Baunutzungsverordnung (BauNVO): Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke

✓ = allgemein zulässig

ⵔ = mit Ausnahmegenehmigung zulässig

2. Maß der baulichen Nutzung gemäß BauNVO

Der Abschnitt zum Maß der baulichen Nutzung in der Baunutzungsverordnung legt fest, in welchem Umfang ein Grundstück bebaut werden darf. Ziel dieser Vorschriften ist es, eine harmonische Stadtentwicklung und dessen Erscheinungsbild zu gewährleisten, eine Überlastung der Infrastruktur zu vermeiden und sowohl Einwohnern als auch Unternehmen eine angemessene Nutzung des Raums zu ermöglichen. Besonders in Bebauungsplänen spielt das Maß der baulichen Nutzung gemäß BauNVO eine wichtige Rolle und ist essenziell, um ein Bauprojekt den rechtlichen Vorgaben entsprechend zu gestalten.

Bereits in der Genehmigungsphase eines Bauprojekts müssen diese Werte berücksichtigt werden, da Verstöße gegen die Vorschriften zu Bauverboten oder Nachbesserungspflichten führen können. Die BauNVO in ihrer aktuellen Fassung regelt detailliert, welche Maße für welche Gebäudetypen zulässig sind:

1. Höhe baulicher Anlagen: Maximale Gebäudehöhe, um das Stadtbild und die Nachbarbebauung zu berücksichtigen.
2. Grundflächenzahl (GRZ): Gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks bebaut werden darf. Beispiel: Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 % der Grundstücksfläche bebaut werden können.
3. Zulässige Grundfläche: Berechnet sich aus der GRZ und der Grundstücksgröße.
4. Vollgeschosse: Bestimmt die Anzahl der erlaubten Vollgeschosse eines Gebäudes.
5. Geschossflächenzahl (GFZ): Regelt die maximale Geschossfläche in Relation zur Grundstücksgröße. Beispiel: Eine GFZ von 1,2 bedeutet, dass die gesamte Geschossfläche 1,2-mal so groß sein darf wie die Grundstücksfläche.
6. Geschossfläche: Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes.
7. Baumassenzahl (BMZ): Definiert die maximale Kubatur (messbares Volumen) eines Bauwerks im Verhältnis zur Grundstücksgröße. Besonders relevant für Gewerbe- und Industriegebiete.
8. Baumasse: Berechnet sich aus der BMZ und der Grundstücksgröße.
9. Stellplätze und Garagen: Vorgaben zur Anzahl und Größe von Parkplätzen. Abhängig von der Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe, öffentliche Einrichtungen).
10. Gemeinschaftsanlagen: Regelungen zu Spielplätzen, Grünflächen oder anderen gemeinschaftlich genutzten Bereichen innerhalb eines Baugebiets.

3. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche gemäß BauNVO

Der dritte Abschnitt der Baunutzungsverordnung regelt die zulässige Bauweise sowie die überbaubare Grundstücksfläche. Diese Vorschriften sind essentiell, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten und sicherzustellen, dass Gebäude harmonisch ins Umfeld integriert werden. Städte und Gemeinden können im Bebauungsplan genau festlegen, in welcher Bauweise ein Grundstück bebaut werden darf und welche Flächen überhaupt für eine Bebauung infrage kommen. 

Damit wird verhindert, dass Gebäude zu dicht oder unkontrolliert errichtet werden, was negative Auswirkungen auf Lichtverhältnisse, Infrastruktur und das Ortsbild haben könnte. Die BauNVO in ihrer aktuellen Fassung berücksichtigt dabei unterschiedliche Bauweisen und definiert klare Grenzen für die überbaubaren Flächen eines Grundstücks.

Regelungen zur Bauweise (§ 22 BauNVO)

Die Bauweise wird in § 22 BauNVO geregelt und bestimmt, wie Gebäude auf einem Grundstück angeordnet sein dürfen. Dabei unterscheidet die Baunutzungsverordnung zwischen:

• Offene Bauweise: Gebäude müssen einen seitlichen Abstand (siehe Grenzbebauung) zu den Nachbargrundstücken einhalten. Die Maximallänge einzelner Gebäude beträgt 50 Meter. Beispiele: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser mit Abstand.
• Geschlossene Bauweise: Gebäude werden ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. Die Bauweise ohne Abstandsflächen ist typisch für dichte Stadtbebauung, z. B. Blockrandbebauung.
• Abweichende Bauweise: Städte können eine besondere Bauweise festlegen, z. B. die halboffene Bauweise. Dies erlaubt eine individuelle Anpassung an örtliche Gegebenheiten.

Regelungen zur überbaubaren Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO)

Die überbaubare Grundstücksfläche gibt an, wo genau auf einem Grundstück gebaut werden darf. Sie wird gemäß § 23 BauNVO durch folgende Elemente definiert:

• Baulinien: Gebäude müssen direkt an dieser Linie errichtet werden. Häufig in Innenstädten mit geschlossener Bauweise zu finden.
• Baugrenzen: Innerhalb dieser Grenze darf gebaut werden, aber ein Zurückweichen ist möglich. Gibt Bauherren etwas mehr Spielraum.
• Bebauungstiefe: Gibt an, wie tief ein Grundstück bebaut werden darf (z. B. von einer Straße aus gemessen). Die Bebauungstiefe wird selten eigenständig festgelegt, da sie oft eine versetzte Baugrenze darstellt.

Entwicklung der Baunutzungsverordnung: 1977 bis zur aktuellen Fassung der BauNVO

Die Baunutzungsverordnung trat erstmals am 1. August 1962 in Kraft. Sie ist ein essentieller Bestandteil des deutschen Bauplanungsrechts und konkretisiert die Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) hinsichtlich der zulässigen Nutzung von Grundstücken. Ihr Hauptziel war und ist es, eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen und dabei sowohl wirtschaftliche, ökologische als auch soziale Aspekte zu berücksichtigen.

In den vergangenen Jahrzehnten wurde die BauNVO mehrfach überarbeitet, um den veränderten gesellschaftlichen und ökologischen Anforderungen gerecht zu werden. Größere Reformen gab es insbesondere in den BauNVO Fassungen von 1977, 1990, 2017, 2021 und 2023. Während frühe Änderungen vor allem die Gewerbe- und Industrieansiedlung betrafen, rücken aktuell Aspekte wie Immissionsschutz, Wohnqualität und Nachhaltigkeit stärker in den Fokus.

Änderungen der BauNVO 1977

• Einführung neuer Wohngebietsarten: Neben allgemeinen Wohngebieten wurden besondere Wohngebiete geschaffen, um differenzierte Wohnstrukturen zu ermöglichen.
• Stärkere Berücksichtigung von Umweltschutz: Erstmals wurden Immissionsschutzmaßnahmen in die BauNVO integriert, um Wohngebiete besser vor Lärm und Schadstoffen zu schützen.
• Regelungen zur Dichte der Bebauung: Einführung von klareren Begrenzungen für Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) zur Steuerung der Bebauungsdichte.
• Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten für Mischgebiete: Gemischte Bauflächen wurden detaillierter geregelt, insbesondere für die Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten.
• Neue Anforderungen an Gewerbegebiete: Einführung von Auflagen zur Standortwahl für bestimmte Gewerbebetriebe, um Anwohner besser zu schützen.
• Vereinfachung von Bebauungsplänen: Erste Maßnahmen zur Flexibilisierung und Anpassung der Planungsmöglichkeiten durch die Gemeinden.

Änderungen der BauNVO 1990

• Verbesserung des Immissionsschutzes: Strengere Anforderungen für Gewerbebetriebe in der Nähe von Wohngebieten.
• Flexiblere Regelungen für Sondergebiete: Städte und Gemeinden erhielten mehr Spielraum zur Ausweisung von Sondergebieten.
• Anpassungen bei der Baunutzungsdichte: Konkretisierung der Vorschriften zur Baumassenzahl (BMZ) und Definition neuer Grenzwerte.
• Förderung von gemischten Nutzungen: Weitere Erleichterungen für die Kombination von Wohnen und Gewerbe in bestimmten Baugebieten.
• Neuregelung für Stellplätze und Garagen: Anpassungen, um eine bedarfsgerechte Parkraumbewirtschaftung zu ermöglichen.
• Erleichterung von Nutzungsänderungen: Vereinfachte Verfahren für die Umwidmung bestehender Gebäude, um städtebauliche Entwicklungen zu fördern.

Änderungen der BauNVO 2021

• Erweiterung der urbanen Gebiete: Die Kategorie "Urbanes Gebiet (MU)" wurde weiter konkretisiert, um eine höhere Nachverdichtung und Mischnutzung zu ermöglichen.
• Stärkere Berücksichtigung von Klimaschutzmaßnahmen: Integration von Begrünungsauflagen, Nachhaltigkeitsaspekten und energetischen Anforderungen in Baupläne.
• Flexiblere Gestaltung von Wohngebieten: Lockerung bestimmter Vorschriften, um den Wohnungsbau zu erleichtern und mehr sozialverträgliche Wohnkonzepte zu ermöglichen.
• Anpassungen an den Mobilitätswandel: Neue Regelungen für Fahrradstellplätze, E-Ladeinfrastruktur und Carsharing-Stellplätze in Wohn- und Gewerbegebieten.
• Stärkung von Innenentwicklung und Nachverdichtung: Anpassungen zur besseren Nutzung innerstädtischer Flächen und zur Vermeidung von Zersiedelung.
• Neue Vorschriften für Sondergebiete: Sondergebiete wurden weiter präzisiert, um touristische und gewerbliche Entwicklungen gezielter steuern zu können.

Aktuelle Fassung der BauNVO – wichtigste Punkte

• Kategorisierung von Baugebieten: Die BauNVO definiert verschiedene Bauflächen und Baugebiete mit spezifischen Nutzungsbeschränkungen.
• Regelung der baulichen Nutzung: Vorschriften zu Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und Baumassenzahl (BMZ) legen die zulässige Bebauungsdichte fest.
• Berücksichtigung von Klimaschutz und Nachhaltigkeit: Integration von grünen Baukonzepten, Energieeffizienzmaßnahmen (u.a. Energiesparhäuser) und nachhaltiger Flächennutzung.
• Flexiblere Mischnutzung in urbanen Gebieten: Erleichterung von Gewerbe- und Wohnnutzung in innerstädtischen Lagen.
• Förderung neuer Mobilitätskonzepte: Anpassung der Stellplatzverordnung an E-Mobilität und alternative Verkehrsmittel.
• Nachverdichtung und Bestandsschutz: Maßnahmen zur besseren Nutzung vorhandener Flächen und Erleichterungen für den Umbau bestehender Gebäude.

Die neueste Fassung der BauNVO zeigt deutlich, dass sich die Schwerpunkte über die Jahrzehnte hinweg von der reinen Flächennutzungssteuerung hin zu einer ganzheitlichen Betrachtung von Stadtentwicklung, Klimaschutz und Mobilität verschoben haben.

Verstoß gegen die Baunutzungsverordnung: Strafen und Bußgelder

Die Baunutzungsverordnung legt verbindlich fest, welche Nutzungen auf bestimmten Grundstücken zulässig sind. Wer dagegen verstößt, muss mit erheblichen Konsequenzen rechnen. Mögliche Strafen reichen von Bußgeldern bis hin zur Rückbauverpflichtung oder sogar strafrechtlichen Folgen.

Welche Strafe verhängt wird oder wie hoch das Bußgeld ausfällt, hängt vom Einzelfall ab. Kleinere Verstöße, etwa eine nicht genehmigte Nutzungsänderung, können mit mehreren Tausend Euro geahndet werden. Gravierende Verstöße, wie der Bau eines unzulässigen Gebäudes oder eine erhebliche Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl, führen oft zu extrem hohen Bußgeldern oder Abrissanordnungen. Bei vorsätzlichen Täuschungen oder Missachtung von Auflagen kann sogar eine strafrechtliche Verfolgung drohen.

Da Verstöße gegen die BauNVO nicht nur finanzielle Risiken bergen, sondern auch rechtliche Probleme nach sich ziehen, ist eine vorherige Abstimmung mit den Behörden dringend empfohlen.