Baugrund

Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte sich unter anderem mit der Frage auseinandersetzen, wie der Baugrund beschaffen ist. Denn nicht jedes Land eignet sich für den Bau von Immobilien, den Grundstückskäufer eventuell planen. Hier erfahren Sie, welche Art von Grundstücken für den Bau geeignet sind, wie sich ungeeigneter Grund erkennen lässt und wie es möglich ist, den Baugrund zu verbessern. Außerdem geht es um die Erschließung von Baugrund sowie um die Möglichkeit, Baugrund mit einer Hypothek zu belasten.


Letzte Aktualisierung: 10.04.2020
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Baugrund

Baugrund Definition

Baugrund ist Boden, der sich für die Errichtung eines Bauwerks eignet. Dabei geht es um alle Inhaltsstoffe des Bodens, wie etwa Grundwasser und Verschmutzungen, die die Baumaßnahmen beeinflussen könnten. Die folgenden Eigenschaften des Baugrunds sind sehr wichtig:

  • Möglichkeit der Fundamentierung
  • Tragfähigkeit
  • Vorhandensein von Grundwasser
  • Bodenart
  • Bodenklasse

Da Baugrund je nach regionalen und geologischen Bedingungen sehr unterschiedlich sein kann, ist es sinnvoll, vor dem Baubeginn eine Baugrunduntersuchung durchführen zu lassen. Dabei stellt ein Experte mithilfe verschiedener Messungen fest, ob der Boden als Baugrund geeignet ist. Zwar kostet dieser Service, aber er ist essenziell für die Sicherheit im Hausbau sowie für die Baugenehmigung.

Eine wichtige Unterscheidung bei Baugrund besteht zwischen organischen und anorganischen Böden. Organische Böden aus Humus, Torf oder Braunkohle lassen sich nicht als Baugrund nutzen. Anorganische Materialien wie Sand, Kies oder Fels hingegen stellen einen brauchbaren Baugrund dar. Hinzu kommt die Frage, welche Bodenart vorliegt. Felsgestein ist zum Beispiel im unverwitterten Zustand ausreichend tragfähig, während gewachsener Boden oder Lockergestein schwach sein kann. Die Bodenart lässt sich von Laien nicht ohne Weiteres erkennen.

Als Baugrund geeignete Grundstücke

Für die Definition von Baugrund ist die DIN-Vorgabe 4020 sehr wichtig. Diese macht Vorgaben für den Bau von Baugruben und Fundamenten im Hinblick auf den Baugrund. Zudem besagt die DIN-Vorgabe, dass Art und Umfang der Baugrunduntersuchungen von der Schwierigkeit des Bauwerks sowie den Baugrundverhältnissen abhängig sind.

Es lassen sich diese drei geotechnischen Kategorien unterscheiden:

  • Einfache Bauwerke auf tragfähigem und ebenen Grund, die weder die Umgebung noch das Grundwasser nennenswert beeinflussen
  • Bauvorhaben mit schwierigen Konstruktionen und Baugrundverhältnissen, für die geotechnische Kenntnisse nötig sind
  • Bauvorhaben, die nicht in diese beiden Kategorien fallen

In seinem Gutachten legt der Baugrundsachverständige fest, um welche Art des Baugrunds es sich handelt und wie tragfähig dieser ist. Zum Gutachten gehört weiterhin ein Gründungskonzept für den gewünschten Bau. Außerdem enthält das Dokument Angaben zum Grundwasserstand und den möglichen Schwankungsbreiten, die die Planung eines Baus beeinträchtigen könnten.

Es gibt verschiedene Verfahren, mit denen Baugrund untersucht wird. Dazu gehören natürliche Aufschlüsse, die Analyse geologischer Karten und Befragungen vor Ort. Auch Bohren, Schürfungen oder Sondierungen sind denkbar. Alle Rechercheergebnisse des Sachverständigen sollten sich an die DIN-Norm 1054 halten, in der es um typische Bodenkennwerte geht.

Ungeeigneter Grund

Wenn der Baugrund nicht allen Anforderungen entspricht, ist dies für den Grundstücksbesitzer oder -interessenten zunächst eine schlechte Nachricht. Bei organischen Böden ist es besonders schwierig, eine Verbesserung der Erde durchzuführen, um im Anschluss die Genehmigung zu erhalten. Bei anderen Bodenarten hingegen ist es denkbar, trotz schlechterer Qualität dank verschiedener Maßnahmen dafür zu sorgen, dass guter Baugrund entsteht.

Eine Möglichkeit stellt der Bodenaustausch dar. Hier handelt es sich um ein Bodenersatzverfahren, bei dem tragfähiger Boden so verteilt wird, dass der Baugrund ausreichend dicht ist.  Ebenfalls ist eine Bodenverdichtung möglich, die sich vor allem auf die Oberfläche des Landes bezieht. Die Verfestigung besteht darin, Bindemittel wie Zement oder Kalk in den Boden zu geben, um ihn stabiler zu machen. In anderen Fällen, in denen die genannten Maßnahmen nicht greifen oder nicht sinnvoll sind, müssen Bauherren darüber nachdenken, statt einem Flachbau einen Tiefbau zu wählen oder mit Pfählen zu arbeiten.

Hinweis: Es ist empfehlenswert, schon vor dem Grundstückskauf festzustellen, ob der Baugrund von guter Qualität ist und den Hausbau ermöglicht oder nicht. Interessenten können bei Unsicherheiten einen Baugrundexperten zum Besichtigungstermin hinzubitten.

Erschlossener Baugrund

Neben der Frage nach der Qualität des Baugrunds ist auch die Frage nach der Erschließung bedeutsam für Bauherren. Erschlossene Grundstücke müssen an das öffentliche Straßennetz angebunden sein, mit Strom, Wasser und Abwasser versorgt sein und sollten idealerweise bereits Leitungen für Telekommunikation, Gas und Fernwärme enthalten. Die letzten drei Punkte müssen nicht zwingend vorhanden sein, da sich die entsprechenden Kabel ohne größeren Aufwand verlegen lassen und nicht in jedem Haushalt nötig sind.

In der jeweiligen Länderbauordnung ist genau vorgeschrieben, welche planungsrechtlichen Forderungen es an die Versorgung und Entsorgung von Ressourcen wie Wasser gibt. Bauherren sollten darauf achten, dass das Grundstück diesen Vorgaben entspricht. Das ist dann am unkompliziertesten, wenn es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt. Anderenfalls gilt es, sicherzustellen, dass die Erschließu8ng erlaubt ist.

Manche Baugrundstücke sind teilerschlossen, weil sie zum Beispiel keine Strom- und Wasserleitungen haben, aber bereits an das Straßen- und Wegenetz angeschlossen sind. In diesem Fall sowie im Fall einer komplett fehlenden Erschließung müssen Grundstückskäufer die Kosten für die Erschließung in die Bauplanung mit einberechnen. Es kann sich um Mehrkosten von bis zu 10% des Grundstückspreises handeln.

Hypothek auf Baugrund aufnehmen Möglichkeiten

Wer bei der Bank oder einem anderen Kreditinstitut ein hohes Darlehen aufnehmen möchte, muss eine Sicherheit bieten. Für die Hypothek sind Immobilien daher gut geeignet. Neben Gebäuden ist es auch denkbar, den Baugrund mit einer Hypothek zu belasten. Damit hat der Kreditgeber das Recht, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Grundstücksbesitzers das Land zu verkaufen, um die Schuld zu begleichen. Hypotheken werden immer ins Grundbuch eingetragen. Inzwischen ist es verbreiteter, statt einer Hypothek eine Bauschuld aufzunehmen. Auch diese kann auf Baugrund aufgenommen werden. Je besseren Zustand der Baugrund aufweist, desto höher ist die Sicherheit für das Institut.

Wichtig: Wer eine Immobilie mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet, darf diese nicht ohne Weiteres verkaufen. Jedoch ist es ohne Probleme möglich, das Objekt zu vermieten. Baugrund kann daher zum Beispiel verpachtet werden, was das Abbezahlen der Raten erleichtert.