Grundstück pachten: Alle wichtigen Infos zur Pacht von Grundstücken

Ein Grundstück zu pachten kann eine attraktive Alternative zum Kauf sein – doch wer sich nicht auskennt, riskiert teure Fehler. Ob für landwirtschaftliche, gewerbliche oder private Nutzung, ein Pachtgrundstück bietet viele Möglichkeiten, erfordert aber auch eine sorgfältige Planung.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was es genau bedeutet, ein Grundstück zu pachten, welche Preise für Pachtgrundstücke üblich sind und was Sie bei der Wahl des idealen Grundstücks zur Pacht beachten müssen.

Grundstück pachten: Was genau ist ein Pachtgrundstück?

Ein Pachtgrundstück ist ein Grundstück, das gegen eine regelmäßige Zahlung – die Pacht – zur Nutzung überlassen wird. Im Gegensatz zur Miete erlaubt die Pacht dem Pächter, aus dem Grundstück wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen, beispielsweise durch landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder gewerbliche Nutzung. Ein klassisches Beispiel ist das Pachten von Land, um darauf Obst oder Gemüse anzubauen oder einen Campingplatz zu betreiben.

Der Unterschied zwischen Grundstück pachten und mieten

Die Begriffe Miete und Pacht werden oft verwechselt, unterscheiden sich aber grundlegend: Miete bezieht sich auf die Nutzung einer Sache – etwa eines Grundstücks –, ohne dass der Mieter wirtschaftliche Erträge daraus ziehen darf. Pacht hingegen erlaubt die Bewirtschaftung und Gewinnerzielung. Ein Beispiel: Wer eine Wiese mietet, darf sie nur als Garten nutzen, während ein Pächter dort beispielsweise eine Obstplantage anlegen und die Ernte verkaufen kann. Sowohl Pacht als auch Miete sind vertraglich geregelt und erfordern eine regelmäßige Zahlung.

Den Unterschied zwischen dem Mieten und Pachten eines Grundstücks können Sie sich also wie folgt merken: Sobald ein Grundstück wirtschaftlich genutzt werden darf, handelt es sich um eine Pacht – nicht um eine Miete.

Welche Formen von Pachtgrundstücken gibt es?

Eine Pacht ermöglicht es, ein Grundstück wirtschaftlich zu nutzen, ohne es selbst besitzen zu müssen. Dabei gibt es verschiedene Formen von Pachtgrundstücken, je nach Nutzung und Vertragsgestaltung. Neben der klassischen Landpacht, bei der Grundstücke für die Landwirtschaft genutzt werden, gibt es auch Gewerbepachten, bei denen ein Grundstück für betriebliche Zwecke überlassen wird. Zusätzlich lassen sich Grundstücke für private Zwecke wie Freizeit und Erholung pachten. Wer ein Grundstück pachten möchte, sollte sich über die jeweiligen Besonderheiten der Grundstücksart sowie die vertraglichen Regelungen informieren.

• Ackerland pachten: Landwirtschaftlich genutztes Land ist eines der häufigsten Pachtgrundstücke. Ein Pachtvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke regelt die Nutzung für den Anbau von Pflanzen oder die Tierhaltung. Besonders sinnvoll ist die Pacht von Ackergrundstücken für Landwirte, die ihre Anbaufläche erweitern möchten, ohne sofort große Investitionen tätigen zu müssen.
• Wiese pachten: Eine Wiese kann für die Futtergewinnung, als Weidefläche oder zur Freizeitnutzung gepachtet werden. Wer eine Wiese pachten möchte, sollte darauf achten, ob sie landwirtschaftlich genutzt oder nur für private Zwecke vorgesehen ist. Besonders wichtig sind Regelungen zur Pflege und mögliche bauliche Einschränkungen.
• Gartengrundstück pachten: Die Gartengrundstück-Pacht ist ideal für Personen, die keinen eigenen Garten besitzen, aber eine Fläche zum Anbau von Obst und Gemüse oder zur Erholung suchen. Dabei gibt es oft besondere Regelungen, z. B. in Kleingartenvereinen, wo eine dauerhafte Wohnnutzung ausgeschlossen ist.
• Freizeitgrundstück pachten: Ein Freizeitgrundstück zur Pacht eignet sich für Erholungssuchende, die eine private Rückzugsmöglichkeit suchen. Solche Grundstücke sind oft nicht bebaubar, sodass sie primär für Zelte, Gartenhäuser oder als Stellplätze genutzt werden. Vor dem Pachten sollten Pachtende klären, welche Nutzungen erlaubt sind.
• Baugrundstück verpachten: Auch ein Baugrundstück kann verpachtet werden, etwa über ein Erbbaurecht. Dabei bleibt das Grundstück im Eigentum des Verpächters, während der Pächter darauf bauen kann. Diese Pachtform ist für Menschen interessant, die bauen möchten, aber den Grundstückskauf vermeiden wollen.

Rechte und Pflichten von Verpächter und Pächter

Ein Pachtvertrag für Grundstücke regelt die Nutzung eines Grundstücks durch den Pächter und die Verpflichtungen des Verpächters. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten beide Parteien ihre Rechte und Pflichten genau kennen und vertraglich festhalten.

Rechte und Pflichten des Verpächters:

• Der Verpächter muss das Pachtgrundstück in einem nutzbaren Zustand übergeben und es während der Pachtzeit erhalten.
• Er darf regelmäßig kontrollieren, ob das Grundstück vertragsgemäß genutzt wird.
• Der Verpächter kann eine Anpassung der Pacht verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.

Rechte und Pflichten des Pächters:

• Der Pächter darf das Grundstück pachten und gemäß den vertraglichen Bestimmungen nutzen, etwa für Landwirtschaft oder Gewerbe.
• Er ist für die Instandhaltung und Pflege verantwortlich, sofern der Vertrag keine anderen Regelungen trifft.
• Die Pachtzahlung ist regelmäßig vom Pächter zu leisten.
• Am Ende der Grundstücks-Pacht muss das Grundstück in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben werden.

Pachtvertrag für Grundstücke: Worauf kommt es an?

Ein Pachtvertrag für Grundstücke regelt die Bedingungen, unter denen ein Pächter ein Grundstück nutzen und wirtschaftlich davon profitieren darf. Dabei kann es sich um landwirtschaftliche Flächen, Gewerbegrundstücke oder Freizeitflächen handeln. Der Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden, wenn er länger als ein Jahr läuft. Andernfalls ist auch eine mündliche Vereinbarung gültig, allerdings rechtlich eher unsicher. Ein gut ausgearbeiteter Grundstücks-Pachtvertrag schützt beide Parteien vor Missverständnissen und sorgt für klare Regeln. Die folgenden Punkte sollten dabei zwingend enthalten sein:

• Vertragsparteien: Name und Anschrift von Verpächter und Pächter
• Pachtobjekt: genaue Beschreibung des Grundstücks
• Laufzeit und Kündigungsfristen: Befristet oder unbefristet? Wie kann gekündigt werden?
• Pachtzins: Höhe der Pacht, Zahlungsweise, mögliche Anpassungen
• Nutzungszweck: Landwirtschaft, Gewerbe oder Freizeit?
• Betriebskosten: Wer trägt Instandhaltungs- und Nebenkosten?
• Inventar: Falls Gebäude oder Maschinen mit verpachtet werden
• Pflichten des Pächters: Pflege des Grundstücks, Einhaltung von Vorschriften
• Schadensregulierung: Wer haftet für Schäden und wer übernimmt Reparaturen?
• Rückgabe des Grundstücks: Zustand des Grundstücks nach Pachtende
• Unterschriften: Der Vertragsabschluss ist erst durch die Unterschrift beider Parteien gültig.

Gesetzliche Regelungen zum Grundstücks-Pachtvertrag

Die gesetzlichen Grundlagen für einen Grundstücks-Pachtvertrag sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. § 581 BGB unterscheidet Pacht von Miete, indem der Pächter nicht nur das Grundstück nutzen, sondern auch Erträge daraus ziehen darf. Besonders bei einem Pachtvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke gelten spezielle Vorschriften, etwa zur Laufzeit: In der Regel muss der Vertrag mindestens zwei Jahre laufen, da eine kürzere Frist als unwirksam gilt. Ein befristeter Vertrag endet automatisch mit Fristablauf, während ein unbefristeter Vertrag gekündigt werden kann. Besondere gesetzliche Vorgaben bestehen für Agrarpachten, etwa durch das Landpachtrecht (§§ 585 ff. BGB), das Schutzmechanismen für Pächter vorsieht.

Wie kann ich den Pachtvertrag kündigen?

Die Kündigung eines Pachtvertrags für Grundstücke ist grundsätzlich möglich, jedoch von der Vertragsart abhängig. Bei einem befristeten Vertrag endet das Pachtverhältnis automatisch mit Fristablauf. Eine vorzeitige Kündigung ist nur durch eine vertraglich vereinbarte außerordentliche Kündigung möglich, etwa bei Vertragsverstößen. Ein unbefristeter Pachtvertrag kann regulär gekündigt werden, wobei gesetzliche Kündigungsfristen gelten.

Besonders bei landwirtschaftlichen Pachtverträgen sind längere Kündigungsfristen üblich, oft beträgt sie mindestens ein Jahr zum Ende eines Wirtschaftsjahres. Eine fristlose Kündigung ist nur möglich, wenn ein schwerer Vertragsverstoß vorliegt, beispielsweise ausbleibende Pachtzahlungen oder zweckwidrige Nutzung. Dabei können Zusatzkosten entstehen, etwa Schadensersatzansprüche des Verpächters. Vor einer Kündigung sollte daher genau geprüft werden, ob vertragliche oder gesetzliche Kündigungsrechte bestehen.

Grundstück pachten oder verpachten: Preise

Die Entscheidung, ein Grundstück zu pachten oder zu verpachten, erfordert ein fundiertes Verständnis der Preisgestaltung. Die Pachtpreise variieren erheblich und hängen von verschiedenen Faktoren ab, die sowohl Pächter als auch Verpächter berücksichtigen sollten. Einflussfaktoren auf die Pachtpreise haben beispielsweise:

• Lage des Grundstücks: Städtische Gebiete oder Regionen mit hoher Nachfrage weisen in der Regel höhere Pachtpreise auf als ländliche Gegenden.
• Art der Nutzung: Ob das Grundstück für landwirtschaftliche Zwecke, als Baugrundstück oder für Freizeitaktivitäten genutzt wird, beeinflusst den Preis von Pachtgrundstücken maßgeblich.​
• Bodenqualität: Besonders bei landwirtschaftlichen Flächen spielt die Bodenbeschaffenheit eine entscheidende Rolle für den Ertrag und somit für den Pachtwert sowie den zu erzielenden Preis. Vor allem Bodenbelastungen können den Pachtpreis senken.
• Größe des Grundstücks: Größere Flächen können pro Quadratmeter günstiger sein, während kleinere Parzellen höhere Quadratmeterpreise erzielen können.​
• Infrastruktur und Erschließung: Die Anbindung an Verkehrswege, Versorgungsleitungen und andere infrastrukturelle Einrichtungen kann den Preis von Pachtgrundstücken erhöhen.​
• Ertragsmöglichkeiten: Je höher die potenziell zu erzielenden Erträge sind, desto höher kann auch der Pachtpreis ausfallen.

Pachtzins festlegen – was ist das?

Der Pachtzins ist das vertraglich vereinbarte Entgelt, das der Pächter dem Verpächter für die Nutzung des Grundstücks zahlt. Seine Höhe wird individuell ausgehandelt und orientiert sich an Faktoren wie Grundstückswert, Nutzungsart und Ertragsmöglichkeiten. Bei landwirtschaftlichen Flächen kann der Pachtzins beispielsweise anhand der Bodenqualität und der zu erwartenden Erträge berechnet werden. Einige Berechnungsmodelle nutzen dabei den Bodenrichtwert oder spezifische Formeln, um einen fairen Preis für das Pachtgrundstück zu ermitteln.

Übliche Zahlweise bei Pachtgrundstücken

Die Zahlungsmodalitäten für Pachtverträge werden zwischen den Vertragsparteien vereinbart. Üblicherweise erfolgt die Zahlung des Pachtzinses jährlich, halbjährlich oder quartalsweise im Voraus. Die genaue Regelung sollte im Pachtvertrag festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden. Bei langfristigen Pachtverhältnissen kann auch eine Indexierung des Pachtzinses vereinbart werden, um Inflation und Marktveränderungen Rechnung zu tragen. Zudem ist es ratsam, klare Vereinbarungen über mögliche Anpassungen des Pachtzinses bei veränderten Nutzungsbedingungen oder Investitionen zu treffen.

Grundstück pachten: Vor- und Nachteile

Grundstück pachten und bebauen – eine gute Idee für das Eigenheim?

Ein Eigenheim auf einem gepachteten Grundstück zu errichten, kann eine interessante Alternative zum klassischen Grundstückskauf sein. Besonders in Regionen mit hohen Immobilienpreisen überlegen viele, ein Pachtgrundstück zu nutzen, um sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen. Doch bevor Sie sich für diese Option entscheiden, sollten Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen.

Ein großer Vorteil ist, dass die Kosten beim Grundstück Pachten in der Regel niedriger sind als der Kauf eines Baugrundstücks. Zudem kann es attraktiv sein, ein bereits erschlossenes Grundstück zu nutzen, ohne sich langfristig finanziell an einen Immobilienkredit binden zu müssen. Besonders wenn Kommunen oder Stiftungen ein Baugrundstück verpachten, können die Konditionen für Pächter vorteilhaft sein.

Allerdings birgt diese Lösung auch erhebliche Risiken, denn der Pachtvertrag für Grundstücke hat meist eine begrenzte Laufzeit, nach deren Ablauf unklar ist, ob es eine Verlängerung gibt. Zudem bleibt das Grundstück im Besitz des Verpächters, während das darauf errichtete Gebäude Eigentum des Pächters ist. Dies kann zu Schwierigkeiten führen, insbesondere wenn der Vertrag nicht verlängert wird oder der Verpächter die Preise für das verpachtete Grundstück drastisch erhöht. Eine Kündigung durch den Verpächter kann außerdem bedeuten, dass das Haus entweder entfernt oder teuer abgelöst werden muss.

So finden Sie das richtige Pachtgrundstück

Die Wahl des richtigen Pachtgrundstücks ist entscheidend, um langfristig zufrieden zu sein – sei es für den Bau eines Eigenheims, die landwirtschaftliche Nutzung oder als Gewerbefläche. Doch nicht jedes Grundstück eignet sich für jede Nutzung. Faktoren wie Erschließung, rechtliche Rahmenbedingungen und die Umgebung spielen eine große Rolle. Auch die Pachtgrundstück-Preise können stark variieren, abhängig von Lage und Nutzungsmöglichkeiten.

Doch wo findet man geeignete Pachtgrundstücke? Neben Immobilienportalen und Maklern lohnt sich eine direkte Anfrage bei Kommunen oder Stiftungen, die oft Flächen verpachten. Auch Aushänge oder Anzeigen in regionalen Zeitungen können interessante Angebote enthalten. Wer langfristig Land pachten möchte, sollte zudem Netzwerke in der jeweiligen Branche nutzen, um Insider-Tipps zu erhalten.

Checkliste: Das ideale Grundstück pachten

• Erschließungsgrad: Ist das Grundstück bereits an Strom, Wasser, Abwasser und Straßen angebunden?
• Baugenehmigung: Falls eine Bebauung geplant ist, muss geprüft werden, ob diese überhaupt zulässig ist. Gespräche mit dem Verpächter und gegebenenfalls eine Bauvoranfrage können erste Schritte in Richtung Baugenehmigung sein.
• Umgebung: Wie sieht die Nachbarschaft aus? Gibt es Lärmquellen, Hochwassergebiete oder andere Einschränkungen?
• Bebauungsplan und Flächennutzungsplan: Gibt es Vorgaben, die die Nutzung des Grundstücks einschränken? Diese können zum einen vom Verpächter im Rahmen des Grundstücks-Pachtvertrages vorgegeben werden, zum anderen können aber auch der Bebauungsplan und der Flächennutzungsplan Einschränkungen mit sich bringen.
• Altlasten: Gibt es Altlasten wie Schadstoffe oder Altbauten, die entsorgt werden müssen? Dies kann hohe Kosten nach sich ziehen und sollte mit in die Preisverhandlung des Pachtgrundstücks einfließen.
• Beräumung: Ist das Grundstück frei von Hindernissen, die eine Nutzung erschweren? Auch dies kann den Preis des Pachtgrundstücks beeinflussen.
• Pachtvertrag: Welche Konditionen gelten für die Pacht? Ist der Vertrag langfristig gesichert?
• Preis des Pachtgrundstücks: Ist die Höhe des Pachtzinses im Vergleich zur Nutzungsmöglichkeit angemessen?

Ablauf der Pacht – wie geht es jetzt weiter?

Ein Pachtvertrag für Grundstücke ist in der Regel zeitlich befristet. Läuft die vertraglich vereinbarte Pachtzeit aus, endet das Pachtverhältnis automatisch, sofern keine Verlängerung vereinbart wurde. Die Laufzeit kann je nach Nutzung stark variieren – während ein Pachtvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke oft über mehrere Jahrzehnte läuft, sind Gewerbepachten meist kürzer befristet.

Nach Ablauf des Vertrags gibt es mehrere Möglichkeiten: Der Pächter kann eine Verlängerung aushandeln, falls der Verpächter das Grundstück nicht anderweitig nutzen oder neu verpachten möchte. Ist eine Verlängerung nicht möglich, muss der Pächter das Grundstück räumen. Besitzt er darauf errichtete Bauten, kann geregelt werden, ob diese entfernt oder gegen eine Ablösesumme übernommen werden. Ohne Einigung kann ein erheblicher finanzieller Verlust für den Pächter entstehen.

Vorkaufsrecht vereinbaren

Ein Vorkaufsrecht kann eine Möglichkeit sein, um als Pächter langfristige Planungssicherheit zu erhalten. Damit wird vertraglich festgelegt, dass der Pächter das Grundstück bevorzugt erwerben darf, falls der Verpächter es verkaufen möchte. Dies ist vor allem bei Wohn- oder Gewerbeimmobilien sinnvoll, wenn der Pächter bereits in den Ausbau des Grundstücks investiert hat.

Allerdings gibt es auch Nachteile: Der Preis für das Pachtgrundstück wird meist vom Verpächter festgelegt und kann über den marktüblichen Preisen liegen. Zudem besteht keine Garantie, dass es tatsächlich zu einem Verkauf kommt. Dennoch kann ein vereinbartes Vorkaufsrecht eine wertvolle Absicherung sein, insbesondere wenn langfristig eine Umwandlung der Pacht in Eigentum angestrebt wird.

Was tun, wenn der Pachtvertrag nicht verlängert wird?

Wird ein Grundstücks-Pachtvertrag nicht verlängert, müssen Pächter gut vorbereitet sein. Eine rechtzeitige Suche nach einem neuen Pachtgrundstück ist ratsam, insbesondere wenn das Land für gewerbliche oder landwirtschaftliche Zwecke genutzt wurde. Auch finanziell ist einiges zu beachten, denn Pächter müssen bei Beendigung eines Pachtvertrags mit zusätzlichen Kosten rechnen – vor allem, wenn das errichtete Gebäude entfernt werden muss.

Um diese Kosten zu umgehen, kann der Verpächter die Bauten abkaufen. Lehnt dieser ab, könnten Sie mit Einverständnis des Verpächters nach einem neuen Pächter suchen, der bereit ist, die errichteten Gebäude zu übernehmen. Das erspart Ihnen teure Abrisskosten und bietet dem nachfolgenden Pächter Mehrwert durch eine schnellere Nutzung ohne vorherige Bauphase. Generell ist eine rechtzeitige Absprache mit dem Verpächter essenziell, um Konflikte zu vermeiden und einen reibungslosen Übergang zu ermöglichen.

Erbpacht und Erbbaurecht

Die Erbpacht ist eine besondere Form der Grundstückspacht und fällt rechtlich unter das Erbbaurecht. Sie ermöglicht es, ein Grundstück langfristig – oft über 50 bis 99 Jahre – zu nutzen, ohne es zu kaufen. Dabei wird das Grundstück vom Eigentümer gegen eine regelmäßige Zahlung, den Erbbauzins, überlassen. Der Pächter darf auf dem Grundstück bauen und das Eigentum an den Gebäuden behalten, muss das Land jedoch nach Ablauf des Pachtvertrags für Grundstücke zurückgeben.

Der wesentliche Unterschied zur klassischen Grundstückspacht liegt in der langfristigen Bindung und der rechtlichen Grundlage: Während ein normales Pachtgrundstück für kürzere Zeiträume vergeben wird und meist der landwirtschaftlichen oder gewerblichen Nutzung dient, regelt das Erbbaurecht speziell die Bebauung. Zudem kann ein Erbbaurechtsvertrag oft schwerer gekündigt werden als ein klassischer Grundstücks-Pachtvertrag.

Für viele stellt das Pachten eines Grundstücks über Erbbaurecht eine kostengünstige Alternative zum Kauf dar. Allerdings gibt es auch Risiken, insbesondere steigende Erbbauzinsen oder Einschränkungen durch den Verpächter. Wer ein Grundstück verpachten oder auf Erbpachtbasis erwerben möchte, sollte die langfristigen finanziellen und rechtlichen Folgen sorgfältig prüfen.

Alternative zum Pachtgrundstück: Das Grundstücksleasing in Deutschland

Das Grundstücksleasing ist eine weniger bekannte Alternative zur klassischen Grundstückspacht. Es ermöglicht, ein Grundstück für eine festgelegte Laufzeit zu nutzen, ohne es zu kaufen. Dabei zahlt der Leasingnehmer – ähnlich wie bei einem Fahrzeugleasing – regelmäßige Raten. Im Gegensatz zur Pacht gibt es jedoch oft eine Kaufoption am Ende der Vertragslaufzeit. In Deutschland ist das Modell selten, aber insbesondere für Unternehmen oder Investoren eine Option, da es finanzielle Flexibilität bietet.

Der wohl größte Unterschied des Grundstücksleasings zur Pacht liegt in der Zweckbindung: Während ein Pachtgrundstück oft für landwirtschaftliche oder gewerbliche Zwecke genutzt wird, ist Leasing meist an bestimmte Bauprojekte geknüpft. Zudem unterscheiden sich die Preise von Pachtgrundstücken und Leasingraten oft deutlich. Aber Achtung, denn auch beim Leasing besteht das Risiko, dass der Leasingnehmer nach Ablauf des Vertrags das Grundstück zurückgeben muss, wenn keine Kaufoption besteht. Für Privatpersonen ist die Pacht eines Grundstücks daher oft die praktikablere Lösung, während Unternehmen durch Grundstücksleasings Investitionen minimieren können. Wer ein Grundstück verpachten, pachten oder allgemein langfristig nutzen möchte, sollte die jeweiligen Vor- und Nachteile genau abwägen, um die individuell beste Lösung zu finden.

FAQ zu Grundstück pachten: Wichtigen Infos & Checkliste zur Pacht