Geschossflächenzahl (GFZ): Bedeutung, Berechnung und Interpretation
Ohne die Geschossflächenzahl (GFZ) läuft in der Bauplanung nichts – dennoch unterschätzen viele ihre Tragweite. Wer ein Grundstück optimal nutzen oder dessen Wert realistisch einschätzen möchte, muss diese Kennzahl genau verstehen. Die GFZ legt fest, wie viel Geschossfläche auf einem Grundstück maximal entstehen darf. Das betrifft nicht nur Bauherren und Architekten, sondern auch Investoren, Makler und Immobilienkäufer, denn die zulässige Geschossflächenzahl beeinflusst dadurch den Bebauungsgrad und die Wirtschaftlichkeit eines Grundstücks.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was genau die GFZ bedeutet, welche Gebäudeteile darunter zählen und wie Sie die Berechnung der Geschossflächenzahl selbst durchgeführt werden kann. So können Sie teure Fehler vermeiden und den optimalen Wohn- oder Gewerberaum aus einer Fläche herausholen.
Das Wichtigste kurz erklärt
- Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis zwischen Geschossfläche und Grundstücksfläche an. Sie entscheidet, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf.
- Die GFZ wird mit der Formel GFZ = Geschossfläche / Grundstücksfläche berechnet.
- Die zulässige Geschossflächenzahl wird durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie kommunale Bebauungspläne festgelegt und ist verbindlich.
- Die wertrelevante Geschossflächenzahl beeinflusst den Marktwert eines Grundstücks. Eine höhere GFZ bedeutet meist mehr bebaubare Fläche und steigert den potenziellen Ertrag.
Definition: Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Die Geschossflächenzahl ist ein wichtiger Kennwert im Bauplanungsrecht, der angibt, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist. Sie ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und dient dazu, die bauliche Dichte eines Gebiets zu steuern. Die Geschossfläche umfasst dabei die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, einschließlich bestimmter Dachgeschossflächen, wenn sie als Vollgeschoss gelten. Die zulässige Geschossflächenzahl wird im Bebauungsplan festgelegt und beeinflusst die mögliche Bebaubarkeit eines Grundstücks maßgeblich. Eine wertrelevante Geschossflächenzahl kann sich zudem auf die Grundstücksbewertung auswirken, da sie die Nutzbarkeit und damit den Wert einer Immobilie bestimmt.
Interpretiert werden kann die Geschossflächenzahl wie folgt: Eine GFZ von 0,8 bedeutet, dass die gesamte Geschossfläche aller Vollgeschosse maximal 80 % der Grundstücksfläche betragen darf. Bei einem Grundstück von 1.000 m² wäre also eine Gesamtgeschossfläche von 800 m² zulässig.
Wann ist die Geschossflächenzahl wichtig?
Die GFZ hat eine große Bedeutung für Bauherren, Architekten und Investoren. Insbesondere beim Neubau, bei Aufstockungen, der Nutzung von Dachgeschossen oder der Umwidmung von Gebäuden spielt die Geschossflächenzahl eine entscheidende Rolle. Auch Käufer von Grundstücken und Immobilien sollten die zulässige GFZ prüfen, um das bauliche Potenzial zu bewerten. Die Einhaltung der Vorgaben ist entscheidend, da Überschreitungen zu baurechtlichen Konsequenzen führen können.
Was gehört zur Geschossfläche?
Nicht alle Flächen eines Gebäudes fließen in die Geschossflächenzahl ein. Bei der GFZ-Berechnung werden ausschließlich bestimmte Gebäudeteile berücksichtigt, die zur Geschossfläche zählen. Diese Flächen bestimmen die wertrelevante Geschossflächenzahl und damit die zulässige bauliche Nutzung eines Grundstücks. Die zulässige Geschossflächenzahl ergibt sich aus dem Bebauungsplan.
Zu den Flächen, die in die GFZ-Berechnung einfließen, gehören:
- Die Grundflächen aller Vollgeschosse, einschließlich tragender und nicht tragender Wände.
- Nutzbare Dachgeschossflächen, wenn das Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt.
- Treppenräume, Aufzugsschächte und ähnliche Erschließungsflächen innerhalb der Geschosse.
- Überdachte Verkehrsflächen innerhalb des Gebäudes, z. B. überdachte Innenhöfe oder Passagen.
Ob und inwiefern ein Dachgeschoss zur Geschossflächenzahl hinzugerechnet wird, hängt vom jeweiligen Bundesland, dem Bebauungsplan und der Landesbauordnung ab. So fließt in einigen Regionen das Dachgeschoss nur teilweise mit in die GFZ-Berechnung ein, in anderen Bundesländern wird es vollständig hinzugezogen.
Welche Gebäudebestandteile sind nicht in der GFZ enthalten?
Wenn Sie die Geschossflächenzahl berechnen, gibt es eine Reihe von Flächen, die nicht zur Geschossfläche zählen und somit die zulässige Bebaubarkeit eines Grundstücks nicht beeinflussen. Dazu gehören:
- Kellerräume (solange sie nicht als Aufenthaltsräume genutzt werden)
- Nicht überdachte Terrassen, Balkone und Loggien
- Dachgeschossflächen, wenn das Dachgeschoss nicht als Vollgeschoss gewertet wird (variiert je nach Bundesland)
- Technikräume für Heizungs-, Lüftungs- oder Sanitäranlagen, wenn sie außerhalb der Vollgeschosse liegen.
- Garagen- und Stellplatzflächen, sofern sie nicht in den Vollgeschossen untergebracht sind.
- Wintergärten, wenn sie unbeheizt sind.
Berechnung der GFZ: So ermitteln Sie die Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl wird in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und kann von Ihnen selbst berechnet werden. Neben der „klassischen“ GFZ gibt es auch die Brutto-Geschossflächenzahl (BGFZ), die alle überbauten Geschossflächen eines Gebäudes umfasst, einschließlich Wandstärken und sonstiger Bauteile. Der Unterschied besteht darin, dass die GFZ nur die überbaute Geschossfläche zählt, während die Brutto-Geschossfläche eine umfassendere Berechnung der Gesamtfläche darstellt.
Die GFZ-Berechnung kann je nach Gebäudetyp und Standort variieren. Besonders das Dachgeschoss bringt Sonderregelungen mit sich: Nur, wenn es als Vollgeschoss gewertet wird, wird es in die GFZ einbezogen. In vielen Fällen gibt es dazu spezifische Regelungen in den Landesbauordnungen oder im Bebauungsplan.
Formeln zur Berechnung der Geschossflächenzahl
Die Berechnung der „klassischen“ Geschossflächenzahl erfolgt mit folgender Formel:
Falls Sie die maximal zulässige Brutto-Geschossfläche berechnen möchten, können Sie die Formel umstellen:
GFZ-Berechnung Dachgeschoss
Die berechnete Geschossflächenzahl entspricht nicht immer der im Bebauungsplan festgelegten GFZ. Der Grund dafür liegt in baurechtlichen Einschränkungen. Es ist daher wichtig, sich an den Vorgaben der Baunutzungsverordnung und der jeweiligen Landesbauordnung zu orientieren.
Beispiel zur GFZ Berechnung
Die Berechnung der Geschossflächenzahl wird anhand eines Beispiels verständlicher.
Angenommen, ein Grundstück hat eine Fläche von 1.000 m². Das darauf befindliche Gebäude mit drei Vollgeschossen (je 200 m²) hat eine Brutto-Geschossfläche von 600 m². Die berechnete GFZ beträgt somit:
Falls das Dachgeschoss als Vollgeschoss gilt und zusätzlich 100 m² anrechenbare Fläche hinzukommen, ergibt sich eine neue GFZ von:
Hier müsste geprüft werden, ob die GFZ von 0,7 zulässig ist oder ob eine Befreiung mittels Sondergenehmigung nötig wäre.
Andersherum würde es lauten: Ein Grundstück hat eine Fläche von 1.000 m² und der Bebauungsplan erlaubt eine GFZ von 0,6. Die zulässige Brutto-Geschossfläche berechnet sich dann wie folgt:
Häufige Fehler bei der Berechnung der GFZ
Bei der GFZ-Berechnung treten oft Missverständnisse auf, die die Ergebnisse verfälschen und Planungsfehler sowie unnötige Kosten nach sich ziehen können. Die häufigsten Fehler sind:
- Verwechslung mit der Brutto-Grundfläche: Die Brutto-Geschossfläche wird manchmal mit der Brutto-Grundfläche verwechselt. Die Geschossfläche berücksichtigt, anders als die Grundfläche, alle Geschosse – nicht nur das Erdgeschoss.
- Falsche Anrechnung des Dachgeschosses: Viele Bauherren gehen davon aus, dass das Dachgeschoss immer in die GFZ einfließt. Tatsächlich hängt dies von den Vorschriften im jeweiligen Bebauungsplan und der Landesbauordnung ab.
- Fehlende Berücksichtigung der lokalen Bauvorschriften: Die zulässige Geschossflächenzahl kann je nach Baugebiet und den dort geltenden Bauvorschriften variieren. Besonders in Innenstädten gelten oft strengere Regelungen.
- Einbeziehung von nicht anrechenbaren Flächen: Freiflächen, nicht überbaute Balkone, unbeheizte Wintergärten oder offene Stellplätze zählen nicht zur Geschossfläche.
- Fehlinterpretation des Bebauungsplans: Ein GFZ-Rechner kann eine grobe Orientierung geben, ersetzt aber nicht die genaue Prüfung der örtlichen Bauvorschriften.
Wo steht die Geschossflächenzahl und wer legt sie fest?
Die zulässige Geschossflächenzahl wird von der zuständigen Kommune oder Gemeinde festgelegt und befindet sich in Bebauungsplänen. Grundlage dafür ist die Baunutzungsverordnung, insbesondere § 17 BauNVO, der die Richtwerte für verschiedene Baugebiete vorgibt.
Um die GFZ zu ermitteln, sollten Bauherren den Bebauungsplan bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung einsehen. In manchen Fällen kann auch ein GFZ-Rechner eine erste Orientierung geben, ersetzt jedoch nicht die verbindlichen Werte aus den Bauvorschriften. Die GFZ-Berechnung erfolgt auf Basis dieser Vorgaben und kann je nach Baugebiet stark variieren. Während in reinen Wohngebieten eine GFZ von 1,2 üblich ist, kann sie in Kerngebieten oder urbanen Zonen bis zu 3,0 betragen.
Richtwerte für die Geschossflächenzahl nach § 17 BauNVO
| Baugebiet | Geschossflächenzahl (GFZ) |
|---|---|
| Wochenendhausgebiete | 0,2 |
| Kleinsiedlungsgebiete (WS) | 0,4 |
| Allgemeine Wohngebiete (WA) | 1,2 |
| Dorfgebiete (MD) und Dörfliche Wohngebiete (MDW) | 1,2 |
| Ferienhausgebiete | 1,2 |
| Mischgebiete (MI) | 1,2 |
| Reine Wohngebiete (WR) | 1,2 |
| Besondere Wohngebiete (WB) | 1,6 |
| Gewerbegebiete (GE) | 2,4 |
| Industriegebiete (GI) | 2,4 |
| Andere Sondergebiete | 2,4 |
| Kerngebiete (MK) | 3,0 |
| Urbane Gebiete (MU) | 3,0 |
In Neubaugebieten liegt die GFZ häufig zwischen 1,0 und 1,2, während Hochhäuser und Industrieanlagen oft deutlich höhere Werte aufweisen. Um eine präzise Berechnung der zulässigen Geschossflächenzahl für ein Bauvorhaben vorzunehmen, sollten Sie die lokalen Bauvorschriften und den Bebauungsplan sorgfältig prüfen.
Unterschiede zwischen Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ)
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße errichtet werden darf. Die Grundflächenzahl (GRZ) hingegen beschreibt den Anteil des Grundstücks, der überbaut werden darf, unabhängig von der Anzahl der Geschosse. Beide Kennzahlen sind wesentliche Parameter der Baunutzungsverordnung und beeinflussen die zulässige Bebauung eines Grundstücks.
Um die GFZ zu berechnen, muss die gesamte Geschossfläche aller Stockwerke summiert werden, während die GRZ nur die tatsächlich überbaute Grundfläche berücksichtigt. Das bedeutet: Ein Gebäude mit mehreren Stockwerken kann eine niedrige GRZ, aber eine hohe GFZ haben. Diese Unterscheidung ist entscheidend, um Bauprojekte optimal zu planen.
| Merkmal | Geschossflächenzahl (GFZ) | Grundflächenzahl (GRZ) |
|---|---|---|
| Definition | Verhältnis der Gesamtgeschossfläche zur Grundstücksgröße | Verhältnis der überbauten Fläche zur Grundstücksgröße |
| Einflussfaktor | Anzahl und Größe der Geschosse | Grundfläche der bebauten Flächen ohne Berücksichtigung der Geschosse |
| Berechnung | GFZ = Gesamtgeschossfläche / Grundstücksfläche | GRZ = Grundfläche der Bebauung / Grundstücksfläche |
| Relevanz | Bestimmt die maximale Geschossfläche | Regelt die zulässige Überbauung des Grundstücks |
| Anwendungsbereich | Wichtig für Mehrgeschossbauten | Entscheidend für Grundstücksausnutzung |
GFZ Bedeutung für den Kauf und Verkauf von Immobilien
Sie möchten eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen? Auch in der Bewertung von Immobilien ist die Geschossflächenzahl von großer Bedeutung, da sie bestimmt, wie viel Geschossfläche auf einem Grundstück maximal errichtet werden darf. Eine hohe zulässige Geschossflächenzahl erhöht die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks und steigert somit dessen Wert. Käufer und Investoren achten besonders auf die GFZ, da sie die Bebauungsmöglichkeiten beeinflusst und somit über die Rentabilität eines Bauvorhabens entscheidet.
Beim Verkauf eines Grundstücks kann eine hohe GFZ ein entscheidendes Verkaufsargument sein, da sie zukünftige Erweiterungen oder die Errichtung größerer Gebäude ermöglicht. Umgekehrt kann eine niedrige GFZ die Nutzbarkeit einschränken und damit den Marktwert mindern. Auch für Banken ist die GFZ-Berechnung relevant, da sie in die Wertermittlung für Immobilien- und Grundstücksfinanzierungen einfließt.
Darüber hinaus spielt die Geschossflächenzahl eine Rolle bei der Stadtplanung, da sie die Nachverdichtung von Wohngebieten steuert. In Ballungsräumen wird häufig mit GFZ-Anpassungen gearbeitet, um Wohnraum effizienter zu nutzen. Käufer sollten daher immer die GFZ berechnen und prüfen, ob eine Erhöhung oder Anpassung möglich ist.
In vielen Fällen kann die Geschossflächenzahl optimiert werden. Durch Bebauungsplanänderungen, die Integration von Staffelgeschossen oder die Umnutzung bestehender Flächen lässt sich die zulässige Geschossflächenzahl oft erweitern. Dies lohnt sich besonders, um den Grundstückswert zu steigern.
Fazit: Die Geschossflächenzahl als wichtiger Faktor für Bauplanung und Immobilienmarkt
Die Geschossflächenzahl gilt als zentrales Instrument der Stadt- und Bauplanung, das darüber entscheidet, wie intensiv ein Grundstück genutzt werden darf. Ihre größte Stärke liegt in der strukturierten Nachverdichtung, die eine effiziente Flächennutzung ermöglicht, ohne dass die städtebauliche Ordnung verloren geht. Wer ein Grundstück bebauen oder erwerben möchte, sollte die GFZ berechnen, um die wirtschaftlichen Potenziale optimal auszuschöpfen.
Allerdings gibt es auch Kritik: Die zulässige Geschossflächenzahl kann in manchen Fällen zu restriktiv sein und dadurch die Entwicklungsmöglichkeiten eines Grundstücks einschränken. Gerade in Ballungsräumen wäre eine flexiblere Anpassung oft sinnvoll, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Eine zu hohe GFZ wiederum kann zu übermäßiger Verdichtung führen, was die Wohnqualität mindert.
Der wichtigste Punkt im Umgang mit der GFZ ist die sorgfältige Prüfung des Bebauungsplans. Die Berechnung der Geschossflächenzahl ist nicht immer eindeutig, da auch Dachgeschosse oder besondere Gebäudeteile unterschiedlich bewertet werden können. Eine fundierte Beratung durch Architekten oder Bauämter hilft, Baupotenziale vollständig zu erkennen und die beste Nutzung für ein Grundstück zu erzielen.