Wie man ein Grundstück beleiht

Grundstücksbesitzer verfügen über einen nennenswerten Wertgegenstand. Wenn sie Kapital benötigen, um andere Wertobjekte oder eine weitere Immobilie zu erwerben, können sie ein bereits abbezahltes Grundstück oder auch andere Immobilien beleihen. Das geht durch einen zinsgünstigen Hypothekenkredit bei einem Kreditinstitut.

In diesem Beitrag geht es darum, worum es sich bei einer Grundstücksbeleihung genau handelt, wie sich der Wert berechnen lässt, welche Möglichkeiten der Beleihung es gibt, ob ein beliehenes Grundstück bebaut werden darf und welche Vor- und Nachteile die Grundstücksbeleihung mit sich bringt. Außerdem beantworten wir häufige Fragen zu dem Thema.


Letzte Aktualisierung: 04.05.2020
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Grundstücksbeleihung: Definition

Beleihung eines Grundstücks

Bei einer Grundstücksbeleihung handelt es sich um eine Kapitalbeschaffung für andere Zwecke. Bei Banken gibt es für die Beleihung eines Grundstücks günstige Hypothekenkredite – vorausgesetzt, die Immobilie ist lastenfrei oder nahezu abbezahlt. Obwohl die Beleihung eigentlich eine Fremdkapitalbeschaffung darstellt, bringen Immobilienbesitzer Eigenkapital in Form des abzutretenden Grundstücks ein. Somit gilt die Beleihung als Kombination aus Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung.

Während die Kapitalbeschaffung mittels Kredit normalerweise zweckgebunden ist, besteht die Besonderheit einer Beleihung darin, dass das Kapital frei verwendet werden darf. Grundstücksbesitzer müssen bei der Beantragung der Hypothek daher nicht angeben, wofür sie das Kapital nutzen möchten.

Eine wichtige Voraussetzung für diese Art der Finanzierung ist, dass das Grundstück dem Antragssteller ganz oder teilweise besitzt und dass er zusätzlich über regelmäßige Einkünfte verfügt. Das beliehene Objekt sollte lastenfrei oder zumindest nahezu abbezahlt sein. Es ist auch möglich, das Grundstück von Eltern oder Verwandten zu beleihen, wenn diese zustimmen.

Die Zinskonditionen für die Kapitalbeschaffung sind von den folgenden Faktoren abhängig:

  • Standort der Immobilie
  • Art der Immobiliennutzung
  • Art der Beschäftigung des Antragsstellers
  • Bonität
  • Gewünschte Darlehenshöhe
  • Dauer der Zinsbindung
  • Tilgungshöhe
  • Rechte wie Sondertilgungsmöglichkeiten
  • Rang im Grundbuch

Berechnung des Beleihungswertes

Die Höhe der möglichen Beleihung hängt vom Wert des Grundstücks sowie von der finanziellen Belastbarkeit, die der Antragsteller sich monatlich leisten kann, ab. Da das Grundstück nur als Sicherheit für einen Zahlungsausfall dient, muss der Kreditnehmer die monatlichen Tilgungszahlungen aus eigener Tasche zahlen. Daher ist es für Personen ohne regelmäßiges Einkommen schwierig, selbst ein komplett abbezahltes Grundstück zu beleihen.

Wichtig: Dienstbarkeiten wie etwa ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch, die im Grundbuch festgehalten sind, machen die Beleihung der Immobilie komplizierter und mindern zugleich den Wert des Grundstücks. Da Kreditinstitute als erster Schuldner im Grundbuch eingetragen werden möchten, verlangen sie normalerweise, dass die Rechteinhaber eine Rangrücktrittserklärung abgeben.

Um die mögliche Höhe der Kapitalbeschaffung zu ermitteln, berechnet der Kreditgeber zunächst den Beleihungswert des Grundstücks. Dabei handelt es sich um den Objektwert einer Immobilie. Dieser lässt sich mit hoher Wahrscheinlichkeit dauerhaft am Markt erzielen und unterscheidet sich vom Marktwert und vom Kaufpreis. Manche Banken nutzen hier den Verkehrswert, während andere Kreditinstitute einen pauschalen Risikoabschlag von 10% ansetzen. Als Faustregel gilt, dass der Beleihungswert laut §16 des Pfandbriefgesetzes nicht über dem Verkehrswert der Immobilie liegen darf.

Hinzu kommt, dass die Kapitalbeschaffung für andere Zwecke nicht über den gesamten Beleihungswert gewährt sind. Je nach Kreditinstitut ist eine Beleihung von maximal 85% des Beleihungswertes möglich. Häufiger ist eine Beleihungsgrenze in Höhe von 60% des Beleihungswertes.

Beispielrechnung

Wenn ein Grundstück einen Verkehrswert von 350.000 Euro hat und keine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs aufweist, also lastenfrei ist, ist die folgende Rechnung zur Beleihung denkbar:

  • Verkehrswert = Beleihungswert
  • 350.000 Euro Beleihungswert – 10% Sicherheitsabschlag = 315.000 Euro Beleihungswert
  • 315.000 Euro Beleihungswert x 85% Beleihungsgrenze = 267.750 Euro maximale Kapitalbeschaffung

Falls die Immobilie belastet ist, reduziert sich der Betrag der maximalen Kapitalbeschaffung um die aktuelle Restschuld und die Grundschuldverzinsung. Darüber hinaus gibt es meist eine Untergrenze für die Kapitalbeschaffung mit Immobilienvermögen. Je nach Bank liegt diese Untergrenze für den Kreditbetrag um die 50.000 Euro.

Kreditnehmer sollten vor Beantragung der Grundstückshypothek ermitteln, welchen Betrag sie monatlich tilgen können. Dazu ist es sinnvoll, die Einnahmen und Ausgaben aufzustellen. Die Differenz stellt die maximale finanzielle Belastung dar, das sogenannte Finanzierungspotenzial. Davon sollte jedoch noch ein Sicherheitsabschlag für unvorhergesehene Ausgaben abgezogen werden.

Verschiedene Möglichkeiten der Beleihung

Die typische Beleihung eines Grundstücks ist die Hypothek, die im §18 des Pfandbriefgesetzes als wichtigste Art der Beleihung einer Immobilie genannt wird. Darüber hinaus sind auch Grundschulden eine Möglichkeit, das Grundstück zu beleihen. Im Ausland gibt es vergleichbare Rechte wie etwa das Leasehold-Modell im britischen Grundstücksrecht. In fast allen Fällen werden deutsche Grundstücksbesitzer, die eine Kapitalbeschaffung für andere Zwecke anstreben, jedoch eine Hypothek auf ihre Immobilie aufnehmen.

Die Bebauung eines beliehenen Grundstücks

Für die Finanzierung ist es möglich, ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück zu beleihen. Je höher der Wert des Grundstücks ist, desto eher wird das Kreditinstitut einwilligen und einen entsprechend höheren Kredit genehmigen. Ackergrundstücke sind zum Beispiel weniger wertvoll, während Wassergrund und Freizeitgrund je nach Lage und Bebauung eine hohe Kapitalbeschaffung ermöglichen kann.

Grundsätzlich ist es auch erlaubt, das beliehen Grundstück während der Laufzeit der Hypothek zu bebauen. Dafür ist es sinnvoll, mit dem Kreditinstitut Rücksprache zu halten. Im Grundbuch werden eventuell Änderungen vorgenommen, die beinhalten, dass das Kreditinstitut auch das entstehende Gebäude pfänden darf, falls nötig. Zugleich handelt es sich beim Bau um eine Wertschaffung, die der Bank mehr Sicherheit gibt. Eine gewünschte Nutzung oder etwa die Verpachtung des Grundstücks sollten ebenfalls mit der Bank abgesprochen werden, sind aber normalerweise möglich.

Vor- und Nachteile an der Grundstücksbeleihung

Die Grundstücksbeleihung bringt verschiedene Vor- und Nachteile mit sich. Sie ist dann sinnvoll, wenn das Grundstück bereits größtenteils oder komplett abbezahlt ist und wenn der Kreditnehmer ausreichend Einkünfte hat, um die monatliche Tilgung zu bezahlen.

Diese Vorteile bietet eine Grundstücksbeleihung:

  • Kapital darf frei verwendet werden
  • Kredit auch ohne hohes Einkommen möglich
  • Kredit auch ohne positive Schufa-Bonität möglich
  • Abbezahlte Grundstücke resultieren in Darlehen mit niedrigen Zinsen

Auf der anderen Seite sind diese Nachteile zu nennen:

  • Risikoreiche Kreditnehmer müssen mit hohen Zinsen rechnen
  • Eigenes und regelmäßiges Einkommen ist für den Kredit unabdingbar
  • Immobilie dient als Sicherheit, was bei einer Pfändung schlimmstenfalls in der Obdachlosigkeit enden kann


FAQ zu Grundstück beleihen

Wie gehe ich vor, um mein Grundstück zu beleihen?

Um ein Grundstück zu beleihen, sollte es bereits abbezahlt sein. Antragsteller können mithilfe der relevanten Unterlagen (Kopie des Grundbucheintrags, Bestätigung der Abbezahlung, Bonitätsauskunft, Nachweis über Einkünfte) bei verschiedenen Banken ein Angebot zur Immobilienhypothek einholen und dann die Bedingungen bei den besten Anbietern detailliert aushandeln.

Bis zu welchem Wert kann ich mein Grundstück beleihen?

Der maximale Beleihungswert hängt vom Wert des Grundstücks und der monatlichen finanziellen Belastbarkeit des Kreditnehmers ab. Hinzu kommt, dass Banken maximal 85% des Beleihungswertes als Kredit geben und meist noch 10% Sicherheitsabschlag ansetzen.

Wann lohnt sich die Immobilienbeleihung für mich?

Die Immobilienbeleihung ist für alle Grundstücksbesitzer sinnvoll, die einen größeren Darlehensbetrag benötigen und von einem günstigen Zinssatz profitieren möchten. Beispielsweise ist die Kapitalbeschaffung für den Erwerb einer Auslandsimmobilie, für die Erfüllung kostspieliger Wünsche, für die Umschuldung bestehender Kredite, für die Finanzierung einer Modernisierung oder für die Auszahlung einer Erbengemeinschaft üblich. Auch eine Beleihung zur Finanzierung von Pflegekosten, zur Renteneinzahlung oder zur Beschaffung eines Eigenkapitals ist denkbar.

Kann ich mein Grundstück mehrfach beleihen?

Bei der Beleihung möchte jeder Schuldner als erste Instanz im Grundbuch eingetragen werden. Eine mehrfache Beleihung ist daher nicht zu empfehlen. Sollte eine Bank zustimmen, eine Kapitalbeschaffung mit nachrangiger Priorität im Grundbuch zu ermöglichen, wird sie entsprechend hohe Zinsen und ungünstige Konditionen ansetzen, um Sicherheit zu erhalten.