Grundstücksbewertung: So wird der Wert Ihres Grundstücks ermittelt

Die Grundstücksbewertung, früher auch Güterabschätzung genannt, ist ein entscheidender Schritt für alle, die ein Grundstück kaufen, verkaufen oder bebauen möchten. Sie gibt Aufschluss über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks und kann unerwartete Chancen oder Risiken aufdecken. Besonders für Immobilienbesitzer, Investoren und Bauherren ist es wichtig, den Wert eines Grundstücks richtig einzuschätzen, um finanzielle Entscheidungen optimal zu treffen. Gut informierte Grundstückseigentümer profitieren von einer präzisen Bewertung, indem sie Verhandlungen verbessern, die richtige Kaufentscheidung treffen oder die beste Finanzierung sichern. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Faktoren die Grundstücksbewertung beeinflussen, wann es besonders wichtig ist, Ihr Grundstück bewerten zu lassen und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Faktoren für die Grundstücksbewertung: Was beeinflusst den Grundstückswert?

Der Wert eines Grundstücks wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, die sowohl Lage, Größe, Nutzungsmöglichkeiten und viele weitere Grundstücksmerkmale betreffen. Welche wesentlichen Faktoren bei der Grundstücksbewertung herangezogen werden und wie diese den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen, erfahren Sie hier:

• Lage: Eine zentrale Lage in der Stadt oder anderen Ballungsgebieten erhöht den Wert, da die Nachfrage höher ist. Grundstücke in ländlichen oder abgelegenen Regionen sind oft günstiger.
• Größe und Form: Die Größe des Grundstücks wirkt sich direkt auf den Preis pro Quadratmeter aus. Unregelmäßig geformte Grundstücke können den Wert mindern, da sie möglicherweise schwerer zu bebauen sind.
• Bebauungsmöglichkeiten: Der zulässige Bebauungsgrad beeinflusst den Grundstückswert stark. Grundstücke, die für mehrstöckige Gebäude zugelassen sind, haben einen höheren Wert als Grundstücke, auf denen nur Einfamilienhäuser gebaut werden dürfen.
• Infrastruktur: Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Autobahnen und die Nähe zu Schulen, Einkaufszentren und Krankenhäusern kann den Wert eines Grundstücks deutlich steigern.
• Erschließungsgrad: Voll erschlossene Grundstücke (Anschluss an Wasser, Strom, Abwasser) sind teurer als unerschlossene Grundstücke, da diese zusätzliche Erschließungskosten verursachen.
• Bodenbeschaffenheit: Ist der Boden tragfähig und für den Bau geeignet, steigt der Wert. Grundstücke, die erst aufwändig vorbereitet werden müssen, schneiden bei der Grundstücksbewertung schlechter ab.
• Nachbarschaft: Auch die Art der umliegenden Bebauung und der Ruf der Nachbarschaft beeinflussen den Grundstückswert. Exklusive Wohngegenden erhöhen beispielsweise den Grundstückswert, während Nachbarschaften mit hoher Kriminalität den Wert senken.
• Zukunftsperspektiven: Wenn eine Gegend im Aufschwung ist oder zukünftige Infrastrukturprojekte geplant sind, steigt der Wert des Grundstücks in Erwartung dieser Entwicklungen.

Verfahren der Grundstücksbewertung: So wird gerechnet

Die Grundstücksbewertung spielt eine zentrale Rolle, um den aktuellen Marktwert eines Grundstücks präzise zu bestimmen. Verschiedene Verfahren helfen dabei, den Grundstückswert anhand unterschiedlicher Kriterien zu ermitteln. Dies ist vor allem für Immobilienkäufer und -verkäufer, aber auch für Investoren wichtig, um anhand des Grundstückswertes fundierte Entscheidungen zu treffen. Jedes Verfahren bietet dabei spezifische Vorteile und wird abhängig vom jeweiligen Grundstück und dessen Nutzung angewendet. Die drei gängigen Methoden sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei der Bewertung von Grundstücken für private Bauvorhaben angewendet, insbesondere bei unbebauten Grundstücken. Hierbei wird der Wert eines Grundstücks anhand von Verkaufsdaten ähnlicher Grundstücke in der gleichen Lage ermittelt. Entscheidend sind dabei Faktoren wie Größe, Zuschnitt, Lage und Erschließung des Grundstücks. Das Verfahren bietet den Vorteil, dass es sich stark an realen Marktpreisen orientiert und damit besonders praxisnah ist. Es funktioniert gut in Regionen, in denen viele vergleichbare Grundstücke gehandelt werden, da die breite Datenbasis eine präzisere Schätzung ermöglicht. Schwierig wird die Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Grundstücksbewertung jedoch, wenn nur wenige vergleichbare Grundstücke zur Verfügung stehen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Grundstücken angewendet, die eine regelmäßige Ertragsquelle bieten, wie etwa vermietete Gewerbe- oder Wohnimmobilien. Im Fokus steht dabei die potenzielle Rendite, die mit dem Grundstück und der darauf befindlichen Immobilie erzielt werden kann. Zur Berechnung wird der jährliche Reinertrag ermittelt, der sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Betriebskosten ergibt. Dieser Ertrag wird dann auf die Restnutzungsdauer der Immobilie hochgerechnet und mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für Investoren, die den zukünftigen Nutzen des Grundstücks bewerten möchten. Es ist weniger an den reinen Bodenwert gekoppelt als an den wirtschaftlichen Nutzen. Das Ertragswertverfahren kann sowohl für die Bewertung bebauter als auch unbebauter Grundstücke angewendet werden.

Sachwertverfahren

Sie möchten ein bebautes Grundstück bewerten? Das Sachwertverfahren wird primär bei der Bewertung von Grundstücken mit darauf befindlichen Gebäuden angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen und der Ertragswert nicht anwendbar ist. Es basiert auf der Berechnung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen und des Bodenwerts. Dabei werden die aktuellen Baukosten, abzüglich etwaiger Altersminderungen und Abnutzungen, in die Grundstücksbewertung einbezogen. Anschließend wird der ermittelte Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um den Marktwert zu ermitteln. Das Verfahren bietet den Vorteil, dass es den Wert des Bauwerks detailliert erfasst, allerdings berücksichtigt es weniger die Marktsituation, was in stagnierenden Immobilienmärkten zu Abweichungen führen kann.

Wer führt eine Grundstücksbewertung durch?

Die Grundstücksbewertung kann von verschiedenen Fachleuten durchgeführt werden, die eine entsprechende Qualifikation und Zulassung besitzen. Am häufigsten wird sie von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchgeführt, die eine umfassende Ausbildung im Bereich der Immobilienbewertung absolviert haben. Auch staatlich anerkannte Immobiliengutachter sowie zertifizierte Immobiliensachverständige sind befugt, eine Grundstücksbewertung vorzunehmen. Darüber hinaus können Immobilienmakler, Architekten und Bauingenieure eine erste Einschätzung des Grundstückswerts geben, sofern sie über ausreichende Erfahrung und Fachkenntnisse verfügen. Banken und Sparkassen bieten ebenfalls Bewertungen an, die jedoch oft auf internen Richtlinien beruhen und weniger detailliert sind als die eines Sachverständigen.

Grundstücksbewertung vom Gutachter oder doch Online?

Wer sein Grundstück bewerten lassen möchte, stößt gleich auf mehrere Möglichkeiten. Doch wann ist eine Online-Grundstücksbewertung sinnvoll und wann sollte doch lieber ein Gutachter oder Sachverständiger hinzugezogen werden? Hier lohnt es sich, die Vor- und Nachteile Ihrer Alternativen abzuwägen. Eine Online-Grundstücksbewertung ist schnell und einfach, eignet sich jedoch eher für eine grobe Einschätzung des Grundstückswerts. Sie basiert auf allgemeinen Daten und Vergleichswerten aus der Region, kann aber individuelle Besonderheiten des Grundstücks, wie Bodenbeschaffenheit oder Bebauungsmöglichkeiten, nicht berücksichtigen.

Ein Gutachter hingegen analysiert das Grundstück detailliert und bewertet alle relevanten Faktoren, einschließlich Lage, Erschließung, Bodenbeschaffenheit und Bebauungspotenzial. Dies macht eine Gutachterbewertung wesentlich präziser, aber auch teurer und zeitaufwendiger. Es ist sinnvoll, einen Gutachter hinzuzuziehen, wenn eine exakte Bewertung für rechtliche oder finanzielle Entscheidungen erforderlich ist, etwa bei Erbschaft, Kauf oder Verkauf eines Grundstücks. Eine Online-Bewertung reicht oft für eine erste Orientierung aus.

Was braucht ein Sachverständiger zur Grundstücksbewertung?

Ein Sachverständiger benötigt verschiedene Informationen und Dokumente, um eine fundierte Grundstücksbewertung vorzunehmen. All diese Daten helfen, den tatsächlichen Wert des Grundstücks präzise zu bestimmen und sollten daher so vollständig wie möglich vorgelegt werden. Einige Dokumente, wie der Nachweis über die Art und das Alter der Bebauung, Baupläne und Energieausweise sind nur dann nötig, wenn eine entsprechende Bebauung Ihres Grundstücks existiert. Generell gilt: Je mehr Informationen der Sachverständige zur Grundstücksbewertung hat, desto genauer wird das Ergebnis.

• aktueller Grundbuchauszug
• Katasterpläne
• Bebauungspläne
• Informationen zur Erschließung des Grundstücks
• Geologische Gutachten
• Bodengutachten
• Nachweis über die Art und das Alter der Bebauung
• Baupläne
• Energieausweise

Wann Sie Ihr Grundstück bewerten lassen sollten

Eine Grundstücksbewertung ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie ein Grundstück verkaufen oder kaufen möchten. Lassen Sie das Grundstück bewerten, können Sie auf Basis dieser Informationen einen fairen Marktpreis ermitteln. Eine Grundstücksbewertung ist aber auch bei Erbschaften oder Schenkungen wichtig, um den Wert für steuerliche Zwecke zu bestimmen. Doch damit nicht genug, denn selbst bei Scheidungen oder Vermögensaufteilungen sollte eine Bewertung des Grundstücks erfolgen, um eine gerechte Aufteilung sicherzustellen. Zudem kann eine professionelle Grundstücksbewertung Pflicht sein, wenn das Grundstück als Sicherheit für eine Finanzierung dienen soll. In diesem Fall reicht eine Online-Bewertung nicht aus, sondern muss durch einen Sachverständigen erfolgen. Gleiches gilt übrigens für rechtliche Streitfälle, wie bei Enteignungen oder Bebaubarkeitsfragen. Dort ist eine detaillierte Grundstücksbewertung oft unerlässlich, um rechtliche Ansprüche zu untermauern.

Was kostet eine Grundstücksbewertung?

Die Kosten für eine Grundstücksbewertung variieren je nach Methode und Umfang. Eine Bewertung durch einen Gutachter oder Sachverständigen ist die teuerste Option und kostet in der Regel zwischen 1.000 und 2.500 Euro, abhängig von Größe, Lage und Komplexität des Grundstücks. Doch für Ihr Geld bekommen Sie auch einiges zurück: Diese Experten bieten detaillierte und rechtlich belastbare Gutachten, die insbesondere bei Verkauf, Erbschaft oder Finanzierung sinnvoll sind.

Online-Grundstücksbewertungen sind oft günstiger oder sogar kostenlos. Sie bieten eine schnelle Einschätzung, basieren jedoch auf algorithmischen Vergleichen und können ungenau sein. Für eine erste Orientierung sind sie hilfreich, ersetzen aber keine professionelle Grundstücksbewertung. Eine weitere Möglichkeit stellt die Wertermittlung durch einen Makler dar. Sie ist ebenfalls in vielen Fällen kostenlos, jedoch oft mit dem Ziel oder gar der Verpflichtung zur Beauftragung des gleichen Maklers verbunden.

Unterschiede in der Grundstücksbewertung je nach Grundstücksart

Die Bewertung eines Grundstücks hängt stark von seiner Nutzungsmöglichkeit und dem Entwicklungsstand ab. Bauland hat in der Regel den höchsten Wert, während ungenutzte oder noch nicht erschlossene Flächen deutlich weniger wert sein können. Auch Faktoren wie Erschließung, Bebauung und landwirtschaftliche Nutzung spielen eine zentrale Rolle. Je nach Grundstücksart variieren die Bewertungsmethoden, da die Nutzungspotenziale und Entwicklungschancen maßgeblich den Marktwert beeinflussen. Für Käufer, Verkäufer und Investoren ist es daher wichtig, die folgenden Unterschiede zu kennen, um fundierte Entscheidungen zu treffen:

• Bauland: Bauland hat den höchsten Wert, da es direkt bebaut werden kann. Die Erschließung, wie beispielsweise der Anschluss an Wasser und Strom, steigert den Preis erheblich. Die Attraktivität der Lage, die baurechtlichen Vorgaben und die Nachfrage in der Region sind zusätzliche Faktoren, die den Wert erhöhen. Bauland ist besonders für Investoren und Bauherren attraktiv, da es sofort genutzt werden kann und daher eine hohe Marktgängigkeit besitzt.
• Rohbauland: Rohbauland ist in der Regel günstiger als Bauland, da es noch nicht erschlossen ist und somit weitere Investitionen erfordert, bevor eine Bebauung möglich ist. Der Grundstückswert steigt jedoch, sobald die Erschließung erfolgt und die Nutzung als Bauland möglich wird. Der Entwicklungsstand des Gebiets und die künftige Infrastrukturplanung spielen hierbei eine wesentliche Rolle. Rohbauland bietet oft Potenzial für eine Wertsteigerung nach Erschließung.
• Bauerwartungsland: Bauerwartungsland hat einen niedrigeren Wert als Bauland, da es noch keine direkte Bebaubarkeit besitzt. Es handelt sich um Flächen, die potenziell in der Zukunft als Bauland ausgewiesen werden können. Der Wert hängt stark von der Wahrscheinlichkeit und dem zeitlichen Rahmen dieser Umwidmung ab. Sollte Bauerwartungsland tatsächlich als Bauland ausgewiesen werden, kann sein Wert in der Grundstücksbewertung sprunghaft ansteigen.
• Bebautes Grundstück: Der Wert eines bebauten Grundstücks wird nicht nur durch die Grundstücksgröße und Lage bestimmt, sondern auch durch die Qualität und den Zustand der darauf befindlichen Gebäude. Eine gut erhaltene Immobilie kann den Wert erheblich steigern. Sind die Gebäude jedoch sanierungsbedürftig oder gar abbruchreif, kann dies den Wert mindern. Die Art der Bebauung und deren Nutzungspotenzial spielen eine entscheidende Rolle bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks.
• Brachland: Brachland bezeichnet ungenutzte, oft verwilderte Flächen, die nicht erschlossen sind. Der Wert solcher Grundstücke ist in der Regel gering, da sie weder bebaut noch landwirtschaftlich genutzt werden können. Ihr Potenzial liegt vor allem in der zukünftigen Nutzungsmöglichkeit, etwa durch Umwidmung oder Erschließung. Sobald sie in Bauland umgewandelt werden, kann ihr Wert erheblich steigen.
• Landwirtschaftliche Fläche: Landwirtschaftliche Flächen haben meist einen geringeren Wert, da ihre Nutzung auf landwirtschaftliche Tätigkeiten beschränkt ist. Der Wert hängt stark von der Bodenqualität und den Ertragsmöglichkeiten ab. In Regionen mit hoher Nachfrage nach landwirtschaftlichen Produkten können diese Flächen im Wert steigen. Eine Umwidmung zu Bauland ist selten, würde jedoch den Grundstückswert erheblich erhöhen.

Grundstückswert und Bodenrichtwert – wo liegt der Unterschied?

Der Grundstückswert und der Bodenrichtwert sind zwei wichtige Begriffe in der Grundstücksbewertung, die sich jedoch grundlegend unterscheiden. Der Grundstückswert beschreibt den aktuellen Marktwert eines Grundstücks, der individuell anhand verschiedener Faktoren wie Lage, Bebauung, Erschließung und Nutzungsmöglichkeiten ermittelt wird. Er gibt an, wie viel das Grundstück zum Verkaufszeitpunkt wert ist.

Der Bodenrichtwert hingegen ist ein allgemeiner, von den Gutachterausschüssen festgelegter Orientierungswert, der für bestimmte Regionen und Gebiete gilt. Er basiert auf den durchschnittlichen Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke in der Umgebung und dient als Anhaltspunkt für die Bewertung eines Grundstücks. Während der Grundstückswert individuell ist, gibt der Bodenrichtwert eine Richtlinie für den Wert des Bodens ohne Berücksichtigung der vorherrschenden Umstände und Möglichkeiten.

FAQ zu Grundstücksbewertung: So wird der Grundstückswert ermittelt