Grundstückspreise in Berlin

Die deutsche Hauptstadt gilt spätestens seit dem Jahr 2005 als Trendmetropole. Die Einwohnerzahl steigt deutlich an und in dem Schmelztiegel der Kulturen fühlen sich auch Ausländer sehr wohl. Daher ist der Berliner Immobilienmarkt inzwischen sehr angespannt und die Grundstückspreise in Berlin sind deutlich höher als noch vor einigen Jahren. Es herrscht Wohnungsknappheit. Zugleich ist es möglich, in den ländlichen Regionen von Brandenburg im sogenannten "Speckgürtel" Berlins noch recht günstige Grundstücke zu finden.

In diesem Artikel erfahren Sie, mit welchen Bodenrichtwerten in Berlin Sie in etwa rechnen müssen. Der Durchschnitt für den Stadtstaat liegt 760,33 Euro pro Quadratmeter. Nur Hamburg ist noch teurer, jedoch gilt wie in jeder Großstadt, dass der Stadtteil ausschlaggebend für den Grundstückspreis ist.

So kommen die Grundstückspreise in Berlin zustande

Die Grundstückspreise in Berlin setzen sich aus zwei Faktoren zusammen: Dem Bodenrichtwert und dem durchschnittlichen Preis von Vergleichsobjekten aus der näheren Umgebung. Die Gemeinde legt den Bodenrichtwert fest, während die Vergleichsobjekte es ermöglichen, Aufschluss über die Lage von Angebot und Nachfrage auf dem Markt zu erhalten. Denn häufig kommt es vor, dass gerade in einer Großstadt wie Berlin die Preise für Immobilien schneller als erwartet in die Höhe gehen oder auch sinken.

Neben diesen beiden Faktoren gilt es, auf die Größe des Grundstücks zu achten. Wenn der Boden zum Beispiel die ideale Größe für den Bau eines Einfamilienhauses hat, ist er oft verhältnismäßig teurer als ein sehr großes und schwer zu bewirtschaftendes Grundstück. Ein weiterer wichtiger Einfluss auf den Grundstückspreis in Berlin ist der jeweilige Anbieter. Generell gilt, dass private Verkäufer verhandlungsbereit sind und sich in der Preisgebung an Vergleichsobjekten orientieren. Investoren setzen sehr hohe Grundstückspreise für Berlin an, was insbesondere für Stadtteile gilt, die im Trend liegen. Dazu gehören zum Beispiel Berlin-Mitte, Berlin-Kreuzberg und Berlin-Neukölln. Wenn das anvisierte Grundstück von der Gemeinde verkauft wird, können Käufer mit einem verhältnismäßig niedrigen und sehr fairen Preis rechnen. Diese Objekte sind in Berlin daher besonders beliebt.

Die Bestimmung des Bodenrichtwertes

Der Bodenrichtwert wird in Berlin wie auch in allen anderen Bundesländern von einem unabhängigen Gutachterausschuss bestimmt. Dieser kommt alle zwei Jahre zusammen, um für jedes zum Verkauf stehende Grundstück in Berlin einen Bodenrichtwert, also eine Art Preisempfehlung, zu ermitteln. Diese setzt sich aus den Eigenschaften des Grundstücks sowie aus Preisen, die in den vergangenen Jahren für vergleichbare Grundstücke erzielt wurden, zusammen. Auf der Seite der jeweiligen Bezirksverwaltung lassen sich die Preise online herunterladen. Alternativ können Sie mit einem Anruf ohne Kosten eine Auskunft erhalten.

Wichtig ist, zu beachten, dass der Bodenrichtwert nur eine Orientierung darstellt. Die Empfehlung der Gutachter berücksichtigt nicht alle Faktoren und kann gerade auf einem sehr dynamischen Immobilienmarkt wie Berlin nicht alle Entwicklungen widerspiegeln. Käufer sollten daher erwarten, dass der tatsächliche Immobilienpreis deutlich über dem angegebenen Bodenrichtwert liegt. Ist dies nicht der Fall, ist eine gesunde Portion Skepsis angebracht und es gilt, nachzuforschen.

Zusätzliche Kosten beim Grundstückskauf in Berlin

Neben den genannten Kosten kann es sein, dass beim Grundstückskauf in Berlin noch weitere Posten auf den Käufer zukommen. Zwar in der Großstadt bereits die meisten Grundstücke erschlossen, aber wer neu ausgezeichnetes Bauland kauft oder vor einer veraltete Infrastruktur steht, muss eventuell in die Neuerschließung des Grundstücks investieren. Diese kann sich mit einem Aufschlag von bis zu 10% auf den Kaufpreis auswirken.

Darüber hinaus sollten Sie die Kosten für den Notar und für die Grundsteuer berücksichtigen. In Berlin kommt hinzu, dass nicht auf jedem Grundstück gebaut werden darf und dass es gerade bei Baudenkmälern sehr strenge Regelungen gibt, was Neubau oder Umbau von Gebäuden angeht. Wer sich schnelleres Internet wünscht, muss zusätzlich in die Verlegung eines Glasfaserkabels investieren.

Entwicklung der Grundstückspreise

Die Grundstückspreise in Berlin sind in den insgesamt zwölf Bezirken größtenteils angestiegen, wie die Bodenrichtwerte der letzten Jahre zeigen. Vor allem im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, wo es die höchsten Mieten gibt, sind Grundstücke sehr teuer und knapp. Aber auch Berlin-Mitte, Kreuzberg und Steglitz gehören zu den teuren Pflastern in Berlin. In den Bezirken Spandau, Treptow-Köpenick und Tempelhof-Schöneberg sind die Preise in den letzten Jahren kaum angestiegen und zum Teil sogar leicht gesunken.

Neben den Grundstückspreisen in Berlin lässt sich auch beobachten, dass die Preise für Eigentumswohnungen und für Mietwohnungen in den letzten Jahren deutlich angestiegen sind. Dies liegt unter anderem an der steigenden Kaufkraft der Bevölkerung und der hohen Nachfrage nach Immobilien. Diese Entwicklung gilt ebenfalls für Grundstücke.

Prognose für Berlin

Experten stimmen darin überein, dass die Immobilienpreise in Berlin in den letzten Jahren deutlich weiter in die Höhe gehen werden. Vor allem seit dem Jahr 2015 lässt sich eine beinahe exponentielle Zunahme der Bodenrichtwerte in Berlin erkennen. Außerdem wird das Bauland in der Hauptstadt immer knapper, weshalb Grundstücke, die sich für den Hausbau eignen, sehr begehrt sind.

Es ist empfehlenswert, sich in Zukunft eher auf die günstigeren Gegenden in Berlin zu konzentrieren, was den Grundstückskauf angeht. Auch im "Speckgürtel" rund um die Stadt herum gibt es vergleichsweise günstige Baugrundstücke, deren Preise vorerst nicht allzu stark in die Höhe schnellen werden. Wer bereit ist, in die Stadt zu pendeln, sollte unter anderem in Brandenburg, Sachsen und Sachsen-Anhalt nach passenden Grundstücken suchen.

Neben dem normalen Inflationären Anstieg von Preisen gibt es noch weitere Faktoren, die den Grundstückspreis in Berlin ansteigen lassen. Folgende Faktoren nehmen zusätzlich Einfluss auf den Grundstückspreis:

• Angebot und Nachfrage
• Lage des Grundstücks
• Anbindung an der Grundstück
• Bodenbelastungen am Grundstück
• Ist das Grundstück schon bebaut?
• Zuschnitt des Grundstücks
• Erschließungsgrad

Unterschiedliche Grundstückspreise innerhalb von Berlin

Der Grundstückspreis in Berlin sagt viel darüber aus, in welcher Gegend sich das jeweilige Stück Land befindet. Daher ist es immer sehr wichtig, die Bodenrichtwerte für Berlin einzuholen und sich nach Möglichkeit bei den Nachbarn über die Gegebenheiten zu informieren. Wenn der Preis verdächtig günstig ist und das Grundstück wenig Nachfrage aufweist, ist das im Falle von Berlin kein Glück, sondern ein Warnzeichen.

Die folgenden Probleme könnten vorliegen:

• Lärmbelästigung
• Einflugschneisen (Eröffnung des neuen Flughafens beachten!)
• Bahnstrecken
• Schnellstraßen
• Luftverschmutzung
• Verschmutzte Erde im Garten

Darüber hinaus lohnt es sich, vor dem Kauf zu erforschen, welche Entwicklung für das jeweilige Stadtgebiet zu erwarten ist. Zum Beispiel kann es in Berlin-Treptow und Berlin-Wedding sein, dass sich einige Gegenden zum Trendgebiet entwickeln, während in Berlin-Mitte und in Berlin-Kreuzberg immer mehr Investoren tummeln, die die Bodenrichtwerte Berlin in die Höhe treiben.

Unterschied zwischen Innenstadt und Randgebieten

Wie in ganz Deutschland lässt sich auch in und um Berlin eine starke Preisschere zwischen den Grundstücken in der Innenstadt und den eher ländlichen Randbezirken erkennen. Insbesondere im früheren Osten Berlins finden Sie nach wie vor sehr günstige Grundstückspreise vor. Achten Sie beim Kauf darauf, dass das jeweilige Grundstück gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist. Es lohnt sich, einige Zeitungsberichte und andere Quellen zur Rate zu ziehen, um sich einen guten Eindruck der Situation zu machen. Besonders in einer Großstadt wie Berlin ist es empfehlenswert, sich zusätzlich von einem Makler oder einem Bodenexperten beraten zu lassen.

Bodenrichtwertsystem von Berlin

Statistische Werte zu Grundstücksangeboten in Berlin

Im folgenden sehen Sie eine grafische und tabellarische Auswertung der Grundstückspreise in Berlin, die angezeigten Daten stammen vom Juni 2023. Die angezeigten Werte wurden aus Angeboten aus dem Immobilienmarkt errechnet, welche zum Zeitpunkt des Abrufs vorhanden waren. Für die Richtigkeit der Werte wird keine Gewährleistung übernommen.

Berlin auf der Karte

Hier sehen Sie bekannte, teure und günstige Städte in Berlin auf einer interaktiven Karte, für mehr Informationen klicken Sie einfach auf einen Marker.

Bekannte Städte in Berlin

In der nachfolgenden Tabelle sehen Sie bekannte Städte in Berlin mit deren Grundstückspreisen und dem Ranking in Berlin, sowie in Deutschland. Wenn Sie mehr zu den Grundstückspreisen in einer Stadt erfahren möchten klicken Sie einfach auf den Namen der gewünschten Stadt.

Teure & günstige Städte in Berlin

In den nachfolgenden Tabellen sehen Sie teure und günstige Städte in Berlin mit deren Grundstückspreisen pro Quadratmeter. Wenn Sie mehr zu den Grundstückspreisen in einer Stadt erfahren möchten, klicken Sie einfach auf dessen Namen.

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