Grundstück vererben

Wer als Eigentümer sein Grundstück vererben möchte, sollte dies sorgfältig durchdenken. Denn neben der Frage, an wen das Grundstück fairerweise vererbt werden soll, gibt es auch Themen wie die Erbsteuer und eventuelle Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft zu bedenken. Alternativ kann es ratsam sein, das Grundstück zu Lebzeiten zu verkaufen, zu teilen oder mit einem Testament bzw. Erbvertrag Vorkehrungen zu treffen. Zudem sollten Grundstücksbesitzer überlegen, ob sie den Vorbehalt einbauen möchten, dass sie das Grundstück bis zu ihrem Lebensende selbst nutzen können, um mehr Sicherheit zu haben.

In diesem Beitrag geht es um die Bedingungen für eine Grundstücksvererbung, um das korrekte Vorgehen, um alternative Möglichkeiten zum Vererben sowie um die Besteuerung eines Erbes. Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, ist es vor allem bei sehr wertvollen Grundstücken sinnvoll, entweder an mehrere Erben zu vererben oder ein vorzeitiges Erbe zu Lebzeiten als Schenkung zu wählen. Zu guter Letzt enthält dieser Artikel häufig gestellte Fragen zum Thema Grundstück vererben.


Letzte Aktualisierung: 17.04.2020
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Die Bedingungen für eine Grundstücksvererbung

Wer keine Vorkehrungen zur Regelung des Nachlasses trifft, vererbt ein Grundstück bei seinem Versterben automatisch. Denn das ganze Vermögen, inklusive Grundstück, folgt der gesetzlichen Erbfolge. Auch, wenn ein Testament besteht, wird die Erbfolge laut §1924 BGB meist berücksichtigt. Sie lautet wie folgt:

  • Erben erster Ordnung: Ehegatten, Kinder und Enkel
  • Erben zweiter Ordnung: Geschwister, Eltern, Nichten und Neffen
  • Erben dritter Ordnung: Onkel, Tanten, Cousins, Cousinen und Großeltern
  • Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern

Jedoch hat ein Testament oder ein Erbvertrag den Vorteil, dass der Erblasser genau aussuchen kann, an wen das Grundstück in Frage gehen soll. Dabei kann er auch Erben dritter oder vierter Ordnung sowie andere Personen wählen, mit denen er gar nicht verwandt ist. Außerdem kann er bestimmte Personen vom Erbe ausschließen. Das Dokument ist nur dann ohne Zweifel gültig, wenn es von einem Notar beglaubigt wurde. In vielen Fällen werden aber auch informelle Schriftstücke als Testamentsersatz akzeptiert.

Hinweis: Es ist nicht möglich, einen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner vom Erbe auszuschließen. Beim Enterben von Angehörigen werden automatisch auch deren Nachkommen enterbt, was sich jedoch durch eine explizite Formulierung im Testament verhindern lässt.

Das Vererben eines Grundstücks gestaltet sich komplizierter als das Vererbung von Barvermögen. Dies liegt daran, dass sich das Grundstück nicht so leicht aufteilen lässt. Eine mögliche Aufteilung hängt von der Art des Grundstücks und seiner Größe sowie von der Anzahl der Erben ab. Wer überlegt, sein Grundstück an mehrere Personen auf einmal zu vererben, sollte daher rechtzeitig über eine umsichtige Gestaltung der Nachlassregelung nachdenken. Die sicherste Variante besteht darin, sich fachkundig beraten zu lassen und das fertige Dokument von einem Notar zu beurkunden.

Vermerk im Testament

Wer als Grundstücksbesitzer entsprechende Regelungen treffen möchte, fragt sich häufig, ob er sein Grundstück per Erbvertrag oder per Testament vererben sollte. Grundsätzlich hat man hier die freie Wahl. Das Testament kann sowohl mit als auch ohne Notar („privates Testament“) verfasst werden, wobei die notarielle Beurkundung für die Erben von Vorteil ist. Sollte diese nämlich nicht vorliegen, müssen die Erben einen kostenpflichtigen Erbschein beantragen und sich gegebenenfalls mit Erbstreitereien auseinandersetzen. Für das Vererben von Grundstücken ist es sinnvoll, einen auf Erbrecht spezialisierten Notar aufzusuchen, der das Testament optimal gestalten kann.

Der Erbvertrag kann ebenfalls mit oder ohne Notar geschlossen werden. Hier ist die Besonderheit, dass die Erben den Vertrag unterzeichnen müssen, sich also mit der Vereinbarung einverstanden erklären. Dies hat den Vorteil, dass die Erben den Vertrag noch zu Lebzeiten des Erblassers aktiv mitgestalten können. Zudem kann der Vertrag auch unter Personen abgeschlossen werden, die nicht miteinander verwandet sind. Somit ist er zum Beispiel für Paare, die nicht miteinander verheiratet sind, eine gute Wahl.

Ohne Testament oder Erbvertrag ist es für die Erben nicht einfach, das Grundstück der verstorbenen Person zu erben. Hier kommen viele Faktoren wie etwa die Erbfolge ins Spiel.

Besteuerung von einem vererbten Grundstück

Wer sein Grundstück vererben möchte, legt normalerweise Wert darauf, dies steuerfrei zu tun, um die Erben nicht mit einer Erbschaftssteuer zu belasten. Jedoch lässt sich die Frage danach, ob ein Grundstück steuerfrei vererbt werden kann, nicht pauschal beantworten. Wichtig ist hier der Verwandtschaftsgrad, die Steuerklasse des Erben, die Anzahl der Erben und der Wert des Grundstücks. Zudem können die Freibeträge maximal alle 10 Jahre genutzt werden.

Freibeträge bei der Erbschaftssteuer laut §16 des Erbschaftssteuergesetzes:

Erbe Freibetrag Steuerklasse

Ehepartner und Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft

500.000 Euro

I

Kinder, Enkelkinder, Stief- und Adoptivkinder

400.000 Euro

I

Enkelkinder

200.000 Euro

I

Urenkel, Eltern und Großeltern

100.000 Euro

I

Empfänger einer Schenkung

20.000 Euro

III

Die Vererbung an mehrere Erben auf einmal hat also den Vorteil, dass der anteilige Grundstückswert deutlich niedriger ist und damit mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht unter die Erbschaftssteuer fällt. Wer sich bei diesem Thema unsicher ist, sollte rechtzeitig Beratung von seinem Anwalt, seinem Notar sowie den potenziellen Erben selbst einholen.

Verschiedene Möglichkeiten für den Umgang mit einem Grundstück

Um die Erbschaftssteuer zu umgehen oder um Streitigkeiten zu vermeiden, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum Beispiel können Erblasser sich für ein Erbe zu Lebzeiten entscheiden, um zu kontrollieren, dass das Grundstück genau wie gewünscht vererbt wird. Zur Vermeidung der Erbschaftssteuer ist eine Schenkung des Grundstücks möglich. Weitere Varianten sind die Verzichtserklärung durch die Erben, die Bestimmung eines Testamentsvollstreckers oder das Berliner Testament, bei dem Ehegatten sich jeweils als Vorerben einsetzen und so Erbauseinandersetzungen vermeiden.

Wichtig: Die verschiedenen Möglichkeiten zum Umgang mit dem eigenen Grundstück im Todesfall bringen auch unterschiedliche Vorgaben mit sich. Der Erbvertrag muss zum Beispiel von den künftigen Erben unterschrieben, um wirksam zu sein. Das Testament sollte vom Notar beurkundet oder als privates Testament handschriftlich verfasst werden. Außerdem ist es sinnvoll, noch zu Lebzeiten eine Teilungsanordnung auszuführen, um bei mehreren Erben bereits festzulegen, wie das Grundstück aufgeteilt wird.

Vorzeitiges Erbe per Schenkung als Alternative

Eine beliebte Variante des Erbes ist das Erbe bei Lebzeiten. Da Erben die Freibeträge für Schenkungen alle 10 Jahre nutzen können, ist es bei einem großen Vermögen sinnvoll, sein Grundstück schon früh an die Kinder oder an andere Erben abzugeben. Vorausgesetzt, dass der Erblasser noch mindestens 10 Jahre lang lebt, können die Erben bei seinem Ableben dann ein zusätzliches Erbe antreten, ohne Erbschaftssteuer bezahlen zu müssen.

Beispielrechnung: Ein Grundstück in bester Lage ist 500.000 Euro wert und soll vererbt werden. Zusätzlich hat der Erblasser vor, dem Haupterben ein Barvermögen von 300.000 Euro zu vererben. Wenn der Alleinerbe ein leibliches Kind ist, müsste es bei einem frühzeitigen Erbe des Grundstücks 100.000 Euro versteuern (zu 11%, also 11.000 Euro). Um dies zu umgehen, ist eine schrittweise Schenkung zu Lebzeiten denkbar. So lässt sich der Freibetrag von 400.000 Euro pro Schenkung innerhalb von 10 Jahren unterschreiten:

  • Erster Teil der Schenkung: Wert von 400.000 Euro
  • Zweiter Teil der Schenkung: Restlicher Grundstückswert von 100.000 Euro + 300.000 Euro Barvermögen

Wenn der Erblasser mehrere Kinder hat, aber das Grundstück nur an ein Kind vererben möchte, ist die Schenkung zu Lebzeiten ebenfalls sinnvoll. Die übergangenen Kinder haben Anspruch darauf, den Wert des geschenkten Grundstücks bei der Berechnung ihres Pflichtteilsanspruchs zu berücksichtigen. Jedoch sinkt diese Zahl pro Jahr um ein Zehntel. Sollte der Erblasser also nach seiner frühzeitigen Schenkung noch mindestens 10 Jahre leben, haben die anderen Kinder bei seinem Ableben keinen Anspruch mehr auf ihren Pflichtteilsanspruch im Wert des Grundstücks.

Tipp: Viele Eltern entscheiden sich dafür, bei der Verschenkung ihres Grundstücks einen Nießbrauchvorbehalt einzubauen. Gemäß §1030 des BGB können sie dann das Grundstück zu Lebzeiten weiter besitzen und anfallende Erträge, etwa aus einem Mietverhältnis, einkassieren. Jedoch haben sie keine Rechte mehr an der Vermögenssubstanz der Immobilie.



FAQ zu Grundstück vererben - Steuerliche Aspekte, Tipps & Tricks

Wie kann ich mein Grundstück vererben?

Um ein Grundstück zu vererben, sollten Sie die gewünschten Regelungen rechtzeitig in einem Testament oder einem Erbvertrag festhalten. Alternativ gilt die Erbfolge. Am einfachsten ist es jedoch für Ihre Erben, wenn Sie zu Lebzeiten alles detailliert regeln und sich das entsprechende Dokument vom Notar beurkunden lassen.

An wen kann ich mein Grundstück vererben?

Sie dürfen Ihr Grundstück an jede Person vererben, die Sie wählen. Wenn Sie nicht verwandt sind, ist dafür ein Erbvertrag nötig. Beachten Sie zudem, dass verschiedene Regelungen zur Versteuerung des Erbes gelten.

Wann fällt die Erbschaftssteuer an?

Wenn der Erbe mit seinem Anteil des Nachlasses den gültigen Freibetrag überschreitet, muss er für den Betrag über dem Freibetrag 11% Erbschaftssteuer zahlen. Der Freibetrag hängt vom Verwandtschaftsgrad und einigen anderen Faktoren ab.

Wie kann ich die Erbschaftssteuer umgehen?

Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, können Sie das Grundstück auf mehrere Erben verteilen oder eine Schenkung zu Lebenszeiten wählen. Diese lässt sich stückeln, sodass der Erbe alle 10 Jahre erneut seinen Freibetrag ausschöpfen kann und so idealerweise gar keine Erbschaftssteuer zahlen muss.

Wie kann ich trotz vorzeitigem Erbe weiterhin mein Grundstück nutzen?

Wenn Sie Ihr Grundstück zu Lebzeiten verschenken oder vererben, können Sie einen Vorbehalt in das entsprechende Dokument aufnehmen. Zum Beispiel ist ein Nießbrauchvorbehalt oder ein Nutzungsrecht denkbar.