Bauerwartungsland: Bedeutung, Preise & was Sie vor dem Kauf beachten müssen
Bauerwartungsland kann zur lukrativen Investition oder aber zur Fehlspekulation werden. Doch was genau ist Bauerwartungsland eigentlich? Vor allem für Investoren, Bauherren und Privatkäufer, die auf günstigen Baugrund oder eine Wertsteigerung hoffen, ist dieses Thema besonders interessant.
Unsicherheiten wie hohe Kosten oder lange Wartezeiten sind bei Bauerwartungsland nicht selten. Wer sich jedoch gut informiert, kann große Chancen nutzen und Bauerwartungsland strategisch klug erwerben. In diesem Beitrag erfahren Sie die Bedeutung hinter Bauerwartungsland und worauf es beim Grundstückskauf ankommt – von den Preisen, über die rechtlichen Grundlagen, bis hin zur Umwandlung in Bauland.
Das Wichtigste kurz erklärt
- Bei Bauerwartungsland handelt es sich um Flächen, die laut kommunaler Planung langfristig als Bauland vorgesehen sind, aber noch keine Baugenehmigung haben.
- Der Preis pro Quadratmeter liegt bei Bauerwartungsland meist zwischen landwirtschaftlicher Fläche und voll erschlossenem Bauland und variiert je nach Lage und Bodenrichtwert.
- Bauerwartungsland darf nicht bebaut werden, denn es fehlt die Baugenehmigung. Eine Nutzung ist oft nur für landwirtschaftliche oder vorübergehende Zwecke erlaubt.
- Die Umwandlung von Bauerwartungsland zu Bauland erfolgt durch einen Bebauungsplan der Gemeinde, kann aber Jahre dauern und ist nicht garantiert.
Bauerwartungsland Bedeutung und Definition
Bauerwartungsland bezeichnet Grundstücke, die noch nicht als Bauland ausgewiesen sind, jedoch mit einer zukünftigen Bebaubarkeit gerechnet wird. Die Kommunen und Stadtplanungsämter haben für diese Flächen eine städtebauliche Entwicklung vorgesehen, was sich beispielsweise in Flächennutzungsplänen oder Bebauungsplänen in Vorbereitung zeigt.
Für den Immobilienmarkt hat Bauerwartungsland eine große Bedeutung, da es eine Investitionsmöglichkeit mit Wertsteigerungspotenzial bietet. Käufer hoffen oft darauf, dass das Grundstück in Zukunft als Bauland ausgewiesen wird und dadurch im Wert erheblich steigt.
Objektives und subjektives Bauerwartungsland
Nicht jedes Bauerwartungsland ist gleich. So gibt es zwei Arten, die unterschieden werden müssen: Das objektive und das subjektive Bauerwartungsland. Die Einstufung hat insbesondere für die Wertermittlung und den Bodenrichtwert eine hohe Bedeutung.
Objektives Bauerwartungsland
Für objektives Bauerwartungsland gibt es klare städtebauliche Planungen, die eine Umwidmung in Bauland wahrscheinlich machen. Indizien sind etwa konkrete Flächennutzungspläne oder bereits eingeleitete Bebauungsplanverfahren. Der Wert von objektivem Bauerwartungsland ist höher als bei subjektivem Bauerwartungsland, weil die Entwicklung relativ gesichert ist.
Subjektives Bauerwartungsland
Für das subjektive Bauerwartungsland gibt es noch keine formalen Planungen, aber Erwartungen einer Umwidmung. Gründe für diese Einschätzung sind beispielsweise die Nähe zu bebauten Gebieten oder eine hohe Nachfrage nach Bauland in der Region. Der Wert von subjektivem Bauerwartungsland ist niedriger, weil die Entwicklung unsicherer ist.
Wer Bauerwartungsland kaufen oder verkaufen möchte, sollte genau prüfen, ob es sich um objektives oder subjektives Bauerwartungsland handelt, da dies den Wert und die Entwicklungschancen stark beeinflusst.
Bauerwartungsland – was ist erlaubt?
Auch wenn Bauerwartungsland eine zukünftige Bebaubarkeit in Aussicht stellt, gelten strenge Regeln für die aktuellen Nutzungsmöglichkeiten. So ist die Nutzung von Bauerwartungsland nur für landwirtschaftliche Zwecke (z.B. Ackergrundstück, Weidefläche), für Gartenbau oder Grünflächenpflege und teilweise als provisorische Lagerfläche oder Weg erlaubt, sofern diese nicht als bauliche Nutzung gelten.
Nicht auf Bauerwartungsland erlaubt sind hingegen das Errichten von Gebäuden oder festen Bauten, die gewerbliche oder industrielle Nutzung ohne Genehmigung sowie Erschließungsmaßnahmen ohne behördliche Zustimmung. Wer eine Baugenehmigung erhalten möchte, muss auf kommunale Planungsverfahren warten oder sich für eine Umwidmung einsetzen.
Preis für Bauerwartungsland: Damit müssen Sie beim Kauf rechnen
Der Kauf von Bauerwartungsland bietet Investoren die Möglichkeit, frühzeitig in potenzielles Bauland zu investieren. Die Preise für Bauerwartungsland variieren dabei je nach Lage, Größe und Entwicklungspotenzial. Typischerweise liegen die Quadratmeterpreise unter denen von erschlossenem Bauland, da Bauerwartungsland noch nicht vollständig für die Bebauung freigegeben ist. Die Preise können jedoch je nach Region und Marktentwicklung stark schwanken. Faktoren wie die Nähe zu urbanen Zentren, vorhandene Infrastruktur und zukünftige Entwicklungspläne beeinflussen den Preis maßgeblich. Investoren sollten daher eine sorgfältige Analyse der aktuellen Marktdaten sowie der Bodenrichtwerte durchführen, um den tatsächlichen Wert und das Potenzial des individuellen Bauerwartungslandes zu bewerten.
Zusätzliche Bauerwartungsland Kosten
Beim Erwerb von Bauerwartungsland sollten Käufer nicht nur den Kaufpreis berücksichtigen, sondern auch weitere Kosten einplanen, um finanzielle Überraschungen oder Finanzierungsengpässe zu vermeiden. Hierunter zählen vor allem die folgenden Kosten für Bauerwartungsland:
- Kaufnebenkosten: Zu den Kaufnebenkosten zählen auch beim Bauerwartungsland Notarkosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerprovisionen. Diese können insgesamt etwa 7 - 10 % des Kaufpreises ausmachen.
- Erschließungskosten: Für die Bereitstellung von Strom-, Wasser-, Gas- und Telekommunikationsanschlüssen können je nach Region und Grundstücksgröße erhebliche Erschließungskosten anfallen, die unbedingt mit in die Finanzierung einbezogen werden sollten.
- Planungs- und Genehmigungskosten: Vor einer möglichen Bebauung können Kosten für Gutachten, Planungsleistungen und Baugenehmigungen entstehen.
- Grundsteuer: Auch für Bauerwartungsland fällt eine Grundsteuer an, deren Höhe vom Einheitswert des Grundstücks abhängt.
Grundsteuer für Bauerwartungsland
Auch für Bauerwartungsland wird die Grundsteuer erhoben. Die Höhe richtet sich nach dem Einheitswert des Grundstücks. Seit der Grundsteuerreform 2022 wird Bauerwartungsland höher bewertet als reines Agrarland, aber niedriger als fertiges Bauland. Die genaue Höhe der Grundsteuer hängt von Faktoren wie Lage, Größe und dem jeweiligen Hebesatz der Kommune ab. Es ist wichtig zu beachten, dass die Grundsteuer auch dann anfällt, wenn das Grundstück noch nicht bebaut ist. Eigentümer sollten sich daher über die spezifischen Regelungen in ihrer Gemeinde informieren, um die anfallenden Kosten genau kalkulieren zu können.
Bauerwartungsland kaufen: Das sollten Sie beachten
Der Kauf von Bauerwartungsland kann eine lukrative Investition sein, birgt aber auch Risiken. Da diese Grundstücksart noch nicht offiziell als Bauland ausgewiesen ist, hängt die zukünftige Nutzung von der Entwicklung der Gemeindeplanung ab. Die richtige Auswahl eines Grundstücks erfordert daher eine gründliche Prüfung verschiedener Faktoren. Dazu gehören unter anderem die rechtlichen Rahmenbedingungen, Erschließungskosten und die Marktentwicklung. Wer Bauerwartungsland kauft, sollte sich bewusst sein, dass eine spätere Umwidmung zu Bauland nicht garantiert ist. Deshalb ist es essenziell, sich umfassend zu informieren und realistische Erwartungen zu haben.
Checkliste: Bauerwartungsland kaufen?
- Bauplanungsrecht prüfen: Ist das Gebiet als Bauerwartungsland im Flächennutzungsplan der Gemeinde erfasst?
- Bodenrichtwert ermitteln: Vergleichen Sie den Bodenrichtwert mit ähnlichen Grundstücken in der Region.
- Erschließungskosten klären: Sind bereits Anschlüsse vorhanden oder müssen sie erst geschaffen werden? Kalkulieren Sie in diesem Schritt auch die groben Erschließungskosten.
- Entwicklungspotenzial bewerten: Gibt es konkrete Pläne für eine Umwidmung in Bauland? Handelt es sich um objektives oder subjektives Bauerwartungsland?
- Risiken abwägen: Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass das Grundstück tatsächlich zu Bauland wird? Kann der Zeitraum eingeschätzt werden, in dem die Umwidmung stattfinden soll?
Ist Bauerwartungsland erschlossen?
Bauerwartungsland ist in der Regel nicht erschlossen. Das bedeutet, dass es weder an das öffentliche Versorgungsnetz für Wasser, Strom oder Gas angeschlossen ist, noch über befestigte Straßen verfügt. Da es sich um Grundstücke mit einer zukünftigen Bebauungsperspektive handelt, sind sie oft noch als landwirtschaftliche Fläche oder Grünland ausgewiesen.
Ein Bauerwartungsland gilt nur dann als teilweise erschlossen, wenn bereits erste Maßnahmen für die Infrastruktur getroffen wurden, beispielsweise die Planung einer Straßenanbindung oder vorbereitende Maßnahmen für Versorgungsleitungen. Käufer sollten bei der Kaufentscheidung genau prüfen, welche Erschließungskosten in Zukunft anfallen könnten, da diese einen erheblichen Einfluss auf den Gesamtpreis haben.
Der Bodenrichtwert beim Bauerwartungsland
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Indikator für den Wert eines Grundstücks und spielt auch beim Kauf von Bauerwartungsland eine große Rolle. Er gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für vergleichbare Grundstücke in einer bestimmten Lage an und dient als Orientierung für Kaufpreise.
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinde ermittelt und regelmäßig aktualisiert. Da Bauerwartungsland noch nicht als vollwertiges Bauland gilt, liegt der Bodenrichtwert für Bauerwartungsland meist deutlich unter dem von bereits erschlossenen Grundstücken. Allerdings kann sich der Wert durch eine zukünftige Umwidmung zu Bauland erheblich steigern.
Wer Bauerwartungsland kaufen möchte, sollte den Bodenrichtwert in Relation zu anderen Grundstücksarten setzen. Der Vergleich kann helfen, eine realistische Einschätzung darüber zu bekommen, wie stark der Preis nach einer Umwidmung steigen könnte. Sicher ist diese Entwicklung jedoch nicht.
Chancen und Risiken bei Bauerwartungsland
Bauerwartungsland kann eine attraktive Investition sein, da es das Potenzial bietet, sich langfristig im Wert zu steigern. Gleichzeitig birgt es jedoch Unsicherheiten, insbesondere im Hinblick auf die tatsächliche Umwidmung zu Bauland. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Chancen und Risiken, die Käufer oder Eigentümer von Bauerwartungsland berücksichtigen sollten.
| Chancen | Risiken |
|---|---|
| Wertsteigerung bei Umwidmung: Wird das Bauerwartungsland zu Bauland erklärt, steigt der Preis oft um ein Vielfaches. | Keine Garantie für Umwidmung: Es gibt keine feste Zusicherung, dass das Grundstück in absehbarer Zeit Bauland wird. |
| Geringere Anschaffungskosten: Der Preis für Bauerwartungsland liegt deutlich unter dem von erschlossenem Bauland. | Hohe Wartezeiten: Die Umwidmung kann Jahre oder sogar Jahrzehnte dauern. |
| Attraktiv für langfristige Investitionen: Wer Geduld hat, kann mit einem günstigen Kaufpreis langfristig von einer Wertsteigerung profitieren. | Erschließungskosten: Käufer müssen mit hohen Bauerwartungsland-Kosten für Straßen, Strom- und Wasseranschlüsse rechnen. |
| Steuervorteile möglich: Unter bestimmten Bedingungen kann der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei sein. | Schwieriger Wiederverkauf: Solange das Bauerwartungsland nicht umgewidmet ist, kann es schwer sein, das Grundstück zu verkaufen. |
| Flexibilität bei der Nutzung: Oft ist eine landwirtschaftliche oder anderweitige Zwischennutzung möglich. | Bodenrichtwert schwankt: Der Bodenrichtwert für Bauerwartungsland kann durch kommunale Entscheidungen oder Marktveränderungen sinken. |
Unterschiede zwischen Bauerwartungsland und Bauland
Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist es entscheidend, den Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Bauland zu kennen. Beide Begriffe werden oft verwechselt, doch sie unterscheiden sich erheblich in Nutzung und Wert. Während Bauland sofort bebaut werden kann, ist Bauerwartungsland eine spekulative Investition, die erst nach einer möglichen Umwidmung an Wert gewinnt.
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland ist ein Grundstück, das potenziell für eine zukünftige Bebauung infrage kommt. Es liegt oft am Rand von bestehenden Baugebieten und ist noch nicht vollständig erschlossen. Die Gemeinde oder Stadt kann das Gebiet langfristig für eine bauliche Nutzung vorsehen, jedoch gibt es keine Garantie, dass es tatsächlich als Bauland ausgewiesen wird. Der Preis für Bauerwartungsland liegt meist deutlich unter dem von Bauland, da es noch keine Baugenehmigung gibt und zusätzliche Erschließungskosten anfallen können.
Bauland
Bauland ist ein rechtlich und tatsächlich bebaubares Grundstück. Es wurde bereits von der Gemeinde als Baugebiet ausgewiesen und erfüllt alle Voraussetzungen für eine Bebauung. Dazu gehört die Anbindung an Strom-, Wasser- und Abwassernetze sowie eine rechtliche Genehmigung zur Errichtung von Gebäuden. Bauland ist deutlich teurer als Bauerwartungsland, da es sofort genutzt werden kann. Der Bodenrichtwert für Bauland ist in der Regel höher, da es einen direkten Nutzwert hat.
Bauerwartungsland zu Bauland umwandeln
Die Umwandlung von Bauerwartungsland zu Bauland ist grundsätzlich möglich, jedoch an zahlreiche behördliche Vorgaben gebunden. Eine Umwidmung erfolgt durch die Gemeinde und kann Jahre oder sogar Jahrzehnte dauern. Ein wichtiger Schritt ist die Aufnahme des Gebiets in den Flächennutzungsplan sowie ein Bebauungsplan, der festlegt, welche Art von Bebauung erlaubt ist. In der Regel läuft die Umwidmung von Bauerwartungsland zu Bauland wie folgt ab:
- Prüfung der Gemeindeplanung: Die Stadt oder Gemeinde muss die Fläche als potenzielles Bauland einplanen.
- Aufstellung eines Bebauungsplans: Hier werden Details zur Nutzung des Gebiets geregelt.
- Erschließung des Grundstücks: Straßen, Wasser- und Stromanschlüsse müssen bereitgestellt werden.
- Rechtskräftige Umwidmung: Erst mit der offiziellen Genehmigung wird das Bauerwartungsland zu Bauland.
Die Umwandlung von Bauerwartungsland zu Bauland hat neben der Veränderung seiner Nutzbarkeit erhebliche finanzielle Folgen: Der Preis für Bauerwartungsland kann sich vervielfachen, doch gleichzeitig entstehen hohe Erschließungs- und Erschließungsbeitragskosten für den Eigentümer. Zudem kann die Spekulationssteuer anfallen, wenn das Grundstück innerhalb von zehn Jahren weiterverkauft wird.
Bauerwartungsland oder Bauland kaufen – was lohnt sich mehr?
Ob sich der Kauf von Bauerwartungsland oder Bauland mehr lohnt, hängt von der individuellen Strategie ab. Wer eine schnelle Bebauung plant, sollte direkt Bauland kaufen. Wer hingegen bereit ist, langfristig zu spekulieren, kann mit Bauerwartungsland eine hohe Rendite erzielen, trägt jedoch das Risiko einer nicht erfolgten Umwidmung. Vor dem Kauf sollte eine detaillierte Prüfung der lokalen Bauplanung erfolgen, um das Risiko von Fehlinvestitionen zu minimieren.
Finanzierung von Bauerwartungsland
Die Finanzierung von Bauerwartungsland gestaltet sich oft schwieriger als die eines voll erschlossenen Baugrundstücks. Da es sich nicht um Bauland handelt, wird es von Banken als risikoreichere Investition eingestuft. Ein zentrales Problem ist, dass Bauerwartungsland nicht sofort bebaut werden kann, wodurch sich die Nutzungsmöglichkeiten stark einschränken. Zudem können die Preise für Bauerwartungsland schwanken, da eine Umwidmung in Bauland nicht garantiert ist. Planen Sie, Bauerwartungsland zu kaufen, bieten sich die folgenden Möglichkeiten an, um das Grundstück zu finanzieren:
- Eigenkapital: Da Banken eine Finanzierung oft nur eingeschränkt oder mit hohen Sicherheiten anbieten, kann eine Eigenkapitalfinanzierung sinnvoll sein.
- Bankdarlehen mit hohen Sicherheiten: Falls eine Bank ein Darlehen vergibt, verlangt sie oft zusätzliche Sicherheiten oder höhere Zinsen.
- Privatkredite oder Investoren: Eine Alternative kann ein Privatkredit oder eine Beteiligung von Investoren sein, insbesondere wenn langfristige Wertsteigerungen erwartet werden.