Baugrund kaufen - Definition und Zusammenfassung
Das eigene Haus ist ein großer Wunsch für viele. Dafür ist zunächst Baugrund nötig, auf dem die Immobilie dann ganz nach den eigenen Vorstellungen gebaut werden kann. Jedoch gibt es beim Kauf von Baugrund einige Fallstricke. Interessierte erfahren daher in diesem Artikel, mit welchen Fragen und Hinweisen sie sich vor dem Kauf beschäftigen sollten, welche möglichen Schwierigkeiten es zu evaluieren gilt und welche Vor- und Nachteile die Unterstützung durch einen Makler mit sich bringen kann. Außerdem beantworten wir häufig gestellte Fragen zum Thema.
Wichtige Information vor dem Grundstückskauf
Für die Suche nach geeignetem Baugrund ist es zunächst nötig, alle vorhandenen Suchmöglichkeiten zu nutzen. Neben klassischen Quellen wie der Zeitung und Anzeigenblättern finden Interessenten auf zahlreichen Online-Plattformen inzwischen deutschlandweit freie Bauplätze. Zudem ist es möglich, einen Suchauftrag aufzugeben oder sich von einem Makler unterstützen zu lassen.
Wer interessante Baugrundstücke gefunden hat, sollte diese unbedingt besichtigen und dabei die folgenden Fragen beantworten:
- Handelt es sich um Bauland, Bauerwartungsland oder um ein Baugrundstück?
- Wie sind Lage und Infrastruktur des Bauplatzes?
- Welche Möglichkeiten zur Bebauung sind vorhanden?
- Wie ist das Grundstück beschaffen?
- Wie hoch ist der Kaufpreis und welche Nebenkosten sind zu erwarten?
Der Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Baugrund
Die Art des Lands spielt eine wichtige Rolle für die Kosten und Dauer des tatsächlichen Hausbaus. Die beste Variante besteht darin, ein Baugrundstück zu wählen. Dieses ist auch als „baureifes Land“ bekannt, was bedeutet, dass Bauherren direkt nach Kauf mit dem Bau begonnen können. Ein rechtsgültiger Bebauungsplan sowie eine abgeschlossene Erschließung sind wichtige Kriterien für diese Art von Grundstück.
Bauerwartungsland hingegen lässt sich erst in der Zukunft bebauen. Hier handelt es sich um Grundstücke, die von der jeweiligen Gemeinde demnächst zu Baugrund umgewandelt werden, die aber derzeit noch nicht bereit für den Bau sind. Der nächste Schritt besteht darin, das Bauerwartungsland zu Bauland zu machen. Baulandflächen sind im Bebauungsplan entsprechend ausgewiesen, allerdings noch nicht voll erschlossen.
Lage und Infrastruktur bewerten
Neben der Art des Baugrunds ist die Lage ein besonders wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung. Interessierte sollten unter anderem bewerten, ob der Bauplatz zentral gelegen ist, wie er angebunden ist und wie weit es bis zum Arbeitsplatz sowie zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder der Universität ist. Auch mögliche Lärm- und Geruchsquellen sollten bei einer Besichtigung des Lands eruiert werden. Weitere relevante Informationen, zum Beispiel zu geplanten Großprojekten in der Nähe, lassen sich dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan der Gemeinde entnehmen.
Möglichkeiten der Bebauung evaluieren
Der Baugrund sollte nicht nur aus fertigem Bauland bestehen, sondern auch die gewünschten Bebauungsmöglichkeiten erlauben. Einen Überblick über erlaubte Bauvorhaben gibt es beim zuständigen Bauordnungs- oder Stadtplanungsamt sowie bei der Gemeindeverwaltung. Im Flächennutzungsplan ist festgelegt, wie die städtebauliche Entwicklung aussehen darf und wie sich die Gebäude gestalten dürfen. Grundsätzlich gilt, dass Immobilien in der gleichen Nachbarschaft ähnlich aussehen sollten, was etwa die Höhe des Gebäudes oder die Anzahl der Geschosse angeht. Ein Spaziergang durch die Umgebung gibt daher bereits einen guten Überblick über erlaubte Bauvorhaben.
Im Bebauungsplan der Gemeinde finden sich zusätzliche Informationen zur erlaubten Art der Gebäude (zum Beispiel Reihenhaus, Einzelhaus oder Mehrfamilienhaus), zu den Baulinien, zur Dachform, zur Farbgebung von Außenfassade und Dach, sowie zur erlaubten Höhe. Wenn nicht alle Informationen vorliegen, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan, der mehr Freiheiten gibt.
Beschaffenheit des Grundstücks begutachten
Um unerwartete Kosten beim Bau zu vermeiden, ist auch die Beschaffenheit des Baulands ein wichtiges Thema beim Grundstückskauf. Nachträglich nötige Erschließungsmaßnahmen oder Probleme bei der Tragfähigkeit des Bodens können zu hohen Kosten führen.
Da Privatpersonen sich meist nicht gut mit der Bodenbeschaffenheit auskennen, sollte ein Experte hinzugezogen werden. Dieser kann zum Beispiel den Neigungswinkel bei Grundstücken mit Hanglage analysieren und Bodenproben entnehmen, um zu überprüfen, wie Bodenmaterial, Tragfähigkeit und Grundwasserfluss beschaffen sind. Eventuell nötige Maßnahmen wie eine Sprengung von Felsen oder eine Verdichtung der Erde können Probleme mit der Bodenbeschaffenheit beseitigen, sind aber oft sehr teuer.
Den Grundstückspreis einholen
Neben all diesen Faktoren zur Qualität des Grundstücks ist auch der Preis zu bedenken. Eine erste Einschätzung der vor Ort üblichen Grundstückspreise gibt der Bodenrichtwert. Dieser ist online kostenlos einsehbar und wird regelmäßig von einem unabhängigen Gutachterausschuss ermittelt. Basierend auf den tatsächlich erzielten Grundstückspreisen in den letzten Jahren empfehlen die Gutachter einen Richtwert. Darüber hinaus sind die aktuellen Marktpreise ein wichtiger Bestandteil der Preisanalyse, da sie Aufschluss über weitere wichtige Faktoren wie die Lage geben und aktuelle Entwicklungen widerspiegeln.
Zusätzlich zum Grundstückspreis selbst sind auch die folgenden Nebenkosten beim Grundstückskauf zu bedenken, die Bauherren selbst übernehmen müssen:
- Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises)
- Notarkosten und Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch (etwa 1,5% des Kaufpreises)
- Maklerprovision (etwa 3% bis 6% des Kaufpreises)
- Erschließungs- und Vermessungskosten (Kostenübersicht bei der zuständigen Gemeinde erhältlich)
Fallstricke beim Kauf von Baugrund
Wenn ein Grundstück einen fairen Preis aufweist und die genannten Faktoren zur Zufriedenheit des Verkäufers erfüllt, ist dies bereits ein gutes Zeichen. Zur eigenen Sicherheit sollten Interessenten jedoch zusätzlich die folgenden Fallstricke analysieren. Dabei helfen auch Experten wie ein Makler oder ein Gutachter. Da durch die Vermeidung der Fallstricke oft hohe Kosten gespart werden können, lohnt sich die Gebühr für die Unterstützung von Experten.
Bodenbelastung
Besonders gefährlich ist eine Bodenbelastung. Diese ist nicht sichtbar, kann aber langfristig zu Gesundheitsschäden führen und den Preis der Immobilie senken. Weitere Informationen zu Bodenbelastungen haben wir in einem ausführlichen Artikel für Sie zusammengefasst.
Ein Beispiel für eine starke Bodenbelastung stellt die Stadt Mechernich im Süden von Nordrhein- Westfalen dar. Dort stellte sich im Jahr 2019 heraus, dass in großen Teilen der Stadt der Boden mit Blei belastet ist. Dies betrifft vor allem Neubaugebiete. Da Bleivergiftungen heutzutage in einem hochentwickelten Land wie Deutschland ein exotisches Thema sind, war die Verunsicherung in der Bevölkerung zunächst groß. Die Stadt sowie der umgebende Kreis haben Blutuntersuchungen von Stichproben der Bevölkerung sowie Bodenuntersuchungen angeordnet. Bisher gibt es keine konkreten Hinweise auf akute oder chronische Bleibelastungen in Mechernich, aber die Grundstückspreise sind stark gefallen.
Erschließung
Neben einer möglichen Bodenbelastung besteht beim Grundstückskauf das Risiko von Problemen bei der Erschließung. Vor dem Hausbau muss das Land an Straßen, Wege, Kanalisation, Gas, Wasser und Strom sowie Telefonie angeschlossen werden. Dafür ist die jeweilige Kommune zuständig, jedoch muss der Eigentümer des Grundstücks für diese Kosten aufkommen, wenn er ein nicht erschlossenes Objekt kauft. Dieses kann die Kaufkosten schnell um bis zu 10% in die Höhe treiben.
Umso wichtiger ist es, beim Kauf von Baugrund genau zu erfragen, ob die Erschließung bereits komplett ist. Sollte dies nicht der Fall sein, gilt es, genaue Kosten einzuholen. Zudem besteht die Gefahr, dass bei der Erschließung Bodenprobleme festgestellt werden. Daher lautet unsere Empfehlung, bereits erschlossenen, „baureifen“ Baugrund zu wählen.
Archäologische Funde
Archäologische Funde auf Bauland kommen recht häufig vor. Museen und Wissenschaftler freuen sich, aber für Grundstückseigentümern handelt es sich um einen Kostenfaktor. Je nach Bundesland muss der Bauherr die Kosten für die Grabungen der Archäologen tragen. Zudem wird sich der Bau deutlich verzögern und kann in manchen Fällen sogar nachträglich verboten werden. Daher lohnt sich vor dem Kauf eine Nachfrage bei den zuständigen Denkmalbehörden. Diese können einschätzen, ob auf dem Baugrund interessante Funde zu erwarten sind oder nicht.
Vor- und Nachteile am Baugrundkauf mit Makler
Viele zukünftige Bauherren sind so von Baugrund begeistert, dass sie direkt in den Kaufprozess einsteigen. Jedoch lohnt es sich, die Unterstützung von einem Experten in Anspruch zu nehmen, um die genannten Fallstricke zu vermeiden und um das beste Objekt zum besten Preis zu finden. Spezialisierte Makler können beim Kauf von Baugrund helfen.
Vorteile am Kauf mit Makler:
- Der Makler kennt sich in der Umgebung aus und hat eine große Datenbank an Baugrundstücken
- Dank Fachwissen kann der Makler den Preis realistisch einschätzen
- Ein guter Makler bewertet nicht nur die Lage und Infrastruktur, sondern kann auch dabei helfen, die Beschaffenheit des Grundstücks zu begutachten und Fallstricke auszuschließen
- Der Bauherr spart sich viel Zeit und Mühe
Nachteile am Kauf mit Makler:
- Maklergebühren erhöhen die Gesamtausgaben
- Da ein Makler in der Regel Provision erhält, sind diese nicht immer daran interessiert, dass der Grundstückspreis angemessen ist