Grundstück beleihen: Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer
Warum Ihr Grundstück mehr kann, als einfach nur still dazuliegen: Wer Eigentum besitzt, kann daraus finanzielle Mittel gewinnen – ohne es verkaufen zu müssen. Die Beleihung eines Grundstücks ist eine kluge Form der Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer, die größere Anschaffungen planen, Investitionen tätigen oder bestehende Kredite umschulden möchten. Besonders interessant ist dieses Thema für Eigentümer, die über unbebaute Grundstücke, abbezahlte Immobilien oder noch laufende Finanzierungen verfügen.
Wir erklären, was die Beleihung eines Grundstücks ist, wie sie funktioniert und welche wichtigen Informationen Sie unbedingt kennen sollten. Wer die Grundlagen und Feinheiten beim Beleihen eines Grundstücks kennt, kann bessere Konditionen sichern und typische Fallstricke vermeiden.
Das Wichtigste kurz erklärt
- Die Beleihung eines Grundstücks bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen verwenden.
- Wenn Sie ein Grundstück beleihen, sind die Zinsen meist niedriger als bei anderen Kreditformen, da das Risiko für die Bank geringer ist.
- Auch ein unbebautes Grundstück lässt sich beleihen – zumindest unter bestimmten Voraussetzungen, etwa, wenn es erschlossen ist.
- Es kann möglich sein, ein Grundstück zu beleihen, ohne regelmäßiges Einkommen zu haben, etwa bei abbezahlten Immobilien oder mit zusätzlicher Sicherheit.
Ein Grundstück beleihen – was bedeutet das?
Ein Grundstück zu beleihen bedeutet, es als Sicherheit für ein Darlehen zu nutzen. Die Bank lässt dafür eine Grundschuld im Grundbuch eintragen, um sich bei Zahlungsausfall abzusichern.
Die Beleihung eines Grundstücks ist eine bewährte Form der Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer, zum Beispiel für Bauvorhaben, Renovierungen oder andere Investitionen. Sie ermöglicht es, gebundenes Vermögen kurzfristig nutzbar zu machen – ohne das Grundstück verkaufen zu müssen. Die Zinsen beim Grundstück beleihen sind meist günstiger als bei klassischen Konsumentenkrediten, da das Grundstück als Sicherheit dient. Allerdings prüft die Bank vorab genau den Wert und die Beleihbarkeit der Immobilie. Die Beleihung eines Grundstücks ist damit eine solide Möglichkeit zur Liquiditätsgewinnung, sollte aber gut geplant und rechtlich begleitet werden.
So funktioniert die Beleihung eines Grundstücks
Die Beleihung eines Grundstücks ist ein beliebtes Mittel zur Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer – zum Beispiel für Umbauten, Investitionen oder zur Überbrückung finanzieller Engpässe. Dabei dient das Grundstück als Sicherheit für einen Kredit, der oft zu besseren Konditionen gewährt wird als ein klassischer Ratenkredit. Damit Sie Ihr Grundstück erfolgreich beleihen können, sind folgende Schritte notwendig:
1. Schritt: Wertermittlung des Grundstücks
Die Bank bewertet das Grundstück, meist mithilfe eines Gutachtens oder interner Bewertungsmethoden. Bei der Grundstücksbewertung wird ein Sicherheitsabschlag vorgenommen – in der Regel liegt die Beleihungsgrenze zwischen 60 % und 80 % des aktuellen Marktwerts.
2. Schritt: Kreditantrag stellen
Als Immobilieneigentümer beantragen Sie bei einer Bank einen Kredit. Dieser dient der Kapitalbeschaffung über Grundschuld und wird durch die Immobilie abgesichert. Ihre Bonität und die Zweckbindung der Finanzierung spielen dabei eine Rolle.
3. Schritt: Eintragung der Grundschuld
Zur Sicherung ihrer Ansprüche lässt die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Die sogenannte Grundschuldbestellung gibt ihr das Recht, das Grundstück im Ernstfall zu verwerten – etwa durch Zwangsversteigerung.
4. Schritt: Auszahlung des Darlehens
Nach erfolgreicher Eintragung und finaler Kreditprüfung wird der vereinbarte Betrag ausgezahlt. Sie können das Kapital flexibel verwenden – etwa für Sanierungen, Investitionen oder Umschuldungen.
5. Schritt: Rückzahlung und Zinsen
Der Kredit wird in Raten inklusive Zinsen zurückgezahlt. Je nach Laufzeit und Zinsbindung können die Konditionen unterschiedlich ausfallen.
6. Schritt: Löschung der Grundschuld (optional)
Ist der Kredit vollständig getilgt, kann die Grundschuld auf Wunsch aus dem Grundbuch gelöscht werden – dafür ist ein notarieller Antrag (die Grundschuld Löschungsbewilligung) erforderlich und es kommen weitere Kosten, z.B. Grundbuchkosten und Notarkosten auf Sie zu.
Wann kann ich ein Grundstück beleihen?
Die Beleihung eines Grundstücks bietet Immobilienbesitzern viele Möglichkeiten – abhängig von der Werthaltigkeit des Objekts, dem Beleihungsausmaß und ggf. alternativen Sicherheiten wie Bürgschaften. Sie können dabei nicht nur ein vollständig abbezahltes Grundstück, sondern zum Beispiel auch ein nicht abbezahltes Haus beleihen – oder sogar ein unbebautes Grundstück, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Je nach persönlicher Situation und Objektzustand kommen unterschiedliche Varianten der Beleihung eines Grundstücks für Sie infrage.
Typische Fälle, bei denen Sie ein Grundstück beleihen können:
- Unbebautes Grundstück beleihen: Auch ein unbebautes Grundstück kann beliehen werden – entscheidend ist dabei die Lage, Erschließung und geplante Nutzung. Banken setzen hier oft eine niedrigere Beleihungsgrenze an.
- Noch nicht abbezahltes Haus als Sicherheit: Wurde eine Immobilie bereits teilweise abbezahlt, kann sie erneut zur Kapitalbeschaffung herangezogen werden. Möglich ist z. B. eine Umschuldung oder eine Erweiterung der Grundschuld.
- Grundstück beleihen ohne Einkommen: Ohne regelmäßiges Einkommen ist eine Beleihung schwieriger, aber nicht unmöglich. Bei hoher Objektqualität und einem niedrigen Beleihungsauslauf sind manche Banken bereit, dennoch ein Darlehen zu vergeben – etwa bei Renteneinkommen oder weiteren Sicherheiten.
- Abbezahlte Immobilie beleihen ohne Einkommen: Wenn das Grundstück oder die Immobilie vollständig abbezahlt ist, erhöht das Ihre Chancen. Viele Kreditinstitute akzeptieren dann auch ein niedriges oder unregelmäßiges Einkommen, z. B. von Selbstständigen oder Senioren.
Ein Grundstück kann mehrfach beliehen werden – etwa mit mehreren Grundschulden in unterschiedlichen Rängen. Wichtig ist, dass der Gesamtwert die Beleihungsgrenze nicht überschreitet und jede neue Eintragung mit der Bank abgestimmt wird.
Höhe der Kapitalbeschaffung: Wie hoch kann ich mein Grundstück beleihen?
Wenn Sie ein Grundstück beleihen möchten, stellt sich schnell die Frage: Wie viel Kapital können Sie tatsächlich erhalten? Grundsätzlich können Banken in Deutschland bis zu 85 % des Beleihungswertes als Darlehen vergeben – bei konservativeren Instituten sind eher 60 % die Regel. Die Höhe hängt dabei nicht nur vom Wert des Grundstücks ab, sondern auch von Faktoren wie Ihrem Einkommen, bestehenden Belastungen und der allgemeinen Risikoeinschätzung der Bank.
Wovon genau ist die maximale Darlehenshöhe abhängig?
- Wert des Grundstücks beziehungsweise dessen Beleihungswert
- Ihr monatliches Einkommen und vorhandene Belastungen
- Bestehende Grundschulden oder Dienstbarkeiten auf dem Grundstück
- Verfügbarkeit alternativer Sicherheiten oder Bürgschaften
- Beleihungsgrenze des Kreditinstituts (bis maximal 85 %)
Zinskonditionen für die Kapitalbeschaffung
Nicht nur der Beleihungswert, sondern auch die Zinsen beim Beleihen eines Grundstücks richten sich nach mehreren Faktoren. Sie beeinflussen die letztendlich zu zahlende Summe des Kreditnehmers und sind von essenzieller Bedeutung.
Die Zinskonditionen für die Kapitalbeschaffung sind von den folgenden Faktoren abhängig:
- Standort der Immobilie
- Art der Immobiliennutzung
- Art der Beschäftigung des Antragstellers
- Bonität
- Gewünschte Darlehenshöhe
- Dauer der Zinsbindung
- Tilgungshöhe
- Rechte wie Sondertilgungsmöglichkeiten
- Rang im Grundbuch
Berechnung des Beleihungswertes
Die Höhe der möglichen Beleihung hängt vom Wert des Grundstücks sowie von der finanziellen Belastbarkeit, die der Antragsteller sich monatlich leisten kann, ab. Da das Grundstück nur als Sicherheit für einen Zahlungsausfall dient, muss der Kreditnehmer die monatlichen Tilgungszahlungen aus eigener Tasche zahlen. Daher ist es für Personen ohne regelmäßiges Einkommen schwierig, selbst ein komplett abbezahltes Grundstück zu beleihen.
Um die mögliche Höhe der Kapitalbeschaffung zu ermitteln, berechnet der Kreditgeber zunächst den Beleihungswert des Grundstücks. Dabei handelt es sich um den Objektwert einer Immobilie. Dieser lässt sich mit hoher Wahrscheinlichkeit dauerhaft am Markt erzielen und unterscheidet sich sowohl vom Marktwert als auch vom Kaufpreis. Manche Banken nutzen hier den Verkehrswert, während andere Kreditinstitute einen pauschalen Risikoabschlag von 10 % ansetzen. Als Faustregel gilt, dass der Beleihungswert laut §16 des Pfandbriefgesetzes nicht über dem Verkehrswert der Immobilie liegen darf.
Hinzu kommt, dass die Kapitalbeschaffung für andere Zwecke nicht über den gesamten Beleihungswert gewährt sind. Je nach Kreditinstitut ist eine Beleihung von maximal 85 % des Beleihungswertes möglich. Häufiger ist eine Beleihungsgrenze in Höhe von 60 % des Beleihungswertes.
Dienstbarkeiten wie Nießbrauch oder Wohnrecht mindern den Grundstückswert und erschweren die Beleihung. Banken fordern meist, dass Rechteinhaber per Rangrücktritt der vorrangigen Grundschuldeintragung zustimmen.
Beispielrechnung: Den Beleihungswert berechnen
Wenn ein Grundstück einen Verkehrswert von 350.000 Euro hat und keine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs aufweist, also lastenfrei ist, ist die folgende Rechnung zur Beleihung denkbar:
350.000 Euro Beleihungswert – 10 % Sicherheitsabschlag = 315.000 Euro Beleihungswert
315.000 Euro Beleihungswert x 85 % Beleihungsgrenze = 267.750 Euro maximale Kapitalbeschaffung
Falls die Immobilie belastet ist, reduziert sich der Betrag der maximalen Kapitalbeschaffung um die aktuelle Restschuld und die Grundschuldverzinsung. Darüber hinaus gibt es meist eine Untergrenze für die Kapitalbeschaffung mit Immobilienvermögen. Je nach Bank liegt diese Untergrenze für den Kreditbetrag um die 50.000 Euro.
Kreditnehmer sollten vor Beantragung der Grundstückshypothek ermitteln, welchen Betrag sie monatlich tilgen können. Dazu ist es sinnvoll, die Einnahmen und Ausgaben aufzustellen. Die Differenz stellt die maximale finanzielle Belastung dar – das sogenannte Finanzierungspotenzial. Davon sollte jedoch noch ein Sicherheitsabschlag für unvorhergesehene Ausgaben abgezogen werden.
Voraussetzungen für die Beleihung eines Grundstücks
Wer sein Grundstück beleihen möchte, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen – gesetzlich sind diese in Kredit- und Pfandbriefrecht sowie Bankrichtlinien verankert. Nur wenn Bonität, Werthaltigkeit und rechtliche Rahmenbedingungen stimmen, kann die Bank eine Beleihung eines Grundstücks genehmigen.
Voraussetzungen für die Beleihung eines Grundstücks auf einen Blick:
- Wert des Grundstücks: Markt- oder Verkehrswert muss offiziell festgestellt sein.
- Bonität: Ausreichendes Einkommen bzw. ausreichende Besicherung muss gegeben sein.
- Rechtliche Lastenfreiheit: Nießbrauch, Wohn- oder Vorkaufsrechte erfordern Rangrücktritt.
- Grundbuchstatus: Erste oder vorrangige Eintragung der Grundschuld muss stattfinden.
- Zweck: Klarer Verwendungszweck für das Darlehen sollte vorliegen (z. B. Renovierung, Umschuldung).
Kann ich mein Grundstück trotz Schufa beleihen?
Sie können ein Grundstück trotz Schufa beleihen, aber mit Einschränkungen: Ein negativer Schufa-Eintrag mindert die Bonität und erschwert die Genehmigung, denn Banken prüfen Ihre Kreditwürdigkeit. Die Beleihung eines Grundstücks trotz Schufa ist möglich, wenn der Grundstückswert weit über dem Darlehensbedarf liegt oder zusätzliche Sicherheiten (z. B. Bürgschaft) bereitgestellt werden.
Können Senioren und Rentner ihr Grundstück beleihen?
Renten oder Pensionen gelten als Einkommen, weshalb auch ältere Eigentümer ihr Grundstück beleihen können. Entscheidend sind Banktilgungsprüfung und Laufzeit. Bei höherem Alter empfiehlt sich eine kürzere Rückzahlungsdauer – so kann die Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer im fortgeschrittenen Lebensalter rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll gelingen.
Ein Grundstück muss nicht komplett lastenfrei sein. Wichtig ist, dass die neue Grundschuld vorrangig eingetragen wird. Vorhandene Grundschulden müssen klar benannt und die Rangfolge geregelt sein – etwa durch Übernahme oder Rangrücktrittserklärung.
Vorteile und Nachteile der Beleihung eines Grundstücks
Die Beleihung eines Grundstücks bietet für Immobilienbesitzer eine interessante Möglichkeit zur Kapitalbeschaffung, birgt aber auch gewisse Risiken. Wer sein Grundstück beleihen möchte, sollte alle Vor- und Nachteile genau kennen – vor allem in Hinblick auf Zinsen, Rückzahlungsfähigkeit und mögliche Konsequenzen bei Zahlungsausfall.
Vorteile der Grundstücksbeleihung
- Günstige Zinsen durch Sicherheit: Das Grundpfandrecht senkt die Zinsen gegenüber ungesicherten Ratenkrediten deutlich.
- Hohe Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer: Auch größere Summen lassen sich für Umbau, Umschuldung oder Investitionen aufnehmen.
- Freie Verwendung des Kapitals: Das Darlehen kann flexibel für private oder unternehmerische Zwecke eingesetzt werden.
- Auch mit schwacher Schufa möglich: Bei ausreichendem Immobilienwert ist eine Beleihung trotz Bonitätsproblemen denkbar.
- Abbezahlte Grundstücke als Darlehensvorteil: Ohne Grundbucheintragungen verbessern sich Konditionen und Zinssatz deutlich.
- Schnelle Kapitalverfügbarkeit: Mit vollständigen Unterlagen erfolgt die Auszahlung oft zügig und unkompliziert.
Nachteile der Grundstücksbeleihung
- Risiko des Eigentumsverlusts: Bei Zahlungsausfall droht Zwangsversteigerung des Grundstücks durch die Bank.
- Bonität bleibt entscheidend: Trotz Sicherheit wird die Rückzahlungsfähigkeit der Kreditnehmenden genau geprüft.
- Wertminderung durch Altlasten: Nießbrauch, Wohnrecht oder andere Eintragungen verringern den Beleihungswert deutlich.
- Zinsaufschläge bei Risikoeinstufung: Wer als unsicher gilt, muss mit höheren Zinsen trotz Grundschuld rechnen.
- Nicht alle Banken beleihen Grundstücke: Angebote, Konditionen und Abläufe unterscheiden sich je nach Kreditinstitut stark.
Die Bebauung eines beliehenen Grundstücks
Für die Finanzierung ist es möglich, ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück zu beleihen. Je höher der Wert des Grundstücks ist, desto eher wird das Kreditinstitut einwilligen und einen entsprechend höheren Kredit genehmigen. Ackergrundstücke sind zum Beispiel weniger wertvoll, während Wassergrundstücke und Freizeitgrundstücke je nach Lage und Bebauung eine hohe Kapitalbeschaffung ermöglichen können.
Grundsätzlich ist es auch erlaubt, das unbebaute, beliehene Grundstück während der Laufzeit der Hypothek zu bebauen. Dafür ist es sinnvoll, mit dem Kreditinstitut Rücksprache zu halten. Im Grundbuch werden eventuell Änderungen vorgenommen, die beinhalten, dass das Kreditinstitut auch das entstehende Gebäude pfänden darf, falls nötig. Zugleich handelt es sich beim Bau um eine Wertschaffung, die der Bank mehr Sicherheit gibt. Eine gewünschte Nutzung oder etwa die Verpachtung des Grundstücks sollten ebenfalls mit der Bank abgesprochen werden, sind aber normalerweise möglich.
Alternativen zur Beleihung eines Grundstücks
Die Beleihung eines Grundstücks ist für viele Immobilieneigentümer ein beliebter Weg der Kapitalbeschaffung. Doch sie ist nicht für jede Lebenssituation geeignet – vor allem im Alter oder bei schwacher Bonität. Es gibt verschiedene Alternativen, um Liquidität zu schaffen, ohne das Grundstück zu beleihen oder sich zu stark zu verschulden.
Diese Alternativen zur Grundstücksbeleihung sind gängig:
- Umschuldung bestehender Kredite: Durch eine Umschuldung können höhere Zinskosten reduziert und neue finanzielle Spielräume geschaffen werden – auch bei bereits laufenden Finanzierungen. Die Umschuldung eignet sich auch im Alter, sofern ein stabiles Einkommen besteht.
- Verkauf des Grundstücks: Wer sein Grundstück verkauft, erhält sofort Kapital. Diese Option eignet sich besonders im Alter, wenn der Unterhalt der Immobilie zu aufwändig wird.
- Umkehrhypothek (auch Rückwärtshypothek genannt): Hier erhalten Sie monatliche Zahlungen oder eine Einmalzahlung und dürfen weiterhin in der Immobilie wohnen. Die Rückzahlung erfolgt erst nach dem Tod oder Auszug. Sehr gut geeignet für Senioren.
- Teilverkauf der Immobilie: Dabei wird ein Teil des Grundstücks oder der Immobilie an einen Anbieter verkauft. Sie behalten das Nutzungsrecht, erhalten aber sofort Kapital. Der Teilverkauf eignet sich gut für ältere Menschen, die finanzielle Freiheit brauchen. Mehr über diese Alternative lesen Sie in unserem Beitrag zur „Teilungserklärung“.
- Verkauf mit Nießbrauchsvorbehalt: Die Immobilie wird verkauft, aber Sie sichern sich das lebenslange Wohnrecht. Diese Form der Kapitalbeschaffung über Immobilien eignet sich besonders für ältere Eigentümer.
- Privatkredite oder Darlehen von Familie und Freunden: Oft eine günstige Lösung ohne Bank ist der Privatkredit. Dieser eignet sich vor allem, wenn Vertrauen besteht und keine klassischen Voraussetzungen erfüllt werden.
- Förderdarlehen oder Zuschüsse: Öffentliche Programme, z. B. von der KfW, bieten günstige Darlehen für bestimmte Zwecke – etwa für altersgerechte Umbauten oder energetische Sanierungen.
Fazit zur Kapitalbeschaffung: Lohnt es sich, ein Grundstück zu beleihen?
Die Beleihung eines Grundstücks kann eine sinnvolle Form der Kapitalbeschaffung sein – aber nur, wenn die Voraussetzungen stimmen. Sie lohnt sich vor allem für Immobilieneigentümer, die über eine unbelastete oder teilweise abbezahlte Immobilie verfügen und gezielt Kapital für größere Investitionen, Umschuldungen oder private Vorhaben benötigen. Dank der Grundschuld als Sicherheit profitieren Kreditnehmer oft von niedrigeren Zinsen im Vergleich zu klassischen Ratenkrediten.
Nicht lohnenswert ist die Beleihung eines Grundstücks hingegen, wenn Ihr monatliches Einkommen nicht ausreicht, um die Tilgung zuverlässig zu bedienen, oder wenn das Grundstück bereits stark belastet ist. Auch für Personen mit schwacher Bonität oder unklarer finanzieller Zukunft ist Vorsicht geboten. In solchen Fällen sollten Sie alternative Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung prüfen.
Insgesamt gilt: Die Beleihung eines Grundstücks bietet Flexibilität, erfordert aber eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Tragfähigkeit.