Grenzbebauung: Was ist in einer Abstandsfläche erlaubt und was nicht?

In Deutschland gibt es strenge Regelungen dazu, bis zu welchem Abstand zur Grundstücksgrenze man bauen darf. Dabei geht es darum, den Nachbarn zu schützen und das gute Zusammenleben zu bewahren. Auch der Brandschutz soll durch einen Mindestabstand zwischen Gebäuden verbessert werden. Je nach Bundesland gibt es verschiedene Regelungen dazu, welcher Abstand zwischen Gebäuden eingehalten werden muss. Diese finden sich in der jeweiligen Bauordnung, im Bebauungsplan und manchmal auch im Nachbarrecht.

Dieser Artikel befasst sich damit, was genau unter einer Grenzbebauung zu verstehen ist, welche Abstände eingehalten werden müssen, welche Abstandsflächen in den Bundesländern gelten und welche Möglichkeiten sowie Sonderregelungen der Grenzbebauung vorhanden sind. Außerdem geben wir Ihnen praktische Tipps zum Nachbarvertrag und erklären, welche rechtlichen Konsequenzen bei einem Verstoß gegen die Grenzbebauung auf Sie zukommen könnten.

Grenzbebauung Definition

Mit der Grenzbebauung sind Gebäude gemeint, die sich direkt an der Grenze zum benachbarten Grundstück befinden. Grundstücksbesitzer dürfen nämlich nicht einfach nach Gutdünken ihr ganzes Grundstück bebauen, sondern müssen aus Rücksicht auf den Nachbarn bestimmte Abstände einhalten. Die sogenannten Abstandsflächen liegen auf dem eigenen Grundstück. Je nach Bundesland gibt es Vorschriften dazu, wie groß diese Flächen sein müssen. Dabei gibt es meistens einen Faktor, der mit der Gebäudehöhe multipliziert wird, um den Abstand zu ermitteln.

Wenn ein Grundstück an öffentliche Plätze oder Straßen grenzt, gelten Ausnahmen beim Abstand. Auch wenn der Nachbar per Vertrag einer geringeren Abstandsfläche zustimmt, ist eine Grenzbebauung denkbar.

Die rechtliche Situation bei der Grenzbebauung lässt sich in der jeweiligen Bauordnung sowie im geltenden Bebauungsplan nachlesen. Außerdem ist es empfehlenswert, vor dem Bau eines neuen Gebäudes mit der jeweiligen Baubehörde Rücksprache zu halten. So können Grundstücksbesitzer von Anfang an Probleme vermeiden. Denn falls ein Gebäude gegen die Bestimmungen zur Grenzbebauung verstößt, kommen schwerwiegende Konsequenzen auf Grundstücksbesitzer zu!

Abstände zur Grundstücksgrenze bei der Grenzbebauung

Die Frage nach der erlaubten Grenzbebauung lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Regelungen zu den Abstandsflächen unterscheiden sich je nach Bundesland und oft auch von Region zu Region. Auf dem Land müssen meist größere Abstandsflächen eingehalten werden als in der Stadt.

Grundsätzlich nimmt vor allem die Höhe eines Gebäudes Einfluss auf die Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze. Darüber hinaus hängt die Frage nach der Abstandsfläche auch davon ab, ob es sich um eine geschlossene oder eine offene Bebauung handelt. Bei einer geschlossenen Bebauung dürfen die Häuser Mauer an Mauer errichtet werden, wie es zum Beispiel in dicht besiedelten Städten oder Reihenhaussiedlungen der Fall ist. In diesem Fall müssen Grundstücksbesitzer ihre Gebäude so planen, dass sie exakt mit der Grundstücksgrenze abschließen, um den knappen Platz optimal auszunutzen. Bei einer offenen Bebauung hingegen, wie sie vor allem in kleineren Orten und auf dem Land verbreitet ist, fallen die Abstandsflächen größer aus. In allen Fällen gilt es, die Zahlen zur Grenzbebauung eigenständig zu erfragen und zu respektieren.

Grenzbebauung je Bundesland: Diese Abstände müssen sein

Je nach Bundesland gelten für Grundstücksbesitzer und Bauherren unterschiedliche Abstandsflächen. Diese werden zumeist in den jeweiligen Bauordnungen geregelt und beeinflussen Bauvorhaben immens. In den meisten Bauordnungen kommt heutzutage der Faktor 0,4 zur Anwendung. Früher war der Standard 1,0. Zudem gab es das sogenannte 16-Meter-Privileg, das heute nur noch in Nordrhein-Westfalen und in Bayern genutzt wird. Dieses Privileg besagt, dass Bauherren bei maximal zwei Außenwänden, die weniger als 16 Meter lang sind, nur die halbe statt der ganzen Gebäudehöhe berechnen müssen.

Diese Tabelle gibt eine Übersicht der wichtigsten Regelungen zur Grenzbebauung in den deutschen Bundesländern:

Berechnung der Mindestabstandsfläche

Doch wie wird Ihre individuelle Abstandsfläche nun berechnet, damit Sie die Regeln der Grenzbebauung einhalten? Hierfür gibt es eine einfache Formel, die Sie selbst anwenden können. Um die Abstandsfläche zu berechnen, benötigen Sie die folgenden Werte:

• Faktor der geltenden Bauordnung (F)
• Gebäudehöhe bis zum Dach (H)
• Dachhöhe (DH)
• Dachfaktor der geltenden Bauordnung je nach Dachneigung (DF)

Die Rechnung kann an einem einfachen Beispiel erklärt werden. Ein Haus steht in Sachsen, was einen Faktor (F) von 0,4 bedeutet. Bis zum Dach (H) ist das Haus 4,5 m hoch. Das Dach selbst (DH) hat eine Höhe von 2,2 m und eine Neigung von weniger als 70°. Diese Neigung bedeutet in Sachsen einen Dachfaktor (DF) von ⅓. Nun wird die Abstandsfläche wie folgt berechnet:

Der Abstand des Hauses zur Grundstücksgrenze müsste gemäß dieser Rechnung also bei 2,09 m liegen. Da in Sachsen laut Bauordnung jedoch ein Mindestabstand von 3 m gilt, muss das Haus trotz Berechnung 3 m von der Grundstücksgrenze entfernt gebaut werden.

Zusammenfassung: Das müssen Sie über Abstandsflächen wissen

Obwohl die Bundesländer in Deutschland verschiedene Regeln zur Grenzbebauung haben, lassen sich die folgenden Regelungen zur Orientierung ableiten:

• Die Abstandsfläche gilt für die ganze Breite einer Gebäudeseite.
• Zur Berechnung des einzuhaltenden Abstands wird die Gebäudehöhe mit einem Wert zwischen 0,2 und 1 multipliziert.
• Die meisten Bundesländer haben einen Mindestabstand von 2,5 bis 3 Metern festgelegt, der auch dann eingehalten werden muss, wenn der errechnete Abstandswert darunter liegt.
• Dachflächen mit einem Neigungswinkel von mehr als 70° werden zur Gebäudehöhe dazugerechnet.
• Flachere Winkel der Dächer zählen je nach Bundesland nur zu einem Drittel oder einem Viertel zur Dachhöhe.
• Sonderbauteile wie Balkone oder Erker dürfen bei der Berechnung der Abstandsfläche ignoriert werden, wenn sie weniger als 1,5 Meter herausragen und weniger als 1/3 der Fassade ausmachen.
• Wärmedämmverbundsysteme bis zu einer Dicke von 20 bis 25 cm können bei der Berechnung ebenfalls ignoriert werden.

Möglichkeiten und Sonderfälle der Grenzbebauung

Die Einhaltung der Abstandsflächen ist gesetzlich vorgeschrieben – es existieren jedoch Sonderfälle, die eine Grenzbebauung ermöglichen. Zum einen sind Bauten niedrigerer Höhen, wie beispielsweise Garagen, Carports und Gartenhäuser, für eine Grenzbebauung geeignet. Auch Mauern und Zäune können unter die Ausnahmen fallen. Achten Sie bei der Einfriedung von Grundstücken und Häusern jedoch auf weitere geltende Regelungen der Baubehörde. Welche Sonderfälle es für niedrige Bauten, aber auch für Ihr Haus selbst gibt, erklären wir hier.

Grenzbebauung mit Garage, Carport, Gartenhaus und Co.

Beim Bau von Garagen und anderen kleineren Gebäuden gilt es, bei der Baubehörde nach einer Genehmigung oder wenigstens nach den geltenden Regeln zu fragen. Fast immer gilt, dass Grenzgaragen eine Ausnahme von der Abstandsflächenregelung darstellen. Bauherren dürfen dann bis zur Grundstücksgrenze eine Garage bauen, wenn der Nachbar dies ebenfalls auf seiner Seite getan hat. Wenn sich an der Grundstücksgrenze seitens des Nachbarn ein Haus befindet, ist es jedoch nötig, eine Brandschutzwand zu errichten, um das Bauen Wand an Wand zu ermöglichen.

Die folgenden Regeln gelten für die Grenzbebauung mit Garage, Carport, Gartenhaus und Co., können sich aber je nach Bundesland ein wenig unterscheiden:

• Garagen, Carports und Gartenhäuser dürfen meist ohne Genehmigung und ohne Berücksichtigung der Abstandsfläche direkt an der Grenze zum Nachbarn gebaut werden.
• Wenn keine Genehmigung nötig ist oder diese bereits vorliegt, dürfen Gartenhäuser, Schuppen und Garagen dann an der Grenze gebaut werden, wenn die Wand maximal 3 Meter und die Seitenlänge 9 Meter misst.
• Für Garagen gilt fast immer eine Maximalgröße von 40 m².
• Gartenhäuser dürfen nur dann innerhalb der Abstandsflächen gebaut werden, wenn sie weder Feuerungsstätte noch Aufenthaltsort haben.
• Grenzbebauung mit Fenstern: Bauten an der Grundstücksgrenze dürfen prinzipiell Fenster, Balkone und Erker haben, müssen aber die Privatsphäre des Nachbarn respektieren.
• Nachbarn haben ein Fensterabwehrrecht, mit dem sie dem Einbau von Fenstern unter bestimmten Bedingungen widersprechen können.
• Grenzbebauung durch Hecke oder Zaun: Hier schreibt das Nachbarrecht vor, wie hoch die Grenzbepflanzungen oder Einfriedungen sein dürfen und wie weit sie von der Grenze entfernt sein müssen.
• Die Art der Einfriedung dürfen sich Bauherren meist selbst aussuchen, sollten sich aber an die ortsüblichen Gegebenheiten halten.

Die Abstandsflächenbaulast

Die Abstandsflächenbaulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die auf einem Grundstück eingetragen wird, um die Einhaltung gesetzlicher Abstandsflächen zu ermöglichen. Normalerweise müssen Gebäude bestimmte Abstände zu den Grundstücksgrenzen einhalten, um ausreichende Belichtung, Belüftung und Brandschutz zu gewährleisten. Wenn diese Abstände nicht eingehalten werden können, kann eine Baulast für Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück eingetragen werden.

Dank der Abstandsflächenbaulast kann eine Grenzbebauung ermöglicht werden, indem der Nachbar zustimmt, dass die Abstandsflächen teilweise oder vollständig auf sein Grundstück verlagert werden. Dies erfordert die Zustimmung des betroffenen Nachbarn und eine offizielle Eintragung im Baulastenverzeichnis. Dadurch können Bauherren ihre Gebäude dichter an die Grundstücksgrenze bauen, was insbesondere in dicht besiedelten Gebieten vorteilhaft sein kann.

Grenzbebauung bei Altbestand

Die Regelungen zu Grenzbebauung und Abstandsflächen können sich mit der Zeit ändern. Dadurch kann es passieren, dass Häuser, die unter veralteten Regelungen erbaut wurden, gegen die heutigen Gesetze der jeweiligen Bauordnung verstoßen. Natürlich sollen diese Gebäude bzw. die Bauherren und Grundstücksbesitzer nicht bestraft werden – genau hier kommt die Grenzbebauung bei Altbestand zum Tragen. Der sogenannte Bestandsschutz schützt längst erbaute Gebäude (Altbestand) davor, abgerissen oder strafrechtlich verfolgt zu werden.

Dämmungen in der Mindestabstandsfläche

Ihre Außenwände sollen nachträglich gedämmt werden, doch Sie haben bereits direkt an die Grenze der Abstandsfläche gebaut? Auch hier gilt eine Sonderregelung, denn Wärmedämmung muss bis zu einer Dicke von 20 cm nicht berücksichtigt werden. Ist Ihre nachträgliche Wärmedämmung beispielsweise 19 cm dick, darf diese den Grenzabstand um die vollen 19 cm überschreiten. Achten Sie jedoch darauf, dass in vielen Bundesländern ab einer Dicke von 20 cm die normalen Regelungen zur Abstandsfläche in Kraft treten. In diesen Fällen darf die nachträgliche Dämmung nicht mehr in die Abstandsfläche hineinragen.

Abweichungen des Bebauungsplans

Die Bauordnung sagt etwas anderes als der vorliegende Bauplan? Ist das der Fall, stehen die Regelungen des Bauplans immer über den baurechtlichen Vorgaben der Bundesländer. In der Realität ist es häufig schwer, die allgemeinen Regelungen der Bauordnungen zu befolgen – Baupläne gehen genauer auf die individuellen Anforderungen eines bestimmten Gebietes ein und passen die Vorgaben an diese an. So kann es sein, dass ein Bebauungsplan eine geringere Abstandsfläche oder ergänzende Regelungen zur Grenzbebauung enthält.

Ein Bebauungsplan gibt aber noch weitaus mehr als die Abstandsflächen an. So sind viele Bauherren und Grundstücksbesitzer dazu verpflichtet, die sogenannte Baulinie zu befolgen. Diese Linie (meist rot in Bebauungsplänen gekennzeichnet) gibt an, in welchem Abstand zur Straße Häuser errichtet werden müssen, um ein einheitliches Straßenbild zu erzeugen. Blaue Linien sind hingegen Baugrenzen, die nicht zwangsläufig erreicht, aber auf keinen Fall überschritten werden dürfen.

Grenzbebauung mit Zustimmung des Nachbarn

Wer die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht einhalten kann, hat die Möglichkeit, mit dem Nachbarn zu kooperieren. Wenn dieser zustimmt, übernimmt er eine Baulast und ist für die fehlenden Abstandsflächen zuständig. Diese Abstandsbaulast muss schriftlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklärt werden.

Darüber hinaus ist es möglich, eine Anbaulast zu vereinbaren. Diese beinhaltet, dass der Nachbar bei eigenen Bauvorhaben dazu verpflichtet ist, an die Gebäude des Bauherren anzubauen. Baulasten können eine Wertminderung mit sich bringen, da sie die Bebaubarkeit eines Grundstücks einschränken. Hier gilt es für beide Nachbarn, abzuwägen, ob ein Kompromiss oder eine Kompensation gefunden werden kann.

Bei einer Grenzbebauung ist das Einverständnis des Nachbarn nötig. Spätestens das Bauamt informiert den Nachbarn im Rahmen des Genehmigungsverfahrens über das Bauvorhaben. Daher ist es sinnvoll, rechtzeitig mit dem Nachbarn zu sprechen. Normalerweise geben Nachbarn ihre Einwilligung. Wenn sie sich vier Wochen lang nicht äußern, wird die Baubehörde auch ohne Zustimmung die Baugenehmigung ausstellen.

Verstöße bei der Grenzbebauung – diese Strafen drohen

Verstöße bei der Grenzbebauung und den Abstandsflächen können ernsthafte rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Um diese Strafen zu vermeiden, ist es wichtig, sich im Vorfeld genau über die gesetzlichen Vorschriften zu informieren und gegebenenfalls eine Bauvoranfrage oder eine Abstandsflächenbaulast einzuholen. Dies sichert ein rechtlich einwandfreies Bauvorhaben und schützt vor unangenehmen Überraschungen. Wenn Bauherren die gesetzlich vorgeschriebenen Abstände zu Grundstücksgrenzen dennoch nicht einhalten, drohen verschiedene Sanktionen:

• Baueinstellung: Die zuständige Bauaufsichtsbehörde kann die sofortige Einstellung der Bauarbeiten anordnen, bis die rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
• Bußgelder: Je nach Schwere des Verstoßes können empfindliche Bußgelder verhängt werden. Diese können je nach Bundesland und Art des Verstoßes unterschiedlich hoch ausfallen.
• Beseitigungsanordnung: In schwerwiegenden Fällen kann die Behörde die Entfernung oder den Rückbau der illegal errichteten Bauteile anordnen. Dies kann mit erheblichen Kosten für den Bauherren verbunden sein.
• Nutzungsverbot: Sollte der Bau bereits fertiggestellt und in Nutzung sein, kann ein Nutzungsverbot ausgesprochen werden, bis die baurechtlichen Vorschriften erfüllt sind.
• Zivilrechtliche Klagen: Zusätzlich zu den behördlichen Maßnahmen können Nachbarn zivilrechtliche Klagen erheben, um ihre Rechte durchzusetzen. Dies kann zu weiteren finanziellen Belastungen führen.

FAQ zu Grenzbebauung: Welche Abstandsflächen sind erlaubt?