Grundflächenzahl (GRZ): Definition, Bedeutung und Berechnung
Wer auf einem Grundstück bauen möchte, der kommt um die Grundflächenzahl (GRZ) nicht herum. Denn die Grundflächenzahl nimmt einen großen Einfluss auf Ihre Bauplanung, den Grundstückspreis und vieles mehr. In diesem Beitrag erfahren Sie, was die Grundflächenzahl ist, wann diese Anwendung findet und wie Sie die GRZ berechnen können. Außerdem thematisieren wir die Möglichkeit zur Überschreitung der Grundflächenzahl und erklären, welche Konsequenzen eine Missachtung der Regelung haben kann.
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Was ist die Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl, auch GRZ genannt, ist eine Kennzahl in der Bauleitplanung und Bauordnung. Sie gibt den prozentualen Anteil der bebaubaren Grundstücksfläche an und legt damit fest, wie viel Prozent des Grundstücks für Gebäude und bauliche Anlagen genutzt werden dürfen und wie viel Prozent als Freifläche erhalten werden müssen. Die GRZ definiert somit die maximale Dichte der Bebauung und beeinflusst die Gestaltung von Gebäuden sowie die Nutzung von Grundstücken.
Die Grundflächenzahl wird in § 19 Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die tatsächliche Bebauung eines Grundstücks immer noch von anderen Faktoren wie dem Baurecht, den Abstandsflächen, der Geschossflächenzahl (GFZ), den örtlichen Bauvorschriften und den individuellen Bebauungsplänen abhängt. Die Grundflächenzahl gibt lediglich einen Rahmen vor, innerhalb dessen die Bebauung erfolgen kann.
Beispiel der GRZ
Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden können. Dabei werden sowohl Hauptgebäude als auch Nebengebäude, wie Garagen oder Schuppen, berücksichtigt.
Wann findet die Grundflächenzahl Anwendung?
Die Grundflächenzahl (GRZ) findet Anwendung in der Bauleitplanung und Bauordnung. Dort ist sie eine wichtige Kennzahl bei der Genehmigung und Festlegung von Bauvorhaben auf einem Grundstück. Konkret wird die GRZ in folgenden Situationen angewendet:
- Bebauungsplanung
In einem Bebauungsplan, der von den Kommunen aufgestellt wird, legt die GRZ fest, wie viel Prozent des Grundstücks überbaut werden dürfen. Die GRZ ist eine der zentralen Kennzahlen, um die Art und das Ausmaß der Bebauung in einem bestimmten Gebiet zu regeln.
- Genehmigung der Bauplanung
Wenn jemand ein Bauvorhaben auf einem Grundstück plant, muss die GRZ berücksichtigt werden. Die zuständige Baubehörde wird die GRZ zusammen mit anderen Faktoren wie der Geschossflächenzahl (GFZ) prüfen, um sicherzustellen, dass das geplante Bauvorhaben den festgelegten Vorgaben entspricht.
- Steuerung der Bebauungsdichte
Die GRZ beeinflusst die Dichte der Bebauung in einem Gebiet. Eine niedrigere GRZ führt zu lockererer Bebauung, während eine höhere GRZ eine dichtere Bebauung ermöglicht. Auch die Erhaltung von Grünflächen kann durch die GRZ sichergestellt werden.
- Bauabstände und Abstandsregelungen
Die Einhaltung der vorgeschriebenen Abstandsflächen und die Berücksichtigung der Grundflächenzahl sind entscheidend, um sicherzustellen, dass ein Gebäude in ausreichendem Abstand zu den Grundstücksgrenzen und anderen Gebäuden errichtet wird.
- Flächenplanung und Kontrolle der Flächennutzung
Die GRZ hilft bei der Planung der Flächennutzung und ist ein Instrument zur Steuerung der städtebaulichen Entwicklung in einer Gemeinde oder Region. Je nach den städtebaulichen Zielen und Bedürfnissen einer Gemeinde, kann die GRZ den Typ und die Größe der Gebäude bestimmen.
- Beurteilung von Bauplänen
Wenn Bauanträge bei den Baubehörden eingereicht werden, prüfen diese die Einhaltung der GRZ und anderer planungsrechtlicher Vorgaben, bevor sie Baugenehmigungen erteilen.
Berechnung der GRZ
Welche Fläche Ihres Grundstücks überbaut werden darf, können Sie ganz einfach selbst herausfinden, indem Sie diese mithilfe der GRZ berechnen. Hierfür benötigen Sie nur zwei Werte:
- Gesamtgrundfläche Ihres Grundstücks
- Grundflächenzahl (GRZ) Ihrer Gemeinde
Nun multiplizieren Sie die Gesamtgrundfläche Ihres Grundstücks mit der GRZ Ihrer Gemeinde. Als Ergebnis Ihrer Berechnung erhalten Sie die Fläche Ihres Grundstücks, die überbaut werden kann.
Beispiel: Berechnung der GRZ
Die Gesamtgrundfläche Ihres Grundstücks beträgt 500 m², während die Grundflächenzahl (GRZ) Ihrer Gemeinde 0,45 beträgt. Sie rechnen: 500 m² x 0,45 = 225 m². Die Fläche Ihres Grundstücks, die überbaut werden kann, beträgt also 225 m².
Einfluss der Grundflächenzahl auf den Grundstückspreis
Die Grundflächenzahl (GRZ) kann neben Lage, Nachfrage und Art der Bebauung einen erheblichen Einfluss auf den Grundstückspreis haben, insbesondere in urbanen Gebieten und dicht besiedelten Städten. Der Einfluss der Grundflächenzahl auf den Grundstückspreis kann in die folgenden Aspekte unterteilt werden:
- Beleihungswert und Nutzbarkeit
Die GRZ bestimmt, wie viel von einem Grundstück tatsächlich für die Bebauung verwendet werden kann. Je höher die GRZ ist, desto mehr Gebäude oder Nutzfläche kann auf dem Grundstück errichtet werden. Dies kann den Wert des Grundstücks erhöhen, da es effizienter genutzt werden kann.
- Bebauungsdichte
In Gebieten mit höheren GRZ-Werten können mehr Gebäude oder größere Gebäude errichtet werden. Dies kann die Bebauungsdichte erhöhen und die Nachfrage nach Grundstücken in diesen Gebieten steigern. Das wiederum kann die Grundstückspreise in die Höhe treiben.
- Kapitalrendite
Investoren und Entwickler schauen auf die GRZ, um die potenzielle Kapitalrendite (ROI) eines Projekts zu bewerten. Ein höherer GRZ-Wert ermöglicht es, mehr Wohneinheiten oder Geschäftsflächen zu schaffen, was die potenzielle Rentabilität des Projekts steigern kann.
- Bebaubare Fläche
Der tatsächliche Platz für Gebäude und strukturelle Verbesserungen auf dem Grundstück hängt von der GRZ ab. In teuren städtischen Gebieten, in denen der Raum begrenzt ist, kann jede zusätzliche Fläche einen erheblichen Einfluss auf den Grundstückspreis haben.
- Angebot und Nachfrage
Wenn die Nachfrage nach Grundstücken in einer Region hoch ist, können die Grundstückspreise steigen. Eine höhere GRZ kann in diesen Fällen den Wert des Grundstücks steigern, da sie eine bessere Nutzung ermöglicht.
- Einfluss auf die Baukosten
Die GRZ kann auch die Baukosten beeinflussen. Ein höherer GRZ-Wert ermöglicht größere Gebäude, was die Baukosten erhöhen kann. Dies kann sich auf den Verkaufspreis oder die Mietkosten auswirken, was wiederum den Wert des Grundstücks beeinflusst.
- Standort und Nachbarschaft
Der Einfluss der GRZ auf den Grundstückspreis kann von Standort zu Standort unterschiedlich sein. In attraktiven, begehrten Gegenden können höhere GRZ-Werte die Preise weiter steigern, während in weniger gefragten Gebieten die Auswirkungen unter Umständen geringer sind.
GRZ und Grenzbebauung: Was ist der Unterschied?
Neben der Grundflächenzahl (GRZ) spielt auch die Grenzbebauung eine entscheidende Rolle bei der Bebauung eines Grundstücks. Doch wo genau liegt der Unterschied der beiden Kennzahlen?
So regelt die Grundflächenzahl die bebaubare Grundfläche hinsichtlich Außenmauern, Terrassen, Balkonen und Kellerabgängen (auch GRZ I genannt) sowie die den Stellplätzen, Garagen, Zufahrten, Wegen, Gartenhäusern, Öltanks, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unter der Erde (auch GRZ II). Die Grenzbebauung hingegen bezieht sich auf die Position und Ausdehnung von Gebäuden in Bezug auf die Grundstücksgrenzen. Sie bezeichnet die Art und Weise, wie ein Bauwerk auf einem Grundstück platziert ist, insbesondere wie nahe es an den Grundstücksgrenzen oder benachbarten Gebäuden steht.
GRZ Überschreitung: Ist das möglich?
Grundsätzlich ist es möglich, die Grundflächenzahl (GRZ) zu überschreiten. Dies ist jedoch nur dann erlaubt, wenn die Überschreitung nicht mehr als 50 Prozent beträgt und die endgültige GRZ nicht über 0,8 liegt. Außerdem muss gewährleistet sein, dass bei der Überschreitung der GRZ keine negativen Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens entstehen oder die Nutzung des Grundstücks erschwert wird.
Hinweis
Die, durch die Grundflächenzahl festgelegte, überbaubare Fläche bezeichnet nicht die Wohnfläche. Auch Außenmauern, Gartenhäuser, Garagen und weitere Anlagen über und unter der Erde fließen in die Betrachtung ein und müssen bei einer Überschreitung der GRZ entsprechend beachtet werden.
Folgen bei Missachtung der Grundflächenzahl
Die Missachtung der Grundflächenzahl (GRZ) in der Bauleitplanung oder beim Bau eines Gebäudes kann rechtliche Konsequenzen und verschiedene Folgen haben. Diese können sich von Bußgeldern bis hin zum Rückbau bestimmter Gebäudeteile erstrecken und richten sich sowohl nach dem Ausmaß des Verstoßes, als auch nach den spezifischen Bauvorschriften und -gesetzen der jeweiligen Gemeinde. Diese Folgen können bei Missachtung der GRZ auf Sie zukommen:
- Baurechtliche Maßnahmen
Die zuständigen Bauaufsichtsbehörden können baurechtliche Maßnahmen ergreifen, wenn die GRZ nicht eingehalten wird. Dies kann dazu führen, dass der Bau gestoppt oder rückgängig gemacht werden muss. In schwerwiegenden Fällen kann sogar die Abrissverfügung eines Gebäudes erlassen werden, wenn dieses in zu ausgeprägter Weise gegen die GRZ verstößt.
- Baugenehmigung
Die Genehmigung für den Bau eines Gebäudes kann verweigert werden, wenn die geplante Bebauung die GRZ überschreitet. In diesem Fall darf mit dem Bau nicht begonnen werden, es sei denn, eine Genehmigung wird nachträglich erteilt.
- Gebühren und Bußgelder
Die Bauaufsichtsbehörden können Bußgelder oder Gebühren erheben, um sicherzustellen, dass die GRZ eingehalten wird. Diese Geldstrafen können erheblich sein und hängen von der Schwere des Verstoßes ab.
- Rechtsstreitigkeiten
Wenn Nachbarn oder Anwohner der Meinung sind, dass ein Bauvorhaben die GRZ überschreitet und ihre Interessen beeinträchtigt, können sie rechtliche Schritte einleiten. Dies kann zu kostspieligen Gerichtsverfahren führen, die den Bauprozess erheblich verzögern und zusätzliche Kosten verursachen.
- Verzögerungen und finanzielle Verluste
Bauverzögerungen und finanzielle Verluste sind wahrscheinliche Folgen bei der Missachtung der GRZ. Bauunterbrechungen und rechtliche Auseinandersetzungen können die Baukosten erheblich erhöhen und dazu führen, dass geplante Einnahmen aus dem Bau verzögert werden.