Grundstück verschenken

Um Steuern zu sparen, entscheiden sich viele Eltern dafür, ihr Grundstück noch zu Lebzeiten an ihre Kinder oder an andere Erben zu verschenken. Jedoch sind bestimmte Bedingungen an die Schenkung geknüpft, die beachtet werden müssen. Die Schenkung ist nur dann gültig, wenn ein Notar sie beurkundet und wenn beide Parteien akzeptieren. Zudem gilt die wichtige Frist von zehn Jahren in mehreren Fällen bei der Schenkung.

In diesem Beitrag geht es um die Bedingungen für eine Immobilienschenkung, um weitere Varianten des vorzeitigen Erbes, um das Rückforderungsrecht, um steuerliche Aspekte sowie um die Notarkosten bei der Schenkung eines Grundstücks.


Letzte Aktualisierung: 10.04.2020
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Bedingungen für eine Immobilienschenkung

Viele Personen entscheiden sich dafür, ihr Grundstück zu verschenken, anstatt es zu vererben. Dies hat den Vorteil, dass keine Erbschaftssteuer anfällt. Zwar gibt es eine Schenkungssteuer für Grundstücke, aber pro Kind oder Begünstigtem liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro. Dieser kann alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden. Außerdem ist es zusätzlich möglich, ein Barvermögen oder andere Wertgegenstände zu vererben. Bei einer geschickten Verteilung sparen sich die Begünstigten viele Steuern.

Für die Schenkung ist ein Notar nötig. Dieser setzt einen offiziellen Vertrag über die Schenkung auf und muss diesen beurkunden, damit er wirksam wird. In vielen Fällen gibt es eine Bedingung, die mit der Schenkung einhergeht, wie etwa ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht. Somit kann der ursprüngliche Besitzer weiterhin mietfrei auf dem Grundstück wohnen oder bei Bedarf auf seine Immobilie zurückgreifen. Die entsprechenden Rechte werden im Grundbuch eingetragen. Der Beschenkte erhält somit ein belastetes Grundstück, das sich auf dem Markt nur sehr schwer verkaufen lässt.

Alternativ kann eine sogenannte Leibrente eine Bedingungen für die Grundstücksschenkung sein. Dabei erhält der Beschenkte ein unbelastetes Grundstück, das er frei nutzen kann, muss jedoch dem Schenkenden monatlich einen vereinbarten Betrag im Gegenzug zahlen.

Grundsätzlich ist es möglich, sich frei auszusuchen, an wen man sein Grundstück verschenken möchte. Normalerweise handelt es sich um enge Familienmitglieder wie die eigenen Kinder, die ein Interesse an dem Grundstück haben. Wichtig ist auch zu wissen, dass eine Schenkung nicht angenommen werden muss.

Vorzeitiges Erbe: Schenkung oder Erbverzicht gegen Abfindung

Wer sich nicht sicher ist, wie er seinen Nachlass am besten aufteilt, weil zum Beispiel Konflikte unter den Erben bestehen, entscheidet sich häufig für ein vorzeitiges Erbe. So können Erblasser zu ihren Lebzeiten sehen, ob die gewählte Variante sinnvoll ist und ob ihre Vorstellungen angemessen umgesetzt werden. Dies hat häufig Einfluss auf weitere wichtige Entscheidungen wie das Testament und weitere Regelungen im Erbfall. Außerdem räumt ein vorzeitiges Erbe Ängste darüber, dass das Testament nicht nach den eigenen Vorstellungen umgesetzt wird, aus dem Weg.

Die Schenkung ist eine beliebte Möglichkeit des vorzeitigen Erbes. Sie gibt dem Erblasser viel Kontrolle und bietet auch den Erben einige Vorteile. Alternativ ist es denkbar, einen Erbverzicht einzufordern und im Gegenzug eine Abfindung anzubieten. Dies ist vor allem für Erblasser sinnvoll, die die Möglichkeit haben, ihr Erbe bar auszuzahlen. Bei einem Grundstück ist dies häufig komplizierter.

Zur eigenen Absicherung entscheiden sich Erblasser häufig dafür, die Immobilienschenkung mit einer Bedingung zu verknüpfen. Beschenkte sollten außerdem wissen, dass Sozialämter ihnen gegenüber Unterhaltsansprüche machen können. Dies trifft vor allem Eltern und Kinder: Wenn die Eltern innerhalb von zehn Jahren nach der Grundstücksschenkung in ein Pflegeheim müssen, aber die Kosten nicht aufbringen können, ist eine Rückforderung des Grundstücks denkbar. Dieses wird dann verkauft oder zwangsversteigert, um die Zahlungen an das Pflegeheim zu leisten.

Auch, wenn Eltern ihr Grundstück nur an ein Kind vererben möchten, ist das vorzeitige Erbe in Form einer Schenkung verbreitet. Zwar haben die übergangenen Kinder einen Anspruch darauf, dass der Wert der Schenkung bei der Berechnung ihres Pflichtteilanspruchs des Nachlasses angerechnet wird, aber dieser Anspruch verringert sich jährlich um ein Zehntel. Nach Ablauf von zehn Jahren haben die anderen Erben daher keinen Anspruch mehr – vorausgesetzt, die Schenkenden sind in der Zwischenzeit nicht verstorben. Viele Eltern entscheiden sich jedoch dazu, aus Gründen der Fairness die Schenkung auf das Erbe oder auf den Pflichtteil anzurechnen und den anderen Geschwistern ein Äquivalent zu vererben.

Pfändungsmöglichkeit bei verschenkten Grundstücken

Bei einem verschenkten Grundstück kommt es häufig zu Regelungen rund um ein Rückforderungsrecht. Auch ist es denkbar, dass die Schenkenden ein Nießbrauchrecht oder Wohnrechte vereinbaren, um bis zu ihrem Lebensende weiterhin auf dem Grundstück leben zu dürfen. Das Rückforderungsrecht ist vor allem dann sinnvoll, wenn sich absehen lässt, dass der Beschenkte eine negative Entwicklung in seinen finanziellen Verhältnissen erlebt.

Schenker dürfen das Rückforderungsrecht nutzen, wenn die folgenden Bedingungen vorliegen:

  • Das Rückforderungsrecht wurde im Schenkungsvertrag vereinbart
  • Der Schenker hat einen Notbedarf
  • Der Beschenkte zeigt einen groben Undank

Darüber hinaus ist es möglich, weitere Fälle für ein Rückforderungsrecht zu vereinbaren. Dies kann die Insolvenz des Beschenkten einschließen. Weitere Varianten sind eine Zwangsvollstreckung des Grundstücks, eine Scheidung des Beschenkten oder das Vorversterben eines Beschenkten. In all diesen Fällen kann der Schenkende sein Grundstück recht unkompliziert zurückfordern. Die Veränderung der Eigentumsverhältnisse sollte wiederum beim Notar angemeldet werden, um eine Umtragung im Grundbuch zu erwirken.

Steuerliche Aspekte

Jedes Kind darf von seinen Eltern Immobilien wie Grundstücke bis zu einem Freibetrag von 400.000 Euro geschenkt bekommen, bevor Steuern anfallen. Jedoch gilt auch hier eine 10-Jahres-Frist. Wenn der Schenker vor Ablauf dieser Zeit stirbt, rechnet das Finanzamt die Werte von Schenkung und Erbe zusammen, wodurch der Vorteil durch die Schenkung hinfällig wird und eine oft recht hohe Erbschaftssteuer fällig wird. Daher ist es empfehlenswert, die Schenkung so früh wie möglich zu veranlassen.

Auch das Nießbrauchrecht, das häufig eine Bedingung für die Schenkung darstellt, hat steuerliche Auswirkungen. Der Vorbehaltsnießbraucher, also der Schenkende, wird vom Finanzamt wie ein wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie behandelt. Somit ist bei vermieteten Immobilien weiterhin eine Einkommens- und Grundsteuer fällig. Sobald der Nießbrauch erlöscht, muss der Beschenkte die Steuern für eventuelle Einkünfte aus dem Grundstück tragen.

Notarkosten für eine Grundstücksschenkung

Der Notar, der die Schenkung beurkundet, stellt laut der Gebührenordnung für Notare ein Honorar in Rechnung. Hinzu kommen Kosten für den Steuerberater, der bei einer Schenkung häufig hinzugezogen wird, sowie Kosten für den Eintrag im Grundbuch. Insgesamt handelt es sich um Kosten, die etwa 1,5% des Grundstückswertes betragen.