Änderung der Grundstücksnutzung in Deutschland: Ein umfassender Leitfaden

Wer ein Grundstück kauft, sollte darauf achten, welche Nutzung der Fläche vom Katasteramt vorgeschrieben ist. Es gibt in Deutschland verschiedene Nutzungsarten, die sich je nach Bundesland leicht voneinander unterscheiden können. Der Bau einer Immobilie ist nur dann möglich, wenn es sich um eine ausgewiesene Siedlungsfläche handelt. Manchmal ist es möglich, die Nutzungsart des Grundstücks ändern zu lassen.

Hier geht es darum, welche Arten der Grundstücksnutzung es gibt, wie Käufer die Grundstücksart erkennen können und wann eine Umnutzung möglich ist. Zudem erhalten Kaufinteressenten Informationen darüber, wie sie eine Änderung der Grundstücksnutzung beantragen können, wie viel dies kostet und wie lange die Änderung in etwa dauert.

Der Hintergrund eines Bebauungsplans

Der Bebauungsplan ist eines der wichtigsten Instrumente der deutschen Stadtplanung. Er gilt in Kommunen oder Stadtteilen und legt fest, in welcher Art und in welchem Maß die bauliche Nutzung erlaubt ist. Die Planung soll eine optimale Nutzung der vorhandenen Ressourcen und des Raums ermöglichen. Für jedes Grundstück innerhalb des Bebauungsplans ist festgegeben, ob es sich um ein Wohngebiet, ein Gewerbegebiet oder eine andere Fläche handelt, ob, in welcher Höhe und mit wie vielen Geschlossen gebaut werden darf, welches Maß der Flächenversiegelung erlaubt ist und welche maximale Bebauungsdichte erlaubt ist. Rechtliche Vorgaben zum Bebauungsplan finden sich im Baugesetzbuch in §9 sowie in der Baunutzungsverordnung.

Neben Angaben zum Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksfläche, zur Bauweise und zur erlaubten Grundstücksnutzung legt der Bebauungsplan auch weitere Details fest. Somit soll das Dokument einen verbindlichen Interessensausgleich steuern. Es gibt unter anderem an, wo sich private und öffentliche Grünflächen befinden, welche Verkehrsflächen privat und welche öffentlich sind, auf welchen Flächen Natur und Landschaft im Vordergrund stehen und welche Flächen für die Landwirtschaft reserviert sind. In begründeten Fällen wie etwa dem Denkmalschutz ist es möglich, schon im Bebauungsplan verbindliche Vorgaben zur architektonischen Gestaltung von Bauvorhaben zu finden.

Mehr zum Bebauungsplan

Arten der Grundstücksnutzung

In jedem Bundesland gibt es einen Nutzungsartenkatalog bzw. ein Verzeichnis der Nutzungen, in dem festgelegt ist, welche Grundstücksnutzungsarten erlaubt sind. Meistens handelt es sich um diese Gruppen:

• Siedlungsfläche
• Verkehrsfläche
• Vegetationsfläche
• Gewässerfläche

Um herauszufinden, um welche Art des Grundstücks es sich handelt, ist ein Blick in die Flurstücks- und Grundstücksnachweise sinnvoll. Diese muss der Grundstücksverkäufer auf Nachfrage vorlegen. Auch im Bestandsverzeichnis des Grundstücksblattes sollte ein entsprechender Vermerk als Abkürzung vorhanden sein. Zudem ist der Bebauungsplan relevant, der vor allem in Städten zum Einsatz kommt und genau zeigt, welche Regelungen es für welchen Stadtteil und welches Grundstück gibt.

Wer an einem bestimmten Ort interessiert ist und zunächst einen Eindruck davon erhalten möchte, welche Arten der Grundstücksnutzung dort erlaubt sind, kann eine Blick auf die amtliche Liegenschaftskarte werfen. In dieser sind die verschiedenen Flächen farblich ausgefüllt und mit Beschriftung ergänzt. So ist es leichter, zum Beispiel in einem bestimmten Ortsteil nach Siedlungsfläche zu suchen.

Kataster und Grundbuch

Das Katasteramt hat die Aufgabe, Daten zu Nutzungsarten von Flächen zu sammeln und bereitzustellen. Es handelt sich um eine öffentliche Aufgabe. In den letzten Jahren wurde daran gearbeitet, ein Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem für ganz Deutschland einzuführen. In NRW und anderen Bundesländern gibt es sogenannte Amtliche Basiskarte (ABK). In diesem Dokument können Grundstücksbesitzer einsehen, welche Nutzungsart für ihre Fläche vorgeschrieben ist und ob sich diese eventuell verändert hat.

Generell gilt, dass die Art der aktuellen Grundstücksnutzung den Wert des Grundstücks nicht verändern können. Daher muss eine Änderung der Nutzungsart nicht der Steuerbehörde mitgeteilt werden. Es ist nicht möglich, aus der im Kataster nachgewiesenen Nutzungsart Rechtsansprüche abzuleiten. Die Regeln des Bauordnungsrechts und des Baugesetzbuchs sind ausschlaggebend. Das bedeutet zum Beispiel, das selbst auf einem Siedlungsgrundstück nicht jede Art des Hausbaus erlaubt ist.

Wenn sich die Nutzungsart eines Grundstücks ändert, muss das Katasteramt das Grundbuchamt informieren, damit das Grundbuch stets auf dem aktuellen Stand bleibt. Im Grundbuch ist die Nutzungsart unter dem Begriff „Wirtschaftsart“ aufgelistet. Hier stehen meistens Oberbegriffe, während das Katasteramt detailliertere Angaben zur Nutzung (Straße, Fußgängerzone, Parkplatz) macht.

Möglichkeit der Umnutzung

Im Katasteramt wird die tatsächliche Nutzung eines Grundstücks aufgeführt, was statistische und steuerliche Zwecke hat. Jedoch ist es in vielen Fällen möglich, die vorgeschriebene Nutzung zu ändern. Ein klassischer Fall besteht darin, dass Grundstückskäufer eine Wald- oder Landwirtschaftsfläche kaufen und diese mit einem Gebäude bebauen möchte. Es ist wichtig, vor Baubeginn und idealerweise sogar schon vor dem Grundstückskauf beim Katasteramt die aktuelle Nutzungsart zu erfragen und bei Bedarf einen Änderungsantrag zu stellen.

Denn das Katasteramt führt regelmäßige Vergleiche der festgeschriebenen und der tatsächlichen Nutzung von Grundstücken durch, etwa mithilfe von Luftbildern. Wer gegen die vorgeschriebene Nutzungsart verstößt, sollte mit empfindlichen Strafen rechnen.

Beantragung der Änderung der Grundstücksnutzung

Um eine Änderung der Grundstücksnutzung zu beantragen, sollte der Eigentümer des Grundstücks oder ein Bürger, der ein Kaufinteresse nachweisen kann, einen Antrag auf Änderung der Nutzungsart beim zuständigen Katasteramt stellen. Dieses prüft, ob die beantragte Änderung den Regeln zur Nutzung entspricht bzw. ob eine Änderung möglich ist. Dazu benachrichtigt das Amt auch das Liegenschaftskataster.

Nach der Entscheidung informiert das Amt den Eigentümer oder Antragsteller, das Grundbuchamt und das Finanzamt. Die Änderungen werden zunächst im Liegenschaftskataster vorgenommen und dann an die entsprechenden anderen Behörden weitergegeben. Die Genehmigung sollte der Bauherr bei seinem Bauantrag mit einreichen, um beweisen, dass die Grundstücksnutzung korrekt beantragt und genehmigt wurde.

Kosten für die Änderung

Der Antrag beim Katasteramt ist kostenfrei und auch bei einer Genehmigung entstehen keine weiteren Kosten. Viele Grundstückseigentümer entscheiden sich jedoch dazu, einen externen Service in Antrag zu nehmen, um Arbeit beim Änderungsantrag zu sparen. Es gibt verschiedene Experten, die hier helfen können. Wenn dafür eine Vermessung des Grundstücks nötig ist oder zum Beispiel ein Bodengutachten verlangt wird, steigen die Kosten schnell in die Höhe. Grundsätzlich sollten Eigentümer mit einer Gebühr von mehreren Hundert Euro rechnen, die jedoch nicht an das Katasteramt, sondern nur an den beauftragten Experten geht.

Manchmal kommt es vor, dass das Katasteramt aufgrund einer Änderung der Grundstücksnutzung dafür sorgt, dass das Objekt an Wert verliert. Wenn es sich um eine wesentliche Wertminderung handelt, hat der Eigentümer das Recht auf eine angemessene finanzielle Entschädigung. Geringe Minderungen hingegen müssen Grundstückseigentümer dulden.

Dauer der Durchführung der Grundstücksnutzung Änderung

Es ist sinnvoll, erst dann mit dem Bau zu beginnen, wenn die Änderung der Grundstücksnutzung genehmigt und im Grundbuch eingetragen wurde. Dies kann mehrere Wochen und bei manchen Grundbuchämtern sogar mehrere Monate dauern. Für die Änderung ist kein Notar nötig. Grundstückseigentümer erhalten vom Grundbuchamt Auskunft über die erfolgte Änderung und sollten für die Baugenehmigung eine Kopie der Grundbuchseite, die die neue Nutzungsart nachweist, einreichen.

Das Katasteramt selbst ist bei der Genehmigung der Änderung meist schneller.  Hier sollten Eigentümer mit ca. 14 Tagen rechnen, wobei bei einem hohen Aufkommen an Anfragen auch ein längerer Bearbeitungszeitraum denkbar ist. Sobald das Katasteramt seine Genehmigung zur Änderung gegeben hat, kümmert sich das Grundbuchamt um die Umtragung im Grundbuch, sodass noch einmal mehrere Wochen vergehen können. Insgesamt sollten Bauherren bis zu zwei Monate für die Änderung der Grundstücksnutzung einplanen.