstückskauf zu haben.
Höhe der Kaufnebenkosten beim Grundstückserwerb
| Kaufnebenkosten | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. |
| Notarkosten | Etwa 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises. |
| Grundbuchgebühren | Ungefähr 0,5 % des Kaufpreises. |
| Maklerprovision | Zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, abhängig von der Region. |
| Gebühren für Vermessung | Je nach Aufwand zwischen 1.500 € und 5.000 €. |
| Erschließungskosten | Durchschnittlich 10.000 € bis 30.000 €. |
| Finanzierungskosten | Kosten für Darlehensvertrag und Bereitstellungszinsen: etwa 1 % bis 2 % des Darlehensbetrags. |
| Kosten für Boden- oder Altlastengutachten | Zwischen 500 € und 2.500 €. |
| Gebühren für Bauvoranfragen | In der Regel 100 € bis 1.000 €. |
Die richtige Finanzierung für Ihr Grundstück finden
Die richtige Finanzierung beim Grundstückskauf ist entscheidend für den erfolgreichen Erwerb. Dabei gibt es zahlreiche Kredite für Grundstücke, die verschiedene Bedingungen sowie Vor- und Nachteile mit sich bringen. Entscheiden Sie sich für das Annuitätendarlehen, das am häufigsten genutzt wird, oder doch für das Bauspardarlehen, das sich bei einer langfristigen Planung eignet? Auch KfW-Kredite können eine attraktive Option sein, besonders wenn umweltfreundliche Projekte geplant sind.
Bei der Auswahl der Finanzierung sollten Sie verschiedene Kriterien beachten, um die ideale Lösung für Ihre Bedürfnisse zu finden: Wie hoch ist das Eigenkapital? Welche monatlichen Raten sind tragbar? Über welchen Zeitraum soll das Darlehen laufen? Auch der Zinsvergleich verschiedener Angebote spielt eine wichtige Rolle. Klären Sie zudem, ob Sondertilgungen möglich sind, um schneller schuldenfrei zu sein. In unserem Beitrag Grundstück finanzieren gehen wir genauer auf Ihre Möglichkeiten ein und erklären, worauf es bei der Wahl der richtigen Grundstücksfinanzierung ankommt.
Wichtige Dokumente und Verträge beim Grundstückskauf
- Grundbuchauszug: Belegt Eigentumsverhältnisse, Rechte und Lasten des Grundstücks und ist unerlässlich, um alle relevanten Informationen zum Grundstück zu überprüfen.
- Bebauungsplan: Regelt, wie das Grundstück bebaut werden darf. Dieser Plan sollte vor dem Kauf eingesehen werden, um die Bebaubarkeit zu prüfen.
- Boden- oder Altlastengutachten: Zeigen an, ob der Boden kontaminiert ist oder andere Altlasten vorhanden sind. Dies ist wichtig für eine sichere Nutzung des Grundstücks.
- Vermessungsprotokoll: Dokumentiert die genauen Grenzen und Flächen des Grundstücks, um Missverständnisse bei der Größe und Lage zu vermeiden.
- Finanzierungsbestätigung: Ein Nachweis der Bank über die zugesagte Finanzierung des Grundstückskaufs, die vor der Kaufabwicklung vorgelegt werden sollte.
- Vorvertrag beim Grundstückskauf: Dient als Absicherung für Käufer und Verkäufer, um die Kaufabsicht festzuhalten, bevor der endgültige Notarvertrag (Kaufvertrag) abgeschlossen wird.
- Vertrag für Anzahlungen: Regelt die Bedingungen einer Anzahlung, die oft vor der endgültigen Kaufabwicklung geleistet wird, und bietet beiden Parteien Sicherheit.
- Kaufvertrag (Notarvertrag): Dieser rechtsverbindliche Vertrag regelt den Kauf des Grundstücks und wird durch den Notar beurkundet. Alle wichtigen Details des Kaufs werden darin festgehalten.
Grundstückskauf von Privat oder Makler – was ist besser?
Bei einem Grundstückserwerb haben Sie verschiedene Möglichkeiten, welche Verkäufer Ihnen gegenüberstehen. Kaufen Sie ein Grundstück von einer Privatperson, ist ein Makler dazwischengeschaltet oder findet der Erwerb über eine Immobilienfirma statt? Alle Alternativen haben Vorteile und Nachteile, die Sie beachten sollten, um die beste Lösung für Ihre aktuelle Lage zu finden.
Beim Grundstückskauf von Privat entfällt in der Regel die Maklerprovision, was die Kaufnebenkosten erheblich senken kann und für viele Käufer als großer Vorteil gilt. Zudem kann der direkte Kontakt mit dem Verkäufer zu einer schnelleren Einigung und flexiblen Preisverhandlungen führen. Allerdings ist der Kauf von Privatpersonen oft mit höheren Risiken verbunden, da weniger professionelle Unterstützung vorhanden ist. Ohne die Expertise eines Maklers müssen Käufer eigenständig Dokumente wie den Grundbuchauszug prüfen und die Verhandlungen führen. Das birgt ein höheres Fehlerpotenzial, insbesondere bei rechtlichen Aspekten.
Ein Grundstückskauf mit einem Makler bietet hingegen mehr Sicherheit. Makler unterstützen nicht nur beim Kaufprozess, sondern prüfen auch die rechtliche und bauliche Situation des Grundstücks, etwa durch die Einsicht in das Grundbuch oder den Bebauungsplan. Zudem kennen sie den Markt und können bei Fragen zum Grundstückskauf mit viel Wissen zur Seite stehen. Nachteilig sind die höheren Kosten, da eine Provision fällig wird, die oft mehrere Prozent des Kaufpreises ausmacht. Auch kann der Kaufprozess über einen Makler formeller und weniger flexibel verlaufen.