Grundstücke als Investition

Immobilien wie Grundstücke sind eine wertstabile Geldanlage. Insbesondere in den heutigen Zeiten, in denen die Aktienkurse der Börse stark schwanken können, sind Grundstücke eine gute Investition. Sie sollten einen entsprechenden Wertzuwachs erwarten lassen. Grundstücke in Städten mit einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung sowie in sehr guter Lage sind empfehlenswert. Sie ermöglichen es, das Kapital sicher und gewinnbringend anzulegen.

Für den Grundstückskauf gibt es online ein großes Angebot. Wir verraten Ihnen auf dieser Plattform alles Wissenswerte über Grundstückspreise, Bodenrichtwerte und erwartete Entwicklungen. Zudem geht es in diesem Artikel um Baugrundstücke und Ackerland sowie Bauerwartungsland als Investition. Wir gehen auf die Spekulation mit Grundstücken sowie den Wert von Grundstücken als Kapitalanlage ein und beantworten häufige Fragen zum Thema.


Letzte Aktualisierung: 15.06.2020
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Baugrundstücke als Investition

Beim Kauf eines Grundstücks sollten Investoren sich zunächst genau darüber informieren, um welche Art von Grundstück es sich handelt. Der Verkäufer sollte zusätzliche Informationen bereitstellen, um zwischen Bauland, Bauerwartungsland, Ackerland, Freizeitland und weiteren Grundstückstypen zu unterscheiden. Außerdem ist sinnvoll, sich mit der Gemeinde in Verbindung zu setzen. Diese gibt Informationen zum Bebauungsplan der Region. In diesem Plan ist genau festgelegt, welchen Zweck welches Grundstück erfüllt.

Als Investition sind Baugrundstücke besonders beliebt. Diese können Käufer häufig recht günstig erwerben und zu einem besseren Preis weiterverkaufen. Die Suche nach einem passenden Baugrundstück kann Zeit in Anspruch nehmen. Gutachter und Makler helfen dabei, ein Grundstück zu finden, das eine Wertsteigerung aufweisen wird. Zu einem geeigneten Zeitpunkt kann das Baugrundstück dann zu einem höheren Preis verkauft werden, damit sich die Investition lohnt.

Wichtige Hinweise für den Immobilienkauf

Käufer sollten bei Immobilien immer sehr gut auf die vorhandenen Eigenschaften des Objektes achten. Das gilt auch bei Grundstücken, die die folgenden Kriterien erfüllen sollten:

  • Lage: Die Lage des Grundstücks sollte gut sein, beispielsweise am Stadtrand; Regionen mit Bevölkerungsschwund sind zu meiden
  • Bebauung: Wenn das Grundstück schon bebaut ist, sollte die Bauweise näher untersucht werden; zur Investition sind jedoch unbebaute Grundstücke mit Baugenehmigung besser geeignet
  • Altlasten: Ein Blick in das Grundbuch verrät, ob das Grundstück noch Hypotheken oder andere Altlasten aufweisen; auch Wegerechte oder andere wertmindernde Einschränkungen können vorliegen

Insbesondere die Lage des Grundstücks ist ausschlaggebend für die Wertentwicklung. Immobilien in Randgebieten zu attraktiven Wohnlagen oder in der Nähe einer wichtigen Stadt sind oft renditestark. Vor dem Kauf ist es wichtig, sich gegebenenfalls mit Hilfe eines Maklers oder Bodengutachters über die mögliche Wertentwicklung des Objekts zu informieren.

Bebauungspflicht beachten

Die Investition in Grundstücke ist nicht ganz unkompliziert. Dies liegt daran, dass in Deutschland jedes Grundstück einen speziellen Zweck zu erfüllen hat. Baugrundstücke zum Beispiel müssen häufig einer Bebauungspflicht folgen, also innerhalb einer recht kurzen Zeit nach dem Kauf bebaut werden. So stellt die Gemeinde sicher, dass in Neubaugebieten oder anderen Gebieten keine unschönen Lücken entstehen. Zudem sollen die Anwohner nicht über den geplanten Zeitraum hinaus durch Baulärm und Aktivitäten rund um den Bau gestört werden.

Insbesondere kommunale Baugrundstücke müssen innerhalb einer bestimmten Frist bebaut werden. Wenn Grundstücksbesitzer dieser Frist nicht nachkommen, kann die Gemeinde das Grundstück zurückfordern. Dabei handelt es sich um eine Zwangsenteignung. Jedoch muss der Besitzer seinen Kaufpreis unverzinst zurückerhalten, sodass der Verlust meist nicht allzu groß ist.

Ackerland als Investition

Neben Baugrundstücken sind auch Ackergrundstücke eine beliebte Investition. Das liegt daran, dass diese häufig in der näheren Zukunft zu Bauland werden und damit eine drastische Wertsteigerung erfahren werden. Investoren sollten beim Kauf entsprechend darauf achten, ob eine Umwidmung geplant ist. Wenn dies nicht der Fall ist, können sie auch bei der zuständigen Gemeinde anfragen, ob ein Antrag auf Umwidmung Aussicht auf Erfolg hat. Vor allem im Rahmen einer Lückenschließung ist diese Umwidmung meist erfolgreich.

Die folgenden Bedingungen müssen erfüllt sein, damit Ackerland zu Bauerwartungsland werden kann:

  • Das Grundstück sollte nicht im Außenbereich der Gemeinde liegen
  • Nur wenige andere Bauflächen in der Gemeinde sind vorhanden, sodass mehr Bauland nötig ist
  • Der Flächennutzungsplan sieht das Grundstück als Baufläche vor (eine Änderung lässt sich beantragen)
  • Für das Grundstück und die Umgebung liegt ein Bebauungsplan vor (dieser lässt sich bei der Gemeinde beantragen)
  • Nach §46 des BauGB muss ein Umlegungsverfahren stattfinden, bei dem Grundstücksbesitzer angehört werden

Bauerwartungsland

Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, kann der Investor die Umwidmung des Ackerlandes beantragen. Dieses wird dann zu Bauerwartungsland, was bedeutet, dass es in näherer Zukunft bebaut werden darf. Häufig ist Ackerland sogar schon als Bauerwartungsland vorgemerkt, was die Umwidmung deutlich erleichtert.

Wichtig ist, dass das entsprechende Grundstück erschlossen werden kann. Der Bebauung dürfen keine Hindernisse wie Flüsse oder Böschungen im Wege sein. Erst, wenn die Anbindung an die öffentliche Versorgung erfolgt ist, ist das Land „baureif“ – Bauerwartungsland ist also noch nicht erschlossen. Investoren sollten die Erschließung durchführen, um das Rohbauland zu Bauland zu machen. Zwar führen die Erschließungskosten meist zu einer Kaufpreiserhöhung von bis zu 10%, aber die Wertsteigerung von bis zu 500% pro Quadratmeter deckt diese Kosten.

Spekulation mit Grundstücken

Insbesondere beim Kauf von Ackerland begeben Investoren sich in den Bereich der Spekulation. Sie kaufen günstiges Land an und hoffen, dass sich diese mit einem hohen Wertgewinn verkaufen lässt. Bei landwirtschaftlichen Flächen und anderen Grundstücksarten ist es sehr wichtig, sich gut über die mögliche Wertsteigerung zu informieren.

Als Faustregel gilt, dass ein Quadratmeter Ackerland zwischen 4 und 5 Euro liegt. Dieser Preis kann je nach Region schwanken. Pro Jahr sind Preissteigerungen von etwa 10% möglich. Ein Quadratmeter Bauland lässt sich für 50 Euro und mehr verkaufen – je nachdem, wie gefragt die entsprechende Region ist. Dies bedeutet, dass die Spekulation in einem sehr hohen Wertgewinn enden kann.

Tipp: Konsultieren Sie die Bodenrichtwerte für die anvisierte Region, um sich einen ersten Eindruck der lokalen Preise zu verschaffen.

Die Spekulation, ob mit Ackerland, Bauerwartungsland oder Baugrundstücken, ist vor allem in beliebten Lagen empfehlenswert. Hier handelt es sich zum Beispiel um Gemeinden, die an große Städte angrenzen. Auch Grundstücke in Stadtzentren eignen sich zur Spekulation, sind aber sehr teuer in der Anschaffung.

Spekulationssteuer in Deutschland

Investoren, die mit mehreren Grundstücken innerhalb Deutschlands auf einen Wertgewinn spekulieren, sollten die Spekulationssteuer kennen. Diese gilt für Privatpersonen, die gekaufte Immobilien oder andere Wertgegenstände innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren mit Gewinn veräußern. Die Spekulationssteuer kann bis zu 30% betragen und den Ertrag aus dem Gewinn empfindlich mindern.

Unter diesen Bedingungen ist der Grundstücksverkauf steuerpflichtig:

  • Die Immobilie wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder für weniger als drei Jahre genutzt
  • Die Immobilie wird innerhalb von zehn Jahren nach Kauf weiterverkauft
  • Investoren, die innerhalb weniger Jahre mehr als drei Objekte veräußern möchten, gelten als gewerbliche Immobilienhändler und müssen ihre Einnahmen entsprechend versteuern

Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, gilt es also, die Frist von zehn Jahren einzuhalten. Zudem ist eine Selbstnutzung möglich, aber bei unbebauten Grundstücken unrealistisch. Investoren sollten sich von ihrem Steuerberaten informieren lassen.

Grundstücke als Kapitalanlage

Grundsätzlich sind Grundstücke, ähnlich wie Häuser und Wohnungen, eine sinnvolle Kapitalanlage. Sie dienen als solide Anlage, da meistens kein großer Wertverlust, sondern eher eine zuverlässige Wertsteigerung zu erwarten ist. Dennoch gibt es keine Garantien, weshalb Investoren sich sehr gut informieren sollten. Da es sich um eine sehr große Wertanlage handelt, sollten Sie nicht vor einem Gutachter oder einem erfahrenen Makler zurückscheuen. Diese Zusatzkosten lohnen sich schnell.

Neben der Lage, der Wohngegend, der Größe und der Beschaffenheit des Grundstücks sollten Investoren auch Aspekte der Amortisation, beispielsweise die Einnahmen aus späteren Vermietungen, vor dem Kauf beachten und berechnen. Außerdem brauchen Sie Eigenkapital und müssen die Spekulationssteuer beachten.

Die Immobilienkapitalanlage sollte von einer Bank begleitet werden, um mehr Sicherheit zu erhalten und die Finanzierung zu ermöglichen. Neben der Spekulation rund um die Lage gilt es auch, sich über die Nutzungsart zu informieren, eventuelle Einschränkungen zu kennen, die Bebauungsmöglichkeiten zu überprüfen und weitere Investitionen zu bedenken. Beispielsweise ist es denkbar, auf dem Grundstück Mehrfamilienhäuser, Garagen, Stellplätze oder Gewerbeflächen zu erbauen und diese ebenfalls als Kapitalanlage zu nutzen.



FAQ zu Grundstücke als Investition richtig gemacht

Ist ein Grundstück eine gute Investition?

Grundstücke sind eine solide und oft gute Investition. Investoren sollten sich beim Kauf gut über die Möglichkeiten und die erwartete Wertentwicklung des Grundstücks informieren. Vor allem die Lage spielt eine sehr wichtige Rolle.

Worauf muss ich beim Grundstückskauf achten?

Beim Grundstückskauf gilt es, auf die Lage, die Größe, die Bebaubarkeit und eventuelle Altlasten zu achten. Es ist empfehlenswert, sich mit der zuständigen Gemeinde in Kontakt zu setzen, um zu erfahren, ob das Grundstück bebaut werden darf. Die Bebaubarkeit erhöht den Wert drastisch.

Sollte ich das Grundstück unbebaut weiterverkaufen?

Die Entscheidung für den Weiterverkauf des Grundstücks hängt von der jeweiligen Situation ab. Fest steht, dass für die Spekulation mit Land eine Bebaubarkeit ein großer Vorteil ist. Wer Ackerland oder Bauerwartungsland kauft, dieses erschließt und an Hausbauer weiterverkauft, kann mit einem hohen Gewinn rechnen. Aber auch die Bebauung und der spätere Weiterverkauf eines Grundstücks kann Profit bringen.

Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen?

Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn Sie das Grundstück innerhalb von weniger als zehn Jahren nach Kauf weiterverkaufen und keine Eigennutzung nachweisen können. Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, sollten Sie den Verkauf entsprechend timen oder eine Eigennutzung von drei Jahren, wobei auch Randjahre gelten, anvisieren.