Grundstück pachten

Die Grundstückspacht ist vor allem in der Landwirtschaft verbreitet. Im Unterschied zum Mietverhältnis dürfen Pächter die Früchte, die das Land trägt, behalten. In der Landwirtschaft handelt es sich dabei um Ernteerzeugnisse. Auch gastronomische und andere Unternehmen werden oft verpachtet und erlauben es dem Pächter, Gewinn zu erzielen und diesen zu behalten.

In diesem Beitrag geht es um die Besonderheiten der Pacht, die Rechte und Pflichten von Pächter und Verpächter, die Zahlweise des Pachtzinses sowie die Kündigung eines Pachtvertrags. Zudem gehen wir auf mögliche Nutzungsweisen von gepachteten Grundstücken und die Erbpacht sowie das Erbbaurecht ein. Zuletzt beantworten wir häufige Fragen zum Thema.


Letzte Aktualisierung: 22.06.2020
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Pachten Definition

Ein Pachtgrundstück erlaubt es, wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Neben dem Gebrauch des Grundstücks ist bei der Pacht auch der „Genuss der Früchte“ erlaubt, die als Erträge erwirtschaftet werden. Darüber hinaus ähneln sich Pachtvertrag und Mietvertrag weitestgehend.

Der Pachtvertrag sollte ebenso wie ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden. Häufig ist es auch möglich, mit dem Verpächter ein Vorkaufsrecht zu vereinbaren, bei dem idealerweise die bis zum Kauf gezahlte Pacht auf den Kaufpreis angerechnet wird. Grundsätzlich ist die Pacht langfristig ausgelegt und schwerer aufzulösen als ein Mietverhältnis.

Rechte und Pflichten beim Pachten

Beim Pachten gibt es wichtige Rechte und Pflichten, die in einem detaillierten schriftlichen Pachtvertrag für beide Parteien geklärt werden sollten. Die rechtlichen Regelungen basieren auf de Mietrecht, aber der Pachtvertrag gibt mehr Gestaltungsspielraum. Im Pachtvertrag dürfen zum Beispiel viele besondere Abmachungen und Eventualitäten festgehalten werden.

Wer ein Grundstück pachtet, hat die folgenden Pflichten:

  • Ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks
  • Befolgung der Vorgaben des Pächters, was zum Beispiel ökologische Landwirtschaft angeht
  • Schutz des Rufes des Verpächters und des Grundstücks
  • Unterverpachtung an Dritte ist ausgeschlossen – es sei denn, sie wird vertraglich vereinbart
  • Durchführung gewöhnlicher Ausbesserungen und Schönheitsreparaturen

Der Verpächter wiederum ist, ähnlich wie ein Vermieter, dafür zuständig, die Pachtsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Er ist also für Instandhaltungsarbeiten zuständig, die es dem Pächter erlauben, den Betrieb ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Beispiele sind Brände oder Dachschäden.

Übliche Zahlweise der Pacht

Eine weitere wichtige Pflicht des Pächters ist die regelmäßige Zahlung des Pachtzinses. Dabei kann es sich um einen festen Betrag oder um eine Pacht, die von den Umsatzzahlen abhängig ist, handeln. Früher war auch eine Zahlung in Naturalien, also in Ernteerträgen, üblich.

Heute ist der Pachtzins üblicherweise festgelegt und wird monatlich gezahlt. Darüber hinaus lässt sich vertraglich vereinbaren, dass der Verpächter am Umsatz beteiligt wird. Dies ist unter anderem in der Gastronomie verbreitet. Der Vorteil liegt darin, dass Pächter in umsatzschwachen Monaten weniger zahlen müssen. Ein Mindestbetrag ist jedoch für den Verpächter wichtig.

Alternativ zur monatlichen Zahlung ist auch eine vierteljährliche Zahlung denkbar. Der Pachtzins darf, anders als im Mietrecht, während der Pachtzeit nicht erhöht werden, wobei auch hier im Pachtvertrag Ausnahmen vereinbart werden können. Nur im landwirtschaftlichen Bereich ist die Erhöhung der Pacht erlaubt.

Übrigens: Häufig werden Pachtobjekte mitsamt Inventar verpachtet. Dazu gehören neben Mobiliar manchmal auch Pflanzen oder Tiere. Der Pächter darf das Inventar nutzen, muss es aber unversehrt zurückgeben oder bei Bedarf ersetzen.

Kündigung des Pachtvertrags

Der Pachtvertrag kann sowohl unbefristet als auch befristet abgeschlossen werden. Üblich ist die Pacht auf Lebenszeit vor allem in der Landwirtschaft oder bei Obstwiesen. In der Gastronomie sind kürzere Zeiträume verbreitet. Wenn es sich um einen befristeten Vertrag handelt, endet dieser automatisch. Er kann verlängert werden, wenn beide Parteien zustimmen. Zu diesem Zeitpunkt darf der Verpächter auch den Pachtzins erhöhen.

Laut §584 des BGB ist die ordentliche Kündigungsfrist bei Pachtverhältnissen nur zum Ende des Pachtjahres möglich. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des angebrochenen Halbjahres erfolgen. Eine außerordentliche Kündigung ist beim Tod des Verpächters möglich.

In der Landwirtschaft, also bei der Landpacht, sind auch weitere Kündigungsgründe erlaubt:

  • Berufsunfähigkeit des Pächters
  • Tod des Pächters
  • Pflichtverletzung einer der beiden Parteien

Nutzung des gepachteten Grundstücks

Die Nutzung des gepachteten Grundstücks wird im Pachtvertrag genau festgelegt. In jedem Fall darf der Pächter das Grundstück gewerblich nutzen und die erzielten Früchte oder Gewinne behalten. Je nach Vereinbarung muss er den Verpächter jedoch am Gewinn beteiligen. Die folgenden Nutzungsarten sind bei Pachtgrundstücken verbreitet:

  • Acker für die Landwirtschaft
  • Obstwiesen
  • Grundstücksbau
  • Gastronomie
  • Unternehmen
  • Fischerei
  • Jagd

Bau von Gebäuden auf gepachtetem Grund

Für Bauherren ist es interessant, ein Grundstück zu pachten, anstatt es zu kaufen. Insbesondere dann, wenn Finanzierungsschwierigkeiten vorliegen, ist die Pacht eine günstige und attraktive Alternative. Für die Bebauung ist es wichtig, dass es sich um ein ausgewiesenes Baugrundstück handelt. Dieses sollte bereits erschlossen sein und ein Baugrundgutachten sollte vorliegen. Viele Verpächter kümmern sich um diese Aspekte und bieten dann Grundstücke zur Pacht an, die für den Bau bereit sind.

Die gebaute Immobilie dürfen Pächter selbst nutzen oder häufig auch vermieten. Die Details der Nutzung sind im Pachtvertrag festgelegt. Sollte das Grundstück den Besitzer wechseln, ist dies kein Grund zur Sorge, denn ein Verkauf bricht die Pacht nicht. Laut BGB bleibt der Pachtvertrag in diesem Fall unverändert bestehen. Er wird mit dem neuen Verpächter fortgesetzt.

Tipp: Für den Grundstücksbau auf gepachtetem Land ist die Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes empfehlenswert. Idealerweise wird dabei die bereits gezahlte Pacht auf den Kaufpreis angerechnet.

Wer das gepachtete Grundstück langfristig nicht kaufen kann oder möchte, steht vor einem Problem. Denn der Pachtvertrag ist rechtlich bindend und nur schwer aufzulösen. Das Haus auf dem Pachtland lässt sich nur sehr schwer verkaufen. Wenn der Pachtvertrag ausläuft, geht das Haus in den Besitz des Verpächters über. Dieser muss zwar eine Entschädigung für die Immobilie zahlen, aber diese liegt häufig deutlich unter dem Wert des Hauses.

Erbpacht

Die Erbpacht ist eine Alternative zum Grundstückskauf und bei Bauherren sehr beliebt. Es handelt sich um einen Zeitraum von 99 Jahren, in dem ein Grundstück gepachtet wird. Die Erbrechtgeber sind zum Beispiel Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen. Auch Privatpersonen können bei der Verpachtung die Erbpacht wählen. Der Bauherr hat so deutlich niedrigere Kosten als beim Grundstückskauf. Jedoch ist die Frage, was nach 99 Jahren mit dem Grundstück geschieht. Häufig fällt das Grundstück an den Verpächter zurück und der Pächter verliert sein Haus. Die zu zahlende Entschädigung muss bei zwei Dritteln des Hauswertes liegen, was oft einen Verlust bedeutet.

Normalerweise beträgt der Erbpachtzins zwischen 4 und 6 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Das bedeutet, dass in Zeiten hoher Zinsen die Erbpacht günstiger ist als die Finanzierungsraten eines gekauften Grundstücks. Jedoch dürfen Verpächter die Pacht alle drei Jahre anpassen, wenn das Grundstück zum Hausbau genutzt wird. Zudem kann der Verpächter eine Ankaufspflicht festlegen, die den Pächter eventuell in finanzielle Schwierigkeiten stürzt.

Landesbeschränkungen bei der Erbpacht

Bei der Erbpacht ist es wichtig, sich gut mit den jeweiligen Regelungen des Bundeslandes auseinanderzusetzen. Pächter sollten im zuständigen Amt nach Einschränkungen und Bestimmungen fragen. Wichtig ist es auch, die Grunderwerbsteuer zu beachten, die auch bei einem Erbpachtvertrag anfällt.

Die Berechnung für die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht gestaltet sich wie folgt:

  • Erbbauzins * 12 Monate = Jahreswert
  • Jahreswert * Multiplikator nach §9a des Bewertungsgesetzes = Gegenleistung
  • Grunderwerbsteuersatz Bundesland * Gegenleistung = Grunderwerbsteuer

Unterschied zwischen Erbpacht und Erbbaurecht

Die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht werden meist synonym verwendet. Die Erbpacht ist der umgangssprachliche Begriff für das Erbbaurecht. Ursprünglich bezeichnete die Erbpacht jedoch ein zeitlich unbefristetes Nutzungsrecht an landwirtschaftlichen Flächen. Diese Form der Bewirtschaftung ist aber heutzutage in Deutschland nicht mehr üblich. Daher wurde die Erbpacht auf das Erbbaurecht übertragen.



FAQ zu Grundstück pachten - Unterschied zur Miete und mehr

Welche Vorteile hat das Pachten?

Das Pachten hat den Vorteil, dass neben der privaten Nutzung auch eine Wertschöpfung vom Grundstück möglich ist. Dies kommt zum Beispiel in Kleingärten zum Tragen, denn hier dürfen die Pächter ihre Früchte, Pflanzen und Gemüse ernten und auf Wunsch vermarkten. Zudem kann die Pacht eine günstige Lösung für den Hausbau sein.

Welche Nachteile hat das Pachten?

Das Pachten hat den für Pächter oft den Nachteil, dass Verpächter viele Freiheiten bei der Vertragsgestaltung haben. Zudem sind viele Pachtverträge auf 99 Jahre befristet, was vor allem für Bauherren ein Problem darstellen kann.

Wie unterscheiden sich Pacht und Miete voneinander?

Miet- und Pachtverhältnisse sind eng miteinander verwandt und basieren beide auf dem Mietrecht. Bei der Pacht gibt es jedoch die Möglichkeit, Gewinne aus der gepachteten Immobilie zu erwirtschaften. Oft ist auch Inventar in der Pacht eingeschlossen. Der Pachtvertrag kann sehr frei gestaltet werden und der Pachtzins darf sich am Ertrag orientieren. Die Kündigungsfristen sind bei der Pacht anders geregelt und oft handelt es sich um langfristige, schwer aufzulösende Verhältnisse. Während der Laufzeit des Pachtvertrags ist die Pachtzinserhöhung in den meisten Fällen ausgeschlossen.